Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201901169
Vonnis in kort geding van 22 november 2019
inzake
1.[ verhuurder 1].,
gevestigd in Greenville, South Carolina, in de Verenigde Staten,
2.[ verhuurder 2].,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseressen sub 1 en 2 in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. F.N. Jansen,
[verhuurder 3].,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres in het voegingsincident,
gemachtigde: mr. F.N. Jansen,
tegen
1.[ huurder 1].,
gevestigd in Sint Maarten,
2.[ huurder 2],
wondende in Sint Maarten,
gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. C.H.J. Merx.
Eiseres sub 1 zal hierna ook ‘[…]’ worden genoemd, eiseres sub 2 ook ‘[…]’, tezamen ook wel als ‘de Verhuurder’ aangeduid, gedaagde sub 1 als ‘[…]’ en tot slot gedaagde sub 2 als ‘[…]’, ook wel tezamen als ‘de Huurders’ aangeduid.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Op 30 oktober 2019 hebben eiseressen ter griffie een verzoekschrift
‘Ontruiming en Geldvordering’ingediend. Bij brief van 14 november 2019 hebben gedaagden tijdig producties ter griffie doen bezorgen. Eerst op 15 november 2019 des voormiddags heeft [verhuurder 3] een brief met een incidentele conclusie
tot voegingex artikel 214 Rv ter griffie doen bezorgen. Vervolgens heeft op 15 november 2019 des namiddags de mondelinge behandeling van het kort geding plaatsgevonden. De gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. Zij hebben pleitaantekeningen overgelegd. Ook [ huurder 2] heeft het woord gevoerd, maar niet de heer [d]. Het Gerecht heeft dat belet omdat de heer [d] geen functie bekleedt bij een van de eisende partijen en evenmin beschikt over een van hen afkomstige procesvolmacht.
‘Ontruiming en Geldvordering’ingediend. Bij brief van 14 november 2019 hebben gedaagden tijdig producties ter griffie doen bezorgen. Eerst op 15 november 2019 des voormiddags heeft [verhuurder 3] een brief met een incidentele conclusie
tot voegingex artikel 214 Rv ter griffie doen bezorgen. Vervolgens heeft op 15 november 2019 des namiddags de mondelinge behandeling van het kort geding plaatsgevonden. De gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. Zij hebben pleitaantekeningen overgelegd. Ook [ huurder 2] heeft het woord gevoerd, maar niet de heer [d]. Het Gerecht heeft dat belet omdat de heer [d] geen functie bekleedt bij een van de eisende partijen en evenmin beschikt over een van hen afkomstige procesvolmacht.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 1 januari 2008 verhuurt ‘[S]’ op grond van een schriftelijke huurovereenkomst ‘
the Property and the Building’, partijen genoegzaam bekend en hierna aangeduid als ‘het Restaurant’, aan [huurder 1] en wel voor de duur van 5 jaren. Partijen zijn blijkens deze schriftelijke huurovereenkomst een maandelijks verschuldigde huursom van US $ 4.000,00 overeengekomen. Bij schriftelijke overeenkomst tussen [verhuurder 1], als verhuurder, en [huurder 1], als huurder, is de huur verlengd en wel voor de duur van 5 jaren.
the Property and the Building’, partijen genoegzaam bekend en hierna aangeduid als ‘het Restaurant’, aan [huurder 1] en wel voor de duur van 5 jaren. Partijen zijn blijkens deze schriftelijke huurovereenkomst een maandelijks verschuldigde huursom van US $ 4.000,00 overeengekomen. Bij schriftelijke overeenkomst tussen [verhuurder 1], als verhuurder, en [huurder 1], als huurder, is de huur verlengd en wel voor de duur van 5 jaren.
2.2. [
verhuurder 1] verhuurt vanaf 1 maart 2014 op grond van een schriftelijke huurovereenkomst aan [huurder 2] op dezelfde locatie als het Restaurant een kantoorruimte, hierna ook wel ‘het Kantoor’. De huur bedraagt blijkens de schriftelijke huurovereenkomst vanaf het vierde jaar US $ 402,01 per maand.
