ECLI:NL:OGEAM:2025:59

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202100488

vonnis van 19 augustus 2025

inzake

DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSOONALGEMEEN PENSIOENFONDS SINT MAARTEN,

zetelende in Sint Maarten,

eiser,

gemachtigde: mr. R. Vriezen en mr. S. Putter

tegen

DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP LICCOM N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigden: mr. M.O. Kortenoever en mr. F.K. Kutluer,

Partijen zullen hierna “APS” en “Liccom” worden genoemd.

1.De zaak in het kort

Partijen strijden sinds 2019 over de gevelafwerking van het door Liccom uitgevoerde bouwproject Oryx Residences in Cay Hill in Sint Maarten: het gaat om de bouw van een appartementengebouw en townhouses. Liccom heeft onvoldoende zorggedragen voor een vlakke ondergrond van het beton waardoor de gevelafwerking onder de norm is gebleven. APS vordert herstel. Liccom verzet zich tegen algeheel herstel. Liccom heeft het aanbod voor een minder vergaand reparatieplan afgewezen.

Het Gerecht volgt het bindend advies: algeheel herstel.

2.Het verloop van de procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis van 12 oktober 2021 in het door Liccom opgeworpen incident;
de conclusie van antwoord van 9 november 2021;
de conclusie van repliek van 8 februari 2022, tevens wijziging van eis;
de conclusie van dupliek van 5 april 2022;
het tussenvonnis van 17 mei 2022, waarbij een gerechtelijke plaatsopneming werd gelast;
op 7 oktober 2022 ontvangen aanvullende stukken (producties 15 t/m 18) aan de zijde van Liccom;
op 11 oktober 2022 ontvangen aanvullend stuk (17 bladzijden foto’s) aan de zijde van APS;
de op 18 oktober 2022 gehouden gerechtelijke plaatsopneming (descente);
de beslissing van de rolrechter tot verwijzing van de zaak naar de rol van 4 februari 2025;
een e-mail van 21 januari 2025 van de zijde van APS, als reactie op de beslissing van de rolrechter;
het vonnis van 4 februari 2025, waarbij een comparitie van partijen werd gelast;
een e-mail van 26 maart 2025, met daarbij document 1 en document 2 van de zijde van APS;
de gehouden comparitie van partijen op 27 maart 2025;
het proces-verbaal van 27 maart 2025, houdende een vaststellingsovereenkomst tussen partijen;
de mededeling van 16 april 2025 dat de aandeelhouders van Liccom geen goedkeuring hadden verleend aan de vaststellingsovereenkomst;
de beslissing van 22 april 2025 van de rolrechter dat de zaak werd verwezen naar de rol van 27 mei 2025 voor akte aan de zijde van APS;
de akte na comparitie aan de zijde van APS van 27 mei 2025;
de antwoord-akte van 24 juni 2025 aan de zijde van Liccom.

2.2.

Aan partijen is op 30 juni 2025 meegedeeld dat door het vertrek van de rechter ten overstaan van wie de comparitie heeft plaatsgevonden, mr. Wouters, hij niet meer in staat is om het vonnis te wijzen. Het vonnis zou daarom door een andere rechter worden gewezen, mr. Saarloos, met het voorstel van het Gerecht om niet eerst nog een nadere comparitie te houden.
Liccom heeft verklaard daarmee in te stemmen.

APS heeft verklaard daartegen geen bezwaar te hebben, maar alleen niet als zij nog een antwoord-akte zou mogen nemen. Het nemen van die akte is geweigerd door de rolrechter. De rolrechter heeft vervolgens het verzoek van APS om een nieuwe comparitie te gelasten afgewezen, met de motivering dat die comparitie dan uitsluitend zou moeten worden gehouden om APS alsnog naar voren te laten brengen, wat zij anders in haar antwoord-akte zou hebben willen doen. Dat komt immers niet tegemoet aan het doel, waarvoor een nadere comparitie zou kunnen worden gehouden.

2.3.

Vervolgens is op 8 juli 2025 door de rolrechter bepaald dat vandaag vonnis zou worden gewezen.

