ECLI:NL:OGEAM:2026:36

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202500658

Vonnisdatum: 17 februari 2026

in de zaak van

de vereniging van eigenaren

THE CLIFF AT CUPECOY HOME OWNERS ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. P.P. Soons,

tegen

Notaris
[naam notaris],

wonende in Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. Veen.

Partijen zullen hierna “VvE” en “de notaris” worden genoemd.

De zaak in het kort

De notaris is betrokken geweest bij de levering van een appartement, waarvoor de VvE bijdragen in rekening had gebracht. Bij de overdracht is het voorgeschreven dat de Notaris een verklaring van de VvE bij de akte van levering voegt, waaruit volgt wat de verkoper volgens de VvE nog aan haar verschuldigd is. Dat heeft de Notaris in dit geval niet gedaan. Zij heeft ook niet het volgens de VvE verschuldigde bedragen van de koopsom in depot gehouden. De VvE vordert nu schadevergoeding van de Notaris, omdat de vordering op de verkoper onverhaalbaar blijkt.
Het Gerecht is van oordeel dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld en wijst de vordering toe, maar voor een aanzienlijk lager bedrag dan gevorderd.

The case in brief

The Notary was involved in the transfer of an apartment, for which the HOA had charged contributions. Upon transfer, the Notary is required to attach a statement from the HOA to the deed of transfer, stating what the seller still owes to the HOA according to the HOA. In this case, the Notary failed to do so. Nor did she hold the amounts owed according to the HOA in escrow. The HOA is now claiming damages from the notary, because the claim against the seller appears to be irrecoverable.

The court ruled that the notary had acted negligently and awarded the claim, but for a considerably lower amount than claimed.

1. Het procesverloop

1.1. Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, op 11 juni 2025 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord van 16 september 2025 met producties;
de akte voor comparitie aan de zijde van de VvE, met producties.

1.2. De mondelinge behandeling heeft op 7 januari 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van de Notaris en de twee gemachtigden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.

1.3. Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

De Cliff at Cupecoy is een condominium gebouw in de wijk Cupecoy, Sint Maarten. Bij akte van splitsing van 26 mei 2006 zijn 232 rechten van appartement gecreëerd. Tegelijkertijd is de door artikel 5:112 lid 1 sub e BW Pro voorgeschreven vereniging van eigenaars opgericht, met als naam The Cliff at Cupecoy Home Owners Association. Deze vereniging heeft als doel het gebouw en gemeenschappelijke ruimtes te beheren.

2.2.

De heer [vorige eigenaar] ("[vorige eigenaar]") was eigenaar van vier rechten van appartement in de Cliff, met twee daarbij behorende parkeerplaatsen en een opslag ruimte ("het Appartement"). [vorige eigenaar] heeft bij akte van 5 juni 2023 het Appartement overgedragen aan Sajoca Capital Inc. De akte is verleden door de notaris.

2.3.

Bij email van 5 juni 2023, 9.47 uur heeft het kantoor van de notaris de VvE benaderd en verzocht of [vorige eigenaar] nog iets verschuldigd was aan de VvE. Bij email van 5 juni 2023, 10.15 uur heeft de VvE een verklaring toegezonden met een overzicht van wat [vorige eigenaar] nog aan de VvE verschuldigd was.

2.4.

De notaris heeft de verklaring van de VvE niet aan de akte van levering gehecht.

3.Het geschil

3.1.

VvE vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. de Notaris te veroordelen om aan VvE te betalen een bedrag van USD 58.059,51, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juni 2023 tot en met de dag van algehele voldoening;

2. de Notaris te veroordelen om aan VvE ter zake van buitengerechtelijke kosten, te betalen een bedrag van gelijk aan 1.5 punt van het toepasselijke liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2023, althans vanaf datum indiening verzoekschrift;

3. de Notaris te veroordelen in de proceskosten, onder bepaling dat, indien deze niet binnen veertien dagen na de dag waarop vonnis is gewezen, aan VvE is voldaan, daarover vanaf die veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is.

3.2.

VvE legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Op de voet van artikel 5:122 lid 5 BW Pro is de notaris verplicht om een verklaring van de VvE bij de akte van levering te voegen, houdende een overzicht van hetgeen volgens de VvE ex artikel 5:122 lid 3 BW Pro aan haar verschuldigd is. De notaris is lijdelijk ten aanzien van de inhoud van deze verklaring. Uit voor notarissen geldende zorgvuldigheidsnormen volgt dat de notaris verplicht is om het in de verklaring vermelde bedrag van de koopsom apart te houden.

In dit geval heeft de notaris niet aan deze twee verplichtingen voldaan, waardoor VvE schade heeft geleden. Lid [vorige eigenaar] heeft Sint Maarten namelijk verlaten met achterlating van een openstaande rekening bij de Vereniging.

De notaris heeft in strijd met de wet en haar zorgplicht gehandeld, wat onrechtmatig is. De VvE is hierdoor met een oninbare vordering achtergebleven. Deze oninbare vordering vormt schade, waarvoor de notaris aansprakelijk is.

3.3.

De notaris betwist de vordering en voert daartoe vier verweren aan.

1. De VvE is niet ontvankelijk omdat de vergadering van eigenaars geen machtiging heeft verleend als vereist in artikel 48 lid 4 van Pro de splitsingsakte.

2. Er bestaat geen wettelijke of zorgplichtige verplichting voor de notaris om bedragen in te houden.

3. De opgevoerde bedragen op de verklaring zijn geen bijdragen in de zin van art. 5:122 BW Pro.

4. Er ontbreekt causaal verband tussen het gestelde handelen van de notaris en de schade.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid VvE

4.1.

De VvE heeft voorafgaande aan de mondelinge behandeling de notulen overgelegd van haar jaarlijkse ledenvergadering op 5 december 2025. Uit de notulen volgt dat in de vergadering door de leden is bevestigd dat het bestuur is gemachtigd om deze procedure te voeren. De VvE is daarmee ontvankelijk in haar vordering.

De verplichtingen van de notaris

4.2.

Artikel 5:122 BW Pro luidt als volgt:

(…)

3. Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk.

(…)5. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaren afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in het derde lid genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.

4.3.

Om de in lid 5 bedoelde verklaring te kunnen aanhechten, moet de notaris er natuurlijk wel over beschikken. Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt mee dat hij het bestuur een redelijke termijn stelt voor het geven van die verklaring. Of die redelijke termijn in dit geval door de notaris gegeven is, kan in het midden blijven. Uit de overgelegde stukken blijkt immers dat de notaris voorafgaande aan de ondertekening van de leveringsakte over de verklaring beschikte (zie 2.3 hiervoor in dit vonnis).

4.4.

Vast staat dat de notaris de ontvangen verklaring niet aan de akte van levering heeft gehecht. Daarmee heeft zij dus niet aan haar wettelijke verplichting voldaan.

4.5.

De notaris heeft ook niet de op de verklaring vermelde bedragen ingehouden op de koopprijs. De VvE stelt zich op het standpunt dat zij daartoe wel gehouden was. De notaris heeft betwist dat er een geldende zorgvuldigheidsnorm bestaat die inhoudt dat zij gehouden is om de bedragen die op de verklaring staan onder zich te houden.

4.5.1.

De VvE heeft ondersteuning van haar standpunt verwezen naar de Nederlandse parlementaire geschiedenis bij de totstandkoming van art. 5:122 lid 5 BW Pro. Na verweer van de notaris dat die geschiedenis niet een-op-een kan worden toegepast op de Sint Maartense situatie, heeft de VvE vervolgens verwezen naar de gelijkluidende wetsgeschiedenis voor de Nederlandse Antillen. Boek 5 is ingevoerd in 2001, toen Sint Maarten nog onderdeel uitmaakte van de Nederlandse Antillen. De memorie van toelichting vermeldt op dit onderdeel het volgende:

Denkbaar is dat de vervreemder de hoogte van het in de verklaring vermelde bedrag betwist. De overdracht of toedeling behoeven daardoor niet te worden opgehouden. Voor de hand ligt immers dat het betwiste bedrag van de koopprijs wordt afgehouden en in depot wordt gesteld totdat over de hoogte van dat bedrag overeenstemming wordt bereikt of de hoogte daarvan in rechte komt vast te staan.(…)Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt voorts mee dat hij ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend.^[1]

(…)

4.5.2.

De notaris betwist de interpretatie van de VvE. De zorgplicht van de notaris wordt begrensd door de tekst van de wet en kent geen verdergaande verplichtingen op basis van suggestieve of tegenstrijdige passages uit de toelichting. De notaris verwijst voor haar standpunt naar een uitspraak van de notariskamer van het Gerechtshof Amsterdam:

"Hoewel de parlementaire geschiedenis bij artikel 5:122 lid Pro 5 (oud) BW vermeldt dat een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris meebrengt dat, indien er sprake is van een door de vervreemder betwist bedrag, de notaris ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring van de VVE vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend, betekent dat nog niet dat de notaris daartoe onder alle omstandigheden ook verplicht is. Dit blijkt ook niet uit de wettelijke bepaling zelf. Daarin valt enkel te lezen dat de notaris is gehouden om aan de akte van overdracht of toedeling de verklaring van de VVE te hechten waaruit de verschuldigde bedragen blijken. Het hof constateert voorts dat de parlementaire geschiedenis op dit punt innerlijk tegenstrijdig is, aangezien daarin ook wordt vermeld dat 'voor de hand ligt' dat het betwiste bedrag in depot wordt gesteld, hetgeen juist niet duidt op een verplichting van de notaris."^[2]

4.5.3.

Het Gerecht oordeelt hierover als volgt.
De wettelijke bepalingen van artikel 5:122 BW Pro strekken ertoe dat de VvE bij overdracht van het appartement in een positie wordt gebracht dat zij de aan haar verschuldigde bedragen zowel op de vorige als op de nieuwe eigenaar kan verhalen. Door inhouding door de notaris van de opgegeven bedragen op de koopsom, kan de VvE haar vordering direct verhalen. Bij betwisting van de verschuldigdheid kan de notaris het ingehouden bedrag in depot houden. In dat geval kan de VvE er beslag op leggen. De bedoeling van de Nederlandse, Antilliaanse en later Sint Maartense wetgever is duidelijk: een zorgvuldige taakuitoefening door de notaris brengt mee dat de inhouding dient plaats te vinden.
Dat deze verplichting niet in de wet is opgenomen zal zijn oorzaak vinden in het feit dat er omstandigheden denkbaar zijn, waarin de verplichting niet geldt. In de hiervoor geciteerde uitspraak van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer^[3]van het Gerechtshof Amsterdam wordt ook overwogen dat de in de memorie van toelichting vermelde verplichting niet “onder alle omstandigheden” geldt.
In het door het Hof beoordeelde geval weigerde de verkoper de overdracht door te laten gaan indien de door de VvE genoemde bedragen zouden worden ingehouden door de notaris, terwijl de verkoper en koper geen depot wensten en ook de VvE daarom niet had verzocht, terwijl er wel correspondentie over was gevoerd. Onder die omstandigheden luidde het oordeel van het Hof dat de notaris niet onzorgvuldig had gehandeld.

4.5.4.

In deze zaak waren geen bijzondere omstandigheden aan de orde, die een afwijking rechtvaardigen van de verplichting tot inhouding van de opgegeven bedragen. Daarom is het Gerecht van oordeel dat die verplichting er voor de notaris wel was. Door het opgegeven bedrag niet in te houden, heeft de notaris onzorgvuldig en daarmee jegens de VvE onrechtmatig gehandeld.

Causaal verband

4.6.

De vraag is vervolgens of de VvE hierdoor schade heeft geleden. Door het niet inhouden van de bedragen heeft de notaris de VvE de kans ontnomen om er verhaal op te nemen. Omdat de verklaring ook niet aan de akte van levering was gehecht, heeft de VvE ook geen mogelijkheid om volgens de laatste volzin van lid 5 van artikel 5:122 BW Pro het verschuldigde op de nieuwe eigenaar te verhalen. Vast staat dat de vorige eigenaar enkele maanden voor de overdracht is gearresteerd en is uitgeleverd aan de Verenigde Staten. Dat hij nog verhaal zou bieden is door de notaris niet aangevoerd. Daarmee staat voldoende vast dat de VvE schade heeft geleden, omdat zij nu met een oninbare vordering achterblijft.
De door de VvE aan de notaris toegezonden verklaring

4.7.

Ten slotte moet de vraag worden beantwoord of de bedragen die de VvE op haar “statement” van 5 juni 2023 heeft vermeld, bedragen zijn in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW Pro.
Het Gerecht is het met de notaris eens dat de bedragen voor het gebruik van nutsvoorzieningen zien op het individueel verbruik door de vorige eigenaar. Het zijn dus geen bedragen die de VvE doorberekent voor nutsvoorzieningen voor de gemeenschappelijke ruimten. De VvE fungeert in feite als een doorgeefluik voor GEBE. Deze individuele verbruikskosten zou de VvE niet hebben kunnen doorberekenen aan de nieuwe eigenaar. Met andere woorden, dit is geen schade als gevolg van het niet inhouden van de bedragen door de notaris.
Datzelfde geldt voor de kosten van opheffing van een eerder gelegd beslag ten laste van de vorige eigenaar.
Uitsluitend het bedrag van USD 19.332,50 dat wordt omschreven als “Final assessment for pool, budget shortfall 2021, hammam/sauna and elevators repair” moet worden beschouwd als een bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW Pro. Dat bedrag is het aandeel van dit appartement dat op grond van de splitsingsakte van de totale VvE-kosten aan de vorige eigenaar in rekening is gebracht. Daarmee vormt dit bedrag schade voor de VvE, zoals hiervoor onder 4.6. overwogen.
Buitengerechtelijke kosten

4.8.

Uit het dossier volgt voldoende dat de VvE buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. De vordering tot betaling daarvan is daarom toewijsbaar. Deze kosten worden begroot op 1,5 punt van het liquidatietarief, zoals bepaald in het Procesreglement.
Proceskosten

4.9.

De VvE krijgt gelijk op het principiële punt, maar de vordering wordt als gevolg van het verweer van de notaris wat betreft het toe te wijzen bedrag voor meer dan de helft afgewezen. Daarin ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten te compenseren.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt de notaris tot betaling aan de VvE van een bedrag van USD 19.332,50, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 juni 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt de notaris tot betaling aan de VvE van een bedrag van

Cg 1.875,- aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.3.

compenseert de proceskosten, ieder draagt de eigen kosten;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.

Schadevergoeding wegens onzorgvuldig handelen notaris bij levering appartement en VvE-verklaring