ECLI:NL:OGEAC:2025:89

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202303536

Vonnis van 14 april 2025

in de zaak van

STICHTING AUTHENTIEK JAN SOFAT,gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers,

tegen

[Gedaagde],

wonende in [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigden: mr. M. Janssen en mr. M.G. Woudstra.

Partijen worden hierna SAJS en [gedaagde] genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 3 november 2023,
de conclusie van antwoord,
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek en akte tot indiening aanvullende productie;
de akte uitlating producties.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Jan Sofat is een woonwijk aan de oostkant van Curaçao, vlakbij Spaanse Water.

2.2.

SAJS is een stichting met als doel het bevorderen van een veilig, prettig en rustig woon- en leefklimaat in de omheinde en beveiligde woonbuurt Jan Sofat, alsmede het terugkeren naar, voor zover daarvan is afgeweken, en het in standhouden van de bestemming ‘wonen’ in Jan Sofat, het voorkomen en optreden tegen commerciële exploitatie van (delen van) woningen en appartementen te Jan Sofat, in het bijzonder het verhuren, dan wel anderszins tegen betaling beschikbaar stellen, voor korte termijn van (delen van) woningen of appartementen en het beschermen van het gemeenschappelijk belang van de bewoners van Jan Sofat door te streven naar een veilig, prettig en rustige leef- en woonklimaat.

2.3. [

[gedaagde] is vanaf 19 december 2022 eigenaar van een perceel met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning).

2.4.

In de akte van levering is onder het kopje ‘
Levering, registergoed, gebruik’ het volgende opgenomen:

Verkoper heeft (…) aan koper verkocht (…):

een perceel grond met het daarop gebouwde (…) plaatselijk bekend als[de woning], (…),

hierna ook te noemen het ‘
verkochte’, door koper te gebruiken voor woondoeleinden.

2.5.

Uit artikel 6 van de akte van levering is onder het kopje ‘
omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen’, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“
de koper mag behoudens schriftelijke toestemming van verkoopster het gekochte voor geen ander doel bestemmen dan voor het daarop binnen een jaar optrekken en hebben van een stenen woonhuis(…);”

“
de verkoopster legt koper daarnaast verkavelingsverplichtingen op, ondermeer inhoudende het verbod van vestiging van kantoor en/of praktijk in of op het verkochte(…);

2.6.

De woning wordt ter (korte termijn) verhuur aangeboden.

2.7.

De bewoners van Jan Sofat zijn verplicht lid van de Buurtvereniging Jan Sofat (hierna: BVJS).

2.8.

In de notulen van de algemene ledenvergadering (ALV) van 23 april 2019 staat onder meer:

10. Commerciële activiteiten: in eerdere ALV’s is dit besproken: korte termijn verhuur is niet toegestaan. Het staat echter niet in onze statuten. Korte termijn is: minder dan 3 maanden. Dit om overlast van bv feestende stagiairs en vakantiehuurders te voorkomen.

(…).

13.6. [

belanghebbende 1] vraagt naar het kettingbeding: bij elke (door)verkoop moet dit worden geregeld door de notaris. Antw. [belanghebbende 2]: dit zou goed zijn maar er is geen eenduidige welstandsbepaling. (…).

2.9.

In een e-mail van 23 april 2021 aan BVJS schrijft [belanghebbende 3], voor zover van belang, het volgende:

1.Inleiding

Gisteren is bij de jaarlijkse ALV een commissie ingesteld, met de benoeming van ondergetekende tot voorzitter.

Tijdens de vergadering is het geamendeerde concept Huishoudelijk Reglement met haar appendices (HHR) niet aangenomen nu er geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen werd behaald.

Afgesproken is dat mijnerzijds vandaag een kort voorstel voor de aanpak van de commissie aan het bestuur wordt aangeleverd (
gerecht: hierna: ‘de commissie’).

2.Taak

De commissie heeft tot taak een schriftelijk voorstel te doen omtrent het HHR en de daarbij aangeleverde appendices, in zijn algemeenheid en meer specifiek gericht op enerzijds de regels die moeten gelden ter voorkoming van overlast zowel veroorzaakt door huurders die Short Term huren (ST verhuur) als door vaste bewoners en anderzijds op de handhaving van die regels. (…).

