ECLI:NL:OGEAM:2026:37

• Datum uitspraak: 10 februari 2026
• Publicatiedatum: 16 maart 2026
• Zaaknummer: SXM202600080
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Verzet
• Rechters: L.J. Saarloos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bouwstop en verbod op verdere bouwwerkzaamheden en verhuur in Pelican Key Sint Maarten

SIMPSONBAY ESTATES NV (SBE) vordert in kort geding een bouwstop en afbraak van bouwwerken door [X] op een perceel in Pelican Key, Sint Maarten. SBE stelt dat [X] zonder toestemming een extra verdieping bouwt en de woning splitst in appartementen die afzonderlijk worden verhuurd, in strijd met restrictieve bepalingen uit de akte van levering.

[X] is niet verschenen en verstek is verleend. Het gerecht oordeelt dat het spoedeisend belang aanwezig is voor de bouwstop, omdat [X] in 2025 opnieuw zonder toestemming is begonnen met bouwwerkzaamheden. De bouwstop wordt toegewezen, maar de vordering tot afbraak en het terugbrengen van het gebouw tot een eengezinswoning worden afgewezen wegens onduidelijkheid en eerdere gedoogde uitbreidingen.

Daarnaast worden verboden opgelegd aan [X] om zonder toestemming te bouwen en om de woning aan meer dan één gezin te verhuren, met dwangsommen bij overtreding. [X] wordt veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Uitkomst: Bouwstop en verbod op verdere bouwwerkzaamheden en verhuur aan meerdere gezinnen toegewezen, vordering tot afbraak afgewezen.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202600080

Vonnisdatum: 10 februari 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van

de naamloze vennootschap

SIMPSONBAY ESTATES NV,

gevestigd in Sint Maarten,

SBE,

gemachtigde: mr. L.G.J. Berman,

tegen

de vennootschap naar buitenlands recht

[X] MARKETING SERVICES INC,

gevestigd in de Verenigde Staten,

[X],

niet verschenen.

Partijen zullen hierna SBE en [X] worden genoemd.

1. Verloop van de procedure

1.1.

SBE heeft op 26 januari 2026 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 6 februari 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij SBE is verschenen bij haar directeur, de heer [E], en haar gemachtigde. Zij hebben het woord gevoerd.

[X] is niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend.

Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

SBE is de ontwikkelaar van Billy Folly (Pelican) in Simpsonbay

Sint Maarten. [X] is eigenaar van een perceel grond met daarop een woonhuis in Pelican Key. [X] heeft in 2016 het onroerend goed op een veiling gekocht.

2.2.

Binnen de ontwikkeling gelden restrictieve bepalingen die in de akte van levering staan genoemd. Deze restrictieve bepalingen houden onder meer het volgende in:

(a) Only a single-family residence, swimming pool and one private garage or carport for not more than two cars and a separate cottage may be erected on the property;

(b) All buildings erected on the property shall be of permanent construction. No buildings shall be constructed on the property nearer than fifteen (15) feet from any boundary line thereof without the written approval of Seller, except the boundary line(s) between the property sold hereby and other properties owned by Buyer.

All building plans must be approved by Seller prior to the commencement of construction, provided, however that Seller's approval as herein required shall not be unreasonably withheld.

(…)

(h) the property shall not be subdivided;

(i) the property shall be used for residential purposes only

(k) no building more than two (2) stories high (that is levels above the grade of the road on which the lot fronts) may be constructed on the property, except by written approval of Seller, such approval-not to be unreasonably withheld.

(l) No renting of rooms or rooming house operation shall be permitted on the property. Notwithstanding this provision the entire premises may be rented, as a unit from time to time.

(m) No fence more than five (5) feet high may be constructed on the property except by written approval of Seller, such approval not to be unreasonably withheld.

2.3.

SBE heeft [X] in 2023 gesommeerd om te stoppen met bouwen en [X] heeft daar gehoor aan gegeven.

