ECLI:NL:OGEAM:2025:141

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202501241-KG 125/2025

Vonnisdatum: 19 december 2025

in de zaak van

de naamloze vennootschap KARAKTER N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Meijjer,

tegen

de besloten vennootschap MARCELLE AND CO B.V.

D.B.A. BABACOOL,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok.

Partijen zullen hierna “Karakter” en “Babacool” worden genoemd.

De zaak in het kort

Achter de restaurants van beide partijen aan Simpson Bay Beach ligt een perceel grond, dat als parkeerterrein wordt gebruikt. De vraag is wie daartoe gerechtigd is. Het Gerecht komt in dit kort geding tot het oordeel dat dat Karakter is.

The case in brief

Behind the restaurants of both parties on Simpson Bay Beach lies a plot of land that is used as a parking lot. The question is who is entitled to use it. In these preliminary relief proceedings, the Court ruled that Karakter is entitled to use it.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Karakter heeft op 24 november 2025 een verzoekschrift ingediend.

Op 3 december 2025 heeft Karakter aanvullende producties in het geding gebracht. Op 4 december 2025 heeft Babacool producties en een vordering in reconventie ingediend. Vervolgens heeft op 5 december 2025 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De gemachtigden hebben een pleitnota voorgedragen en aan het Gerecht overgelegd.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Karakter opereert sinds 2008 een bar en restaurant aan Simpson Bay Beach. Voor haar onderneming is Karakter een huurovereenkomst aangegaan met White Sands N.V., houdster van het recht van erfpacht voor diverse percelen grond in de omgeving van Karakter en Babacool. De aanvankelijk gesloten huurovereenkomst is naderhand verlengd en uitgebreid.

2.2.

Bij beschikking van 17 april 2018 heeft dit Gerecht bepaald dat de huurovereenkomst tussen Karakter en White Sands valt onder de huurbeschermingregelgeving zodat rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst voorafgaande toestemming van de huurcommissie vereist. Die toestemming is niet verzocht. Karakter heeft steeds de huur betaald.

2.3.

Babacool exploiteert een beach restaurant aan het strand in Simpson Bay. Babacool heeft een lease agreement met Patula N.V. voor vier percelen met kadastrale nummers 026/1970, 027/1970, 034/1970 en 035/1970. Deze percelen bevinden zich naast Karakter.

2.4.

Op 8 mei 2024 is aan Babacool een bouwvergunning verleend voor de bouw van het beach restaurant op de genoemde percelen gelegen naast Karakter. Deze percelen hebben geen directe toegang tot de openbare weg. De openbare weg eindigt daar waar de parkeerplaats achter Babacool en Karakter begint.

2.5.

Op 13 augustus 2024 is er een overleg geweest over de parkeerfaciliteit tussen [eigenaar] en [eigenares] namens Karakter en [eigenaren Babocool] namens Babacool. Deze laatste heeft verklaard een terrein te hebben gehuurd in de directe nabijheid en dat zij haar gasten met een golfkar van dit terrein naar haar restaurant zou brengen (Valet parking).

2.6.

Op 29 juli 2025 heeft Babacool een operational license verkregen voor de exploitatie van het beach restaurant. Babacool heeft op 24 augustus 2025 haar deuren geopend.

2.7.

Bij e-mailbericht van 19 september 2025 heeft Karakter een klacht bij de Ministerie van TEATT ingediend tegen Babacool over het gebruik van het parkeerterrein door Babacool en haar medewerkers, die gasten en medewerkers van Karakter wegstuurden.

2.8.

Op 11 oktober 2025 heeft een brand een deel van Karakter in de as gelegd en heeft Karakter haar heropening uitgesteld tot de eerste helft van december 2025.

2.9.

Op 12 november 2025 heeft Karakter Babacool gesommeerd om het gebruik van de parkeerplaats voor haar gasten te staken en gestaakt te houden, alsmede om al haar eigendommen van de parkeerplaats te verwijderen en verwijderd te houden en te verplaatsen naar het door haar zelf gehuurde terrein, om het bord van Karakter met parkeerinstructie terug te plaatsen en om haar bord van de muur te verwijderen.