2.3.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een verdere verlenging van de huur na 31 december 2018 ter zake van het Restaurant en het Kantoor. Partijen hebben de huur evenwel na 31 december 2018 voortgezet. Na 31 december 2018 hebben [huurder 1] en [huurder2] aan [verhuurder 2] immers huurbetalingen verricht en heeft [verhuurder 2] het Restaurant en het Kantoor aan [huurder 1] en [huurder 2] ter beschikking gesteld.
2.4.
Na juli 2019 hebben [huurder 1] en [ huurder 2] geen huur meer aan [verhuurder 1] en/of [verhuurder 2 ] betaald.
2.5.
Bij brief van 28 oktober 2019 bericht de gemachtigde van eiseressen [huurder 1] en [huurder 2] het volgende:
‘(…)
You are hereby informed that, pursuant to the non-payment, despite the several summon letters, the rental agreement between [ huurder 1 ]. and Client and the rental agreement between [huurder 2 ] and Client are dissolved with immediate effect.(…)’
You are hereby informed that, pursuant to the non-payment, despite the several summon letters, the rental agreement between [ huurder 1 ]. and Client and the rental agreement between [huurder 2 ] and Client are dissolved with immediate effect.(…)’
2.6.
In de huurovereenkomsten is vastgelegd dat de Huurders voor tijdige betaling van geleverde utiliteiten (elektriciteit en water) dienen zorg te dragen.
2.7.
Tot op heden hebben Huurders ‘het Restaurant
’en ‘het Kantoor’ niet verlaten en/of ontruimd.
’en ‘het Kantoor’ niet verlaten en/of ontruimd.
3.De geschillen
3.1 [
verhuurder 1 ] vordert in de hoofdzaak -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) [huurder 1] en [huurder 2] veroordeelt om het Restaurant en het Kantoor te verlaten en te ontruimen (ii) [huurder 1] veroordeelt om het bedrag van US $ 22.389,54 aan [verhuurder 2] te betalen (iii) [huurder 2] veroordeelt om het bedrag van US $ 1.705,18 aan [verhuurder 2 ] te betalen (iv) [huurder 1] en [ huurder 2] veroordeelt de verschuldigde huurpenningen en elektriciteitskosten na 1 november 2019 te betalen, te vermeerderen met rente en (v) [huurder 1] en [huurder 2] hoofdelijk in de proceskosten veroordeelt.
3.2.
Aan de vordering legt de Verhuurder de huurachterstand ten grondslag. Deze huurachterstand van vier maanden, uitgaande van de verschuldigdheid van de huurpenningen uiterlijk op de eerste van elke maand, rechtvaardigt de ontruiming van het Restaurant en het Kantoor. Verder dienen de Huurders de huurachterstand aan Verhuurder te betalen alsmede de vergoeding voor de leveranties van utiliteiten. [huurder 1] heeft per 31 oktober 2019 een betalingsachterstand van US $ 22.389,54 aan de Verhuurder. [huurder 2] heeft per 31 oktober 2019 een betalingsachterstand van US $ 1.705,18 aan de Verhuurder. Tot de mondelinge behandeling van het kort geding hebben Huurders geen inzicht gegeven waarom zij de huur na juli 2019 niet meer betalen buiten het e-mailbericht van 28 oktober 2019 van [huurder 1] [ huurder 2] waarin is gesteld dat ‘
Sorry to say, business was very slow for everybody at that time, and we were no exeption.’
Sorry to say, business was very slow for everybody at that time, and we were no exeption.’
3.3.
Over de vordering tot voeging aan de zijde van de Verhuurder voert [verhuurder 3] (hierna ook: ‘[verhuurder 3]’) aan dat zij eigenaar is van het Restaurant en het Kantoor, zodat zij er belang bij heeft dat -nu de huur onbetaald blijft- het Restaurant en het Kantoor zullen worden ontruimd.
