Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201700458
Vonnis d.d. 18 september 2018
inzake
[eiser],
wonende te Sint Maarten,
eiser,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.,
tegen
1.BLUEBERRY HILL ESTATE LIMITED PARTNERSHIP,
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde sub 1,
2.2. BETONBOUW CARIBBEAN CONSTRUCTION N.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde sub 2,
gemachtigde: aanvankelijk de advocaat mr Pieter Soons, thans procederend in persoon van de heer D.H. Kleijn, procuratiehouder voor beide gedaagden.
1.Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 16 augustus 2017 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 17 april 2018 alwaar beide gemachtigden het woord hebben gevoerd;
- Hierna hebben partijen conclusies van repliek en van dupliek genomen.
De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
Partijen zijn op 5 december 2015 een schriftelijk vastgelegde koop- aannemingsovereenkomst aangegaan inzake een nog te bouwen appartement in het project Blueberry Hill te Sint Maarten, tegen een som van US$ 225.000,--.
2.2
Eiser heeft het afgesproken depot groot 10% van de koopsom, te weten US$ 25.500,-- gestort op de derdengeldrekening van notaris Mingo. Partijen hebben voorts afgesproken dat de resterende 90% van de koopsom zou worden betaald op het moment van „transfer of ownership“.
2.3
Artikel 6b van de overeenkomst verplicht gedaagden om ongeveer 60 dagen voor „the completion of the construction“ een melding aan eiser als koper toe te zenden. Verder is in dat artikel afgesproken dat als de woning niet klaar is om te worden „transferred“ aan koper op of voor 31 december 2016 de koper verkoper in verzuim mag beschouwen.
2.4
Artikel 9 bepaalt dat - na ontvangst van een schriftelijke aanmaning - de partij die in verzuim verkeert zes weken de tijd heeft om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Als die partij daarna in verzuim blijft, mag de andere partij de overeenkomst, zonder tussenkomst van een rechter, als ontbonden beschouwen.
2.5
Ter comparitie van partijen is gebleken dat het appartement inmiddels aan een andere koper is verkocht.
3.Het geschil
3.1
Eiser vordert een verklaring voor recht af te geven dat de onder 2. bedoelde overeenkomst tussen partijen door hem geldig buitengerechtelijk werd ontbonden per 16 februari 2017; Tevens verzoekt hij een verklaring voor recht af te geven dat het bij notaris mr Mingo in depot gestorte bedrag van US$ 25.500,-- aan hem wordt terug gestort, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2
Eiser legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Anders dan afgesproken, was de woning niet uiterlijk op 31 december 2016 gereed voor oplevering. Ook hebben gedaagden verzuimd om zestig dagen voor oplevering melding te doen, overeenkomst artikel 6b van de overeenkomst. Hierop heeft eiser gedaagden in gebreke gesteld. Ook na ommekomst van de zes weken termijn, was de woning nog niet klaar voor oplevering. Zo was er nog geen elektriciteit (de hoofdkabel naar de woning ontbrak), de stopcontacten waren er nog niet, kranen, wc’s en keuken ontbraken, evenals de gootsteen en afvoeren, de stoppenkast was niet deugdelijk, de berging was nog niet af, de waterpomp voor de citerne was er nog niet, er was slechts een parkeerplaats in plaats van twee, de kookplaat ontbrak en de zonnepanelen op het dak ontbraken. Er was geen toegang tot het dakterras en de beloofde beweegbare muur tussen de slaapkamers was er niet. Aldus had eiser het recht de overeenkomst op 13 februari 2017 te ontbinden.
3.3
Gedaagden hebben het volgende verweer gevoerd. Zij stellen dat zij als gedaagden hoofdelijk zijn verbonden aan de overeenkomst met eiser.
3.4
Zij voeren aan dat zij eiser per e-mail van 13 december 2016 hebben laten weten dat de woning nog in 2016 zou kunnen worden opgeleverd. De woning was midden december voor 98% klaar. Gedaagden moesten eiser nog wel spreken voor overleg hoe de laatste afrondingen moesten worden gedaan, dit om discussies achteraf te voorkomen. Zo zou de keuken nog geplaatst moeten worden, stopcontacten, douches, WC’s, kranen e.d.. De overgebleven werkzaamheden vertegenwoordigden nog een bedrag van US$ 5.000,--. Eiser heeft evenwel geweigerd te overleggen over de uitvoering van de laatste werkzaamheden. Daarom is er sprake van schuldeisersverzuim. Bij brief van 2 januari 2017 heeft eiser op zijn beurt aan gedaagden laten weten dat gedaagden in verzuim waren. Hierbij werd evenwel niet gezegd om welke gebreken het ging. Bij brief van 11 januari 2017 hebben gedaagden laten weten dat de woning in beginsel klaar was om te worden geleverd, maar dat daarvoor de medewerking van eiser nodig was. Bij brief van 3 februari 2017 heeft eiser laten weten dat de woning niet klaar was voor levering, zonder te zeggen waarom.
3.5
Gedaagden hebben vervolgens de laatste 2% van de woning afgemaakt, zodat deze volledig gereed was voor oplevering. Ook hebben zij een derde ingeschakeld om dit te controleren. Het verslag van die derde leggen gedaagden over.