Op deze brief is niet door Babacool gereageerd en Babacool heeft ook niet aan deze sommaties voldaan.

3.Het geschil

3.1.

Karakter vordert in conventie:

Babacool met onmiddellijke ingang te verbieden om gebruik te maken, dan wel te doen maken, van de parkeerfaciliteit van Karakter, welke parkeerfaciliteit is overeenkomstig de door Karakter als productie 6 ingebrachte plattegrond;

Babacool met onmiddellijke ingang te verbieden om derden aanwijzingen te geven, dan wel te doen geven, omtrent het parkeren op de parkeerfaciliteit van Karakter, welke parkeerfaciliteit is overeenkomstig de door Karakter als productie 6 ingebrachte plattegrond;

Babacool, haar aandeelhouders, bestuursleden, personeel en derden die aan haar (tegen betaling of om niet) diensten verlenen te verbieden om, anders dan ten behoeve van een recht van overpad, te verblijven op gronden waarvan Karakter over het gebruiksrecht beschikt;

Babacool te gelasten om al haar eigendommen te verwijderen en verwijderd te houden van de bij Karakter in gebruik zijnde grond en deze te verplaatsen naar binnen de grenzen van de bij haar in gebruik zijnde percelen;

Babacool te gelasten om het door haar verwijderde en aan Karakter toebehorende rode bord met de vermelding: “PRIVATE PROPERTY – parking inside of the gate for authorized vehicles and Karakter guests only- all other cars will be towed at owners expense- gate closed outside of restaurant opening hours- parking instructions are to be followed at all times – K like Karakter” en met afmetingen 24 inch bij 16 inch, terug te plaatsen op de muur aan de linker buitenzijde van het toegangshek, danwel Babacool te gelasten om Karakter op eerste overhandiging van een factuur voor het vervaardigen van een dergelijk bord en het plaatsen daarvan, binnen 48 uren, alsdan een door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn, financieel te compenseren;

Babacool te gelasten om het door haar aan Karakter toebehorende frame aan de rechter buitenzijde van het toegangshek terug te plaatsen, danwel Babacool te gelasten om Karakter op eerste overhandiging van een factuur voor het vervaardigen van een dergelijk frame en het plaatsen daarvan, binnen 48 uren, alsdan een door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn, financieel te compenseren;

Babacool te gelasten om binnen 48 uren na het in deze te wijzen vonnis, dan wel binnen een door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn een mededeling te plaatsen op al haar sociale media paginas luidende als volgt: “the parking facilities in front of our business fall under the exclusive right of Karakter N.V. and can therefore only be used by guests of Karakter. Guests of Babacool have to park outside of the gate. Instructions by or on behalf of Karakter regarding parking have to be followed at all times.”, danwel een mededeling met door U E.A. in goede justitie te bepalen bewoordingen en deze mededeling gedurende tenminste 3 maanden, wekelijks op maandag, te herhalen, dan wel voor een door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn op een door U E.A. te bepalen dag van de week;

Babacool te veroordelen tot betaling van een dwangsom van USD 25.000 per individuele overtreding van het hiervoor gevorderde, te vermeerderen met USD 1.000,-- per dag per overtreding dat elke individuele overtreding voortduurt;

Babacool te veroordelen in de proceskosten en na-kosten, onder de bepaling dat, indien deze niet binnen 14 dagen na de dag waarop vonnis zal zijn gewezen, aan Karakter zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente verschuldigd zal zijn.

3.2.

Karakter legt aan haar vordering ten grondslag dat zij een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde nu de heropening van Karakter voor de eerste helft van december 2025 staat gepland. Zonder het gevorderde verbod is er onvoldoende parkeergelegenheid voor gasten van Karakter en zal zij daardoor ontegenzeggelijk schade lijden. Karakter vreest ook een escalatie van intimidatietactieken van de kant van Babacool indien het verbod niet zal worden toegewezen en Karakter wil haar personeel hiertegen beschermen.