3.De feiten

3.1.

Partijen hebben op 18 juni 2018 een bouwovereenkomst (“de overeenkomst”) gesloten voor de realisatie van het bouwproject Oryx Residences in Cay Hill (“het project”) voor een aanneemsom van Cg. 19.163.244,-. In de overeenkomst kwamen partijen een bouwtermijn overeen van 52 weken. Op deze overeenkomst zijn diverse documenten van toepassing verklaard, waaronder de aanbestedingsstukken van 22 december 2018 (Tender Document), met daarin opgenomen de algemene voorwaarden (General Conditions) en de technische specificaties (Technical Specifications). In de Technical Specifications is onder meer opgenomen dat de bouwconstructie zou bestaan uit ter plaatse gestort beton, waarbij aan de gevelzijde van de gebouwen het beton zou worden afgewerkt met pleisterwerk en verf.

3.2.

Liccom is op 25 juni 2018 gestart met de bouwwerkzaamheden. APS heeft vanaf maart 2019 tot juli 2019 bij Liccom erover geklaagd dat er aan het oppervlak van het beton diverse onvlakheden en onregelmatigheden waren.

3.3.

Op 19 juli 2019 stelde Liccom aan APS voor om Technisch Bureau Afbouw (TBA) te benaderen voor de uitvoering van een inspectie van het pleisterwerk overeenkomstig de hiervoor ontwikkelde Nen-norm. Liccom vroeg deze norm op en zond APS een kopie toe van de bettreffende norm, te weten: NEN-EN-13914-1:2016 (“NPR 3924”). APS ging hiermee akkoord.

3.4.

Aan TBA werd verzocht om het pleisterwerk overeenkomstig NPR 3924 te inspecteren. TBA is niet ter plaatse geweest. Op 5 september 2019 stelde TBA een rapport op, op basis van foto’s van het pleisterwerk. Deze foto’s werden door APS aangeleverd. TBA concludeerde in haar rapport dat de gevelafwerking ontoelaatbare steigerslagen, onvlakheden, plaatselijke onregelmatigheden, aanzetten en kitresten bevatte.

3.5.

Liccom heeft geweigerd de inhoud van het rapport van TBA te accepteren. Vervolgens werd in onderling overleg, COT BV (Centrum voor Onafhankelijk advies, onderzoek en Technisch Advies) benaderd om de vlakheid van het uitgevoerde pleisterwerk aan de buitenzijden van het project (ter plaatse) te inspecteren overeenkomstig NPR 3924. Op 8 oktober 2019 kwamen APS en Liccom overeen om aan COT een gezamenlijke opdracht te verstrekken voor het uitvoeren van de inspectie en het geven van een bindend advies. Partijen spraken hierbij af dat de kosten van COT afhankelijk van de uiteindelijke onderzoeksresultaten van COT tussen partijen verdeeld zouden worden.

3.6.

Op 20 en 21 oktober 2019 bezocht COT het Project en inspecteerde het buitenpleisterwerk (steekproefsgewijs) in het bijzijn van vertegenwoordigers van Liccom en APS.
In een bespreking van 23 oktober 2019 deelde COT vervolgens aan Liccom en APS mondeling mede wat de bevindingen waren, waarbij COT beide partijen gelegenheid gaf hierop te reageren.

3.7.

Op 28 oktober 2019 heeft COT in een schriftelijk rapport haar bevindingen neergelegd. Partijen strijden sindsdien over de totstandkoming, inhoud en betekenis van dit bindend advies.
Voor zover relevant, luidt dit rapport als volgt:

Doelstelling

Doel is het beoordelen van met name de vlakheid van het uitgevoerde pleisterwerk aan de buitenzijden van het bovengenoemd project te Sint Maarten.

Liccom is van mening dat het gerealiseerde werk voldoet aan de in de NPR 3924 omschreven vlakheidstoleranties. APS is daarentegen van mening dat de vlakheid niet voldoet aan deze toleranties.

