ECLI:NL:OGEAM:2025:60

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202400758

Vonnis van 19 augustus 2025

inzake

DAWN BEACH CLUB ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

hierna te noemen: Dawn Beach,

gemachtigde: mr. K. Huisman,

tegen

OYSTER POND DEVELOPMENT CORPORATION N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: Oyster Pond,

gemachtigde: mr. J. Veen.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

- het inleidend verzoekschrift met producties, dat op 25 juni 2024 is ingediend;

- de conclusie van antwoord en eis in reconventie met producties;

- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie met producties;

- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie;

- de conclusie van dupliek in reconventie met producties.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 24 juli 2025 plaatsgevonden. Voor Dawn Beach is verschenen de heer [B], bestuurslid, met mr. Huisman. Voor Oyster Pond is mr. Veen verschenen. De vertegenwoordiger van Oyster Pond, [C], was ook beschikbaar en zou online aanwezig zijn, maar door een netwerk-probleem aan de zijde van het Gerecht is dat niet gelukt.

Partijen hebben hun standpunten nader uiteengezet, mr. Huisman mede aan de hand van door haar overgelegde spreekaantekeningen.

2.De feiten

2.2.

In april 1967 heeft Oyster Pond 920.000 m2 grond (het moederperceel) gekocht. Oyster Pond heeft het moederperceel voor een deel verkaveld in percelen met een woonbestemming.

2.3.

Oyster Pond heeft in verband met het oprichten van (de rechtsvoorganger van) Dawn Beach een “Declaration of Restrictions” (verder: restrictieve voorwaarden) laten vastleggen in een notariële akte van 3 mei 1968 (verder: de akte). In de akte is onder andere het volgende bepaald:

“
1) Non-Profit Association And Membership FeeIt is the intention of the Subdivider[lees: Oyster Pond - Gerecht]
that a non-profit association, to be called Dawn Beach Club Association, hereinafter called “Association” be formed to care for the general good of the development and vacant and unimproved Homesites, wether such Homesites be owned by the Subdivider or not. After 80% of the Homesites in the platted land have been sold by the Subdivider, then all privileges, rights, powers, duties and authority of the Subdivider contained in these Reservations and Restrictive Covenants shall thereupon rest in the Association (…). All persons purchasing property in the platted land by acceptance of their deed or execution of their purchase agreement, do agree to the formation of this non-profit Association and do agree to become a member thereof and further agree to contribute their pro-rata share of the funds necessary to the performance of its aforesaid functions. Membership fees for each Homesite in the platted land shall be paid annually and shall become a lien upon the applicable Homesite when the Purchaser thereof is billed.“.

2.4.

In 1980 heeft Oyster Pond perceel SXM UPQ 209/1970 in sectie 4 met lotnummer 8 (verder: het perceel) verkocht aan [H] (verder: [H]). [H] heeft gekocht via een “installment sale” (koop op afbetaling). [H] heeft het perceel niet bebouwd.

2.5.

Omstreeks 1981 is de vereniging (Association) opgericht, omdat toen 91% van de percelen was verkocht. Dit was de rechtsvoorganger van Dawn Beach, die in 2009 is opgericht.

2.6. [

H] heeft de laatste termijn van zijn koop op afbetaling in juni 1985 aan Oyster Pond betaald. [H] is in juli 1986 overleden. Ten tijde van het overlijden van [H] had Oyster Pond het perceel nog niet aan hem geleverd. Het perceel was toen en is nog altijd een stuk braakliggend terrein.

2.7.

Oyster Pond heeft op 4 oktober 2023 aan Dawn Beach bericht dat zij een makelaar heeft ingeschakeld voor de verkoop van het perceel aan een derde.

2.8.

Dawn Beach heeft op 31 december 2023 een factuur voor het bedrag van
USD 17.550,- naar Oyster Pond verstuurd voor openstaande jaarlijkse contributies voor het perceel vanaf 2011. Op 2 januari 2024 heeft Dawn Beach een bedrag van
USD 2.050,- aan Oyster Pond gefactureerd wegens de contributie voor het jaar 2024. Oyster Pond heeft deze facturen onbetaald gelaten.

