Uitspraak
UITSPRAAK: 2 maart 2012
ZAAKNR.: GH [X]644/11-H 163/11 en 163A/11
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in de zaak van:
de openbare rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN (hierna het Land),
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg (als het Eilandgebied Sint Maarten) eiser in conventie en gedaagde in reconventie, thans appellant in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. M. Hofman,
tegen
1. [ ], [ ], [ ], [ ] en [ ], op wiens naam de procedure is hervat na het overlijden van de in eerste aanleg als sub 1 gedaagde [ ], weduwe [ ],
2. [geïntimeerde sub 2],
3. [geïntimeerde sub 3],
4. [geïntimeerde sub 4],
allen domicilie kiezend bij de hierna te noemen gemachtigde, gezamenlijk aangeduid als “[geïntimeerden]”.
in eerste aanleg gedaagden in conventie en eisers in reconventie, thans geïntimeerden in het principaal appel en appellanten in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. C.H.J. Merx.
1. Verloop van de procedure
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, (verder: het GEA) wordt verwezen naar de tussen partijen in deze zaak onder A.R. 73 van 2006 gewezen vonnissen van 8 april 2008 en 24 augustus 2010. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
Het Land is in hoger beroep gekomen van het vonnis van 24 augustus 2010 door indiening op 4 oktober 2010 van een akte van appel ter griffie van het GEA. Bij op 12 november 2010 ter griffie van het GEA ingediend memorie van grieven heeft het Land in verhaalvorm en zonder genummerde grieven zijn bezwaren tegen beide vonnissen aangevoerd en toegelicht, en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen voor zover in conventie gewezen met toewijzing van zijn vorderingen en wat de reconventie betreft tot vernietiging van de uitgesproken verklaring voor recht en de proceskostenveroordeling, tot bekrachtiging van de overigen beslissingen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties. De akte van hoger beroep en de memorie van grieven zijn alle aan geïntimeerden betekend op 8 december 2010.
Geïntimeerden hebben op 19 januari 2011 ter griffie een memorie van antwoord in het principaal hoger beroep en akte van hoger beroep annex memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep inhoudende akte tot wijziging en vermeerdering van eis ingediend. Ter zake het principaal appel hebben zij geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van het Land, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. In het incidenteel beroep hebben zij eveneens geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en,
primair tot verklaring voor recht dat geïntimeerden eigenaar zijn van “the parcel of land situated on St. Maarten in the district of Cul-de-Sac at South Reward, known and described as Lot [X]”;
subsidiair tot veroordeling van het Land om aan geïntimeerden als vergoeding te betalen $400.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 december 2006 tot en met de dag van algehele voldoening;
en meer subsidiair tot verklaring voor recht dat [weduwe] door verjaring het recht van erfpacht van het perceel grond bekend als “Lot nr. [X]”, gelegen op St. Maarten in het district van Cul-de-Sac te Sout(h) Reward heeft verkregen,
een en ander telkens met veroordeling van het Land in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Het Land heeft op 19 april 2011 ter griffie van het GEA een memorie van antwoord in het incidenteel appel ingediend, waarin het heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het appel en tot afwijzing van de vorderingen van appellanten, kosten in eerste aanleg en in hoger beroep rechtens.
Ter rolle van het Hof van 30 september 2011 hebben [geïntimeerden] een akte houdende uitlating hervatting geding ex art. 187 Rv Pro genomen. Ook het Land heeft, ter rolle van het Hof van 4 november 2011 een dergelijke akte genomen.
Op de nader voor pleidooi bepaalde dag hebben partijen pleitnota’s overgelegd, waarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2. Ontvankelijkheid
Het door elke partij ingestelde appel is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat zij daarin kunnen worden ontvangen.
3. Grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het Hof naar de betreffende ingediende memories.
4. Beoordeling
4.1 Het Hof gaat uit van de volgende gestelde en erkende dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwiste feiten en omstandigheden.
Op 7 oktober 1985 is ingeschreven een notariële akte van 3 oktober 1985 inhoudende verlening door het toenmalige Eilandgebied Sint Maarten aan [weduwe] en haar echtgenoot van een erfpachtrecht op een perceel grond van 662m2, nader omschreven in meetbrief 280/1984, kadastraal bekend als lot [X]a ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex. De beoogde erfpachters hebben dit complex vervolgens gebouwd, doch niet op lot [X]a doch op het daarnaast gelegen stuk grond, lot [X] dat ook in eigendom toebehoorde aan het Eilandgebied, maar niet in erfpacht is gegeven aan [weduwe] en haar echtgenoot. [geïntimeerden] zijn de rechtsopvolgers onder algemene titel van [weduwe] en haar echtgenoot. Bij brief van 5 oktober 2005 heeft het Eilandgebied [geïntimeerden] aangemaand om afstand te doen van hun bezit en lot [X] te ontruimen. Bij ter griffie van het GEA op 29 maart 2006 ingediend verzoekschrift heeft het Eilandgebied gevorderd, kort gezegd, dat het GEA [geïntimeerden] zal veroordelen om lot [X] te ontruimen.
4.2 Hetgeen [geïntimeerden] op pag. 3 en verder van hun memorie van antwoord over de gang van zaken in eerste aanleg hebben aangevoerd is zodanig irrelevant en/of niet althans onvoldoende onderbouwd, dat daaraan wordt voorbijgegaan.
4.3 Het Hof acht een descente en een comparitie van alle betrokkenen noodzakelijk. Deze zal dan ook in het hierna volgende dictum worden gelast. Bij een en ander staat het volgende voorop.
4.4 Het recht van erfpacht is een zakelijk recht dat krachtens de wet (art. 3:98 jo Pro.3:84 jo. 3:85 jo. 3:89 BW) moet worden gevestigd door onder meer inschrijving van een notariële akte. Dit betekent dat met een feitencomplex zoals hiervoor in 4.1 weergegeven zolang die notariële akte niet is opgemaakt en ingeschreven, [geïntimeerden] in beginsel niet zonder meer hebben kunnen menen een recht van erfpacht in bezit te hebben gekregen. Toezeggingen omtrent dit recht van erfpacht van de eigenaar/erfverpachter doen daar niet aan af: de wet biedt immers niet de mogelijkheid om die toezegging de plaats van de notariële akte te laten innemen met ingang van de dag van die toezegging. De vraag of het opmaken van een dergelijke notariële akte kan worden afgedwongen indien toezeggingen door de eigenaar zijn gedaan, is voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van goede trouw ten tijde van de aanvang van het bezit van het erfpachtrecht niet relevant.
4.5 Het Hof begrijpt dat ten tijde van het opmaken van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht en de inschrijving daarvan een kadastrale kaart waarop in elk geval lot [X] en lot [X]a op waren aangeduid, niet aanwezig was. Het is het Hof onbekend of een dergelijke kaart in 1985 aanwezig was in de (thans) in art. 3:23 BW Pro bedoelde registers. Het Hof wenst daarover tijdens de comparitie te worden voorgelicht. Het Hof wijst er hierbij op dat de kaart die als productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie is overgelegd twee maal lot [X]A lijkt te vermelden, waarbij de A van het op die kaart noordelijkst gelegen Lot onvolkomen verwijderd lijkt te zijn.
4.6 Het Hof begrijpt verder dat [geïntimeerden] stellen dat zij het bezit van het erfpachtrecht in 1985 (het Hof noemt bewust dag noch maand) op lot [X] te goeder trouw hebben verkregen omdat dhr. [ ] van Domeinbeheer dit lot [X] heeft aangewezen. Het Hof wenst in elk geval nadere informatie over deze [dhr. van Domeinbeheer], zoals welke functie hij omstreeks 1985 bekleedde. In het kader van deze goede trouw wenst het Hof verder informatie over de erfpachtwaarde van lot [X] en lot [X]a in 1985 en over de canon die vanaf 1985 feitelijk is betaald.
4.7 Het Hof begrijpt dat er nog een derde in deze problematiek is betrokken en wel The Bank of Nova Scotia (hierna de Bank), aan wie twee maal hypotheek is verleend op lot [X]a waarbij de Bank ervan uitging dat daarop een appartementencomplex zou worden gebouwd respectievelijk in aanbouw was. Uit de in dit geding overgelegde vonnissen begrijpt het Hof dat [geïntimeerden] hun aflossingsverplichtingen niet zijn nagekomen. Het Hof wenst dan ook dat bij de te houden descente en comparitie tevens (een vertegenwoordiger van) de Bank aanwezig is. Een mogelijke oplossing in dit geschil is immers dat het Land, [geïntimeerden] en de Bank zich tezamen bij een notaris melden alwaar op hetzelfde ondeelbare moment het Land aan [geïntimeerden] het recht van erfpacht verleent op lot [X], het recht van erfpacht van [geïntimeerden] op lot [X]a vervalt en de twee op (het erfpachtrecht op) lot [X]a rustende hypotheken ten laste van [geïntimeerden] worden overgesloten op lot [X].
4.8 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
BESLISSING:
Het Hof:
alvorens verder te beslissen:
gelast een descente te Cul de Sac, South Reward, lot [X] en lot [X]a (de nadere adressering dienen partijen tijdig aan het Hof te verstrekken) en wel op 13 april 2012 om 15.00 uur;
gelast daar en dan de aanwezigheid van partijen, het Land behoorlijk vertegenwoordigd, en van The Bank of Nova Scotia, allen desgewenst vergezeld van hun gemachtigde;
bepaalt dat daar en dan tevens aan de orde zal komen:
- de positie van dhr. [ ] van Domeinbeheer in en omstreeks 1985;
- de (mogelijke) hoogte van de erfpachtcanon van lot [X] en lot [X]a in en omstreeks 1985;
- de hoogte van de feitelijk door [geïntimeerden] betaalde canon vanaf 1985;
- de vraag of de toenmalige registers zoals thans bedoeld in art. 3:23 BW Pro in 1985 een kaart bevatten met daarop de percelen lot [X] en [X]a;
gelast dat het Land dit vonnis minimaal 10 dagen voor 13 april 2012 zal betekenen aan de Bank en bij de hiervoor gelaste descente het betekeningsexploot zal overleggen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, J.R. Sijmonsma en J.P. de Haan, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 2 maart 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.