ECLI:NL:OGEAM:2025:62

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202400726

Vonnis d.d. 19 augustus 2025

inzake

[naam eiser],

wonend in Sint Maarten,

eiser,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. F.J.M. Roozen,

tegen

1.[naam],

2. [naam],

3. [naam],

4. [naam],

5. [naam],

allen wonend in Sint Maarten,

gedaagden,

hierna te noemen: [gedaagden].,

procederend in persoon dan wel vertegenwoordigd door [naam] (gedaagde sub 1).

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, dat op 14 juni 2024 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord met producties;
de mondelinge behandeling op 5 december 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de nadere producties die [eiser] op 5 december 2024 heeft overgelegd;
de voortgezette mondelinge behandeling ter plaatse op 10 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de e-mail van het Gerecht van 10 februari 2025;
de e-mail van [gedaagden]. van 27 februari 2025;
de e-mail van de gemachtigde van [eiser] van 28 februari 2025;
de e-mail van [gedaagden]. van 12 maart 2025;
de e-mail van het Gerecht van 8 mei 2025 waarbij partijen is verzocht zich uit te laten over de stand van zaken en het gewenste vervolg van de procedure;
de e-mail van het Gerecht van 15 mei 2025 waarbij partijen is meegedeeld dat zij zich op de rolzitting van 27 mei 2025 kunnen uitlaten;
de e-mail van de gemachtigde van [eiser] van 15 mei 2025 waarbij is meegedeeld dat partijen geen schikking hebben bereikt.

1.2.

Bij e-mailbericht van het Gerecht van 30 mei 2025 is aan partijen meegedeeld dat de rechter die de mondelinge behandeling op 10 februari 2025 heeft geleid, niet meer voor het Gerecht werkzaam is. Daarbij is aangekondigd dat het vonnis zal worden gewezen door een opvolgend rechter, die wel de beschikking had over de zittingsaantekeningen van de griffier van die zitting.

1.3.

De griffie heeft op 5 augustus 2025 telefonisch contact met partijen opgenomen en hen verzocht te reageren op de rechterswissel. Mr. Roozen heeft op
6 augustus 2025 (via haar secretaresse) telefonisch meegedeeld dat [eiser] geen bezwaar tegen de rechterswissel heeft en dat vonnis kan worden gewezen. Gedaagde sub 1., de heer [naam], heeft aanvankelijk verzocht om aanhouding van de zaak omdat hij eerst het griffiedossier wilde inzien. Hierop heeft de griffie hem op 8 augustus 2025 meegedeeld dat het griffiedossier ter inzage gereed ligt tot 19 augustus 2025. Vervolgens heeft de heer [sub 1] bij e-mail van 11 augustus 2025 meegedeeld van inzage af te zien en eveneens aangegeven dat door de nieuwe rechter vonnis kan worden gewezen.

1.4.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Partijen zijn erfgenamen van [naam erflater], overleden op [datum]. De nalatenschap omvatte een aantal percelen in [plaats] te Sint Maarten.

2.2.

In een procedure voor dit Gerecht (SXM202200097) hebben de zes erfgenamen een regeling getroffen over de verdeling van negen percelen, die is vastgelegd in het proces-verbaal van 26 januari 2023. Hierin is onder meer het volgende opgenomen.

1.
De verdeling van het onroerend goed aan [adres] zal als volgt plaatsvinden:


Lot 1: CA 20/2013 wordt toegedeeld aan de zes erfgenamen in gelijke delen;


Lot 2: CA 21/2013 wordt toegedeeld aan [sub 3];


Lot 3: CA 22/2013 wordt toegedeeld aan de zes erfgenamen in gelijke delen;


Lot 4: CA 23/2013 wordt toegedeeld aan [sub 4];


Lot 5: CA 24/2013 wordt toegedeeld aan [sub 5];


Lot 6: CA 25-26/2013 wordt toegedeeld aan [sub 2];


Lot 7: CA 27/2013 wordt toegedeeld aan [sub 1];


Lot 8: CA 30/2013 wordt toegedeeld aan [eiser];


Lot 9: CA 44/2013 wordt toegedeeld aan [eiser].