3.3.

Babacool vordert in reconventie:

Karakter te bevelen om per omgaande althans binnen 48 uur na het in deze te wijzen vonnis een schriftelijke intrekking van de klacht van 19 september 2025 aan de Minister van TEATT te doen toekomen en een bewijs daarvan aan Babacool te doen toekomen, op straffe van een dwangsom van USD 500,- althans een door U E.A. in goede justitie te bepalen dwangsom per dag of gedeelte van een dag dat Karakter in gebreke blijft te voldoen aan het in deze te wijzen vonnis;

Karakter te bevelen om hun handelingen en maatregelen tegen Babacool om te zorgen dat Babacool geen gebruik kan maken van het parkeerterrein, te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van USD 500,- althans een door U E.A. in goede justitie te bepalen dwangsom per dag of gedeelte van een dag dat Karakter in gebreke blijft te voldoen aan het in deze te wijzen vonnis;

Kosten rechtens.

3.4.

Babacool legt aan haar vordering ten grondslag dat het parkeerterrein niet aan Karakter toebehoort. Overigens heeft Karakter geen exclusief gebruiksrecht van het parkeerterrein. De klacht die bij het Ministerie van TEATT is ingediend, brengt schade aan de naam en reputatie van Babacool en kan ertoe leiden dat de Minister maatregelen kan nemen waarbij de vergunningen in het geding komen.

3.5.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

inleiding

4.1.

In dit kort geding gaat het om het gebruik van een perceel grond, dat is gelegen aan de zijkant van Karakter en aan de achterkant van Babacool. Dit terrein is aan één zijde te bereiken via een poort vanaf de openbare weg. Beide partijen stellen er recht op te hebben dat hun klanten gebruik kunnen maken van dit terrein om er te parkeren.
in conventiespoedeisend belang

4.2.

Babacool heeft het spoedeisend belang van Karakter bij haar vorderingen betwist, omdat de reparatie- en bouwwerkzaamheden na de brand daar als gevolg van een opgelegde bouwstop niet kunnen worden afgerond. Hierdoor kan Karakter niet op korte termijn open.
Het Gerecht verwerpt dat verweer. Allereerst omdat diverse onderdelen van de vorderingen ook aan de orde zijn als Karakter nog gesloten is. Daarnaast, omdat Karakter ter zitting heeft verklaard dat de werkzaamheden inmiddels weer zijn hervat, wat door Babacool werd bevestigd. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen.

4.3.

Karakter heeft met stukken onderbouwd dat zij sinds 25 februari 2008 met White Sands een huurovereenkomst heeft. Die huurovereenkomst heeft betrekking op een deel van een perceel grond met kadastrale aanduiding [nummer groot]. Het perceel heeft een oppervlakte van 37.030 m2 en is eigendom van het Land Sint Maarten. White Sands heeft dat gehele perceel in erfpacht van het Land. Het kadastrale perceel [nummer deel] maakt met 2.760 m2 deel uit van het grotere perceel. Op dit laatste perceel is Karakter gevestigd.

4.4.

Tussen White Sands en Karakter zijn juridische procedures gevoerd. In een daarvan hebben deze partijen een schikking getroffen, waarbij onder meer is overeengekomen dat Karakter het recht van gebruik van het parkeerterrein had. De plaats van het parkeerterrein was aan beide partijen bekend.

4.5.

Het parkeerterrein waarover Karakter en Babacool in dit kort geding een geschil hebben, betreft een onderdeel van perceel [nummer deel], volgens de door beide partijen in het geding gebrachte kadastrale kaart.

4.6.

Tussen Patula N.V. en Babacool is op 5 mei 2023 een huurovereenkomst gesloten. Deze houdt onder meer het volgende in:

Whereas as the Landlord has all the economic rights to the parcels of land on Simpson Bay beach, Sint follows:Meet Brief number SXM [nummer] 375 m2Meet Brief number SXM [nummer] 180 m2Meet Brief number SXM [nummer] 448 m2Meet Brief number SXM [nummer] 77 m2as more particularly described in Exhibit 1 attached hereto (the "Property") with a total of 1,080 square meters. (…)

5.2.