Het COT Is als onafhankelijke instantie, namens beide betrokken partijen, gevraagd onder andere de vlakheid te beoordelen. Daarnaast is het COT gevraagd hoe (indien de vlakheid niet voldoet) e.e.a. kan worden gecorrigeerd.

Uitvoering

Een inspectie van het pleisterwerk heeft plaatsgevonden op 21 en 22 oktober 2019 en is

uitgevoerd door COT-medewerker de heer [G], in het bijzijn van vertegenwoordigers van betrokken partijen.

Bevindingen

Op alle beoordeelde gevels voldoet de vlakheid in meer en mindere mate niet aan de in NPR gestelde norm. Er is wel sprake van een sterk wisselvallig beeld. De afwijkingen bedragen regelmatig meer dan 2 cm! De afwijkingen zijn in die gevallen met een duimstok beoordeeld, in andere gevallen zijn de gemeten afwijkingen minimaal.

In algemene zin doen afwijkingen (onvlakheden) zich in meerdere mate voor:

Op en rond maaiveldniveau
Rond uitwendige hoeken op aansluitingen naar het dak
In inslagen (neggekanten)
In de gevels
In “klein’ pleisterwerk rond en naast (voor)deuren
Rond verdiepingsvloeren
Diktekanten van uitkragende balkonvloeren en luifels vertonen soms merkwaardige krommingen en bollingen.

Naast tekortkomingen met betrekking tot de vlakheid is er sprake van onregelmatigheden

zoals:

Stukwerkbaarden (=rauwe niet afgewerkte randen op uitwendige hoeken)
Scheurvorming/ loszittende delen
Niet afgewerkte dorpelranden
Afwijkende structuren en bijgewerkte plekken
Kit op stucwerk uitgesmeerd
Niet gedekte delen
Pleisterwerk niet doorgezet achter metalen korven (afscheiding tussen de town houses aan de achtergevels)

Onder invloed van strijklicht en onder een bepaalde hoek van lichtinval worden

onregelmatigheden en onvlakheden zeer sterk geaccentueerd. Bij een groot deel van deze

oneffenheden is er sprake van overschrijding van de vlakheids-tolerantie norm.

Conclusie

De uitgevoerde pleisterwerkzaamheden aan de buitenzijden voldoen niet aan de in de NPR omschreven normen.

Herstel

Gezien de omvang en mate van onvlakheden in de gevels is herstel, met als uitgangspunt de in de NPR omschreven vlakheidstoleranties, alleen mogelijk door middel van het geheel verwijderen van de bestaande afwerking. Vervolgens dienen de gevels te worden voorzien van een cementgebonden pleistersysteem. Gezien de onvlakheden moet dit dan in meerdere lagen worden opgebouwd. Na het realiseren van een voldoende vlakke ondergrond kan het geheel weer worden voorzien van de structuur/pleister.

Het lijkt zinvol om in overleg met partijen te komen tot een minder rigoureus herstel/correctieplan. Bij handhaving van de bestaande afwerking moet rekening worden gehouden met (technische) mogelijkheden en onmogelijkheden. Aan de hand van een representatieve proefuitvoering (bijv. een hele woning) dient te worden bekeken of, dan wel in hoeverre, correctiewerkzaamheden kunnen leiden tot een acceptabel esthetisch resultaat. Aandachtspunt is dat een “beter” esthetisch resultaat niet ten koste moet gaan van een technisch resultaat.

3.8.

Vanwege verschillende oorzaken is het vervolgens geruime tijd stil gebleven over deze kwestie.

Op 6 december 2022 is via het bedrijf Arcon Engineering Designs NV (“Arcon”) een reparatievoorstel geformuleerd. Dat voorstel is op 11 januari 2023 ondertekend door de directeur van Liccom (de heer [S] en namens APS door de heer [J].

3.9.

Anderhalf jaar later is er in juli 2024 door APS een reparatieplan opgesteld.

3.10.