3.Doel

Het doel van de commissie is het opleveren van een schriftelijk HHR, dat door de commissieleden wordt gedragen, zodat dit ter goedkeuring van de leden kan worden ingebracht in een bijzondere ALV, met de goedkeuring van het HHR als enige agendapunt.

Daarbij is leidend dat het woongenot in de breedste zin van het woord moet worden beschermd en dat handhavend kan worden opgetreden in geval van overlast. (…).

2.10.

In een e-mail van 5 mei 2021 heeft BVJS de volgende oproep gedaan onder haar leden:

Het bestuur van de Buurtvereniging Jan Sofat verzoekt vrijwilligers om zitting te nemen in een commissie die een Huishoudelijk Reglement opstelt met daarin specifieke regels omtrent korte termijn verhuur waarover de leden kunnen stemmen. [belanghebbende 3] heeft ermee ingestemd om als voorzitter te fungeren van de commissie die zal bestaan uit 2 leden die korte termijn verhuur ondersteunen, 2 leden die tegen korte termijn verhuur zijn en 2 neutrale leden. (…).

2.11.

Uit een ongedateerd schrijven met bijlagen van de commissie die zichzelf aanduidt als ‘
former BVJS-HHR-STR^[1]-committee’ volgt, kort samengevat en voor zover van belang, onder meer het volgende:

- De commissie is benoemd nadat er op de ALV van 22 april 2021 geen meerderheid kon worden verkregen om het HHR waarin een verbod op korte termijn verhuur was op genomen, in te stemmen.

- Op 9 september 2021 heeft de commissie 4 concept reglementen (Huishoudelijk Reglement, Verkeers Reglement, Aannemers Reglement en Reglement Korte termijnverhuur) aan het bestuur van de BVJS aangeboden.

- Het Reglement Korte termijnverhuur gaat uit van een minimale verhuurtermijn van 3 nachten en bevat regels ter beperking van overlast en regels ter handhaving van die regels alsmede de op te leggen maatregelen in geval van overlast.

- Bij e-mail van 10 november 2021 heeft het bestuur van de BVJS opmerkingen bij de concept reglementen aan de commissie toegestuurd, alsmede een
Road Map to Approval of HuisHoudelijk Reglementvoorgesteld.

- De commissie heeft de opmerkingen van het bestuur grotendeels verwerkt in de concepten en samen met het bestuur van de BVJS de
Road Mapgevolgd.

- Tijdens een slotoverleg op 10 december 2021 heeft het bestuur van de BVJS aan de commissie aangegeven enkel het Huishoudelijk Reglement, het Verkeers Reglement en het Aannemers Reglement ter stemming in de ALV aan de leden voor te leggen.

- Aansluitend zijn de werkzaamheden van de commissie beëindigd.

2.12.

Het concept Reglement Korte termijnverhuur is niet ter stemming aan de leden van de BVJS aangeboden tijdens de ALV van 20 februari 2022.

2.13.

Uit de notulen van de ALV van BVJS van 9 mei 2023 volgt, voort zover van belang, het volgende:

9. Verslag verenigingsjaar door de Voorzitter

(…).

Met betrekking tot de korte termijn verhuur heeft het bestuur een neutraal standpunt ingenomen, nu het bestuur hier zelf verdeeld over is. Een van de leden is het hier niet mee eens en meent dat volgens de statuten korte termijn verhuur niet is toegestaan. De secretaris licht toe dat de vraag of korte termijn verhuur al dan niet toegestaan is losstaat van een statutaire verplichting van het bestuur om op te treden hiertegen. Die verplichting is er niet. Het bestuur heeft besloten om zich te concentreren op andere werkzaamheden, en enkel ernstige overtredingen aan te pakken. Dit lid brengt naar voren dat volgens haar het vorige bestuur een neutraal standpunt heeft ingenomen, omdat jegens hen gedreigd is met persoonlijke aansprakelijkstelling. Wat daarvan moge zijn, voor het huidige bestuur speelt dat geen rol in de door haar ingenomen standpunt.

De voorzitter brengt naar voren dat er recentelijk een stichting is opgericht met het doel om op te treden tegen korte termijn verhuur, de stichting Authentiek Jan Sofat.

2.14.