2.
Iedere erfgenaam is gerechtigd om – teneinde het eigen gedeelte van het onroerend goed te bereiken – zonder belemmeringen de gemeenschappelijke weg te gebruiken.

(…)

6. Indien zich iets voordoet dat niet expliciet in deze vaststellingsovereenkomst is opgenomen, zullen partijen dit naar redelijkheid en billijkheid oplossen.”.

2.3.

Bij notariële akte van 29 augustus 2023 is de verdeling geëffectueerd. Evenals aan de andere erfgenamen werd een perceel grond van 767 m2 aan eiser toebedeeld. Daarnaast nog een perceel grond, dat ruim zesmaal zo groot was. In deze akte is onder andere het volgende opgenomen:

“Therefore, the appearers, hereby declare to carry out the aforementioned Agreement, in compliance with the aforementioned Verdict, in which the following immovable properties are divided as follows:

(…)

I. a parcel land in the district of [place], with an area of seven hundred sixty-seven square meters (767 m2) further described in certificate of admeasurement number [..] of two thousand thirteen (SXM CB 030/2013; Mr. [eiser];

J. a parcel land in the district of Cole Bay, with an area of four thousand six hundred eighty square meters (4680 m2) further described in certificate of admeasurement number [..] of two thousand thirteen (SXM CB 044/2013; Mr. [eiser];

(…)

Acquisition

The Properties derive from an immovable Property, originally having an area of (5.958 m2), further described in certificate of admeasurement number (SXM CB […]/[….]), hereinafter referred to as: (…) “the Original Land SXM CB […]/[….])”, which property was acquired by the late Mr. [naam erflater] (…)”.

(…)

The participants (…) declared that they hereby establish an easement of road in favor of the properties (…) (collectively referred to as “the dominant property”) and to the detriment of and burdening the remainder of the original land (SXM CB […]/[….]), constituting the right way with all means of transportation, for purpose of ingress and egress to and from the dominant property to [name road]. (…). A sketch with the aforementioned road (the servient property), currently known as the remaining land, (…).”.

2.4.

Van oudsher ligt er een onverharde weg op het oorspronkelijke perceel
(“the Original Land”) met kadastraal nummer SXM CB […]/[….]. Deze weg geeft de aanliggende percelen toegang tot de openbare weg ([naam weg]).

2.5. [

eiser] heeft het aan hem toebedeelde perceel (Lot 9) met kadastraal nummer SXM CB […]/[….], groot 4.680 m2, (verder: perceel […]/[….]) gesplitst in vier kleinere percelen. Het Kadaster heeft de percelen in 2023 uitgemeten en vernummerd. [eiser] heeft deze drie percelen, en ook zijn perceel (Lot 8) met kadastraal nummer SXM CB [..]/[….], verkocht aan derden.

2.6. [

eiser] heeft op 21 november 2023 een kortgedingprocedure tegen [gedaagden]. aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 12 januari 2024 heeft het Gerecht de vorderingen van [eiser] afgewezen. Dat kort geding betrof dezelfde kwestie als in deze procedure aan de orde is.

2.7.

In een schriftelijk stuk van het Kadaster, gedateerd 21 mei 2024, is het volgende opgenomen:

“
A subdivision on the parcel of land described in Certificate of Admeasurement […]/[….] with a former area of 4680 m2 was done in 2023. Out of that parcel land the following was deducted. Certificate of Admeasurement (…) which in turn would be 4680-1176 m2 of roadway leaves 3504 m2 of buildable land. The width of the Road is+6.00 mtr wide and the length is+197.3 mtr measuring on a flat plane while the land is actually sloping land.”.

