ECLI:NL:OGEAM:2026:4

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202501227- KG 124/2025

Vonnisdatum: 9 januari 2026

in de zaak van

de naamloze vennootschap

KALINAGO N.V.

kantoorhoudend te Sint Maarten,

eiseres (hierna: Kalinago),

gemachtigden: mr. C.R. Rutte en mr. H. Naas,

tegen

de stichting particulier fonds

[namen] PRIVATE FUND FOUNDATION,

gevestigd te Sint Maarten,

gedaagde sub 1 (hierna KMD),

DOCK MAARTEN N.V.,

gevestigd te Sint Maarten
,

gedaagde sub 2 (hierna: Dock Maarten),

gemachtigden: mr. M. Kortenoever en mr. F. Kutluer.

De zaak in het kort

Kalinago exploiteert de “Rusty Parrot » in het havengebied van Sint Maarten. Zij huurt daartoe een terrein van KMD. In 2024 was een enorme huurachterstand ontstaan, waarna partijen deze overeenkomst verlengden met als voorwaarde dat Kalinago uiterlijk 31 oktober 2025 de achterstand zou hebben voldaan. Dat is niet gebeurd, waarna KMD de overeenkomst ontbond. Het Gerecht oordeelt dat KMD daarmee geen misbruik van recht heeft gemaakt en wijst de vordering van Kalinago tot vergoeding van schade af.

The case in brief

Kalinago operates the "Rusty Parrot" in the port area of Sint Maarten. For this purpose, it leases a site from KMD. In 2024, a significant rental arrears arose, after which the parties extended the agreement with the condition that Kalinago will pay the arrears by October 31, 2025. This did not happen, after which KMD terminated the agreement. The Court ruled that KMD did not abuse its rights and dismissed Kalinago's claim for damages.

1.Het procesverloop

1.1.

Partijen hebben de volgende stukken bij het Gerecht ingediend:

Kalinago heeft op 19 november 2025 een verzoekschrift met producties ingediend,
Kalinago heeft op 21 november 2025 aanvullende producties (10 tot en met 13) ingediend en haar eis gewijzigd.

Op 24 november 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van mr. L.J. Saarloos, rechter, met J.F.M. Becker, griffier. Hierbij was namens Kalinago [eigenaar] aanwezig, met mrs. Rutte en Naas. Namens KMD en Dock waren aanwezig [naam] met mr. Kutluer. De aanwezigen hebben hun standpunten (verder) toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.

1.2.

Na schorsing van de zitting heeft de rechter op 24 november 2025 mondeling uitspraak gedaan, uitsluitend op een onderdeel van het onder i. gevorderde: het punt van de heraansluiting van de nutsvoorzieningen. Van deze uitspraak is direct proces-verbaal opgemaakt.

1.3.

Kalinago heeft hierna haar eis opnieuw gewijzigd en aanvullende stukken (producties 14 tot en met 21) in het geding gebracht.
KMD en Dock hebben producties 1 tot en met 5 in het geding gebracht.

1.4.

Op 28 november 2025 heeft de tweede mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen (op dezelfde wijze vertegenwoordigd) en de gemachtigden (voor gedaagden nu ook mr. Kortenoever) zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De aanwezigen hebben hun standpunten (verder) toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.

1.5.

Aan het eind van de zitting is met partijen overlegd over de mogelijkheid van afspraken tussen partijen, nadat de rechter enige schoten voor de boeg had gegeven over de te verwachten beslissing. Uit e-mailcorrespondentie van 30 december 2025 met partijen leidt het Gerecht af dat dat overleg niet werkelijk heeft plaatsgevonden en dat KMD en Dock vonnis vragen.

1.6.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Op 25 oktober 2019 heeft Kalinago een huurovereenkomst gesloten met KMD voor de huur van een terrein van 311m2 op het terrein van Dock Maarten, met als startdatum 1 november 2019, voor een eerste periode van 5 jaar met mogelijkheid tot verlenging. Op het terrein heeft Kalinago de “Rusty Parrot” gebouwd en in exploitatie genomen: een piratenthema-attractie met retail, snacks en verfrissingen.