3.4.
De Huurders voeren gemotiveerd verweer zowel tegen de vordering in de hoofdzaak als tegen de vordering tot voeging.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in het incident
4.1.
De Huurders maken bezwaar tegen de toelating van de vordering tot voeging nu deze te laat is aangekondigd.
4.2.
Gelet op de bepaling van 53 van het Procesreglement voor Civiele Zaken is het Gerecht van oordeel dat de vordering tot voeging van [verhuurder 3] tardief is aangekondigd. Dat had [verhuurder 3] uiterlijk op donderdag 14 november om 14:00 uur moeten doen. In plaats daarvan heeft zij deze aankondiging eerst op vrijdagochtend 15 november 2019 in hard copy aan het Gerecht gedaan; en op 14 november 2019 laat in de middag, in elk geval uren na het in het Procesreglement voor Civiele Zaken vastgestelde tijdstip, aan de gemachtigde van de Huurders, zo begrijpt het Gerecht. De voeging is slechts gelegen in de door de gemachtigde van de Huurders in het geding gebrachte producties en de vordering tot voeging van [verhuurder 3] dient als een reactie hierop te worden beschouwd.
4.3.
Het Gerecht ziet geen aanleiding om van de hiervoor vermelde regel uit het procesreglement af te wijken. Deze regel strekt ertoe dat procespartijen zich deugdelijk op stellingen van een andere partij kunnen voorbereiden. Het vereiste van een goede procesorde dient inachtneming van de vermelde regel mee te brengen. Alleen de bijzondere omstandigheden vermeld in de bepaling van artikel 54 van het procesreglement kunnen meebrengen dat van de regel wordt afgeweken. De producties van [huurder 1] en [huurder 2] geven naar het oordeel van het Gerecht onvoldoende aanleiding om van de regel af te wijken: Verhuurder had kunnen voorzien dat [huurder 1] en [huurder 2] een verweer zouden kunnen voeren dat ertoe strekt dat eiseressen niet kunnen worden beschouwd als verhuurders van het Restaurant en het Kantoor. De vordering tot voeging zal hierna dan ook worden afgewezen.
4.4.
De Verhuurder zal hierna in de kosten van het incident worden veroordeeld die tot op heden kunnen worden begroot op nihil.
in de hoofdzaak
4.5.
De aard van de vordering brengt een spoedeisend belang mee: van de Verhuurder kan niet worden gevergd een beslissing in een bodemzaak af te wachten.
wie is verhuurder?
4.6.
Huurders trekken in twijfel dat [verhuurder 1] verhuurder is. Naar het voorlopige oordeel van het Gerecht doen de Huurders dat ten onrechte. Immers, uit de overeenkomst met opschrift 21 december 2013 [1] , en die ertoe strekt dat de huur voor een periode van 5 jaren zal worden verlengd, volgt dat [verhuurder 1] verhuurder van het Restaurant is. Uit de overeenkomst met opschrift 5 februari 2014 volgt dat [verhuurder 1] ook de verhuurder van het Kantoor is. [2] Ook de schriftelijke amendementen op de huur zijn tot stand gekomen met [verhuurder 1] als de verhuurder. Daarnaast geldt dat de Huurders tot 1 augustus 2019 de huurpenningen door middel van [verhuurder 2] op de gebruikelijke wijze aan [verhuurder 1 ]hebben betaald. [3]
4.7.
Voorshands is het Gerecht dan ook van oordeel dat [verhuurder 1] de verhuurder is van het Restaurant en van het Kantoor.
huurovereenkomsten na 31 december 2018 tot 28 oktober 2019
4.8.