Bij brief van 11 juni 2024 aan SAJS schrijft BVJS, voor zover van belang:

In de afgelopen 2 jaren heeft het bestuur van BVJS een neutraal standpunt ingenomen, wat door het huidige bestuur aanvankelijk is overgenomen. Tijdens de bestuursvergadering van 7 mei 2024 is dit onderwerp opnieuw uitvoerig besproken en heeft het merendeel van het bestuur besloten om af te wijken van voornoemd neutrale standpunt. In plaats daarvan is het standpunt thans dat Korte Termijn Verhuur niet wenselijk wordt geacht voor de leefbaarheid van Jan Sofat. Dit standpunt ligt in de lijn met het besluit van de ledenvergadering van 20 februari 2022.

Conform het besluit van de ledenvergadering van 20 februari 2022, waarbij de leden zich uitspraken tegen korte termijn verhuur (KTV), werd het voorstel tot handhaving van het bestaande verbod op KTV in heel Jan Sofat aangenomen met 108 tegen 79 stemmen.

(…).

Het bestuur is van mening dat primair SWR^[2]als projectontwikkelaar moet toezien op de juiste naleving van de aktes. SWR beweert thans dat haar belang als ontwikkelaar is verwaterd (waarmee wij als BVJS het zeker niet eens zijn) en laat SWR de actie over aan BVJS of (groepen van) de individuele eigenaren en bewoners.

Het BVJS-bestuur stelt zich op het standpunt dat ze zich niet met de handhaving van dit verbod zal inlaten en vindt het een goed initiatief dat SAJS doende is duidelijkheid te scheppen door het gerecht zich uit te laten spreken in deze.

2.15.

Bij brief van 28 september 2023 heeft SAJS [gedaagde] verzocht en voor zover nodig gesommeerd het exploiteren van de woning voor korte termijn verhuur te staken.

3.De vordering en de standpunten van partijen

3.1.

SAJS verzoekt het gerecht om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te verbieden om het gebouw gelegen op [de woning] in Jan Sofat, of delen daarvan, te exploiteren voor korte termijn verhuur, althans verhuur voor korter dan 6 maanden, op straffe van een boete van NAf 5.000 per dag of deel van een dag dat niet aan het in deze te wijzen vonnis wordt voldaan;

II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en – voor het geval voldoening van de proces- en nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

SAJS legt het volgende aan de vordering ten grondslag. [gedaagde] biedt de woning en het daaronder gebouwde appartement als luxury villa voor korte termijn verhuur aan. Deze commerciële verhuur voor korte termijn is in strijd met de beperkende bepalingen van de leveringsakte, die alleen gebruik voor woondoeleinden toestaat. Het veroorzaakt overlast aan omwonenden. SAJS heeft er, gelet op haar doel, belang bij dat [gedaagde] de bepalingen naleeft en stopt met deze overlast gevende vorm van verhuur.

3.3. [

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

SAJS stelt met haar vordering op te komen voor de gelijksoortige belangen van de bewoners van de woonwijk Jan Sofat, te weten bevordering van de leefbaarheid door beperking van overlast veroorzaakt door korte termijn verhuur. Het gaat hier dan ook om een actie als bedoeld in artikel 3:305a BW, waarvan lid 1 luidt:

1. Een stichting of een vereniging kan een rechtsvordering instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt.

4.2. [

[gedaagde] stelt in het kader van zijn verweer ten eerste dat SAJS niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat zij onvoldoende heeft geprobeerd het gevorderde door het voeren van overleg met [gedaagde] te bereiken, zoals artikel 3:305a lid BW eist.

4.3.

Lid 2 van artikel 3:305a BW luidt:

2. De rechtspersoon is niet ontvankelijk, indien hij in de gegeven omstandigheden onvoldoende heeft getracht het gevorderde door het voeren van overleg met de opgeroepene te bereiken.

4.4.

Bij de totstandkoming van deze bepaling is opgemerkt (
De Parlementaire Geschiedenis van het Nederlands Antilliaanse (nieuw) Burgerlijk Wetboek, red. M.F. Murray, 2005, p. 514):

In het tweede lid wordt voor de ontvankelijkheid van de collectieve actie nog een tweede vereiste gesteld: de organisatie moet hebben gepoogd haar doel door overleg met de opgeroepene te bereiken - aldus kan zij aantonen dat zij ook feitelijk ter bescherming van de door haar geformuleerde belangen optreedt, zoals het eerste lid verlangt. Dat deze eis wordt gesteld is niet onredelijk: organisaties moeten in het algemeen trachten hun doeleinden eerst langs minnelijke weg te verwezenlijken.

