ECLI:NL:OGEAM:2026:54 - Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten - Betaling achterstallige bijdragen VvE Acqua Residence en ...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202500672

Vonnisdatum: 31 maart 2026

inzake

de vereniging van eigenaars

ASSOCIATION OF OWNERS ACQUA RESIDENCE, BEACON HILL,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. V.C. Choennie,

tegen

[gedaagde],

wonende in Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. Veen.

Partijen zullen hierna Acqua en [eigenaar] worden genoemd.

De zaak in het kort

Acqua vordert achterstallige bijdragen van appartementseigenaar [eigenaar]. De vordering wordt grotendeels toegewezen, maar ook voor een deel afgewezen. Conservatoir beslag ten onrechte gelegd en daarom geen kosten toegewezen. De proceskosten worden geminimaliseerd.

Case Summary

Acqua is seeking payment of overdue maintenance fees from apartment owner [eigenaar]. The claim is largely granted, but also partially dismissed. The preliminary attachment was wrongfully imposed, and therefore no costs are awarded. Legal costs are minimized.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, op 13 juni 2025 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord met producties, op 14 oktober 2025 ter griffie ingediend;
de akte overlegging van producties tevens vermeerdering van eis inzake, van 5 februari 2026.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 19 februari 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigde. Acqua vertegenwoordigd door mevrouw [bestuurslid 1] en mevrouw [bestuurslid 2] (via videoverbinding). Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is verklaard.

1.3.

Partijen hebben na afloop van de mondelinge behandeling verzocht om de beslissing in ieder geval voor een periode van twee weken aan te houden om te proberen in onderling overleg tot een minnelijke regeling te komen.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1. [

eigenaar] is eigenaar van een appartement in Acqua Residence en is uit dien hoofde lid van Acqua. Als lid is hij verplicht bij te dragen in de kosten van onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke gedeelten. Bij vonnis van 19 september 2023 van dit Gerecht is hij veroordeeld tot betaling van achterstallige servicebijdragen. Hij heeft niet aan de veroordeling in het vonnis voldaan.

2.2.

Acqua heeft verlof gevraagd en verkregen om conservatoir beslag te leggen op het appartement van [eigenaar]. Dat beslag is op 19 mei 2025 gelegd.

3.Het geschil

3.1.

Acqua vordert – na vermeerdering van eis -

[eigenaar] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis aan Acqua te vergoeden een bedrag van USD 44.665,70, vermeerderd met de verschuldigde overeengekomen rente tot en met de dag der algehele voldoening, en dit bedrag te vermeerderen met de overeengekomen wettelijke rente (wettelijke rente plus 2%) vanaf datum van het verzoekschrift tot aan de dag der algehele voldoening;

[eigenaar] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis aan Acqua te vergoeden een bedrag van USD 6.562,46 voor zijn deel van de verzekering vermeerderd met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;

[eigenaar] te veroordelen om aan Acqua te betalen de buitengerechtelijke kosten ad 15% althans een door het gerecht te bepalen bedrag voor deze kosten en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van indiening van het verzoekschrift;

[eigenaar] te veroordelen om voor het jaar 2026, althans zodra de vordering opeisbaar wordt, te betalen en tijdig de onderhoudskosten te voldoen;

[eigenaar] te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, een en ander te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatst vindt, deze (na)kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

Acqua legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

Op grond van Boek 5 BW, de splitsingsakte en het reglement is [eigenaar] gehouden bij te dragen in de kosten van onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke gedeelten in Acqua Residence. Hij heeft de verschuldigde bijdragen onbetaald gelaten. Bij vonnis van 19 september 2023 is hij reeds veroordeeld tot betaling van achterstallige bijdragen. Nadien is betaling uitgebleven. De openstaande vordering bedraagt thans USD 43.414,30. Ondanks sommatie tot betaling uiterlijk 14 mei 2025 heeft geen betaling of inhoudelijke reactie plaatsgevonden.

Subsidair stelt Acqua dat [eigenaar] ongerechtvaardigd is verrijkt. [eigenaar] en zijn gasten maken net als alle andere eigenaren van het complex gebruik van de diensten van Acqua, doch is bij voortduring nalatig om de betreffende onkosten aan Acqua te voldoen terzake het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en gronden. Het feit dat Acqua ten behoeve van [eigenaar] de betreffende kosten heeft gemaakt en logischerwijs, nu zij dagelijks de algemene voorzieningen beheert, zullen deze kosten door [eigenaar] in de toekomst verschuldigd blijven.

3.3. [

eigenaar] heeft het volgende tot verweer gevoerd.
[eigenaar] voert primair een niet-ontvankelijkheidsverweer. Op grond van artikel 5:126 lid 2 BW Pro kan Acqua haar leden slechts binnen de grenzen van haar bevoegdheid in rechte vertegenwoordigen, zoals mede bepaald in de splitsingsakte. Artikel 40 lid 4 van Pro de splitsingsakte van Acqua bepaalt dat het bestuur voor het instellen van rechtsvorderingen een machtiging van de vergadering van eigenaars behoeft. Een machtiging ontbreekt en niet is toegelicht waarom deze niet vereist zou zijn.

Inhoudelijk betwist [eigenaar] zowel de basis van zijn verplichtingen als de hoogte van de vordering. Hij stelt dat de koopakte slechts summiere bepalingen bevat over zijn verplichtingen als appartementseigenaar, zonder expliciete verwijzing naar het reglement of het VvE-lidmaatschap. Daarnaast zijn de gevorderde servicebijdragen onvoldoende gespecificeerd, waardoor onduidelijk is hoe het totale bedrag van USD 43.414,30 is opgebouwd en in hoeverre eerdere toewijzingen daarop betrekking hebben. Ten slotte zijn de bedragen onjuist berekend, want de verdeelsleutel uit de splitsingsakte is niet juist toegepast.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

Acqua heeft in haar laatste akte gereageerd op het ontvankelijkheidsverweer van [eigenaar]. Acqua heeft erop gewezen dat zij op grond van artikel 5:112 lid 1 BW Pro al bevoegd is dit geschil aanhangig te maken. Daarnaast stelt Acqua dat het vaste rechtspraak is dat een bestuur geen machtiging nodig heeft voor het voeren van incassoprocedures. Ten slotte heeft Acqua verwezen naar haar algemene ledenvergaderingen van 2022, 2023, 2024 en uiteindelijk 30 januari 2025 waar telkens besluiten zijn genomen om de incassoprocedure te voeren en voort te zetten.

4.2. [

[eigenaar] heeft hier vervolgens op gereageerd door op de mondelinge behandeling te verklaren dat het ontvankelijkheidsverweer voldoen weersproken is, zodat het Gerecht het verweer van [eigenaar] verwerpt. Acqua kan dus in haar vorderingen worden ontvangen.
De hoogte van de vordering

4.3.

In de conclusie van antwoord heeft [eigenaar] aangevoerd dat de vordering voor de servicebijdragen in het inleidend verzoek in deze zaak niet nader is omschreven en gespecificeerd. Dat is het Gerecht met [eigenaar] eens. Zonder deugdelijke specificatie kan niet worden vastgesteld waar de gevorderde bedragen precies uit bestaan en op welke periode zij betrekking hebben. Dat is in deze zaak temeer van belang, omdat er ook al bedragen zijn toegewezen in het eerdere vonnis van 19 november 2023 van dit Gerecht.

4.4.

In de akte vermeerdering van eis heeft Acqua verwezen naar een 18 bladzijden tellende productie (Statement), waarin een totaal verschuldigd bedrag van USD 58.757,61 wordt vermeld. Dat bedrag is berekend tot en met het eerste kwartaal 2026. Acqua erkent dat van dit bedrag nog USD 14.091,91 moet worden afgetrokken, omdat daar inderdaad al een vonnis voor is gewezen. Het restant van USD 44.665,70 vordert Acqua nu in deze procedure.
De berekening van de verschuldigde bijdragen

4.5.

Volgens [eigenaar] bevatten de overgelegde facturen aantoonbare fouten in de verdeelsleutels. Het Gerecht is het daarmee eens.
Voor de servicebijdrage is een verdeelsleutel toegepast van 11.07966%. Volgens art. 23 lid 2 onder Pro b in de akte van splitsing zou dat 11.67883% (208/1781) moeten zijn. Voor de verzekeringsbijdrage is 17.453% toegepast in plaats van 15.40352% (376/2441 – zie art. 23 lid 2 onder Pro a akte van splitsing).
Hoewel [eigenaar] hier al in de conclusie van antwoord op heeft gewezen is er geen reactie van Acqua op gekomen. Ter zitting heeft de penningmeester dit punt ook niet kunnen ophelderen.
Het toe te wijzen bedrag zal het Gerecht daarom zelf begroten en afronden naar USD 40.000,-.
Rente

4.6. [

[eigenaar] is op grond van de splitsingsakte rente verschuldigd over openstaande bedragen.
Acqua heeft in haar verzoekschrift verzocht om toekenning van een bedrag van USD 744,26 aan verschuldigde rente per 12 juni 2025. Zij verwijst daarvoor naar haar “Finance Charge” van 29 januari 2026, gericht aan [eigenaar]. Dit is in die zin onbegrijpelijk, omdat Acqua veel vaker rente aan [eigenaar] in rekening heeft gebracht dan alleen in juni 2025. Dat blijkt namelijk uit het Statement, dat Acqua bij haar laatste akte in het geding heeft gebracht.
Anders dan [eigenaar] aanvoert, blijkt uit dat Statement dat deze rentes wel over gespecificeerde bedragen worden berekend, met vermelding van een ingangsdatum. Het bedrag aan rente is volgens datzelfde Statement echter opgenomen in het totaalbedrag van USD 58.757,61, zodat er geen grond is rente nog eens apart toe te wijzen.
Oproeping en betekening eerste procedure

4.7. [

[eigenaar] heeft opmerkingen gemaakt over de onjuistheid van de oproeping voor de eerste procedure in 2023 en de onjuiste wijze van betekening van het verstekvonnis. Omdat daar geen gevolgen in de huidige procedure aan zijn verbonden, gaat het Gerecht hier verder aan voorbij.
De gelegde beslagen

4.8.

Voorafgaand aan de procedure in 2023 heeft Acqua beslag laten leggen op het appartement van [eigenaar]. Voorafgaande aan déze procedure heeft zij dat nogmaals gedaan. De kosten voor deze beslaglegging dient Acqua voor eigen rekening te nemen op grond van de volgende overwegingen.
Allereerst heeft Acqua niet kunnen uitleggen waarom zij een tweede beslag heeft moeten leggen, terwijl zij al een executoriale titel had (vonnis van 19 november 2023), die zij zou kunnen uitwinnen.

Ten tweede heeft zij bij het verzoekschrift tot het leggen van het laatste beslag niet vermeld dat er al eerder door haar beslag was gelegd. Hiermee heeft Acqua artikel 18c Rv. geschonden.
Ten derde heeft Acqua gesteld dat het beslag noodzakelijk was in verband met de vrees voor verduistering, omdat [eigenaar] zijn appartement in verkoop zou staan, terwijl Acqua in de procedure zelf aantoont dat [eigenaar] zijn appartement ook op dit moment nog verhuurt.
Al met al reden om geen kosten toe te wijzen.
[eigenaar] heeft geen vordering tot opheffing van het beslag ingesteld, zodat daarover ook niet hoeft te worden beslist.

Buitengerechtelijke kosten

4.9.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. Er is niet gebleken dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, die erop zijn gericht de vordering buiten een gerechtelijke procedure te incasseren.
Verzekering

4.10.

De vordering van USD 6.562,48 in verband met de bijdrage van [eigenaar] in de verzekeringspremie zal worden afgewezen. Acqua heeft niet onderbouwd waarom [eigenaar] dit bedrag verschuldigd zou zijn, naast het totaalbedrag, dat in het Statement wordt genoemd.
Toekomstige vorderingen

4.11. [

[eigenaar] heeft terecht bezwaar gemaakt tegen de vordering om nu al een veroordeling uit te spreken voor bedragen, die [eigenaar] op dit moment niet verschuldigd is. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
Proceskosten

4.12.

De vordering van Acqua zal voor een groot deel worden toegewezen. Gelet op de onzorgvuldigheden in het verzoekschrift, de onjuistheid van het gelegde tweede beslag en de afwijzing van een aanzienlijk deel van de vorderingen (gevolg: ook geen recht op nakosten), ziet het Gerecht aanleiding om de toe te wijzen proceskosten te beperken tot:

explootkosten Cg 240,50

zegelkosten Cg 15,00

griffierecht Cg 450,00

totaal: Cg 705,50

Vonnis uitvoerbaar bij voorraad

4.13.

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt [eigenaar] tot betaling aan Acqua van een bedrag van USD 40.000,-, vermeerderd met de overeengekomen rente (wettelijke rente + 2%) over dat bedrag vanaf 13 juni 2025 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt [eigenaar] in de proceskosten, aan de zijde van Acqua tot op heden begroot op Cg 705,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 april 2026;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door N.S. Rogers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.