Purpose of Lease,The Tenant shall use the Premises solely for the Business and other related attractions, including related retail, parking (in designated parking area), queuing, staging and other tourist related activities. The Tenant will not sell, offer or make available any other products or services.

De vermelde kadastrale nummers zien op de vier percelen die aan het parkeerterrein grenzen. Op die percelen heeft Babacool op dit moment haar restaurant gevestigd. De verwijzing dat er geparkeerd kan worden “in designated parking area” kan niet slaan op het aangrenzende parkeerterrein [nummer deel], want dat is niet in bezit van Patula N.V. Het ligt naar het voorlopig oordeel van het Gerecht veeleer voor de hand dat er in deze huurovereenkomst wordt verwezen naar een parkeerterrein elders. Zo een parkeerterrein is volgens haar verklaring ter zitting overigens ook in bezit van Babacool.

4.7.

Babacool heeft een Whatsapp-bericht in het geding gebracht van 3 december 2025. Hierin schrijft de vertegenwoordigster van White Sands het volgende:

I will have a sign made asap for the parking area with my name and company with info that parking is to be shared by owners adjacent to parking area which belongs only to me. I cannot block owners from use by SXM law.

Aan dit bericht gaat het Gerecht verder voorbij. Allereerst, omdat White Sands op dit moment niet langer verhuurder is van het parkeerterrein, zoals beide partijen ter zitting hebben verklaard. En daarnaast omdat een verhuurder het gehuurde niet zonder overleg met de huurder ook aan een andere huurder ter beschikking kan stellen.

4.8.

Karakter heeft de huurpenningen tot en met november 2025 aan White Sands voldaan. Inmiddels is komen vast te staan dat het Land de erfpacht aan White Sands per 22 maart 2025 heeft beeindigd en dat er ook geen nieuw erfpachtsrecht zal worden verleend. Daarom is de vraag wat op dit moment de status van het parkeerterrein is. Naar voorlopig oordeel van het Gerecht is het Land als eigenaar van de grond verplicht om de huurovereenkomst met Karakter gestand te doen.^[1]Ter zitting heeft Karakter verklaard dat de Minister van Vromi dat op 3 december 2025 aan Karakter heeft bevestigd. Karakter is daarmee dus nog steeds huurder van het parkeerterrein en heeft daarvan het gebruiksrecht. De eerste vier vorderingen zijn daarom toewijsbaar.
Rode bord “Private Property”

4.9.

Karakter heeft onderbouwd dat er bij de ingang een rood bord hing, waarop onder meer de tekst “Private Property” was aangebracht. Babacool betwist een dergelijk bord van Karakter te hebben verwijderd en Karakter kan dat ook niet aantonen. Dit kort geding leent zich niet voor verdere bewijslevering, zodat onderdeel 5. van de vordering zal worden afgewezen.
Babacool hoeft dus niet zo’n bord te plaatsen of de kosten ervan te vergoeden. Babacool moet wel dulden dat Karakter bij de ingang van de parkeerplaats opnieuw een dergelijk bord plaatst.
Frame

4.10.

Na de reactie van Babacool ter zitting dat het om een verroest frame ging, dat alleen maar onveilig was voor gasten, is Karakter verder niet op dit onderdeel van de vordering teruggekomen. Vordering 6. is daarom niet toewijsbaar.
Mededeling op sociale media

4.11.

Babacool heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering om bepaalde mededelingen te doen op haar sociale media pagina’s. Deze vordering zal worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing te vermelden.
Vonnis uitvoerbaar bij voorraad

4.12.

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Gemeenschappelijk Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Het belang van Karakter om onmiddellijk over haar parkeerfacilitiet te beschikken, acht het Gerecht groter dan het belang van Babacool om deze beslissing in hoger beroep aan te kunnen vechten met als mogelijke uitkomst dat zij (ook) gebruik mag maken van het parkeerterrein.

4.13.