2.2.

De basishuur bedroeg USD 9.000,- per maand of 5% van de bruto-omzet van de Rusty Parrot. De basishuur zou elk jaar met 2.5% worden verhoogd. Daarnaast dient Kalinago een service fee van USD 1.000,- te betalen, onder meer bedoeld om het niet-exclusief gebruik van de parkeergelegenheid te dekken. Het gebruik van de nutsvoorzieningen kwam ook voor rekening van Kalinago.

2.3.

Op 9 juni 2022 sloten Island-Sigtseeing.com N.V. ("ISS") en Kalinago een overeenkomst: ISS zou met haar dubbeldeks bussen ook dagelijkse stops maken bij de Rusty Parrot. Kalinago en ISS spraken af dat dagelijks ongeveer 300 mensen naar de Rusty Parrot zouden worden gebracht (op basis van 4 tours van 75 mensen per dag, iedere twee uur).
Op 8 oktober 2022 kondigde Dock aan dat de bussen geen toegang meer zouden krijgen indien de overeenkomst met nieuwe toegangsvoorwaarden voor het parkeerterrein niet vóór 28 oktober 2022 zou zijn getekend.
Op 27 oktober 2022 heeft Dock ISS de toegang tot haar parkeerterrein ontzegd.

2.4.

Op 13 september 2024 zijn partijen een verlenging van de Huurovereenkomst aangegaan. Daarbij is door KMD de voorwaarde gesteld dat Kalinago de op dat moment door de KMD voorgerekende huurachterstand (inclusief service fee, nutsvoorzieningen en eventuele boetes wegens niet tijdig betalen) uiterlijk op 31 oktober 2025 zou moeten betalen. Daarnaast zou de basishuurprijs per 1 november 2024 omhoog gaan naar USD 13.837,50 per maand.

2.5.

Bij brief van 4 november 2025 heeft KMD de verlengde huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en werd Kalinago 10 dagen gegeven om het gehuurde te ontruimen. Ook werd aangekondigd dat KMD de nutsvoorzieningen naar de Rusty Parrot zou afsluiten, wat KMD op 10 november 2025 ook feitelijk heef gedaan.

3.Het geschil

3.1.

Kalinago vordert na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

i) KMD en Dock te bevelen om binnen 12 uur na betekening van het vonnis in dit kort geding de nutsvoorzieningen ten behoeve van het door Kalinago gehuurde perceel - waaronder in ieder geval elektriciteit en water - opnieuw aan te sluiten en aangesloten te laten, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van USD 25.000,- per dag, of gedeelte daarvan, gedurende welke KMD dan wel Dock niet aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van USD 1.000.000,-;
ii) Dock Maarten te bevelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis in dit kort geding de dubbeldekkerbusssen van ISS opnieuw (direct) toegang te bieden tot het parkeerterrein van Dock Maarten, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van USD 25.000,- per dag, of gedeelte daarvan, gedurende welke Dock Maarten niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van USD 1.000.000,-;
iii) KMD te bevelen met onmiddellijke ingang aan Kalinago het onbelemmerde en ongestoorde huurgenot te verschaffen en te blijven verschaffen totdat middels onherroepelijke gerechtelijke uitspraak is komen vast te staan dat de (verlengde) huurovereenkomst tussen Kalinago en de KMD op rechtsgeldige wijze tot een einde is gekomen, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van USD 50.000,- per dag, of gedeelte daarvan, gedurende welke Dock Maarten niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van USD 2.500.000,-;
iv) KMD en Dock Maarten hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding aan Kalinago ten bedrage van USD 300.000,-;
v) KMD en Dock Maarten hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

De ontbinding van de verlengde huurovereenkomst en de opdracht om het gehuurde perceel te ontruimen dienen te worden gekwalificeerd als misbruik van bevoegdheid in de zin van artikel 3:13 BW. Kalinago kan de activiteiten van de Rusty Parrot niet zomaar ontruimen en de exploitatie ook niet elders voortzetten. Daarbij geldt dat het (laten) afsluiten van de nutsvoorzieningen reeds op zichzelf misbruik van bevoegdheid oplevert. Voor een dergelijk ingrijpende maatregel ontbreekt de benodigde juridische titel.