Het Gerecht heeft een comparitie van partijen gelast, die op 27 maart 2025 is gehouden. Partijen hebben na uitvoerig overleg op die datum een vaststellingsovereenkomst gesloten. De strekking daarvan was met name dat het reparatievoorstel van 6 december 2022 zou worden opgevolgd door beide partijen. De vaststellingsovereenkomst was gesloten onder de voorwaarde dat het bestuur van APS en de aandeelhouders van Liccom deze zou goedkeuren.

3.11.

Op 16 april 2025 werd aan het Gerecht meegedeeld dat van de zijde van APS goedkeuring was verleend, maar dat de aandeelhouders van Liccom geen goedkeuring hadden verleend.

4.De vordering

4.1.

APS vordert, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

A. Liccom te veroordelen tot herstel van de gebreken in de gevelafwerking van het project overeenkomstig het bindend advies van 28 oktober 2019, voor zowel het appartementengebouw als alle woningen ('townhouses'), door het volledig verwijderen van de bestaande afwerking en het aanbrengen van een cementgebonden pleistersysteem alvorens de dan verkregen vlakke ondergrond opnieuw of te werken met structuurverf/pleister, uit te voeren binnen een rede-

lijke termijn van ten hoogste tien (10) weken na het te dezen te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, zulks op straffe van verbeurte aan Liccom van een dwangsom van Cg. 5.000,- per dag, dat Liccom dit gebod niet mocht nakomen;

Subsidiair:

B. Liccom te veroordelen tot betaling van, al dan niet bij wijze van

vervangende schadevergoeding,
(i) een vergoeding aan APS voor het niet herstellen van de gebreken in de gevelafwerking van het project, welke vergoeding minimaal gelijk zal zijn aan de naar objectieve maatstaven te bepalen kosten om een andere aannemer te vinden en op te dragen het onder (A) genoemde herstel in plaats van Liccom deugdelijk uit te voeren, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans nader op te maken danwel vast te stellen bij afzonderlijke gerechtelijke procedure, of

(ii) een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het in deze te wijze vonnis.

Primair en subsidiair:

C. Liccom te veroordelen tot betaling aan APS van de vertragingsboete

ex artikel 5.4 Overeenkomst, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, voor een totaalbedrag van Nafl. 185.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het in deze te wijzen vonnis.

D. Liccom te veroordelen tot vergoeding aan APS van de door APS gemaakte kosten tot het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid voor een totaalbedrag van Nafl. 215.489,-. althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

E. Liccom te veroordelen in de buitengerechtelijke (incasso) kosten voor een tot het wettelijke tarief gemaximaliseerd bedrag van Nafl. 10.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van veertien (14) dagen na het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en

F. Liccom te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van veertien (14) dagen na het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

4.2.

Volgens de Overeenkomst is Liccom als opdrachtnemer verantwoordelijk voor de juiste uitvoering van de bouwwerkzaamheden overeenkomstig de Technical Specifications en overeenkomstig “accepted good practice and proper construction standards, and in compliance with the applicable local codes”.

4.3.

Ingevolge de Overeenkomst dient de ondergrond (het beton en al zijn bestanddelen) te voldoen aan de Europese en Nederlandse Nen-normen, waaronder NEN 6722:2002, (thans NEN-EN 13670) voor oppervlakten en rechtheid van randen van betonconstructies. Het beton diende voorts vlak en glad (“even and smooth”, “flat, smooth”, “smooth and plane surface of the final concrete”) te worden opgeleverd alvorens dit gepleisterd en geverfd kon worden. Voorafgaand aan de verdere afwerking van het beton, dienden alle bestaande oneffenheden in het beton te worden hersteld (“shall have all cracks and holes repaired”) en diende het beton vrij te zijn van oppervlakte onregelmatigheden (“be free from (...) imperfections and holes in surfaces”).
Partijen zijn voor de kwaliteit van de ondergrond (beton) NEN 6722:2002 (thans NEN-EN 13670) overeengekomen en voor de gevelafwerking zijn partijen overeengekomen dat deze tenminste dient te voldoen aan NPR 3924. APS stelt in de onderhavige procedure dat zowel de ondergrond (het beton) als de gevelafwerking niet voldoen aan deze NEN- normen.

4.4.