4.5.

Vaststaat dat SAJS heeft volstaan met het sturen van één sommatiebrief aan [gedaagde]. Daarna heeft er geen overleg met [gedaagde] plaatsgevonden. Voor zover er vóór het versturen van de sommatiebrief eenmalig overleg is geweest met [gedaagde], heeft dat overleg niet plaatsgevonden uit naam van SAJS, althans dat wordt door [gedaagde] betwist. Het gesprek dat SAJS stelt met [gedaagde] te hebben gevoerd is niet gericht geweest op het bewerkstelligen van een oplossing buiten rechte. SAJS stelt immers dat in dat gesprek door SAJS is aangegeven dat korte termijn verhuur niet is toegestaan en dat [gedaagde] daar niet mee instemde. De stelling dat overleg bij voorbaat zinloos zou zijn houdt bij gebreke van een serieuze poging daartoe, dan ook geen stand. Daar komt bij dat [gedaagde] betwist dat er met hem zou zijn gesproken over korte termijn verhuur, nu de gesprekspartner in kwestie, [oprichter van SAJS] (oprichter van SAJS), de verkoper was van de woning die door [gedaagde] is aangekocht.

4.6.

Wat daar verder ook van zij, vaststaat dat er vanuit SAJS geen serieuze pogingen zijn gedaan om te onderzoeken of er ook alternatieve mogelijkheden waren om het doel, te weten overlast beperking, te realiseren. [gedaagde] stelt dat dit aan ontvankelijkheid van SAJS in de weg staat. Dat verweer slaagt. Van SAJS had mogen worden verwacht dat zij zich inspanden hun doeleinden eerst langs minnelijke weg te verwezenlijken. Daartoe geldt het volgende.

4.7.

De inzet van SAJS bij de procedure betreft het bewerkstelligen van een (algeheel) verbod op korte termijn verhuur (KTV) met een beroep op gebruiksbeperkende bepalingen in de akte van levering waaruit zou volgen dat het gebruik van de woning beperkt is tot woondoeleinden. Dat gebruik zou zich niet verenigen met KTV. Door het staken van KTV wordt de overlast in de woonwijk beperkt. Blijkens de vordering gaat het daarbij om verhuur voor korter dan 6 maanden.

4.8.

Wie de achterban van SAJS is, anders dan de oprichter [oprichter van de SAJS], is onbekend gebleven en volgt ook niet uit de overgelegde afdrukken van de website. De supporters waarnaar SAJS verwijst, tekenen voor het wonen in een ‘aangename woonbuurt’, maar specifieke steun voor déze actie kan daar niet uit worden afgeleid. Met andere woorden uit de supportersbrieven volgt niet dat er ook steun is voor de wijze waarop SAJS dat wenst te bereiken. Wie SAJS vertegenwoordigen en hoe breed de steun is voor SAJS door met deze actie overlast in de woonwijk te beperken, is onvoldoende duidelijk.

4.9.

Het bestuur van de (huidige) BVJS juicht het initiatief van SAJS toe, maar wil zich niet met de handhaving van een verbod op KTV inlaten. Het bestaan van een verbod op korte termijn verhuur is al langere tijd onderwerp van debat onder de bewoners van Jan Sofat. Uit de notulen van de verschillende Algemene Leden Vergaderingen (ALV) volgt dat er wisselend over wordt gedacht en dat er voor- en tegenstanders zijn. Het gebrek aan een eensluidend standpunt onder de bewoners vindt mede haar grondslag in onduidelijke regelgeving ter zake.

4.10.

Vaststaat dat de bepalingen in de leveringsaktes niet allemaal hetzelfde geformuleerd zijn, dat stelt ook SAJS. Volgens SAJS is de strekking echter wel hetzelfde, namelijk een gebruik beperkt tot voor woondoeleinden. SAJS verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar rechtspraak van het GHvJ ter zake. [gedaagde] stelt in het kader van zijn verweer dat de verschillende bepalingen in de leveringsaktes er juist toe leiden dat geen sprake is van een derdenbeding op basis waarvan rechthebbenden nakoming kunnen verlangen.