Partijen hebben de huur na 31 december 2018 voortgezet. Huurders maken immers na 31 december 2018 met goedvinden van [verhuurder 1] gebruik van het Restaurant en het Kantoor en de Huurders hebben na 31 december 2018 op de gebruikelijke wijze huurbetalingen aan Verhuurder verricht. Voorshands is het Gerecht dan ook van oordeel dat de Verhuurder en de Huurders de huurovereenkomsten na 31 december 2018 voor onbepaalde tijd hebben verlengd (vergelijk ook artikel 7:230 BW).
4.9.
Voor zover de Huurders hebben betoogd dat de huurovereenkomsten na 31 december 2018 zijn geëindigd, passeert het Gerecht deze stelling. Overigens zou de juistheid van dit verweer meebrengen dat de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen. Immers, de Huurders zouden in dat geval zonder recht of titel gebruik maken van het Restaurant en het Kantoor.
4.10.
Niet weersproken hebben de Huurders de stelling van de Verhuurder dat zij na juli 2019 geen huur meer aan de Verhuurder betalen. Dit betekent dat de Huurders na 1 september 2019 tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomsten. Op grond van artikel 6:265 BW geeft elke tekortkoming in de nakoming van verbintenissen de bevoegdheid aan de wederpartij om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Uitgaande van de verschuldigdheid en opeisbaarheid van de huur op de eerste van elke maand verkeren de Huurders in elk geval met ingang van 2 september 2019 jegens de Verhuurder in verzuim [4] zodat het Gerecht geen andere conclusie kan trekken dan dat de Verhuurder de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring op 28 oktober 2019 bevoegd heeft uitgebracht en dat deze verklaring heeft geleid tot de beëindiging van de huurovereenkomsten met ingang van 28 oktober 2019. [5]
ontruiming
4.11.
Hiervoor heeft het Gerecht voorshands vastgesteld dat de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring bevoegd is uitgebracht, zodat deze verklaring heeft geleid tot de beëindiging van de huurovereenkomsten met ingang van 28 oktober 2019.
4.12.
Huurders maken thans gebruik van het Restaurant en het Kantoor zonder enige recht of titel. De Verhuurder is dan ook bevoegd om de ontruiming van het Restaurant en het Kantoor te vorderen. [6] Huurders zullen in beginsel dan ook het Restaurant en Kantoor dienen te verlaten en te ontruimen.
4.13.
Hieraan voegt het Gerecht toe dat de huurachterstand thans vier maanden bedraagt [7] zonder dat enige redengevende verklaring is verstrekt waarom de Huurders na juli 2019 weigeren de huur aan Verhuurder te betalen. Evenmin betalen de Huurders een vergoeding voor het voortgezette gebruik van het Restaurant en het Kantoor. [8] Een belangenafweging dient dan ook op deze grond in het voordeel van Verhuurder uit te vallen. Immers, feiten en omstandigheden die het belang van Huurders bij het voortgezette gebruik van het Restaurant en het Kantoor inzichtelijk maken, zijn niet aan het Gerecht verstrekt. Het Gerecht kan hiermee dan ook geen rekening houden. De stelling dat de achterstand zal worden ingelopen kan evenmin met succes als een van gewicht zijnde omstandigheid worden aangevoerd. Niet alleen omdat geen gevolg is gegeven aan deze toezegging maar ook niet omdat van de Verhuurder niet kan worden gevergd om met de Huurders een regeling te treffen over de betaling van de huurachterstand.
4.14.
Het Gerecht zal dan ook hierna de ontruiming van het Restaurant en het Kantoor bevelen.
geldvorderingen
4.15.
Het Gerecht heeft hiervoor reeds vastgesteld dat de Huurders na juli 2019 geen huur meer betalen en evenmin een vergoeding voor het na 28 oktober 2019 voortgezette gebruik van het Restaurant en het Kantoor.
4.16.
Op grond van de huurovereenkomsten en het gebruik van het Restaurant en het Kantoor dienen de Huurders de huur en vergoeding aan de Verhuurder te voldoen: de Huurders dienen de huurovereenkomsten immers na te komen, althans voor wat betreft de periode na 28 oktober 2019, een schadevergoeding voor het onrechtmatige gebruik te betalen.