APS vordert in de onderhavige procedure
primairveroordeling van Liccom tot herstel overeenkomstig het overeengekomen bindend advies.
Subsidiairverzoekt APS dat Liccom wordt veroordeeld tot betaling aan APS van een schadevergoeding wegens het niet-uitvoeren van het geboden herstel. De grondslag voor deze alternatieve vordering is art. 15 - 19 van de Algemene Voorwaarden, waarin een mechanisme is opgenomen dat voor niet (tijdig) hersteld gebrekkig werk een “equitable deduction” kan worden toegepast, maar ook dat APS bij niet-nakoming door Liccom in beginsel recht heeft op volledige schadevergoeding. APS meent daarmee dat voor de hoogte van die vergoeding, mocht daaraan worden toegekomen, aansluiting moet worden gezocht bij het bedrag dat APS naar objectieve maatstaven zou kosten een andere aannemer te vinden en op te dragen het herstel in plaats van Liccom deugdelijk uit te voeren. Nu APS naar alle waarschijnlijkheid geen andere aannemer op Sint Maarten zal kunnen vinden die het werk deugdelijk kan en wil uitvoeren. Om die reden zal APS op dit punt een verwijzing naar een schadestaatprocedure vorderen.

4.5.

Daarnaast vordert APS vergoeding van de overeengekomen vertragingsboete op grond van ex artikel 5.4 Overeenkomst alsmede vergoeding van alle door APS gemaakte kosten, inclusief de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in art. 6:96, tweede lid, onder b BW, waaronder de kosten van TBA, COT, ICE, Heren2, Caribbean B.V. en Arcon Engineering voor een totaalbedrag van Cg. 205.571,-, de daadwerkelijk door APS gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96, tweede lid, onder c BW voor een bedrag van Nafl. 60.662,-, althans een tot het wettelijke tarief gemaximaliseerd bedrag van Nafl. 10.000,-, alsmede de kosten van deze procedure.

4.6.

Liccom heeft de vordering op alle punten gemotiveerd betwist.
Op de standpunten van partijen zal het Gerecht hierna bij de beoordeling ingaan.

5.De beoordeling van het geschil

5.1.

Het geschil tussen partijen gaat over twee onderwerpen: de ondergrond van de betonconstructies en de gevelafwerking. Het Gerecht begrijpt dat er in de loop der jaren nog meer kwesties zijn gaan spelen, maar die blijven geheel buiten dit geding.

5.2.

Partijen hebben beide na het COT-rapport de nodige pogingen gedaan om te komen tot minder ingrijpend en minder kostbaar herstel dan algeheel herstel, door het maken van aanpassingen die zouden kunnen leiden tot een voor APS voldoende acceptabel esthetisch en technisch resultaat. Dat is uiteindelijk niet gelukt. Daarom zal nu beoordeeld moeten worden of de uitkomsten van het rapport geldig zijn en wat de betekenis ervan voor dit geschil is.

Geldigheid COT-rapport

5.3.

In het vonnis van 12 oktober 2021 in het incident heeft het Gerecht het volgende overwogen:

“3.4. Het Gerecht oordeelt dat partijen over hun geschil in kwestie een bindend advies zijn overeengekomen:
“(…) Mr. [G] of COT is asked to visit the Oryx residences housing project and inspect the plasterworks according to NPR3924 and conclude if the works are within tolerances and requirements, or not. These conclusions will be binding for both Liccom and APS, or APS will have to accept the works as is.In case NPR specifications are not met, Mr. [G] will be asked to advise how to remedy and improve the plasterworks in order to ensure compliance with NPR and meet the minimum tolerances and requirements stipulated therein. (…) As agreed upon, this is a mutual assignment that will be given to COT by Liccom and APS. (…)”

3.5.

Beide partijen zijn met deze opdracht akkoord gegaan en hebben de opdrachtverlening ondertekend.

3.6.

