Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2015 Vonnis no.:
Registratienummer: KG 140/14 - ghis 73295 - H 168/15
Uitspraak: 9 oktober 2015
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
de vennootschap naar buitenlands recht
FRALEXIA LIMITED,
met gekozen domicilie in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. S.J. Fox en V.C. Choennie,
tegen
de besloten vennootschap
ALEGRIA REAL ESTATE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. H.A. Seferina.
De partijen worden hierna Fralexia en Alegria genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 5 december 2014 is Fralexia in hoger beroep gekomen van het tussen partijen in kort geding gewezen en op
14 november 2014 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij op 23 december 2014 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Fralexia twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en (naar het Hof begrijpt) de vorderingen van Alegria alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Alegria, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord heeft Alegria de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof Fralexia niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Fralexia, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van (naar het Hof begrijpt) het hoger beroep.
1.4
Op 28 augustus 2015 hebben partijen pleitnotities overgelegd. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Fralexia heeft belang bij vernietiging van het bestreden vonnis. Het betoog van Alegria dat Fralexia niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het hoger beroep bij gebrek aan belang, wordt daarom verworpen.
2.2
Het Hof gaat uit van het volgende.
2.2.1
De rechtspersoon naar vreemd recht Kildare Properties Limited (hierna: Kildare) is hypothecaire geldleningen aangegaan bij Scotiabank. Zij is haar daaruit voortvloeiende verplichtingen niet nagekomen. In verband daarmee zijn op 13 augustus 2014 in opdracht van Scotiabank registergoederen van Kildare geveild op een openbare veiling. Op deze veiling heeft/hebben R.R. Sidhom (hierna: Sidhom) en/of Alegria registergoederen gekocht voor US$ 14 miljoen. Volgens een notariële akte van 15 september 2014 (afschrift overgelegd als productie 1 bij inleidend verzoekschrift; hierna: de akte van
15 september 2014) gaat het onder meer om:
a. het erfpacht op het perceel, omschreven in meetbrief 40/1963 (hierna: perceel 40/1963), "less" het perceel, omschreven in meetbrief 100/2008, en
b. het erfpacht op het perceel, omschreven in meetbrief 99/1967 (hierna: perceel 99/1967).
De akte van 15 september 2014 vermeldt voorts, verkort weergegeven:
- dat Sidhom verklaarde de registergoederen namens Alegria te hebben
gekocht op de veiling;
- dat M.M.A. Lopez-de Weever dat namens Alegria bevestigde;
- dat de levering en overdracht van het gekochte kan worden voltooid
door inschrijving in de openbare registers van een akte van
13 augustus 2014 (hierna: de akte van 13 augustus 2014) en
de akte van 15 september 2014; en
- dat de notaris wordt gemachtigd de akte van 15 september 2014 te doen
inschrijven in de openbare registers.
2.2.2
Een uittreksel uit de openbare registers van het Kadaster in Sint Maarten van 16 september 2014 (afschrift overgelegd als productie 2 bij inleidend verzoekschrift) vermeldt met betrekking tot perceel 40/1963 het volgende:
"Entitled person 1/1 long lease
Name Alegria Real Estate B.V.
(...)
Rights obtained by C register volume/number 297/3
Type of deed Record of the auction proceedings (...)
registered on 15-9-2014 14:30:00 (...)
Linked document (later) C register volume/number 297/4
Type of deed Deed of adjucation
registered on 15-9-2014 (...)"
Een tweede uittreksel uit de openbare registers van dezelfde datum vermeldt hetzelfde met betrekking tot perceel 99/1967.
2.2.3
De hiervoor bedoelde percelen zijn gelegen in Low Lands en/of
Simpson Bay in Sint Maarten. Op perceel 40/1963 bevinden (of bevonden) zich de uitgaansgelegenheid Bliss en het Chinese restaurant Dragon Gate. Op perceel 99/1967 bevindt zich het strandpaviljoen Sunset Beach Bar & Grill.
2.2.4
Er bestaat ook een meetbrief 155/2010. Het daarin omschreven stuk grond (hierna: perceelsgedeelte 155/2010) was of is een gedeelte van perceel 40/1963 (ook aangeduid als: het moederperceel). Betwist is of perceelsgedeelte 155/2010 rechtsgeldig van perceel 40/1963 is afgesplitst en dus een zelfstandig perceel is geworden.
Het hiervoor in rov. 2.2.2 bedoelde uittreksel met betrekking tot perceel 40/1963 vermeldt dienaangaande:
"Object details
(...)
Object note Deductions
(...)
Description (...)
Cert. of Adm. SB 155/2010 (...)
Object note WARNING!!!
(...)
In rulings 113/2013 and 114/2013 the Court of First
Instance has argued that subdivision and transfer of the
right of long lease without the required permission of the
goverment is null and void. This permission is a
condition under which the right of long lease is granted
and it is so a prior requirement to subdivision and
transfer. Based on this argumentation, the mother parcel
(LL 040/1963) must be considered as
not been subdivided, meaning that none of the
subdivided parcels exist, that they are still part of the
mother parcel and the transfers in deeds C 270-25 (Fralexia) (...) have not taken place."
Een uittreksel uit de openbare registers van 29 september 2014 (productie 9 bij inleidend verzoekschrift en productie 3 bij memorie van grieven) vermeldt perceelsgedeelte 155/2010 als zelfstandig perceel, waarop een erfpacht rust dat aan Fralexia toebehoort, en dat op 10 januari 2011 is verkregen door inschrijving van een akte, aangeduid als deed C 270-25. Dit uittreksel vermeldt voorts:
"In rulings 113/2013 and 114/2013 the Court of First Instance has considered the subdivision of the right of long lease on the parcel LL 040/1963, null and void because it lacked the required permission of the goverment, a condition under which the right of long lease was granted. Based on this argumentation, the mother parcel must be considered as not been subdivided, meaning that none of the subdivided parcels exist, that they are still part of the mother parcel and the transfer in deed C 270-25 has not taken place."
Ook een uittreksel uit de openbare registers van 4 december 2014 (productie 2 bij memorie van grieven) vermeldt perceelsgedeelte 155/2010 als zelfstandig perceel met een daarop rustend aan Fralexia toebehorend erfpachtsrecht. Dit uittreksel vermeldt voorts:
"In the ruling of 4 November 2014 in connection with the certificate of admeasurements numbers SB 029/2009 and SB 068/2011, the Court of First Instance of Sint Maarten found in paragraph 2.14: "Now that no permission for the transfer had been given, Kildare was not authorized to transfer the divided parts of the right of leasehold and this transfer to IFPS is invalid. The intended legal consequence, namely that IFPS has become owner of the parts of the leasehold right, has not occurred ..." and in paragraph 2.15: "Now that it is a matter of an invalid transfer, IFPS has not become owner of the divided parts of the right of leasehold concerned. That the transfer deed has been registered in the registers intended for that purpose does not detract from that."
For the transfer of ownership of the certificate of admeasurement number
SB 155/2010, also between Kildare and Fralexia, the same might apply."
2.2.5
Fralexia heeft zich in een brief van 22 augustus 2014 op het standpunt gesteld dat zij gebruiksrechten en huurrechten heeft op de gronden van Bliss, Dragon Gate en Sunset Beach Bar & Grill, en dat de uitbaters van deze etablissementen huurpenningen moeten betalen aan Fralexia.
2.2.6
Fralexia heeft de toegang tot Bliss afgesloten door een ketting met een slot te plaatsen op een toegangshek.
2.2
In dit kort geding heeft het GEA, verkort weergegeven op vordering van Bliss:
a. Fralexia bevolen om de hiervoor in rov. 2.2.6 bedoelde ketting met slot te verwijderen, met machtiging van Alegria om dat zo nodig zelf te doen;
b. Fralexia verboden om inbreuk te maken op de goederenrechtelijke genotsrechten van Alegria ter zake van perceel(sgedeelte) 155/2010, op straffe van verbeurte van dwangsommen;
c. Fralexia bevolen om aanschrijvingen aan (de exploitanten van) Dragon Gate en Sunset Beach Bar & Grill te verrichten, inhoudende dat alle correspondentie wordt ingetrokken waarin werd verlangd dat huurpenningen aan Fralexia worden betaald, op straffe van verbeurte van dwangsommen; en
d. Fralexia verboden Dragon Gate of Sunset Beach Bar & Grill of toekomstige huurders ertoe te bewegen huurpenningen of andere gebruiksvergoedingen aan haar of aan een door haar aan te wijzen rechtssubject te voldoen, op straffe van verbeurte van dwangsommen.
Hiertegen is het hoger beroep gericht.
2.3
Bij grief 1 betoogt Fralexia dat de acte de commande niet dusdanig is ingeschreven in de registers dat daaruit de goederenrechtelijke rechten van Alegria op perceel(sgedeelte) 155/2010 blijken, en dat dit perceel(sgedeelte) daarom niet rechtsgeldig aan Alegria is geleverd.
2.4
Het Hof begrijpt dat Fralexia met de aanduiding "acte de commande" doelt op de akte die in de akte van 15 september 2014 wordt omschreven als de "deed containing the verbal account of the auction" en die het Hof hiervoor in rov. 2.1.1 heeft aangeduid als de akte van 13 augustus 2014. Deze akte wordt in de hiervoor in rov. 2.2.2 bedoelde uittreksels aangeduid als "record of the auction proceedings". Uit de uittreksels blijkt dat de door Fralexia bedoelde akte is ingeschreven. Naar voorshands oordeel van het Hof is deze inschrijving niet gebrekkig, althans niet zodanig gebrekkig dat Fralexia ervan mag uitgaan dat Alegria het erfpacht op perceel 40/1963 niet heeft verkregen.
2.6
Fralexia mag dus naar voorshands oordeel van het Hof niet ervan uitgaan dat Alegria het erfpacht op perceel 40/1963 niet heeft verkregen. Evenmin mag zij naar voorshands oordeel van het Hof zonder meer ervan uitgaan dat Alegria het erfpacht op perceelsgedeelte 155/2010 niet heeft verkregen. Fralexia is immers ervan op de hoogte dat Alegria zich op het standpunt stelt dat perceelsgedeelte 155/2010 geen zelfstandig perceel is, maar deel uitmaakt van perceel 40/1963 en dat het GEA in diverse uitspraken (zowel in kort gedingen als in een tussen Fralexia en Kildare gevoerde bodemzaak) dienovereenkomstig heeft geoordeeld. Het staat Fralexia vrij om te trachten in rechte vastgesteld te krijgen dat voornoemd standpunt niet juist is, maar zolang dat niet is gelukt, mag zij niet het standpunt van Alegria naast zich neerleggen op de enkele grond dat blijkens de hiervoor in rov. 2.2.4 bedoelde uittreksels perceelsgedeelte 155/2010 als zelfstandig perceel geregistreerd staat met Fralexia als rechthebbende van het daarop rustende erfpacht. De grief faalt.
2.7
Bij grief 2 betoogt Fralexia dat zij haar huurrechten heeft behouden, omdat de natuurlijke persoon Sidhom de eerste koper was en Alegria zich als tweede koper niet kan beroepen op het huurbeding.
2.8
Ingevolge art. 3:264 lid 1 BW Pro kan na de uitwinning van een door hypotheek bezwaard goed, de koper onder de in dat artikellid vermelde omstandigheden een huurbeding inroepen tegen de huurder.
Fralexia meent dat Alegria het huurbeding niet kan inroepen, omdat niet zij, maar Sidhom de koper op de veiling was. Dit standpunt wordt verworpen. Op grond van de hiervoor in rov. 2.2.1 weergegeven inhoud van de akte van
15 september 2014 moet worden aangenomen dat Sidhom de goederen niet voor zichzelf heeft gekocht en vervolgens aan Alegria heeft doorverkocht, maar dat hij de goederen namens Alegria heeft gekocht. Hieraan doet niet af dat het door Fralexia als productie 5 bij memorie van grieven overgelegde kortgedingvonnis van 28 november 2014 iets anders vermeldt. Alegria dient dus te worden aangemerkt als koper als bedoeld in art. 3:264 lid 1 BW Pro. De grief faalt.
2.9
Bij pleitnota in hoger beroep heeft Fralexia betoogd dat Alegria het huurbeding niet kan inroepen, omdat niet is voldaan aan de voorwaarde in
art. 3:261 lid 1 BW Pro, namelijk: "voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat".
Indien Scotiabank wist dat Fralexia huurrechten als huurder/onderverhuurder pretendeerde (dat blijkt overigens niet uit het citaat uit de veilingvoorwaarden dat Fralexia in haar pleitnota heeft opgenomen en kan ook niet zomaar worden afgeleid uit een betaling op een hypotheekrekening bij Scotiabank) en daar gedurende lange tijd niet tegen optrad, is dat geen grond om aan te nemen dat de bevoegdheid van Scotiabank om het huurbeding tegen Fralexia in te roepen op het tijdstip van de verkoop niet meer bestond. Fralexia heeft onvoldoende gesteld om voorshands aannemelijk te achten dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat Scotiabank de uitoefening van de bevoegdheid om het huurbeding in te roepen blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. Dit betoog slaagt dus niet.
2.1
Anders dan Fralexia heeft aangevoerd, bepaalt art. 3:261 lid 2 BW Pro niet dat inroeping van het huurbeding dient te geschieden middels een exploot van aanzegging of overneming.
2.11
Anders dan Fralexia mogelijkerwijs heeft willen aanvoeren, kan een huurbeding rechtsgeldig worden ingeroepen zonder tussenkomst van de huurcommissie.
2.12
De grieven falen. Het Hof ziet geen reden voor ambtshalve vernietiging van het bestreden vonnis. Het dient te worden bevestigd. Fralexia zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Fralexia in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Alegria gevallen en tot op heden begroot op NAf 249,50 aan verschotten en NAf 5.100,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en D. Radder, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 9 oktober 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.