Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummer: KG 103/15 - ghis 75114 - H 85/16
Uitspraak: 26 juli 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
1.
[APPELLANTE],
[APPELLANTE],
2.
[APPELLANTE],
[APPELLANTE],
met gekozen domicilie in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden,
thans appellanten,
gemachtigden: mrs. S.J. Fox en V.C. Choennie,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiser,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. R. Zwanikken.
De partijen worden hierna [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 13 augustus 2015 zijn [appellanten] c.s. in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 31 juli 2015 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij op 3 september 2015 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben [appellanten] c.s. vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en (naar het Hof begrijpt) de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, kosten rechtens, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3
Bij vonnis van 15 september 2015 heeft het Hof de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis gedeeltelijk geschorst.
1.4
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en zijn eis vermeerderd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen en de vermeerderde eis zal toewijzen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten in hoger beroep, met rente, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5
Op de daarvoor bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd, met producties aan beide zijden. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Het Hof gaat uit van het volgende.
2.1.1 [
geïntimeerde] is eigenaar van een appartement (nummer [nummr A]) op de eerste verdieping in het complex Fisherman's Wharf in Sint Maarten.
[appellanten] c.s. zijn eigenaars van het appartement [nummer B] op de tweede, tevens hoogste verdieping in hetzelfde complex. Het appartement van [appellanten] c.s.
ligt recht boven dat van [geïntimeerde].
2.1.2
Bij e-mailbericht van 5 mei 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] c.s. bericht:
"There's a water leak coming from your apartment (...). More than one month ago I called and informed the lady who is taking care of your property but apparently nothing was done."
2.1.3
Op 6 juni 2015 heeft de toenmalige huurder van [geïntimeerde] schriftelijk verklaard:
"I (...) am moving out (...), due to a leaking issue from the ceiling that is causing leaking moisture and in turn causing mold on the walls."
2.1.4
Bij e-mailbericht van 11 juni 2015 hebben [appellanten] c.s. bericht:
"[A]partment number [nummerB] (...) has been inspected by two St Maarten plumbers between May 5, 2015 and May 25, 2015. Then on June 6, 2015 one Master Plumber from the United States Of America and two additional St. Maarten Plumbers inspected unit [nummer B]. Mr [geïntimeerde] brought a maintenance man from Diamond resort on June 6, 2016 to inspect the plumbing as well.
It has been determined there exists no plumbing leakage in #[nummer B].
However:
Two separate roofing company's have inspected Fishermans Wharf Roof. (...) The roof has very severe damage. (...) The damage to the roof is so severe at this time, Marisa Dyer of Fishermans Wharf HOA [dit betekent Home Owners Association, opmerking Hof], has hired a roofer to begin repairs on June 11, 2015 (...)."
2.1.5
Een in opdracht van [geïntimeerde] opgesteld "Survey Report" van 15 juni 2015 van T.G.M. Valkenburg, surveyor, vermeldt onder meer:
"CONCLUSION
In view of our findings and with the additional information to hand (...) it appears that either a waterline or drainpipe that is connected to either the kitchen or bathroom fixtures in apartment no. [nummer B], is leaking and consequently causing damage to the ceiling/paintwork etc of the apartment below, known as no. [nummer A] Fishermen's Wharf."
2.1.6
Bij e-mailbericht van 16 juni 2015 heeft Marisa Dyer van de Home Owners Association bericht:
"The roof above Apt #[nummer B] has been repaired like I stated it would be."
2.1.7
Een in opdracht van [geïntimeerde] opgesteld "Technical report" van 8 juli 2015 van J. Vanden Eynde, engineer, vermeldt onder meer:
"Conclusion
Considering that there is no still standing water on the roof and that it was not raining during our visit it is our opinion that the water damage in the apartment is most probably due to a leaking water pipe or evacuation pipe in the above located apartment. Considering that the floor plans of the apartments are identical, the leak is most probably situated in the kitchen or bathroom area."
2.1.8
Een e-mailbericht van [appellanten] c.s. van 8 juli 2015, geïllustreerd met foto's, vermeldt onder meer:
"There exists very serious roof damage conditions at Fishermans Wharf. The roof and the eaves of Building C unit [nummer B] have serious concrete detioration, the exposed rebar and missing chunks of concrete are allowing water into the building. (...)"
2.1.9
Het bestreden vonnis dateert van 31 juli 2015.
2.1.10
In opdracht van [appellanten] c.s. heeft Windward Electrical Company N.V. een "report" van 20 augustus 2015 opgesteld. Dit rapport is in opdracht van [geïntimeerde] bij brief van 4 september 2015 becommentarieerd door de reeds genoemde J. Vanden Eynde, engineer. Vervolgens heeft Windward Electrical Company N.V. een "revised report" uitgebracht, met als conclusie:
"DESCRIPTION OF CONCLUSIONS:
With the results of the visual/flow test on the common sewage system, carried out 2PM on the 19th of August 2015, it can be concluded that there is no water leakage found in (...) apartment [nummer B] after the tests were completed.
Further investigation and testing is recommended to locate and find the cause of the leakage occurring in the apartment below."
2.1.11
Op 1 september 2015 is de hoofdkraan afgesloten van het appartement van [appellanten] c.s.