3.3.

Het gevolg is dat Kalinago's investering van USD 1.600.000,- verloren dreigt te gaan en dat de reeds geleden schade van meer dan USD 4.000.000,- verder oploopt, voortvloeiend uit de voortdurende wanprestatie van KMD en de onrechtmatige handelingen van zowel KMD en Dock Maarten, al dan niet in groepsverband.

3.4.

De schade van Kalinago als gevolg van het niet toelaten van de tours is concreet te baseren op de Tour Stop Agreement met ISS. Deze overeenkomst voorziet in een stabiele en voorspelbare inkomstenstroom: per cruisedag worden 4 tours uitgevoerd, met een capaciteit van 75 passagiers per tour en een minimumbezetting van 10 passagiers. De tourprijzen bedragen USD 20 per volwassene en USD 15 per kind. Het uitblijven van deze dagelijkse aanvoer van passagiers leidt tot directe en substantiële omzetderving voor Kalinago, die te begroten is op in elk geval USD 4.000.000,-.

3.5.

KMD en Dock voeren als verweer het volgende aan.
De grondslag van de ontbinding is gelegen in de niet nakoming van de verplichtingen van Kalinago van de verlengde huurovereenkomst van 13 september 2024. De betalingsachterstanden die Kalinago had opgebouwd tijdens de initiële huurtermijn, zijn in deze verlenging vastgelegd. De huurachterstand bedroeg USD 78.982,34, de "Rent Arrears", en de achterstand voor de utiliteiten, USD 22.508,51. Partijen waren overeengekomen dat deze bedragen uiterlijk op 31 oktober 2025 zouden zijn betaald, waarbij ook enig recht tot verrekening is uitgesloten.

3.6.

Nadat in mei 2025 KMD aan Kalinago heeft meegedeeld geen nieuwe betalingsregeling te willen aangaan, is Kalinago vanaf juni 2025 gestopt met betalen van de utiliteitsrekeningen van Dock Maarten. KMD heeft aangegeven dat zij niet langer Kalinago kan faciliteren met verlichting of uitstel van haar betalingsverplichtingen, en ook dat per 31 oktober 2025 de Rent Arrears en Utilities Arrears betaald moeten worden.

3.7.

KMD heeft als verhuurder het recht om de overeenkomst te ontbinden bij iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Kalinago, tenzij de tekortkoming te gering is om een ontbinding te rechtvaardigen. De tekortkoming van Kalinago is niet gering en betreft eigenlijk meerdere tekortkomingen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van een deel van de door Kalinago ingestelde vorderingen.
De verlengde huurovereenkomst

4.2.

Het Gerecht zal de verlengde huurovereenkomst als uitgangspunt nemen voor de beoordeling van de vorderingen van Kalinago. Vast staat dat er op het moment van de buitengerechtelijke ontbinding op 4 november 2025 van de verlengde huurovereenkomst een zeer forse huurachterstand bestond. Kalinago heeft ook niet voldaan aan haar verplichting om de op 13 september 2024 bestaande achterstand uiterlijk 31 oktober 2025 af te lossen. Het Gerecht is het met KMD eens dat het hier dus gaat om ernstige tekortkomingen die de ontbinding rechtvaardigen. Waaruit de door Kalinago gestelde voortdurende wanprestatie van KMD bestaat, heeft Kalinago niet duidelijk weten te maken.
Het onder (iii) gevorderde bevel is daarom niet toewijsbaar.
Tegen deze achtergrond zullen de overige vorderingen van Kalinago worden beoordeeld.
Aansluiting nutsvoorzieningen

4.3.

