Uitspraak
Registratienrs. KG 2884/10 – GHIS 50271/11 – H. 241/11
Uitspraak: 13 december 2011
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in de zaak van:
de naamloze vennootschap BRICKEL BAY REAL ESTATE N.V.,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk eiseres, thans appellante,
gemachtigde: mr. W.G.T.M. Kloes,
tegen
1. mr. G.W. Rep, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de naamloze vennootschap ENTERTAINMENT RESOURCE ARUBA N.V.,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde, thans geïntimeerde,
2. de naamloze vennootschap HOOTERS N.V.,
gevestigd in Aruba,
tussengekomen partij, thans geïntimeerde,
3. de naamloze vennootschap BENIHANA RESTAURANT N.V.,
gevestigd in Aruba,
tussengekomen partij, thans geïntimeerde,
curator (geïntimeerde onder 1) in persoon optredend,
gemachtigde van geïntimeerden onder 2 en 3: mr. R.A. Wix.
Partijen worden hierna aangeduid met Brickel Bay, de curator, Hooters en Benihana.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (GEA), wordt verwezen naar de tussen partijen in de zaak met nummer KG 2884 van 2010 in kort geding gewezen en op 17 november 2010 uitgesproken vonnis. De inhoud van dat vonnis geldt als hier ingevoegd.
1.2. Brickel Bay is bij appelakte, ingekomen op 1 december 2010, in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis. In een op 21 december 2010 ingediende memorie van grieven heeft Brickel Bay drie grieven aangevoerd en toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – zo begrijpt het Hof – haar vordering zal toewijzen, kosten rechtens.
1.3. Hooters en Benihana hebben in een memorie van antwoord het appel bestreden en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal bevestigen, met veroordeling van Brickel Bay in de kosten van de procedure in hoger beroep.
1.4. De curator heeft geen memorie van antwoord ingediend.
1.5. Op 22 november 2011, de voor schriftelijk pleidooi bepaalde dag, heeft de gemachtigde van Brickel Bay, de gemachtigde van Hooters en Berihana (in één stuk) en de curator pleitaantekeningen overgelegd. Bij die van de gemachtigden van Brickel Bay en van Hooters en Berihana zijn producties gevoegd, welke op voorhand aan de andere partijen zijn verstrekt.
1.6. Partijen hebben om vonnis ge¬vraagd waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2. De ontvankelijkheid
Brickel Bay is tijdig en voor het overige op de juiste wijze in hoger beroep gekomen en kan daarin worden ontvangen.
3. De grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de memorie van grie¬ven.
4. Waarvan in hoger beroep moet worden uitgegaan
Het GEA heeft in het bestreden vonnis onder 2 feiten vastgesteld. Deze vaststelling is niet in geschil en ook het Hof zal ervan uitgaan.
5. Beoordeling
5.1. Het GEA heeft aangenomen (rov. 4.6) dat voor de opzegging van de huur ingevolge artikel 35 <i>Faillissementsverordening</i> (AB 2003 no. GT 3, gewijzigd AB 2009 no. 22) toestemming nodig is van de huurcommissie, bedoeld in artikel 17a jo artikel 10 <i>Huurcommisieverordening </i>(AB 1991 no. GT 10). Hiertegen richt zich grief I.
5.2. Artikel 17a <i>Huurcommissieverordening</i> luidt:
‘Deze landsverordening vindt overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van de in artikel 2, zevende lid, genoemde percentages een maximumpercentage van 10 respectievelijk 14 zal gelden. Deze landsverordening is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de eerder genoemde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn.’
5.3. Het gaat hier om de uitleg van de slotzin ‘Deze landsverordening is niet van toepassing ten aanzien van (…) hotels en op de eerder genoemde panden voor zover deze (…) in een hotel gevestigd zijn’, en wel in het bijzonder om de woorden ‘in een hotel gevestigd’.
5.4. Ter gelegenheid van de totstandkoming van dit artikel 17a (destijds en in Curaçao, Sint Maarten en op de BES-eilanden nog steeds: 17bis) is door de desbetreffende minister opgemerkt:
‘Ondergetekende is van oordeel dat zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover deze in een zeehaven, luchthaven of in een hotel gevestigd zijn, bezwaarlijk aan de beslissing van een huurcommissie kunnen worden onderworpen aangezien het hier gaat om grote complexen die in hun totaliteit minimaal kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen. Het spel van vraag en aanbod zal dan kunnen bepalen welke huurprijs of welk tarief gehanteerd moet worden’
(MvT 1975/1976, 15 [20 juni 1975], weergegeven in: H.Th. Lopez, <i>De Huurcommissieregeling</i>, 1981, p. 41).
5.5. Over de desbetreffende slotwoorden overwoog de Hoge Raad op 9 oktober 1998, in de Sint Maartense zaak <i>Suen v. Karis Development Company</i> (Jurdoc cdrom HR 1998/019):
‘3.3 Het Hof heeft (…) een aantal feiten en omstandigheden vermeld, die naar zijn oordeel meebrengen dat de door Suen gehuurde winkelruimte "in de zin van voormelde bepaling is gevestigd in het Belair Beach Hotel". Die omstandigheden zijn:
- het paviljoen waarin de winkelruimte zich bevindt, is door middel van een vaste corridor verbonden met het gebouw waarin zich de hotelkamers bevinden;
- het geheel is gelegen op een afgesloten terrein met bij de ingang een bord met de vermelding "Belair Hotel";
- in het paviljoen is ook de receptie van het hotel gevestigd en worden diensten ten behoeve van de hotelgasten verleend.
Dat de vennootschap die de hotelexploitatie in handen heeft, geen enkele zeggenschap heeft over de panden gevestigd in het paviljoen en dat Karis geen zeggenschap heeft over de hotelexploitatie, doet niet eraan af dat de winkelruimte moet worden geacht in het hotel te zijn gevestigd, aldus het Hof.
3.4 Aldus heeft het Hof voormelde bepaling niet onjuist uitgelegd, noch anderszins blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. 's Hofs oordeel is zozeer verweven met een waardering van de feitelijke situatie dat het voor het overige in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst. Het bestreden oordeel is ook niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.’
5.6. In zijn conclusie voor deze uitspraak merkt de Advocaat-Generaal Mok ter zake van de hiervóór in rov. 5.4 geciteerde passage uit de wetsgeschiedenis op:
‘2.1.2. Uit deze toelichting blijkt dat de wetgever ten aanzien van deze complexen vooral belang heeft gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat voor de bouw ervan. Investeerders in de bouw van grote complexen moesten erop kunnen vertrouwen dat de huuropbrengsten de investeringen zouden goedmaken. Zoals verzoekster het uitdrukt:
"De ratio van de uitzondering is derhalve dat grote complexen als zeehavens, luchthavens en hotels kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen en dat gegeven de huurprijs bepaalt”.’
5.7. Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft op 3 februari 2006 in de Sint Maartense zaak <i>Resort of the World v. Tromp (Tijdschrift voor Antilliaans recht-Justicia</i> 2008, p. 34) het volgende overwogen:
‘Uit de door Resort of the World bij memorie van grieven overgelegde - in zoverre onbetwiste - gegevens dient te worden afgeleid dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt.
De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat.
Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling (vergelijk ook HR 9 oktober 1998, Jurdoc HR 1998/019 Suen/Karis Development Company). De eerste grief slaagt dus. Voor beëindiging van de huurovereenkomst (…) is derhalve geen toestemming van de Huurcommissie vereist.’
5.8. Voor de goede orde zij vermeld dat een vergelijkbare kwestie speelt in de bij het Hof aanhangige zaak <i>Akgi Sint Maarten v. Courtwell Management</i> (KG-218/10, H-136/11), waarin naar verwachting op 14 december 2011 uitspraak zal worden gedaan. In die zaak is mede aan de orde dat het gaat om een timeshare resort, evenals trouwens in het Hofvonnis van 17 juni 2003, KG 165/02 – H 32/03, <i>Costa Linda v. Jollyman</i> (productie A bij pleitnota mr. Wix in appel), waarin het Hof nader feitelijk onderzoek nodig achtte om vast te stellen of het timeshare resort al dan niet als hotel moest worden gekwalificeerd.
5.9. In het nieuwe huurrecht, opgenomen in titel 4 van Boek 7 BW, dat per 1 januari 2012 in Curaçao in werking zal treden, zijn in het – met het Curaçaose artikel 17bis <i>Huurcommissie-Regeling</i> en het Arubaanse artikel 17a <i>Huurcommissieverordening</i> corresponderende – artikel 7:274 BW Pro aan het slot de volgende woorden toegevoegd: ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’. In de Memorie van Toelichting is gesteld dat deze toevoeging samenhangt met de bestaande rechtspraak. In Sint Maarten en Aruba is overeenstemmende wetgeving nog in behandeling.
5.10. In de onderhavige zaak is aannemelijk, mede gelet op de producties (zie onder meer productie 1 bij incidentele vordering tot tussenkomst en productie 2 bij pleitnota mr. Kloes in appel), dat de restaurants Hooter en Benihana ruimtelijk met het hotel verbonden zijn. Zij liggen op het hotelterrein, zelfs tegen het hotel aan. Dat er geen tussendeur is of aansluiting op de lobby van het hotel en dat de toegangsdeuren van de restaurants aan de straatkant gelegen zijn, acht het Hof niet doorslaggevend. Dat de grond waarop de restaurants staan jarenlang ongebruikt is geweest doet er niet toe en evenmin dat de restaurants niet door Brickel Bay zelf zijn gebouwd. Het hotel hoeft niet per se gedreven te worden door de verhuurder zelf (in casu vindt de exploitatie kennelijk plaats door Brickel Bay Beach Club). De gedachte achter artikel 17a (17bis) is dat de verhuur van bedrijfsruimte op het hotelterrein direct of indirect financieel bijdraagt aan de instandhouding van het hotel.
5.11. Het Hof acht, voorlopig oordelend, de uitzondering aanwezig, zodat de <i>Huurcommissieverordening</i> niet toepasselijk is.
5.12. In het midden kan daarom blijven of artikel 10 daarvan Pro ook geldt indien artikel 35 <i>Faillissementsverordening</i> wordt ingeroepen door de verhuurder.
5.13. De overige grieven behoeven geen behandeling meer.
5.14. Aannemelijk is dat Brickel Bay heeft opgezegd ingevolge artikel 35 <i>Faillissementsverordening</i>. Het verweer van de curator, Hooters en Benihana betreffende het huurderschap zijn door het GEA op goede gronden verworpen. Het Hof sluit zich daarbij aan. In hoger beroep zijn geen nieuwe feiten of omstandigheden dan wel nieuwe gezichtspunten aangevoerd. Niet beslissend is dat Hooters, Benihana en het failliete Entertainment Resource Aruba N.V. (ERA) tot een concern behoren.
5.15. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de vordering van Brickel Bay in beginsel moet worden toegewezen. Het Hof zal een ruimere ontruimingstermijn stellen.
5.16. De curator, Hooters en Benihana zullen hoofdelijk veroordeeld worden in de kosten van deze procedure.
4. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt de curator het perceel waarin thans Hooters en Benihana gevestigd zijn te doen ontruimen, zulks binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan Brickel Bay gemachtigd zal zijn die ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt de curator, Hooters en Benihana hoofdelijk in de kosten van deze procedure aan de zijde van Brickel Bay gevallen en tot op heden begroot voor de eerste aanleg op Afl. 3.000,= aan salaris van de gemachtigde en Afl. 668,= aan verschotten en voor het hoger beroep op Afl. 5.100,= aan salaris van de gemachtigde en Afl. 1.290,= aan verschotten.
Aldus gewezen door mrs. J. de Boer, E.M. van der Bunt en J.P. de Haan, leden van het Hof, en ter openbare terechtzitting van 13 december 2011 in Aruba uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.