2.4. [

X] is in 2025 opnieuw begonnen met bouwwerkzaamheden, waarvoor zij geen toestemming van SBE had. [X] heeft niet gereageerd op een sommatie van SBE van 18 december 2025 om de werkzaamheden te stoppen.

3. Het geschil

3.1.

SBE vordert, zakelijk weergegeven, dat het Gerecht [X] een bouwstop oplegt, dat [X] het gebouwde gedeeltelijk moet afbreken, dat zij het gebouwde tot een eengezinswoning moet terugbrengen en dat [X] haar eigendom niet gedeeltelijk verhuurt.

SBE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [X] bouwwerkzaamheden verricht zonder de vereiste toestemming van SBE. Concreet wordt een extra

verdieping aangebouwd op de bestaande woning. Bovendien is de eengezinswoning feitelijk gesplitst in appartementen. De woonunits worden afzonderlijk verhuurd aan meerdere personen.

3.2. [

X] is niet verschenen ter zitting en heeft ook geen schriftelijk verweer gevoerd.

4. De beoordeling

Het spoedeisend belang

4.1.

SBE vordert dat [X] de bouwwerkzaamheden onmiddellijk stopt, omdat [X] in strijd met verschillende voor haar geldende bepalingen haar bouwwerk Pelican aan het uitbreiden zou zijn. Uit de aard van die vordering volgt het spoedeisend belang.
Bouwstop en de vordering tot afbraak

4.2.

Uit het verzoekschrift volgt dat [X] ook in 2023 aan het bouwen is geweest en dat die werkzaamheden na een sommatie namens SBE zijn gestopt. Kennelijk werden de tot dan toe gebouwde onderdelen gedoogd door SBE, want er is in die periode niets afgebroken. Ter zitting is onderbouwd dat er in 2025 opnieuw en in hoog tempo bouwwerkzaamheden zijn verricht. Het onderdeel van de vordering tot staking van de werkzaamheden is daarom toewijsbaar.

4.3.

De vordering tot afbraak is echter niet toewijsbaar in dit kort geding;
“al hetgeen reeds gebouwd is sinds 2016” is te onduidelijk om op deze wijze te kunnen toewijzen, mede gelet op de eerder kennelijk getolereerde uitbreidingen en temeer omdat er aan deze vordering een dwangsom zou moeten worden gekoppeld.

4.4.

Wat onder 4.3 is overwogen geldt in dezelfde zin ook voor de vordering het gebouwde naar haar aard en uiterlijk in overeenstemming te maken met de functie eengezinswoning. Deze vorderingen zal SBE in een bodemprocedure tegen [X] moeten instellen.

Overige vorderingen

4.5.

Voor het overige komen de vorderingen niet onrechtmatig of ongegrond voor en zullen deze worden toegewezen. De gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd.

Proceskosten 4.6. [X] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 249,50
griffierecht Cg 450,00
salaris gemachtigde
Cg 1.500,00 totaal: Cg 2.199,50.

5. De beslissing

Het Gerecht:

Rechtdoende in kort geding:

5.1.

beveelt [X] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, voor

zover deze activiteiten nog plaatsvinden, de bouwwerkzaamheden op perceel [nummer] te staken en gestaakt te houden, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 25.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit bevel, met een maximum van USD 500.000,-;

5.2.

verbiedt [X] om in de toekomst opnieuw op haar perceel [nummer] bouwwerkzaamheden te verrichten zonder toestemming van SBE, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 25.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van USD 500.000,-;

5.3.

verbiedt [X] de woning op haar perceel te verhuren aan meer dan één gezin, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 10.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van USD 250.000,-;

5.4.

verbiedt [X] een deel van de woning te verhuren en een deel zelf te gebruiken of in gebruik te hebben of te geven, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 10.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van USD 250.000,-;

5.5.

veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van SBE tot op heden begroot op Cg 2.199,50, te vermeerderen met de nakosten aan de zijde van SBE tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.J. Evers-Maria, griffier, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2026.