3.6
Bij e-mail van 16 februari 2017 heeft eiser laten weten dat gedaagden nog steeds in verzuim zouden zijn. Pas toen heeft hij laten weten wat eraan schortte. Volgens gedaagden betreft dit echter geen gebreken.
3.7
Gedaagden menen dat de woning midden december 2016 gereed was voor levering (transfer), zodat eiser de bevoegdheid niet had om een beroep te doen op artikel 6.3 van de overeenkomst. Daar staat namelijk dat dit recht enkel kan worden uitgeoefend „if the home is not ready to be transferred to buyer“. Het woord ‚transfer‘ dient te worden vertaald als: „levering“.
3.8
Gedaagden erkennen wel dat het niet de bedoeling van partijen was een nog te bouwen woning te leveren, maar een kant en klare woning, overeenkomstig de tussen partijen overeen gekomen „quality description“. Maar dit betekent niet dat de woning 100% gereed moet zijn. De woning wordt in samenspraak met de koper voltooid, waarbij alle geconstateerde tekortkomingen en opmerkingen worden verwerkt. Op dat moment kan de klant ook input geven over zijn persoonlijke wensen en kan eventueel meerwerk worden afgesproken. Dat de koper medewerking verleent aan de oplevering wordt vereist door de aard van de overeenkomst. Het stellen van deze eis is ook niet onredelijk. Het is wel onredelijk dat eiser hieraan niet wilde meewerken. Door hiervoor niet beschikbaar te zijn, was eiser reeds eind december 2016 in schuldeisersverzuim. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen, kosten rechtens.
4.De beoordeling
4.1
Nu gedaagden erkennen dat partijen hadden afgesproken dat gedaagden een kant en klare woning zouden opleveren en zij tevens erkennen dat de woning voor de aanvankelijk afgesproken opleveringsdatum van 31 december 2016 ‚slechts‘ voor 98% gereed was, is de belangrijkste vraag die in deze zaak moet worden beantwoord of de na ingebrekestelling door eiser (en na ommekomst van de tussen partijen afgesproken zes weken-periode) nog resterende werkzaamheden de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.2
Het gerecht is namelijk, anders dan eiser, van oordeel dat uit de tussen partijen gesloten schriftelijke overeenkomst niet blijkt dat partijen artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) hebben willen uitsluiten. Deze bepaling brengt mee dat een overeenkomst niet ontbonden kan worden indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt. Ook anderszins zijn er geen feiten of omstandigheden aangevoerd die erop zouden duiden dat partijen artikel 6:265 BW zouden hebben willen uitsluiten.
4.3
Partijen hebben gediscussieerd over vele punten waaraan de woning niet zou voldoen, en waarvan gedaagden zeggen dat deze ook niet zouden zijn overeen gekomen. Als erkend door gedaagden staat evenwel vast dat er op het moment van het eindigen van de zes weken-termijn geen stroomkabel was aangelegd naar de woning. Niet ter discussie staat dat de woning met aansluiting op het stroomnet diende te worden opgeleverd. Nu de externe stroomkabel naar de woning nog niet was aangelegd, kunnen gedaagden in redelijkheid niet volhouden dat dit de verantwoordelijkheid van eiser was of dat het uitblijven van de hoofdkabel voor diens risico moet blijven. Dat mogelijk het nutsbedrijf GEBE in gebreke is gebleven, zoals gedaagden stellen, dient voor risico van gedaagden te blijven.
4.4
Nu dit gebrek al in december 2016 voor gedaagden bekend moet zijn geweest en dit evenmin als afwerking kan worden aangemerkt waarvoor de medewerking van eiser nodig zou zijn geweest, kunnen gedaagden evenmin in redelijkheid volhouden dat zij door toedoen van eiser niet in staat waren tot tijdige oplevering. Het ontbreken van een aansluiting op het stroomnet kan niet worden beschouwd als een ondergeschikte tekortkoming. Zonder elektriciteit kan een huis redelijkerwijs niet worden bewoond.
4.5
Het feit dat eiser een bijkomend argument heeft om het appartement liever niet meer te kopen (ter comparitie vertelde hij zijn baan te hebben verloren) doet daaraan niet af.
4.6
Partijen hebben nog getwist of de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is dat het bij notaris Mingo in depot gestorte bedrag van US$ 25.500,-- aan eiser dient te worden teruggestort. Gedaagden menen dat dit niet kan, nu de notaris een derde partij is en niet in deze procedure werd betrokken. Het gerecht merkt hierover op dat de notaris het geld voor partijen houdt op haar derdengeldrekening en dus zelf geen partij is. Om die reden kan de verklaring voor recht als na te melden worden afgegeven. Na het onherroepelijk worden van dit vonnis staat dan vast dat het geld aan eiser toekomt.
4.7
Eisers vorderingen zullen worden toegewezen als hierna te melden. Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van eiser.
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1
Verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst d.d. 5 december 2015 door eiser buitengerechtelijk werd ontbonden;
5.2
Verklaart voor recht dat het bij notaris mr Mingo in depot gestorte bedrag van US$ 25.500,-- aan eiser toekomt;
5.3
Veroordeelt gedaagden in de kosten van de procedure aan de zijde van eiser, tot op heden begroot op NAf. 750,-- aan griffierecht, NAf. 593,-- aan verschotten en NAf. 3.750,-- aan salaris gemachtigde;
5.4
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.H. Lemaire, rechter, en op 18 september 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.