De opdrachtverlening heeft vervolgens ook tot een beslissing van COT, de bindend adviseur, geleid namelijk dat de vlakheid van de gevels niet aan de (NPR gestelde) norm voldoet. Daar had het geschil tussen partijen betrekking op. De bindend adviseur heeft hierover geoordeeld in voor Liccom ongunstige zin. De conclusie luidt:
“(…) De omvang en mate van overschrijdingen van de vlakheidstoleranties, met daarnaast veelvuldig voorkomende plaatselijke onregelmatigheden en slordigheden, zijn van dien aard dat het niveau van de afwerking onmogelijk als voldoende kan worden beschouwd. De uitgevoerde pleisterwerkzaamheden aan de buitenzijden voldoen niet aan de in de NPR omschreven normen. (…)”Verder is in het bindend advies het standpunt van COT vermeld op welke wijze herstel van het door Liccom uitgevoerde werk kan plaatsvinden. Ook hierover hebben partijen het standpunt van COT gevraagd.”

5.4.

Het Gerecht ziet geen aanleiding hier bijna vier jaar later anders over te oordelen.
Liccom stelt in haar conclusie van antwoord dat het rapport op “onaanvaardbare” wijze tot stand is gekomen, omdat het rapport geen goede weergave is van wat er tijdens het gesprek op 23 oktober 2019 tussen partijen is besproken.
Dat standpunt verwerpt het Gerecht, op grond van het volgende.

5.5.

Allereerst wordt opgemerkt dat Liccom zelf schrijft dat de onderzoeker
“did a thorough and comprehensive inspection of the in - and exterior plasterworks and noted per house-number every detail on lists and drawings.”

5.6.

Daarnaast valt niet in te zien dat de inhoud van het rapport veel afwijkt van wat de dagen ervoor is besproken. Uit de door Liccom aangehaalde notulen blijkt dat partijen op 23 oktober 2019 onder leiding van onderzoeker [G] van COT hebben geprobeerd om oplossingen te vinden, die er mogelijk voor zouden kunnen zorgen dat algeheel herstel niet noodzakelijk zou zijn. Dat zou dan gaan om oplossingen, die niet zouden voldoen aan de NPR 3924 standaard, maar mogelijk wel aanvaardbaar zouden zijn voor APS. Tijdens die besprekingen heeft [G] ook geantwoord op vragen van Liccom en APS. Die gingen erover op welke wijze het alternatief herstel zou moeten gebeuren.
[G] reageerde daarop met: “Ja, ik denk dat ik die vragen zo niet ga oplossen. Ik kan wel zomaar wat roepen en begin maar opnieuw en zorg dat die hele gevel vlak is, maar dat zijn nogal draconische maatregelen die ik roep.”

En ook: “maar ik proef wel dat dat wel heel ver gaat”.

Hij stelde ook: “Nee, maar dan zou het volgens de spelregels uitgevoerd moeten worden, dus dan gaan we het beton uitvlakken, dan gaan we dat zeg maar weer in raaplagen, en dan gaat het helemaal, dan wordt het opgebouwd tot een rechte strakke kantige gevel, wat uiteindelijk zeg maar afgewerkt wordt met die structuurverf (…) Ik ben bang dat ik er niets anders van kan maken als dit. Het is te veel en te groot van afwijking.. (…) Ja, dan moet het systeem er helemaal afgehaald worden en dan zou het helemaal opnieuw opgebouwd moeten worden.”

5.7.

In het daarop volgende schriftelijke rapport van 28 oktober 2019 werden door COT geen alternatieve oplossingen uitgewerkt, maar dat was ook niet de opdracht, die partijen aan COT hadden gegeven. Wel constateerde COT dat feitelijk de enige mogelijkheid was dat Liccom alsnog zou moeten zorgen voor een voldoende vlakke ondergrond, voordat de nieuwe gevelafwerking zou kunnen worden aangebracht. Die constatering is in lijn met wat [G] enkele dagen daarvoor met partijen had besproken.

5.8.

En ook als Liccom daardoor – naar het oordeel van het Gerecht dus ten onrechte – verrast was, dan is toch de inhoud van het rapport bepalend. Liccom heeft nergens in deze procedure aangevoerd op welk onderdeel de inhoud van het rapport niet zou deugen.

5.9.

Liccom stelt ook dat het recht van hoor en wederhoor is geschonden en dat het rapport daarom in strijd met redelijkheid en billijkheid tot stand is gekomen. Ook dat standpunt verwerpt het Gerecht.
Zoals hiervoor vermeld, zijn beide partijen bij het grondige en zorgvuldige onderzoek betrokken geweest en daar in de gelegenheid geweest om opmerkingen te maken.
Daarna is tijdens de bijeenkomst op 23 oktober 2019 door beide partijen uitvoerig met de onderzoeker overlegd en hebben beide partijen de mogelijkheid gehad om hun visie naar voren te brengen.
Hoewel gebruikelijk is dat een rapport eerst nog in concept naar beide partijen wordt gestuurd, hebben zij dat in dit geval in de opdracht aan COT niet opgenomen. Van schending van het recht van hoor en wederhoor is dus geen sprake.

5.10.

In haar laatste antwoord-akte stelt Liccom voor het eerst dat het rapport gebrekkig is, omdat door de onderzoeker de verkeerde norm is toegepast. Dat verweer verwerpt het Gerecht. Zowel in de eerste opdracht aan TBA (e-mail Liccom 19 juli 2019) als in de latere opdracht aan COT (bevestigings e-mail van 1 oktober 2019 van Liccom) gaat Liccom er zelf van uit dat de toepasselijke maatstaf de Nederlandse NEN- en NPR-normen zijn.

5.11.

Liccom stelt ten slotte dat het zich bij de opdrachtverlening aan COT niet heeft verbonden aan herstel dat buiten de overeenkomst valt. Dat is ook niet wat APS in deze procedure vordert. APS vordert nakoming van het bindend advies in het rapport. Dat advies houdt in wat er nog zal moeten gebeuren om te zorgen dat de gevels beantwoorden aan wat APS als opdrachtgever van de overeenkomst mocht verwachten. Dat is mogelijk meer dan wat Liccom voor ogen stond, maar is geen herstel buiten de overeenkomst.

Betekenis aanbeveling

5.12.

De inhoud van het advies is duidelijk. In de veroordeling zal het Gerecht dat advies overnemen. Het komt erop neer dat Liccom het werk aan de buitengevels geheel zal moeten overdoen, nu op een wijze die aan de maatstaf NPR 3924 voldoet.
Als deze werkzaamheden nu “drie keer zo duur zijn dan de overeengekomen werkzaamheden”, zoals Liccom stelt, heeft Liccom dat aan zichzelf te wijten.
De primaire vordering is daarom toewijsbaar.

Daarbij zal in de beslissing aan Liccom een iets langere termijn worden gegund om het werk te verrichten en zal de dwangsom enigszins worden gematigd.

Vertragingsboete

5.13.

Dit onderdeel van de vordering is gebaseerd op artikel 5.4 van de overeenkomst: een boete van Cg. 8.420,- voor iedere dag dat het werk later dan na 60 weken na het begin van de uitvoering is “completed”. Het Gerecht vindt het in de omstandigheden van het geval onaanvaardbaar dat een dergelijke boete aan Liccom in rekening wordt gebracht en zal dit onderdeel van de vordering daarom afwijzen.

Allereerst is de vraag wat onder “completed” moet worden verstaan. Dat gebleken is dat de gevels esthetisch niet in orde waren, maakt niet zonder meer dat het werk niet “completed” is. Zo schrijft bijvoorbeeld Heren2 Carribean in het memo van 8 december 2021: “In 2019 and the beginning of 2020 the Oryx Hills project was completed.”

Liccom heeft daarnaast onderbouwd dat APS de sleutels van de woningen al sinds 21 juni 2019 in bezit heeft en de woningen sinds die tijd ook aan het uitgeven is.

Ten slotte weegt in dit oordeel mee dat partijen vanaf oktober 2019 de mogelijkheden van herstel aan het onderzoeken zijn geweest en dat APS in die periode nooit een beroep op dit boetebeding heeft gedaan.

Kosten TBA-rapport

5.14.