Het is het Gerecht overigens niet bekend of Karakter tijdens de aankomende feestdagen al weer geopend zal zijn. Als dat niet het geval is, kan Karakter mogelijk met Babacool in overleg treden om in de overgangsfase al dan niet tegen betaling tijdelijk gebruik te mogen maken van het parkeerterrein. Een dergelijk overleg is natuurlijk ook mogelijk als beide restaurants open zijn. Partijen zullen immers de komende vijf jaren nog buren van elkaar zijn.
proceskosten

4.14.

Babacool zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Karakter tot op heden begroot op:

zegelkosten Cg 10,00
explootkosten Cg 267,50

griffierecht Cg 450,00

salaris gemachtigde
Cg 1.500,00 +

totaal: Cg 2.227,50.

in reconventie

ingediende klacht

4.15.

Karakter heeft op 19 september 2025 een klacht tegen Babacool ingediend bij het ministerie van TEATT in verband met het gebruik door Babacool van het parkeerterrein. Babacool heeft tijdens dit kort geding niet aannemelijk kunnen maken dat de klacht zodanig onrechtmatig is, dat deze zou moeten worden ingetrokken. Overigens heeft Babacool bevestigd dat er ook door andere personen klachten tegen haar zijn ingediend. De vordering tot intrekking van de klacht moet daarom worden afgewezen.

bevel niet gebruikmaken van het parkeerterrein

4.16.

Dit onderdeel van de vordering is niet toewijsbaar op grond van wat hiervoor in conventie is overwogen en geoordeeld. Het is aan Karakter als huurder van het parkeerterrein om te bepalen wie er van dat parkeerterrein mag gebruikmaken.

proceskosten

4.17.

Babacool zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Karakter tot op heden begroot op Cg 1.000,- aan salaris voor de gemachtigde.

5.De beslissing in kort geding

Het Gerecht:

in conventie

5.1.

verbiedt Babacool met onmiddellijke ingang om gebruik te maken, dan wel te doen maken, van de parkeerfaciliteit van Karakter (naast Karakter en achter Babacool, kadastraal bekend als SXM SB 095/1981);

5.2.

verbiedt Babacool met onmiddellijke ingang om derden aanwijzingen te geven, dan wel te doen geven, omtrent het parkeren op de parkeerfaciliteit van Karakter;

5.3.

verbiedt Babacool, haar aandeelhouders, bestuursleden, personeel en derden die aan haar (tegen betaling of om niet) diensten verlenen om, anders dan als gebruik van een recht van overpad, te verblijven op de parkeerfaciliteit;

5.4.

gelast Babacool al haar eigendommen te verwijderen en verwijderd te houden van de parkeerfaciliteit;

5.5.

gelast Babacool om binnen 48 uren na vandaag een mededeling te plaatsen op al haar sociale media pagina’s luidende:
“the parking facilities in front of our business fall under the exclusive right of Karakter N.V. and can therefore only be used by guests of Karakter. Guests of Babacool have to park outside of the gate. Instructions by or on behalf of Karakter regarding parking have to be followed at all times”
en deze mededeling gedurende 2 maanden, wekelijks op maandag, te herhalen;

5.6.

bepaalt dat Babacool een aan Karakter verschuldige dwangsom zal verbeuren van USD 2.000,- per individuele overtreding van het hiervoor gevorderde, te vermeerderen met USD 1.000,- per dag dat elke individuele overtreding voortduurt, tot een maximum van USD 50.000,-;

5.7.

veroordeelt Babacool tot betaling aan Karakter van de proceskosten, aan de zijde van Karakter tot op heden begroot op Cg 2.227,50, te vermeerderen met de nakosten aan de zijde van Karakter tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.10.

wijst de vorderingen af;

5.11.

veroordeelt Babacool tot betaling aan Karakter van de proceskosten, aan de zijde van Karakter tot op heden begroot op Cg 1.000,-, bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.12

verklaart onderdeel 5.11. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2025.

Recht op exclusief gebruik parkeerterrein tussen restaurants aan Simpson Bay Beach