Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202600118
Vonnis in kort geding d.d. 27 februari 2026
in de zaak van
NLGY DEVELOPMENT LTD
H.O.D.N. NLGY DEVELOPMENT COMPANY LTD,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. Z.J.A. Bary,
tegen
1.[bewoner 1],
2. [bewoner 2],
3. [bewoner 3],
4. [bewoner 4],
wonende in Sint Maarten,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. G. Hatzmann.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
NLGY heeft op 29 januari 2026 een verzoekschrift ingediend. Op 10 februari 2026 hebben de bewoners een akte houdende een voorwaardelijke vordering in reconventie ingediend. Vervolgens heeft op 13 februari 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en op schrift gestelde pleitaantekeningen hebben voorgedragen en overgelegd.
1.2.
De rechter heeft beslist om vervolgens de situatie ter plaatse direct te gaan bekijken. Daarop is een descente gehouden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
in conventie
2.1.
Op 24 januari 2025 zijn partijen ter beëindiging van een kort geding procedure (SXM202401458) een vaststellingsovereenkomst overeengekomen. Onder punt 2 van die overeenkomst staat het volgende:
“Eisers zullen tot oktober 2025 voor de uitoefening van hun rechten van overpad gebruik maken van de huidige tijdelijke weg, waarbij NLGY er voor zal zorgen dat op maandag 27 januari 2025 het aan de zijkant van het perceel van eisers geplaatste hekwerk en het daarvoor op de grond aanwezige dak zal worden verwijderd (zodat eisers daar hun auto kunnen keren om het terrein weer te verlaten);
NLGY zal er voor zorgen dat vanaf oktober 2025 de tijdelijke weg zodanig wordt verlegd dat eisers hun perceel via de oorspronkelijke locatie van de rechten van overpad (zijnde de rode lijn zoals weergegeven op de foto’s onder punt 5 van de pleitnota van NLGY) kunnen bereiken.”
2.2.
NLGY heeft in oktober 2025 niet gezorgd voor een verlegging van de weg, zoals overeengekomen. Daarop zijn de bewoners een kort geding procedure gestart om die aanleg alsnog af te dwingen. Die procedure luidde onder meer tot de volgende beslissing:
“5.1. veroordeelt NLGY om uiterlijk 31 januari 2026 een toegangsweg tot de percelen van eisers aan te leggen volgens de route die partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen en die eisers in staat stelt om hun percelen te bereiken en die ook hulpdiensten (politie, ambulances en brandweerwagens) in staat stelt om de percelen van eisers te bereiken;
5.2.
bepaalt dat NLGY een aan eisers te betalen dwangsom zal verbeuren van USD 1.000,- per dag, met een maximum van USD 100.000,- voor elke dag of gedeelte van de dag dat NLGY niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet;”
2.3.
Zowel het Gerecht als de bewoners en kennelijk ook NLGY zijn tijdens de behandeling van het laatste kort geding ervan uit gegaan dat het mogelijk was om bedoelde weg volgens de aangeduide route aan te leggen. NLGY heeft de weg echter niet uiterlijk 31 januari 2026 aangelegd en is daarom in beginsel vanaf 1 februari 2026 dwangsommen aan de bewoners verschuldigd.
2.4.
In dit kort geding vordert NLGY met een beroep op artikel 611d Rv. onder meer dat zij deze dwangsommen niet verschuldigd is en ook geen toekomstige, omdat het voor NLGY niet mogelijk is om de veroordeling na te komen.
2.5.
Tijdens de descente heeft NLGY naar het voorlopig oordeel van het Gerecht voldoende aangetoond dat zij na het vonnis van 16 december 2025 in ieder geval is begonnen met werkzaamheden, die tot de aanleg van de toegangsweg moesten leiden.
NLGY heeft daarnaast in deze procedure een recent rapport van 23 januari 2026 van de Fire Department in het geding gebracht. Voor zover relevant luidt dat rapport als volgt:
NLGY heeft daarnaast in deze procedure een recent rapport van 23 januari 2026 van de Fire Department in het geding gebracht. Voor zover relevant luidt dat rapport als volgt:
The purpose of the inspection was to determine whether the proposed access road to the residences adjacent to the project would be acceptable for emergency services. The proposed road was intended to pass through the construction site and over the excavated area. With the assistance of a drone and a physical inspection, the Fire Department assessed the location.
Based on safety considerations for our personnel and equipment, we have concluded that the proposed road through the worksite—intended to provide access to the residences adjacent to the site—will not be used.
At this point the proposed road is not feasible, a timeline for completion of the underground garage would have to be set for a follow-up inspection of a new road proposal.
Furthermore, as the site will remain active with ongoing construction and the presence of building materials, access through the worksite would create an unsafe environment for emergency services, construction workers, and pedestrians. For these reasons, the Fire Department does not agree with the newly proposed access.
In the event of an emergency, the Fire Department will stop at the entrance of the construction site and deploy hoses to the residential buildings along the easement (…), or
to the construction site, as stated in the letter dated January 22, 2025 In the event of a medical emergency, the Fire Department will assist the ambulance service with the
lifting and transfer of patients from residences to the ambulance, where services allow.
2.6.
Zoals NLGY terecht aanvoert was het het Gerecht er inderdaad mede om te doen dat door het aanleggen van de weg in geval van calamiteiten de hulpdiensten de appartementen van de bewoners zouden kunnen bereiken. Met het overleggen van dit rapport heeft NLGY naar voorlopig oordeel van het Gerecht voldoende onderbouwd dat zij op dit moment in de onmogelijkheid verkeert om aan de eerdere veroordeling te voldoen.
Dat betekent dat het Gerecht zal bepalen dat NLGY tot vandaag geen dwangsommen heeft verbeurd.
Dat betekent dat het Gerecht zal bepalen dat NLGY tot vandaag geen dwangsommen heeft verbeurd.
2.7.
Ter plaatse heeft de heer Critchlow van NLGY aangeduid waar de toegangsweg in de toekomst zal komen te lopen. Dat is over de huidige ‘klif’, die is ontstaan na de afgravingen door NLGY. Tegen deze klif zal een retaining wall worden gemaakt om de toegangsweg te versterken. De route is iets ruimer dan de rode pijl in de vaststellingsovereenkomst van 24 januari 2025 en (dus) het vonnis van 16 december 2025. Daartegen hebben de bewoners geen bezwaren geuit. NLGY heeft verklaard dat er vanaf dit moment op het terrein ook niet verder afgegraven zal worden.
Bij een afweging van de wederzijdse belangen is naar het oordeel van het Gerecht gelet op het voorgaande de primaire vordering van NLGY toewijsbaar, zij het dat als uiterste datum 30 juni 2026 zal worden bepaald, zoals de aannemer aan NLGY heeft toegezegd; dat is vier maanden na vandaag.
Bij een afweging van de wederzijdse belangen is naar het oordeel van het Gerecht gelet op het voorgaande de primaire vordering van NLGY toewijsbaar, zij het dat als uiterste datum 30 juni 2026 zal worden bepaald, zoals de aannemer aan NLGY heeft toegezegd; dat is vier maanden na vandaag.
2.8.
De voorwaarde voor de vordering in reconventie is vervuld, zodat het Gerecht nu toekomt aan de beoordeling daarvan.
in reconventie
2.9.
NLGY heeft bezwaar gemaakt tegen de behandeling van de vordering in reconventie. Het Gerecht verwerpt dat bezwaar. Het is mogelijk om een zelfstandige tegenvordering in te dienen, zelfs als die niets te maken heeft met de vordering in conventie. Dat de vordering in conventie dit geval slechts betrekking heeft op de veroordeling in het vorige vonnis, maakt dat niet anders. Het gaat er slechts om dat beide partijen in dezelfde procedure zijn verschenen.
2.10.
Uit het rapport van de Fire Department volgt dat het op zichzelf voor de hulpdiensten mogelijk is om in de huidige situatie de appartementen van de bewoners te bereiken. Het Gerecht deelt echter het bezwaar van de bewoners dat dat alleen heel moeizaam zal gaan. Tot een drastische maatregel als het afbreken van de huidige onderkomens voor de werklieden hoeft het echter vooralsnog niet te komen. Om aan het bezwaar van de bewoners tegemoet te komen, zal het Gerecht in de beslissing vastleggen dat NLGY de toezeggingen die tijdens de descente zijn gedaan, dient na te komen.
Ter plaatse heeft de heer [naam] van NLGY tijdens de descente toegezegd dat NLGY op korte termijn zou zorgen voor een degelijke bestrating van de huidige tijdelijke toegangsweg tussen het zwembad en de ‘barakken’, zodat de bewoners hun appartementen gemakkelijker zouden kunnen bereiken.
Ook heeft hij toegezegd dat het op dit moment aanwezige hekwerk naast de appartementen van de bewoners zal worden verwijderd, zodat een ambulance en auto’s van de bewoners de mogelijkheid hebben om daar te keren en het terrein te verlaten. Hierbij gaat het Gerecht er voorlopig van uit dat dat hekwerk ruim op de grond van NLGY staat.
in conventie en in reconventie
proceskosten
2.11.
Partijen zijn in conventie en reconventie over en weer in het ongelijk gesteld. Daarin ziet het Gerecht aanleiding de proceskosten in de gehele procedure te compenseren.
vonnis uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen moet en mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Gemeenschappelijk Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Bij de afweging van belangen om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren speelt nog steeds een belangrijke rol dat NLGY er in ieder geval op termijn van enkele maanden voor moet zorgen dat de hulpdiensten beter dan nu ter plaatse kunnen komen.
3.De beslissing in kort geding
Het Gerecht:
in conventie
3.1.
bepaalt dat NLGY geen dwangsommen heeft verbeurd;
3.2.
veroordeelt NLGY om uiterlijk 30 juni 2026 een toegangsweg tot de percelen van eisers aan te leggen volgens de route die partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen, met de aanvulling, zoals hiervoor onder 2.10. vermeld en die eisers in staat stelt om hun percelen te bereiken en die ook hulpdiensten (politie, ambulances en brandweerwagens) in staat stelt om de percelen van eisers te bereiken;
in reconventie
3.3.
veroordeelt NLGY om uiterlijk 14 maart 2026 te zorgen voor een degelijke bestrating van de huidige tijdelijke toegangsweg tussen het zwembad en de ‘barakken’ naar de appartementen van eisers;
3.4.
veroordeelt NLGY om uiterlijk 7 maart 2026 ervoor te zorgen dat het op dit moment aanwezige hekwerk naast de appartementen van de bewoners zal worden verwijderd, zodat een ambulance en auto’s van de bewoners de mogelijkheid hebben om daar te keren en het terrein te verlaten;
in conventie en in reconventie
3.5.
bepaalt dat NLGY een aan eisers te betalen dwangsom zal verbeuren van USD 1.000,- per dag, met een maximum van USD 100.000,- voor elke dag of gedeelte van de dag dat NLGY niet aan een van de veroordelingen voldoet;
3.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7
compenseert de proceskosten; iedere partij draagt de eigen kosten.
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2026.