In de ordemaatregel van 24 november 2025 heeft het Gerecht vastgesteld dat Kalinago op dat moment een voorschot had betaald voor de aan Dock te betalen vergoeding voor de kosten van nutsvoorzieningen voor de maanden november en december 2025. Het Gerecht heeft vervolgens bevolen dat KMD en Dock dienden te zorgen voor heraansluiting totdat over alle vorderingen in het kort geding een beslissing zou zijn genomen. Tijdens de tweede mondelinge behandeling is gebleken dat KMD en Dock aan het bevel hebben voldaan.

4.4.

Daarom is nu nog aan de orde de vordering om de nutsvoorzieningen aangesloten te laten. Onder verwijzing naar wat hiervoor onder 4.2. is overwogen, bestaat daartoe naar het oordeel van het Gerecht geen verplichting meer vanaf 1 januari 2026. Tijdens de zitting heeft een van de gemachtigden gesuggereerd dat KMD en Dock bereid zouden zijn de nutsvoorzieningen aangesloten te houden voor een periode tot aan het eind van het hoogseizoen, indien Kalinago de maandelijks verschuldigde huurprijs en de kosten van de nutsvoorzieningen zou voldoen. Daar tegenover zou Kalinago moeten garanderen dat het gehuurde aan het einde van diezelfde periode zou zijn ontruimd.
Evenals ter zitting geeft het Gerecht Kalinago in overweging op deze suggestie in te gaan, indien KMD en Dock daartoe nog steeds bereid zijn (en Kalinago de concrete mogelijkheid heeft om aan haar lopende betalingsverplichtingen te voldoen).
Het contract met touroperator ISS, toegang dubbeldeks bussen

4.5.

De verhuurder dient aan huurder het onbelemmerd huurgenot te verschaffen en het gehuurde ter beschikking van huurder te stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.^[1]Bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn partijen niets overeengekomen over de toegang van dubbeldeks bussen tot het parkeerterrein van Dock. Voor het gebruik van het gehuurde is dat ook niet noodzakelijk. De grondslag voor het onder ii. gevorderde ontbreekt daarom.

4.6.

Daar komt nog het volgende bij. Het contract tussen Kalinago en ISS heeft in 2022 slechts enkele maanden geduurd. Uit de in het geding gebrachte email correspondentie tussen Kalinago en KMD en Dock volgt slechts dat sinds 2022 een en andermaal door Kalinago uitstel van betaling van het door haar verschuldigde is verzocht. KMD en Dock zijn daarin Kalinago in ruime mate tegemoetgekomen. In deze correspondentie heeft Kalinago op geen enkel moment Dock verzocht om alsnog of opnieuw dubbeldeks bussen van ISS toe te laten.
Ook tijdens de onderhandelingen over een verlenging van het huurcontract is dit onderwerp niet aan de orde geweest.

4.7.

Ten slotte heeft Kalinago ter zitting desgevraagd verklaard dat het niet mogelijk is om op korte termijn een nieuw contract met ISS te sluiten. Dat zou pas met ingang van het volgend hoogseizoen kunnen. Een bevel aan Dock om onmiddellijk toegang te bieden aan de dubbeldeks bussen is ook daarom niet aan de orde.
Schadevergoeding

4.8.

De door Kalinago gestelde schade is volgens haar stellingen geheel gebaseerd op het niet kunnen uitvoeren van een overeenkomst met ISS. Gelet op wat hiervoor onder 4.5 tot en met 4.7 is overwogen, is ook deze vordering niet toewijsbaar.
Proceskosten

4.9.

Kalinago is de in het ongelijk gestelde partij in het tweede deel van dit kort geding. KMD en Dock zijn echter de in het ongelijk gestelde partij in de gevorderde ordemaatregel. Daarin ziet het Gerecht aanleiding om het salaris van de gemachtigden van partijen tegen elkaar weg te strepen en dus op dat onderdeel geen proceskostenveroordeling uit te spreken.
Kalinago dient de overige proceskosten voor eigen rekening te nemen.

5.De beslissing

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

bepaalt dat beide partijen hun eigen proceskosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.F.M. Becker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2026.

Huurgeschil tussen Kalinago N.V. en KMD over ontbinding huurovereenkomst en schadevergoeding