2.1.12
Het vonnis waarbij het Hof het bestreden vonnis gedeeltelijk heeft geschorst, dateert van 15 september 2015.
2.1.13
Een in opdracht van [geïntimeerde] opgesteld "Technical report" van
26 oktober 2015 van J. Vanden Eynde, engineer, vermeldt onder meer:
"Conclusion
Traces of a water leak damage are clearly visible, however no leaking or running water has been seen during our visit. Considering that it was raining the days before our visit and that the water meter of the upstairs neighbor is currently turned off, it is our opinion that there can hardly be any doubt that the water damage in the apartment is due to/the consequence of a leaking water pipe or evacuation/drainage pipe in the above located apartment. It is our opinion that - also considering the fact that the concerned apartment does not lie directly under the roof -, it is extremely unlikely that a leak from the roof is causing or has caused the traces of water damage. Considering the fact that the floor plans of the apartments are identical, the leak is almost certainly situated in the kitchen or bathroom area of the above laying apartment."
2.2
In dit kort geding heeft het GEA, verkort weergegeven, [appellanten] c.s. bevolen een aanvang te maken met werkzaamheden die ertoe strekken de lekkage te repareren, en die werkzaamheden te voltooien, op straffe van verbeurte van dwangsommen, met machtiging aan [geïntimeerde] om de lekkage zo nodig zelf te laten repareren en veroordeling van [appellanten] c.s. om de voor uitvoering daarvan noodzakelijke kosten te vergoeden.
Hiertegen is het hoger beroep gericht. Het hoger beroep strekt tot afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde].
[geïntimeerde] heeft als oorspronkelijk eiser/thans geïntimeerde in hoger beroep zijn eis vermeerderd met US$ 850,00 als vergoeding van kosten van deskundigenrapporten, en nadere verzoeken gedaan in verband met de modaliteiten van de op te leggen dwangsommen.
Het Hof heeft bij vonnis van 15 september 2015 de tenuitvoerlegging gedeeltelijk geschorst, namelijk voor zover dwangsommen worden of zijn verbeurd in de periode 31 juli 2015-1 oktober 2015 en voor zover de
na 1 oktober 2015 eventueel te verbeuren dwangsommen in totaal het maximum van NAf 25.000,00 te boven gaan.
2.3
Over de oorzaak van de door [geïntimeerde] opgelopen schade zijn diverse rapporten opgemaakt. Daarnaast bevat het dossier onder meer foto's. Weliswaar acht het Hof op basis van dit alles, in samenhang beschouwd, het voorshands waarschijnlijker dat de lekkage bij [geïntimeerde] is veroorzaakt door een lekkende leiding in het appartement van [appellanten] c.s. dan dat die is veroorzaakt door gebreken aan het dak of door een andere niet aan [appellanten] c.s. toe te rekenen oorzaak, maar er bestaat toch te veel onzekerheid hierover om in een kort geding [appellanten] c.s. te bevelen de problemen op te lossen, op straffe van verbeurte van (hoge) dwangsommen.
Aannemelijk is ook dat het spoedeisend belang hierbij is verminderd, nu volgens [geïntimeerde] de hoofdkraan bij [appellanten] c.s. is afgesloten en er sindsdien geen problemen meer zijn opgetreden. Indien de problemen terugkeren, kan [geïntimeerde] een nieuw kort geding entameren en wellicht een minder ingrijpende voorziening vorderen, bijvoorbeeld een bevel om de hoofdkraan zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, afgesloten te houden.
2.4
Voor verder onderzoek naar de oorzaak van de wateroverlast is in dit kort geding geen plaats. Dergelijk onderzoek lijkt wel nodig om het geschil tot een oplossing te kunnen brengen. Partijen zouden de impasse kunnen doorbreken door een gezamenlijke opdracht aan een gezamenlijk aan te wijzen deskundige te geven. Indien zij dit niet in der minne kunnen regelen, ook niet met behulp van hun advocaten, kunnen zij om een voorlopig deskundigenbericht verzoeken bij het GEA of een bodemprocedure entameren en daarin het GEA verzoeken een deskundige te benoemen.
2.5
De gevraagde voorzieningen komen thans niet voor toewijzing in aanmerking. De bij wijze van eisvermeerdering gevorderde vergoeding van deskundigenkosten komt in dit kort geding ook niet voor toewijzing in aanmerking.
In verband met de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling overweegt het Hof dat ook ten tijde van de beslissing van het GEA te veel onzekerheid over de oorzaak van de wateroverlast bestond om de vordering te kunnen toewijzen. Hierbij is met name het hiervoor in rov. 2.1.8 bedoelde
e-mailbericht van [appellanten] c.s. van 8 juli 2015 van belang. De daarin opgenomen foto's geven steun aan de stelling dat het dak gebreken vertoont en de mogelijke oorzaak van de lekkage is.
2.6
Het hoger beroep slaagt. De grieven kunnen verder onbesproken blijven. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vorderingen moeten alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] c.s. gevallen en begroot op nihil;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] c.s. gevallen en tot op heden begroot op NAf 321,50 aan verschotten en NAf 5.100,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. T.A.M. Tijhuis, G.C.C. Lewin en D. Radder, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 26 juli 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.