3.Het geschil

3.1. [

eiser] vordert – samengevat – dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair:

I. voor recht zal verklaren dat [eiser] een rechtsgeldig beroep op artikel 6 van de vaststellingsovereenkomst van 26 januari 2023 toekomt;

II. voor recht zal verklaren dat [gedaagden]. zich schuldig maken aan wanprestatie, dan wel onrechtmatig handelen, dan wel in strijd handelen met de redelijkheid en billijkheid door geen medewerking te verlenen voor het vaststellen van een nieuwe verdeling van het perceel SXM CB […]/[….];

III. [gedaagden]. hoofdelijk zal veroordelen medewerking te verlenen aan alle rechtshandelingen die vereist zijn voor het bewerkstelligen van een nieuwe verdeling waarbij aan [eiser] een perceel ter grootte van 4680 m2, exclusief de gemeenschappelijke weg, zal worden toegekend op straffe van verbeurte van een dwangsom;

IV. [gedaagden]. hoofdelijk zal veroordelen medewerking te verlenen aan alle rechtshandelingen die noodzakelijk zijn voor het verlijden van de relevante notariële (leverings-) akte(n) voor de nieuwe verdeling van perceel SXM CB […]/[….], dan wel zal bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de handtekening en/of medewerking van [gedaagden].; dan wel

subsidiair:

[gedaagden]. zal veroordelen om een vergoeding aan [eiser] te betalen gelijk aan de marktwaarde van het deel van het perceel van [eiser] dat als gemeenschappelijke weg zal dienen (1176 m2), met rente;

primair en subsidiair: [gedaagden]. in de proceskosten zal veroordelen.

3.2. [

eiser] legt – kort weergegeven – het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Nadat perceel […]/[….] aan [eiser] is geleverd heeft het Kadaster geconstateerd dat hij een stuk grond van ongeveer 1176 m2 moet afstaan om de gemeenschappelijke weg te behouden, wat betekent dat slechts 3504 m2 van het perceel bebouwbaar is. Deze informatie was niet op voorhand beschikbaar en heeft tot gevolg dat [eiser] wordt benadeeld ten opzichte van [gedaagden]. Bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst hadden partijen een redelijke verdeling van het onroerend goed voor ogen, rekening houdend met onder andere de vordering die [eiser] op grond van een vonnis uit 2018 op gedaagden had. Op basis hiervan is de omvang van de aan [eiser] toe te delen percelen vastgesteld. [eiser] lijdt schade doordat hij zijn grond ter waarde van tenminste $ 150.000,- moet inleveren om als gemeenschappelijk weg te dienen. Op grond van artikel 6 van de vaststellings-overeenkomst dienen partijen deze ontwikkeling in gezamenlijk overleg te bespreken opdat zij tot een minnelijke regeling kunnen komen. Ondanks herhaalde verzoeken en sommatie weigeren [gedaagden]. dat, aldus [eiser].

3.3. [

gedaagden]. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

3.4.

Op de stellingen en het verweer van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beslissing.

4.De beoordeling

4.1.

Het Gerecht begrijpt dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat hij een onjuiste voorstelling had omtrent de grootte van perceel […]/[….] omdat hij er geen rekening mee heeft gehouden, en ook niet behoefde te houden, dat een aanzienlijk deel van dat perceel tot de gemeenschappelijke toegangsweg behoort. [eiser] stelt dat hem dat pas na constateringen van het Kadaster is gebleken (randnummer 5 van het verzoekschrift). Omdat dit niet in de overeenkomst is geregeld vindt [eiser] dat er een nieuwe verdeling moet komen waarbij, zo begrijpt het Gerecht, de andere erven een deel van de aan hen toebedeelde grond aan [eiser] moeten afstaan dan wel hem financieel moeten compenseren.

4.2.