Nadat de klachten waren gemeld heeft Liccom in juli 2019 voorgesteld om TBA te benaderen om de gevels te inspecteren. TBA heeft gerapporteerd. De uitkomst was niet positief voor Liccom. De door APS betaalde kosten kunnen echter zonder meer worden beschouwd als de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Het gevorderde bedrag van Cg. 1.464,- is daarom toewijsbaar.

Kosten COT-rapport

5.15.

Bij het geven van de opdracht aan COT zijn partijen overeengekomen dat de onderzoeksresultaten leidend zouden zijn voor de vraag wie de kosten uiteindelijk moest dragen. Gelet op de uitslag van het onderzoek en wat hiervoor in dit vonnis is overwogen, dient Liccom de kosten daarom te dragen. Het gevorderde bedrag van Cg. 14.429,- is daarom toewijsbaar.

Kosten ICE-memorandum

5.16.

Partijen hebben eind 2019 en begin 2020 via hun advocaten de standpunten uitgewisseld. Dat heeft niet tot enige overeenstemming geleid. Op 17 maart 2020 heeft Liccom duidelijk te kennen gegeven dat zij haar positie niet wilde herzien en niet bereid was over te gaan tot het herstel dat APS verlangde.
APS heeft daarna opdracht gegeven aan Independent Consulting Engineers NV (ICE) om onderzoek te doen. Het Gerecht is van oordeel dat de kosten hiervan in redelijkheid niet kunnen worden beschouwd als kosten, gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid; die stonden immers na de rapporten van TBA en COT voldoende vast. De kosten van het ICE-onderzoek kunnen daarom niet worden doorberekend aan Liccom.

Buitengerechtelijke kosten

5.17.

Uit de overgelegde stukken blijkt voldoende dat de gemachtigden van APS diverse werkzaamheden hebben verricht om buiten rechte voldoening te verkrijgen. De kosten daarvan worden begroot op 1,5 punt van het liquidatietarief, zoals bepaald in het Procesreglement, Cg. 4.500,-. Dat bedrag zal worden toegewezen.

Proceskosten

5.18.

Liccom moet worden beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij moet daarom de proceskosten van APS betalen. De proceskosten van APS tot heden worden begroot op:

oproeping door deurwaarder Cg 268,50

salaris gemachtigde (incident) Cg 1.250,00 (1 punt tarief 5)

salaris gemachtigde Cg 18.000,00 (6 punten tarief 8)

griffierecht
Cg 3.710,00 +

totaal: Cg 23.228,50

6.De beslissing

Het Gerecht:

6.1.

Veroordeelt Liccom over te gaan tot herstel van de gebreken in de gevelafwerking van het project overeenkomstig het bindend advies van 28 oktober 2019, voor zowel het appartementengebouw als alle woningen ('townhouses'), door:
het geheel verwijderen van de bestaande afwerking, vervolgens de gevels te voorzien van een cementgebonden pleistersysteem, in meerdere lagen opgebouwd, waardoor een voldoende vlakke ondergrond ontstaat, waarna het geheel weer kan worden voorzien van de structuur/pleister;

6.2.

Gebiedt Liccom om de onder 6.1. vermelde werkzaamheden uitgevoerd te hebben binnen een termijn van vier maanden na vandaag, zulks op straffe van verbeurte van een aan APS te betalen dwangsom van Cg. 2.000,- per dag, dat Liccom dit gebod niet mocht nakomen, met een maximum van Cg. 500.000,-;

6.3.

Veroordeelt Liccom in de proceskosten, aan de zijde van APS tot heden begroot op Cg. 23.228,50;

6.4.

Veroordeelt Liccom tot vergoeding aan APS van de door APS gemaakte buitengerechtelijke kosten tot het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid voor een totaalbedrag van Cg. 15.893,-;

6.5.

Veroordeelt Liccom tot betaling aan APS van een bedrag van Cg. 4.500,- aan buitengerechtelijke (incasso)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 september 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.6.

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

Wijst af wat anders of meer is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, en op 19 augustus 2025 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.