2.9.

Dawn Beach heeft op 3 juni 2024 conservatoir beslag gelegd ten laste van Oyster Pond op het perceel en ook beslagen gelegd op ruim 47.000 m2 aan wegen die door de verkaveling lopen.

3.Het geschil in conventie

3.1.

Dawn Beach vordert – samengevat – dat het gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Oyster Pond zal veroordelen tot betaling van I.) de hoofdsom van USD 19.600,-, vermeerderd met contractuele dan wel wettelijke rente, II.) de contractuele boete van USD 831,25 tot en met 25 juni 2024, vermeerderd met contractuele dan wel wettelijke rente,
III.) de contractuele boete vanaf 26 juni 2024 tot aan de dag van algehele betaling,
IV.) de buitengerechtelijke incassokosten van USD 2.940,-, althans een bedrag conform het liquidatietarief, V.) de proceskosten, waaronder nakosten, met rente.

3.2.

Dawn Beach stelt daartoe – kort weergegeven – het volgende. Uit de restrictieve voorwaarden volgt dat iedere eigenaar van een perceel binnen de ontwikkeling (de zogenoemde Homesites) lid wordt van de Association en moet bijdragen aan de gezamenlijke kosten die worden gemaakt te behoeve van de percelen. Perceel 209/1970 is altijd bestemd geweest als Homesite en uit de bewoordingen van de restrictieve bepalingen volgt niet dat de ontwikkelaar uitgesloten is van de hoedanigheid van eigenaar van een Homesite. Oyster Pond is daarom ook bijdrageplichtig. Uit een memo van een bijeenkomst op 27 november 1981, dat ging over de uitleg van de restrictieve voorwaarden, blijkt dat Oyster Pond destijds aan de eigenaren heeft bevestigd dat zij haar bijdrage aan de Association zal voldoen voor de onverkochte percelen in sectie 4. Oyster Pond heeft Dawn Beach er niet over geïnformeerd dat het perceel nog altijd haar eigendom was en dat levering ook niet had plaatsgevonden aan de erven van [H]. Zij heeft Dawn Beach ervan overtuigd gehouden dat [H] bijdrageplichtig is. Oyster Pond heeft onrechtmatig gehandeld door geen correcte informatie aan Dawn Beach te verschaffen.
Subsidiair stelt Dawn Beach dat Oyster Pond haar verplichtingen als perceeleigenaar dient na te komen, dan wel dat zij wanprestatie pleegt door het onbetaald laten van de facturen. Meer subsidiair stelt Dawn Beach dat Oyster Pond ongerechtvaardigd is verrijkt door geen bijdrage te leveren aan de kosten van de voorzieningen in de wijk.

3.3.

Oyster Pond heeft het volgende – kort weergegeven – tot haar verweer aangevoerd. Levering van het perceel is geen vereiste voor inwerkingtreding van de restrictieve verplichtingen. Het lidmaatschap van Dawn Beach ontstaat door aankoop van een perceel. Omdat Oyster Pond het perceel niet heeft gekocht, valt zij niet onder de restrictieve voorwaarden en de bijdrageplicht. De bepaling “by acceptance of their deed or execution of their purchase agreement” is opgenomen om ervoor te zorgen dat kopers van percelen via koop op afbetaling moeten bijdragen vanaf het moment dat de koopovereenkomst getekend is. Oyster Pond heeft dat bewust gedaan zodat zij niet meer voor contributie kon worden aangesproken voor de percelen die verkocht zijn. Oyster Pond heeft dus geen verplichting om lid te worden van Dawn Beach of daaraan bij te dragen. In 1981 heeft Oyster Pond geen bijdrage toegezegd. In het memo staat enkel dat Oyster Pond voor onverkochte percelen zal bijdragen. Het onderhavige perceel behoort daar niet toe want dat was wel verkocht. Verder was het uitgangspunt dat Oyster Pond als ontwikkelaar eigenaar van alle percelen was, dat hoefde zij dus niet aan Dawn Beach mede te delen. Zij deelde het wel mee als er een perceel was verkocht en dat is voor dit perceel ook gebeurd. Uit de stukken blijkt dat (de rechts-voorganger van) Dawn Beach wist dat het perceel aan [H] verkocht was en dus had Dawn Beach [H] moeten aanspreken. Dawn Beach heeft Oyster Pond nooit als lid van de vereniging behandeld en nooit navraag bij Oyster Pond gedaan. Dawn Beach had ook kadastraal onderzoek kunnen doen. Dawn Beach heeft geen enkele actie richting [H] of Oyster Pond ondernomen om de bijdrage te innen. Dat de bijdrage niet is geïnd heeft dus niet met nalatigheid van Oyster Pond te maken. Verder betwist Oyster Pond dat zij ongerechtvaardigd is verrijkt.

3.4.

Op de stellingen en het verweer van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling in conventie

4.1.

Dawn Beach beroept zich op artikel 1) van de notariële akte van 3 mei 1968. Oyster Pond betwist dat uit dat artikel volgt dat zij verplicht lid is geworden van Dawn Beach en de contributie moet betalen. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 1) van de akte. Dit brengt mee dat het Gerecht de akte op dit punt dient uit te leggen. In dat verband overweegt het Gerecht als volgt.

4.2.

Vaste rechtspraak is dat het bij de uitleg van een notariële akte aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht, en dat die bedoeling naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen in het licht van de gehele inhoud van de akte. De verklaring daarvoor is gelegen in de derdenwerking van hetgeen in de openbare registers wordt ingeschreven en voor welke inschrijving de notariële akte de basis vormt. Derden, zoals kandidaat-kopers en hypotheekverstrekkers, kunnen een belang bij de akte hebben en moeten erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg van de akte geen andere omstandigheden een rol spelen dan zij uit de akte kunnen begrijpen. Een uitleg naar subjectieve maatstaven past daarbij niet.

4.3.

De kernbepaling met betrekking tot de bijdrageplicht is:
“
All persons purchasing property in the platted land by acceptance of their deed or execution of their purchase agreement, do agree to the formation of this non-profit Association and do agree to become a member thereof and further agree to contribute their pro-rata share of the funds necessary to the performance of its aforesaid functions. Membership fees for each Homesite in the platted land shall be paid annually and shall become a lien upon the applicable Homesite when the Purchaser thereof is billed.”.

4.4.

Het Gerecht is van oordeel dat deze bepaling niet anders uitgelegd kan worden dan dat het lidmaatschap van de vereniging (Association) en de bijdrageplicht gekoppeld is aan de
verkoopvan een perceel. Immers, er staat in de bepaling “
All persons purchasing” en “
or execution of their purchase agreement” en “w
hen the Purchaser thereof is billed.”.Deze bewoordingen geven aan dat de personen die een perceel in de ontwikkeling kopen (onder andere) door aanvaarding van de feitelijke uitvoering van de koopovereenkomst van rechtswege lid zijn van de vereniging en contributie aan de vereniging moeten betalen. Er staat ook dat de kopers daarvoor een factuur zullen ontvangen. Er staat niet dat het lidmaatschap van de vereniging en de bijdrageplicht pas ontstaan nadat het perceel door Oyster Pond aan de koper geleverd is of anderszins zijn gekoppeld aan de eigendom van het perceel. Dit betekent dat voor inwerkingtreding van de restrictieve voorwaarden voldoende is dat een perceel is verkocht. Dat de bijdrageplicht gekoppeld is aan de eigendom van het perceel volgt ook niet uit de verdere inhoud van de akte.

4.5.

Het is ook logisch verklaarbaar dat de bijdrageplicht ontstaat op het moment van verkoop van een perceel door Oyster Pond aan een koper, gelet op het feit dat Oyster Pond tijdens de ontwikkeling van het ‘moederperceel’ gebruik heeft gemaakt van de constructie van koop op afbetaling. Pas na betaling van de laatste termijn werd het perceel door Oyster Pond aan de koper geleverd. Vanwege deze constructie kon het jaren duren voordat de koper de eigendom van zijn perceel verkreeg, terwijl de koper intussen wel het gebruik en het genot van het perceel en de voorzieningen in de wijk had. Hierbij past dat het lidmaatschap en de bijdrageplicht vanaf het sluiten van de koopovereenkomst (en de uitvoering daarvan) op de koper werd gelegd.

4.6.

Dawn Beach heeft zich nog beroepen op de Q&A in het memo uit 1981. Hieruit blijkt niet uit dat Oyster Pond een toezegging heeft gedaan waardoor zij alsnog bijdrageplichtig is voor het onderhavige perceel.
De betreffende vraag luidt:
“
Will OPDC pay its prorata fair share of association costs represented by the 6 remaining unsold lots in Section IV?”
Het genoteerde antwoord was:
“Yes”Dawn Beach stelt dat hieruit blijkt dat Oyster Pond heeft erkend dat zij bijdrageplichtig is voor percelen die nog in haar eigendom zijn, maar dat staat er niet. Oyster Pond heeft een toezegging gedaan de bijdrage te voldoen, maar alleen voor de “unsold lots”. Het onderhavige perceel is wel verkocht. Volgens Oyster Pond is dat gebeurd in het najaar van 1980. Dat betekent dat het al was verkocht voordat de bijeenkomst plaatsvond, en dat genoemde toezegging geen betrekking kan hebben gehad op het onderhavige perceel.

4.7.

Dawn Beach heeft niet betwist dat zij van de verkoop aan [H] op de hoogte was. Kennelijk was Dawn Beach destijds zelf ook van mening dat [H] de jaarlijkse contributie verschuldigd was. Dat blijkt uit de door Dawn Beach opgestelde “Owner’s list – 2000” en de lijst “Delinquents as of 12-30-99”, waarbij Dawn Beach de naam en adresgegevens van de weduwe van [H] heeft vermeld. Dat blijkt ook uit het feit dat Dawn Beach heeft geprobeerd om de contributie bij [H] te innen. Namens Dawn Beach is daarover ter zitting verklaard dat zij facturen naar [H] en later naar zijn weduwe heeft verstuurd, en dat zij dat ook nog via Oyster Pond heeft gedaan.

4.9.

Weliswaar stelt Dawn Beach dat zij al die jaren (tot oktober 2023) ten onrechte heeft gedacht dat [H] eigenaar van het perceel was, maar dat dat niet zo was had Dawn Beach eenvoudig kunnen vaststellen door middel van het opvragen van een uittreksel bij het Kadaster. En verder heeft Dawn Beach niet betwist dat zij Oyster Pond niet heeft gevraagd naar de juridische status van het perceel. Omdat Oyster Pond het perceel als verkocht heeft beschouwd en niet de intentie heeft gehad om het te behouden en te bebouwen (zie punt 21 van de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie), had Oyster Pond geen aanleiding om Dawn Beach erover te informeren dat het perceel haar eigendom was gebleven. En zelfs als Oyster Pond uit eigen beweging Dawn Beach had meegedeeld dat het perceel niet aan [H] dan wel zijn erven was geleverd, had dat geen verschil gemaakt voor de bijdrageplicht. Zoals hiervoor is overwogen had Oyster Pond het perceel verkocht en rust op grond van de restrictieve voorwaarden de bijdrageplicht op [H] (en later op zijn erven), niet op Oyster Pond.

4.10.

Het Gerecht overweegt dat het er in feite op neerkomt dat (de rechts-voorganger van) Dawn Beach gedurende ruim 40 jaar na de verkoop van het perceel aan [H] geen concrete maatregelen heeft genomen om betaling van hem dan wel van zijn erven te verkrijgen. Dat komt voor haar eigen risico en rekening.

4.11.

Het is dus niet aan nalatigheid of verkeerde informatie van Oyster Pond te wijten dat de contributie voor het perceel niet is voldaan. Er is geen sprake van een onrechtmatige daad van Oyster Pond.

4.12.

Omdat Oyster Pond niet bijdrageplichtig is behoeven de (meer) subsidiaire vorderingen van Dawn Beach geen bespreking.

4.13.

De conclusie is dat Oyster Pond geen contributie aan Dawn Beach verschuldigd is, zodat het Gerecht de vorderingen in conventie zal afwijzen.

4.14.

Het Gerecht overweegt het volgende ten overvloede.
Hiervoor is onder 2.6 vermeld dat de koopsom voor het perceel in 1985 volledig door [H] aan Oyster Pond is voldaan. Ter zitting heeft de gemachtigde van Oyster Pond meegedeeld dat Oyster Pond zich op het standpunt stelt dat de vordering van de erven van [H] tot levering verjaard is, zodat het haar vrij staat om het perceel aan iemand anders te verkopen. Daartoe heeft Oyster Pond in 2023 een makelaar ingeschakeld. Volgens de gemachtigde heeft Oyster Pond nog steeds het voornemen om het perceel te verkopen. Dat betekent dat Oyster Pond na verkoop van het perceel zowel de door [H] betaalde koopsom als de koopsom van de nieuwe koper onder zich zal hebben. Mogelijk dat Oyster Pond in dat geval de door [H] betaalde koopsom ten behoeve van de erven kan aanwenden.

4.15.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van Dawn Beach omdat zij ongelijk krijgt. Deze kosten worden aan de kant van Oyster Pond tot en met vandaag begroot Cg. 4.500,- aan salaris gemachtigde (3 punten x tarief 4).

5.Het geschil in reconventie

5.1.

Oyster Pond vordert in reconventie primair opheffing van alle door Dawn Beach gelegde beslagen, en subsidiair opheffing van de beslagen op de wegen, in beide gevallen met machtiging van de hypotheekbewaarder tot doorhaling van de beslagen in de registers, met veroordeling van Dawn Beach in de proceskosten.

5.2.

Oyster Pond stelt daartoe – kort weergegeven – het volgende. De beslagen zijn vexatoir. Dawn Beach heeft op veel meer vermogen beslag gelegd dan haar vordering rechtvaardigt. Het beslag op het perceel biedt al ruimschoots voldoende zekerheid voor de vordering van Dawn Beach. Verder zijn de beslagen gelegd met een ander doel dan de bijdrage voor het perceel. In verband met geschillen tussen Dawn Beach en de gebruikers van de wegen over het beheer daarvan, wil Dawn Beach voorkomen dat Oyster Pond die wegen aan een ander dan Dawn Beach overdraagt. Het beslagrecht wordt dus oneigenlijk gebruikt. Het beslag op het perceel hangt af van de vordering in conventie. Als die vordering wordt afgewezen heeft Oyster Pond belang bij gelijktijdige opheffing van de beslagen op alle percelen, maar in ieder geval bij opheffing van de beslagen op de wegen.

5.3.

Dawn Beach voert verweer. Zij voert – kort weergegeven – het volgende aan. Zij heeft beslag gelegd op alle vermogensbestanddelen van Oyster Pond in verband met de vrees dat zij het perceel aan de erven van [H] of de nieuwe koper zou leveren. Oyster Pond is bezig al haar vermogen op Sint Maarten te gelde te maken en voert ook geen bedrijfsactiviteiten op Sint Maarten meer uit. De directeuren van Oyster Pond hebben verder geen enkele band met Sint Maarten. De verkoopopbrengst zal daarom naar het buitenland verdwijnen. Als haar vordering wordt afgewezen, zal Dawn Beach in hoger beroep gaan. Zij heeft belang bij instandhouding van de beslagen zolang de beslissing niet in kracht van gewijsde is gegaan, anders kan Dawn Beach zich niet meer verhalen ingeval haar vorderingen alsnog worden toegewezen. Bovendien heeft Oyster Pond geen belang bij het opheffen van het beslag. Zij heeft geen zekerheidsstelling aangeboden en is geen opheffings-kortgeding gestart. Oyster Pond heeft ook niet aangetoond dat zij door het beslag op onevenredige wijze in haar belangen wordt getroffen.

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Het Gerecht overweegt dat het beslag op het perceel ruimschoots voldoende zekerheid biedt voor verhaal van de geldvordering van Dawn Beach. Weliswaar heeft Oyster Pond geen taxatierapport overgelegd, maar gelet op de grootte en de locatie van het perceel gaat het Gerecht ervan uit dat de waarde een veelvoud is van de geldvordering van Dawn Beach. Nadat Dawn Beach was gebleken dat het beslag op het perceel kleefde, had zij zich moeten realiseren dat zij op teveel vermogen beslag had gelegd en dat het beslag op de wegen moest worden opgeheven. Dit beslag is vexatoir en om die reden zal het Gerecht de
beslagen op de wegenopheffen en de hypotheekbewaarder machtigen tot doorhaling van deze beslagen, zoals gevorderd.

6.2.

Het Gerecht zal het
beslag op het perceelook opheffen, maar deze beslissing zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Hoewel de vordering in conventie wordt afgewezen, heeft Dawn Beach naar het oordeel van het Gerecht een zwaarder wegend belang bij instandhouding van het beslag op het perceel in afwachting van de uitkomst van een eventueel door haar in te stellen hoger beroep tegen dit vonnis, dan Oyster Pond heeft bij opheffing ervan.

6.3.

Daarvoor is van belang dat Dawn Beach onweersproken heeft aangevoerd dat Oyster Pond bezig is met het te gelde maken van haar vermogensbestanddelen op Sint Maarten en dat Oyster Pond geen bedrijfsactiviteiten meer op Sint Maarten heeft. Ook staat vast dat de directeuren van Oyster Pond in het buitenland wonen. Gelet hierop is het niet uitgesloten dat na verkoop van alle percelen de vennootschap zal worden geliquideerd of als lege vennootschap zal voortbestaan. Verder heeft Dawn Beach onweersproken aangevoerd dat Oyster Pond tot nu toe geen zekerheidsstelling heeft aangeboden. Als de vordering van Dawn Beach in hoger beroep alsnog (gedeeltelijk) zal worden toegewezen, is er een reëel risico dat Dawn Beach met een oninbare vordering achterblijft. Oyster Pond heeft ook niet gesteld dat zij onevenredig in haar belangen wordt getroffen als het beslag gedurende een eventuele appelprocedure blijft liggen. Voor zover dat anders is kan Oyster Pond alsnog voldoende zekerheid stellen voor de vordering van Dawn Beach, waarna Dawn Beach het beslag dient op te heffen.

6.4.

Aangezien Dawn Beach grotendeels ongelijk krijgt wordt zij veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Deze kosten worden aan de kant van Oyster Pond tot en met vandaag begroot op Cg. 2.500,- aan salaris gemachtigde
(2 punten x tarief 5).

7.De beslissing in conventie en in reconventie

Het Gerecht:

in conventie:

7.1.

wijst de vorderingen van Dawn Beach af;

7.2.

veroordeelt Dawn Beach in de proceskosten, tot en met vandaag begroot op Cg. 4.500,- aan salaris gemachtigde;

7.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

7.4.

heft op het door Dawn Beach gelegde beslag, geregistreerd op 3 juni 2024, rustend op de percelen grond met kadastrale objectcodes
SXM UPQ 021/2020 en 022/2020en machtigt de hypotheekbewaarder tot doorhaling van dit beslag uit de registers;

7.5.

veroordeelt Dawn Beach in de proceskosten, tot en met vandaag begroot op Cg. 2.500,- aan salaris gemachtigde;

7.6.

verklaart de onderdelen 7.4. en 7.5. uitvoerbaar bij voorraad;

7.7.

heft op het door Dawn Beach gelegde beslag, geregistreerd op 3 juni 2024, rustend op het perceel grond met kadastrale objectcode
SXM UPQ 209/1970en machtigt de hypotheekbewaarder tot doorhaling van dit beslag uit de registers zodra dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan;

7.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.