4.11.

In het onderhavige geval is de kwalitatieve verplichting waaraan de doorgeefplicht is verbonden beperkt tot
het binnen een jaar optrekken en hebben van een stenen woonhuis. De verwijzing naar het gebruik van het gekochte voor woondoeleinden is opgenomen in de aanduiding van het verkochte en valt daarmee niet zonder meer onder de kwalitatieve verplichtingen. Daar komt bij dat er ook aktes zijn waarin achter die omschrijving in de aanduiding is toegevoegd ‘
(voor verhuur / eigen gebruik)’, zodat nog maar de vraag is of met die omschrijving bedoeld is verhuur buiten de deur te houden, zoals SAJS stelt.

4.12.

Verder blijkt dat SAJS niet tegen verhuur in algemene zin is, maar wel tegen KTV tot 6 maanden, aangezien de vordering daartoe beperkt is. Die stelling is op zichzelf niet te rijmen met het uitgangspunt dat de gebruiksbeperkende bepaling inhoudt dat de woning enkel voor eigen bewoning gebruikt zou kunnen worden. Ware die stelling juist, dan zou ook lange(re) termijn verhuur uitgesloten kunnen zijn. Als dat al anders zou zijn, ligt de vraag voor, wanneer er nog sprake is van KTV en wanneer er sprake is van lange termijn verhuur. Anders dan SAJS ging de BVJS ervan uit dat KTV maximaal 3 maanden betrof.

4.13.

Jan Sofat is niet van oudsher een woonwijk, het is ook een recreatiewijk (geweest). Er zijn woningen in Jan Sofat als investeringsobject gekocht die, bij gebreke van duidelijke regelgeving en afspraken, voor kortere of langere termijn te huur worden aangeboden. Om hoeveel woningen het gaat, hoe lang er al KTV wordt aangeboden en wat de gevolgen van een algeheel verbod op KTV zouden zijn, is niet in kaart gebracht. Dat er behoefte is aan maatregelen en regelgeving ter handhaving van de leefbaarheid in de woonwijk door beperking van overlast door KTV, is wel duidelijk. Wat voor regelgeving en de wijze waarop die tot stand komt, is een terugkerend thema op de ALV’s van de BVJS. De commissie voortkomend uit de BVJS heeft een serieuze poging gedaan om tot een soort compromis en een werkbaar reglement te komen. Dat voorstel is niet aan de bewoners voorgelegd.

4.14.

Bovengenoemde omstandigheden in aanmerking nemende en gezien de onduidelijkheden in onderlinge samenhang bezien, maakt dat SAJS met een beroep op wisselende gebruiksbeperkende bepalingen een algeheel verbod op KTV (voor 6 maanden) zou kunnen bewerkstelligen voor een woonwijk, zonder constructief overleg met de bewoners over de consequenties voor de bewoners in de wijk en over (de reeds geformuleerde) mogelijke alternatieven ter beperking van overlast. Door het achterwege laten van dergelijk overleg heeft SAJS niet voldaan aan de eis om haar doeleinden eerst langs minnelijke weg te trachten te verwezenlijken.

4.15.

Uit het voorgaande volgt dat SAJS niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen.

4.16.

Omdat SAJS in het ongelijk wordt gesteld, wordt SAJS veroordeeld in de proceskosten. De kosten van [gedaagde] worden tot aan deze uitspraak begroot op Cg 4.000 aan gemachtigdensalaris (2 punten x tarief 5).

5.De beslissing

Het gerecht:

5.1.

verklaart SAJS niet-ontvankelijk in de vorderingen;

5.2.

veroordeelt SAJS in de proceskosten van [gedaagde] van Cg 4.000, te vermeerderen met NAf 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met NAf 150 in geval van betekening;

5.3.

bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd worden betaald;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en in het openbaar uitgesproken.

ECLI:NL:OGEAC:2025:89

Niet-ontvankelijkheid van een collectieve actie inzake korte termijn verhuur in Jan Sofat, Curaçao

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

1.Het procesverloop

2.De feiten

1.Inleiding

2.Taak

3.Doel

3.De vordering en de standpunten van partijen

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten