Uitspraak
Registratienummers: AR 75/07 - H 196/10
Uitspraak: 28 januari 2011
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis
in de zaak van:
[verkoper],
wonend in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiser, thans appellant,
gemachtigde: mr. A.L. Malschaert,
- tegen -
[A] en de vennootschap naar vreemd recht CINALI II Inc.
wonend respectievelijk woonplaats gekozen hebbend in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden, thans geïntimeerden,
gemachtigden: mrs. R. Kock en M.O. Kortenoever.
Partijen worden hierna [verkoper] en [koper] (in enkelvoud) genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Op 17 juni 2008 en 9 maart 2010 heeft het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, (hierna te noemen “GEA”) tussen partijen vonnis gewezen. Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, de procesgang aldaar en de overwegingen en beslissingen van het GEA wordt verwezen naar die vonnissen.
1.2 [verkoper] is van het vonnis van 9 maart 2010 in beroep gekomen door op 13 april 2010 een akte van hoger beroep in te dienen. Bij afzonderlijk ingediende memorie van grieven heeft [verkoper] twee grieven geformuleerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [verkoper] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [koper] in de kosten van beide instanties.
1.3 [koper] heeft bij memorie van antwoord het hoger beroep bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [verkoper] in de proceskosten.
1.4 Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitaantekeningen overgelegd.
1.5 Vonnis is bepaald op heden.
2. De beoordeling
2.1 Anders dan [koper] heeft betoogd, heeft het hoger beroep van [verkoper] tot gevolg dat het Hof ook kennis neemt van het daaraan vooraf gegane tussenvonnis (art. 269 Rv).
2.2 Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of partijen zijn overeengekomen dat [koper] de volledige kosten van overdracht van het in geding zijnde recht van erfpacht zou betalen.
2.3 Tussen partijen staat vast dat zij bij koopovereenkomst van 22 november 2006 (hierna: de koopovereenkomst) zijn overeengekomen dat alle kosten van de transactie zullen worden betaald door de koper, [koper]. Door [koper] is voorts onvoldoende gemotiveerd betwist dat bij het Addendum van dezelfde datum (hierna: het addendum) is overeengekomen dat het addendum integraal onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. De enkele, niet onderbouwde stelling bij pleidooi in hoger beroep dat het GEA terecht heeft geoordeeld dat het addendum geen clausule bevat ter zake van de verdeling van de transactiekosten, is in dit verband onvoldoende; [verkoper] heeft nu immers juist niet gesteld dat een dergelijke (expliciete) clausule in het addendum staat maar heeft gesteld, onder aanhaling van de bepaling, dat is opgenomen dat het addendum integraal onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Dat laatste wordt door [koper] niet betwist. Dat het addendum moet worden beschouwd als onderdeel van de koopovereenkomst, staat daarmee vast. Daaruit vloeit voort dat partijen op 22 november 2006 zijn overeengekomen dat [koper] de kosten van de totale transactie (koopovereenkomst en addendum) voor zijn rekening neemt.
2.4 Door [koper] is onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de koopovereenkomst en het addendum anders moeten worden uitgelegd - waarbij het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten - dan uit de bewoordingen van deze overeenkomsten volgt. Dat eerst achteraf bleek dat, door ingrijpen van de notaris, over de totale koopprijs (koopovereenkomst en addendum) overdrachtskosten verschuldigd waren, is daartoe onvoldoende. Dat zou wellicht een beroep op onvoorziene omstandigheden rechtvaardigen, welk beroep [koper] niet heeft gedaan, maar laat onverlet dat uit de overeenkomsten volgt dat partijen bedoeld hebben dat de overdrachtskosten voor rekening van [koper] zouden komen; het feit dat deze hoger zijn uitgevallen dan voorzien komt voor risico van [koper].
2.5 Daartegenover staat dat de door/namens partijen ondertekende notariële akte van 22 december 2006, strekkende tot levering, (hierna: de leveringsakte) eveneens bepalingen van obligatoire aard bevat, waaronder de bepaling dat [koper] 55% en [verkoper] 45% van de overdrachtskosten voor hun rekening nemen. De leveringsakte levert dwingend bewijs op van deze nadere, van de koopovereenkomst afwijkende afspraak. Het tegen deze gestelde afspraak door [verkoper] gedane beroep op art. 23 van de Overdrachtsbelastingverordening 1908 faalt. Anders dan [verkoper] heeft betoogd, bevat deze bepaling geen dwingend recht. Tegen het bestaan van de (nadere) afspraak staat voor [verkoper] wel tegenbewijs open, welk tegenbewijs op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben (vgl. HR 22 oktober 2010, LJN BM8933).
2.6 Dit tegenbewijs is door [verkoper] afdoende geleverd. Uit de in eerste aanleg afgelegde getuigenverklaringen volgt dat bij gelegenheid van het opmaken van de leveringsakte, waarbij [koper] vertegenwoordigd werd door een persoon die niet eerder bij de transactie betrokken was, discussie ontstond over de (verdeling van de) transactiekosten, dat [verkoper] op dat moment bij de notaris heeft geprotesteerd tegen de inhouding op de koopsom in verband met 45% van de overdrachtskosten en dat [verkoper] heeft getekend omdat “de deal” op dat moment anders niet zou doorgaan. Geen van de getuigen heeft kunnen verklaren op wiens instigatie in de akte een 45/55%-verdeling van de kosten is opgenomen. [koper] heeft niet zelf, in contra-enquête, verklaard. Van een van de koopovereenkomst afwijkende wilsovereenstemming tussen [koper] en [verkoper] getuigt dit alles niet. Integendeel, [verkoper] lijkt slechts onder druk van de omstandigheden en het dreigende uitblijven van de levering de leveringsakte te hebben getekend, onder protest ten aanzien van de bepaling over de verdeling van de overdrachtskosten. Daarmee heeft [verkoper] in voldoende mate ontzenuwd dat partijen een verdeling van de overdrachtskosten zoals opgenomen in de leveringsakte zijn overeengekomen.
2.7 Hieruit volgt dat [koper] (alsnog) dient te bewijzen dat partijen een van de koopovereenkomst afwijkende afspraak, zoals neergelegd in de leveringsakte, hebben gemaakt. [koper] beroept zich immers op de rechtsgevolgen van deze nadere overeenkomst. Door [koper] is in hoger beroep volstaan met een algemeen bewijsaanbod, zonder te specificeren welke getuigen hij over welke feiten of omstandigheden wenst te laten horen. Dit had, zeker nu in eerste aanleg reeds getuigen zijn gehoord, wel op zijn weg gelegen. Dit aanbod wordt daarom, als onvoldoende concreet en specifiek gedaan, gepasseerd. Daarmee is niet komen vast te staan dat partijen een van de koopovereenkomst afwijkende afspraak hebben gemaakt. Dit betekent dat alle overdrachtskosten voor rekening van [koper] dienden te komen.
2.8 Doordat 45% van de overdrachtskosten ten onrechte in mindering zijn gebracht op de aan [verkoper] toekomende koopsom en [koper] mitsdien dit deel van de kosten ten onrechte niet aan de notaris heeft voldaan, is sprake van een verarming aan de zijde van [verkoper] en een verrijking (uitgespaarde kosten) aan de zijde van [koper]. Deze verrijking mist redelijke grond. [koper] is gehouden de door [verkoper] hierdoor geleden schade, die gelijk is aan het ten onrechte ingehouden bedrag vermeerderd met de wettelijke rente, te voldoen.
2.9 Het hoger beroep slaagt dus. De vordering van [verkoper] dient, onder vernietiging van de bestreden vonnissen, te worden toegewezen. [koper] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde hoofdelijke veroordeling en de uitvoerbaarheid bij voorraad zodat ook dat zal worden toegewezen. [koper] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.
BESLISSING
Het Hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [koper] hoofdelijk tot betaling aan [verkoper] van een bedrag van US$ 24.223,41, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 22 december 2006;
veroordeelt [koper] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van [verkoper] gevallen en tot op heden begroot op:
- in eerste aanleg: NAF. 750,-- aan griffierechten, NAF. 351,-- aan overige verschotten en NAF. 4.500,-- aan gemachtigdensalaris;
- in hoger beroep: NAF. 1.500,-- aan griffierechten, NAF. 479,-- aan overige verschotten en en NAF. 5.100,-- aan gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Sijmonsma, Lock en Van der Bunt, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 28 januari 2011.