4.17.
Op grond van de producties 15 en verder van het inleidende verzoekschrift kunnen nauwkeurig de betalingsachterstanden van de Huurders worden vastgesteld. Tijdens het pleidooi hebben de Huurders niet meer dan vraagtekens geplaatst bij enkele gevorderde posten. [9] Dat acht het Gerecht onvoldoende zodat het Gerecht aan dat verweer voorbijgaat. Als een partij de vordering betwist, dient de betwister de vordering te weerspreken en uiteindelijk een heldere en ondubbelzinnige conclusie te trekken aan de hand van aan te voeren feiten en omstandigheden zo nodig met een schriftelijke onderbouwing van deze feiten en omstandigheden. Het plaatsten van vraagtekens en het louter opwerpen van onzekerheid over de verschuldigdheid van posten waaruit de vordering bestaat, volstaat niet maar dat is wel het enige wat de Huurders doen. Een heldere en ondubbelzinnige conclusie op grond van aangevoerde feiten en omstandigheden trekken zij niet, zodat het Gerecht aan deze stellingen van [huurder 1] en [huurder 2] voorbijgaat.
4.18.
De geldvorderingen zullen hierna dan ook op na te melden wijze worden toegewezen met uitzondering van de gevorderde rente over de nog niet opeisbare gebruiksvergoedingen.
proceskostenveroordeling
4.19.
Als de in het ongelijk te stellen partijen zullen [huurder 1] en [huurder 2] in de proceskosten worden veroordeeld die tot op heden kunnen worden begroot op:
- vastrecht NAf 750,00
- exploitkosten NAf 583,00
- gemachtigdensalaris NAf 1.000,00
totaal NAf 2.333,00
4.20.
Het vonnis zal hierna uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.21.
Alle overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking meer.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
in het incident
5.1.
wijst af de vordering;
5.2.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] in de proceskosten aan de zijde van [huurder 1] en [huurder 2] tot op heden begroot op nihil;
in de hoofdzaak
5.3.
beveelt [huurder 1] en [huurder 2] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis het Restaurant en het Kantoor in de [s] te verlaten en te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan [verhuurder 1] of [verhuurder 2] en met machtiging aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
5.4.
veroordeelt [huurder 1] om het bedrag van US $ 22.389,54 -ten titel van huur tot 28 oktober 2019 en ten titel van een gebruiksvergoeding vanaf 28 oktober 2019 tot en met 31 oktober 2019- aan [verhuurder 2] te betalen te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% per maand tot aan de dag der algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt [huurder 2] om het bedrag van US $ 1.705,18 -ten titel van huur tot 28 oktober 2019 en ten titel van een gebruiksvergoeding vanaf 28 oktober 2019 tot en met 31 oktober 2019- aan [verhuurder 2] te betalen te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% per maand tot aan de dag der algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt [huurder 1] om met ingang van 1 november 2019 tot aan de dag van de ontruiming van het Restaurant een gebruiksvergoeding van US $ 4.200,00 per maand aan [verhuurder 2] te betalen te vermeerderen met de door Verhuurder geleverde utiliteiten;
5.7.
veroordeelt [huurder 2] om met ingang van 1 november 2019 tot aan de dag van de ontruiming van het Kantoor een gebruiksvergoeding van US $ 402,01 per maand aan [verhuurder 2] te betalen te vermeerderen met de door Verhuurder geleverde utiliteiten;
5.8.
veroordeelt [huurder 1] en [ huurder 2] hoofdelijk, des dat de een de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten die tot op heden aan de zijde van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] kunnen worden begroot op NAf 2.333,00 te vermeerderen met na-kosten van NAf 250,00 zonder betekening van het vonnis, en NAf 400,00 na betekening van het vonnis, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden indien en voor zover de betaling van de proceskosten en na-kosten aan Verhuurder is uitgebleven;
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 22 november 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.