Feit is echter dat er al heel lang een onverharde weg aanwezig is op de door de erven verdeelde grond. Vanaf de openbare weg [naam weg] loopt deze weg over een aantal percelen richting de heuvel, onder andere over perceel […]/[….] dat aan [eiser] toebedeeld is. De gemeenschappelijke weg fungeert dus als ontsluitingsweg ten behoeve van de omliggende percelen en verbindt deze met de openbare weg. Het behoud van deze toegangsweg was in het belang van alle erven. Niet voor niets is in de vaststellingsovereenkomst een bepaling opgenomen over het gebruik van de toegangsweg. [eiser] was bekend met de eigenschappen van het perceel, en dus ook met de ligging en lengte van de toegangsweg. [eiser] had daarom kunnen voorzien dat een strook grond van zijn perceel […]/[….] onderdeel van de gemeenschappelijke weg zou moeten blijven. Daar heeft [eiser] na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst ook geen punt van gemaakt. Integendeel, [eiser] heeft juist meegewerkt aan de uitvoering van artikel 2 van de vaststellings-overeenkomst. In de notariële verdelingsakte van 29 augustus 2023 hebben de erven immers een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten gunste van de door ieder van de erven verkregen percelen.

4.3.

Anders dan [eiser] het doet voorkomen heeft hij bij het effectueren van de verdeling geen grond ingeleverd. Uit de notariële akte blijkt dat aan [eiser] onder andere perceel […]/[….] met een grootte van 4.680 m2 is toebedeeld. Uit het door [gedaagden]. overgelegde kort geding vonnis van 12 januari 2024 blijkt dat het Kadaster heeft geregistreerd dat [eiser] eigenaar is van perceel SXM CB […]/[….] met een oppervlakte van 4680 m2. [eiser] beroept zich in de onderhavige procedure op een verklaring van het Kadaster van 21 mei 2024, maar daaruit volgt ook niet dat er minder grond op naam van [eiser] is gesteld dan hem is toebedeeld. Het Kadaster verklaart alleen dat er na aftrek van 1176 m2 voor de aanleg van de geplande verharde weg een stuk grond bebouwbare grond van 3504 m2 overblijft.

4.4.

Het Gerecht begrijpt dat [eiser] bedoelt aan te geven dat hij na het meten van de percelen in 2023 (in verband met de splitsing en verkoop van een deel van zijn perceel […]/[….]) is geconfronteerd met de precieze omvang van de strook grond (1176 m2) die niet bebouwd kan worden vanwege de toegangsweg. In verband met de beperktere gebruiksmogelijkheden heeft dat gevolgen voor de (waarde van) de stukken grond die [eiser] heeft verkocht en het stuk grond dat hij zelf nog heeft. Dat beschouwt [eiser] als het inleveren van grond. Het mag zo zijn dat dit [eiser] tegengevallen is, maar dat komt voor zijn risico en rekening aangezien hij (zoals hiervoor al is overwogen) bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst op de hoogte was van de eigenschappen van perceel […]/[….] en in verband met de gemeenschappelijke toegangsweg (nadere) verplichtingen op zich heeft genomen. Bovendien gaat de toegangsweg niet alleen ten koste gaat van de bebouwingsmogelijkheden van het perceel van [eiser], maar evenzeer ten koste van de percelen die aan de andere erven zijn toebedeeld. [gedaagden]. hebben in dat verband aangevoerd dat dat gaat om 276 m2 van de (veel kleinere) percelen van de andere erven. Het is dus niet zo dat alleen [eiser] grond ‘inlevert’ in verband met de toegangsweg.

4.5.

Gelet op het voorgaande is het Gerecht van oordeel dat [eiser] rechtens geen beroep toekomt op artikel 6 van de vaststellingsovereenkomst. Er is ook geen sprake van wanprestatie, onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid door [gedaagden]. doordat zij hun medewerking aan een nieuwe verdeling van het oorspronkelijke perceel SXM CB […]/[….] weigeren.

4.6.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. Deze kosten worden aan de zijde van [sub 1] evenwel begroot op nihil, omdat [gedaagden]. in persoon procederen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die op nihil worden begroot.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.

Verdeling onroerend goed in nalatenschap Sint Maarten

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

1.[naam],

2. [naam],

3. [naam],

4. [naam],

5. [naam],

1.Het procesverloop

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing