Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 194/13 - ghis 78086 - H 84/16 en H 84A/16
Uitspraak: 26 augustus 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiser in conventie, verweerder in reconventie,
thans appellant in zaak H 84/16,
geïntimeerde in zaak H 84A/16,
gemachtigde: E.I. Maduro,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET LAND SINT MAARTEN,
zetelend in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
thans geïntimeerde in zaak H 84/16,
appellant in zaak H 84A/16,
gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr. en C.M.P. van Hees.
De partijen worden hierna [appellant] en het Land genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 26 juni 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 19 mei 2015 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij akte van appel van 29 juni 2015 is ook het Land in hoger beroep gekomen van dat vonnis.
1.3
Bij op 5 augustus 2015 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis in conventie zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, althans een door [appellant] geformuleerde verklaring voor recht zal uitspreken, en het vonnis in reconventie zal bevestigen, met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties.
1.4
Bij op 7 augustus 2015 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft het Land twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis gedeeltelijk zal vernietigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.
1.5
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft [appellant] de grieven van het Land bestreden en een conclusie geformuleerd.
1.6
Bij memorie van antwoord, met een productie, heeft het Land de grieven van [appellant] bestreden en een conclusie geformuleerd.
1.7
Op 13 mei 2016 hebben partijen pleitnotities overgelegd. [appellant] heeft twee versies ingediend, de een wat langer dan de ander. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Bij overeenkomst van 27 mei 1986 (hierna: de overeenkomst) is [appellant] ("Buyer", tevens "The undersigned sub 1") het volgende overeengekomen met wijlen M. [naam] ("Seller", hierna ook: [naam]):
"The undersigned sub 1 declares herewith that he has sold to Buyer, who declares herewith to have bought the following immovable property:
A parcel of land on long lease with an area of 988 square meters, situated on
Sint Maarten, also known as lot N-2 of the subdivision Bush Road, described in Certificate of Admeasurement 16/1986.
(...)
This sale and purchase (...) is subject to the following conditions and stipulations:
1. The notarial deed of closing, which shall be drawn up in accordance with this provisional deed of sale and purchase will be passed immediately after the construction of the building by Buyer on the aforementioned parcel of land, has so far progressed that it can be transferred to Buyer, considering the requirements by the Executive Council for such transfer, according to the building plans, prepared by Buyer.
(...)
2. Seller shall cooperate in any way to and do his utmost to obtain permission from the Executive Council of Sint Maarten, to transfer the right of long lease at the soonest possible date.
3. Buyer may start construction on the aforementioned parcel of land before the closing, as soon as a building permit will have been obtained on the drawings prepared by Buyer;
(...)"
2.1.2 [
appellant] heeft het perceel dat in de koopovereenkomst is omschreven (hierna: perceel 16/1986), in gebruik genomen en bebouwd.
2.1.3
Een recht van erfpacht op perceel 16/1986 is niet aan [appellant] geleverd.
2.2
In dit geding heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd, verkort weergegeven:
a. verklaring voor recht dat [appellant] door verjaring de eigendom heeft verkregen van perceel 16/1986 en van een aangrenzend perceel; en
b. bepaling dat het vonnis van het GEA in de plaats treedt van een voor eigendomsoverdracht benodigde akte.
Het Land heeft een vordering in reconventie ingesteld die in hoger beroep niet meer van belang is.
Het GEA heeft twee percelen onderscheiden: ten eerste perceel 16/1986, zoals omschreven in de overeenkomst en geel ingekleurd op productie 2 bij inleidend verzoekschrift, en ten tweede een aangrenzend perceel (hierna: het aangrenzende perceel), zoals rood gearceerd op de aan het bestreden vonnis gehechte tekening. Het GEA heeft vordering a uitsluitend toegewezen voor zover die betrekking heeft op het aangrenzende perceel. De overige vorderingen heeft het GEA afgewezen.
Het appel van het Land is gericht tegen de toewijzing. Het appel van [appellant] is gericht tegen de afwijzingen. [appellant] heeft bij memorie van grieven een subsidiaire vordering toegevoegd. Het Hof begrijpt die aldus dat de reeds eerder gevorderde verklaring voor recht ziet op perceel 16/1986 en het aangrenzende perceel gezamenlijk (zoals opgevat door het GEA), en de thans subsidiair gevorderde verklaring voor recht uitsluitend ziet op perceel 16/1986, zonder het aangrenzende perceel.
2.3
Het Hof zal eerst de grieven 1, 2 en 3 van [appellant] beoordelen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking en zijn gericht tegen de afwijzing van vordering a, voor zover die betrekking heeft op perceel 16/1986. Het GEA heeft die afwijzing gegrond op de overweging dat [appellant] perceel 16/1986 als houder onder zich heeft gekregen en dat derhalve van bezit geen sprake is (rov. 4.6 van het bestreden vonnis).
2.4
Bij het verschil tussen bezit en houderschap gaat het om de vraag op grond van welke rechtspretentie de feitelijke macht over het goed wordt uitgeoefend. [appellant] is de feitelijke macht over het perceel gaan uitoefenen op grond van de overeenkomst. Daarbij is overeengekomen dat het recht van erfpacht aan [appellant] zou worden geleverd, en dus niet dat de volle eigendom van het perceel aan hem zou worden geleverd. Blijkens de artikelen 1 en 3 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat [appellant] reeds een aanvang met bouwwerkzaamheden op het perceel zou (mogen) maken voordat het recht van erfpacht aan hem zou zijn geleverd. Volgens de overeenkomst mocht [appellant] het perceel dus alvast bebouwen voordat enig zakelijk recht aan hem geleverd was: het recht van erfpacht zou later aan hem worden geleverd; de volle eigendom zou nooit aan hem worden geleverd. De ingebruikneming van het perceel krachtens de overeenkomst was daarom geen inbezitneming, noch van het perceel zelf, noch van enig zakelijk recht op het perceel. Een andere wijze van bezitsverkrijging is niet gesteld of gebleken. Het Hof verenigt zich dus met rov. 4.6 van het bestreden vonnis. De grieven 1, 2 en 3 van [appellant] falen.
2.5
Het Hof zal thans grief 1 van het Land beoordelen. Deze grief is gericht tegen de toewijzing van vordering a, voor zover die ziet op het aangrenzende perceel, zoals dat door het GEA is onderscheiden. Het GEA heeft daarbij als vaststaand aangenomen dat [appellant] het aangrenzende perceel (ten dele) heeft doen ontstaan door middel van het opvullen van de Great Salt Pond, en dat hij het tegelijk met perceel 16/1986 in gebruik heeft genomen.
2.6
Indien iemand bij de bebouwing en ingebruikneming van een perceel grond dat aan een water grenst, het te bebouwen en te gebruiken stuk grond wat groter maakt door een direct aan het perceel grenzend deel van een water droog te leggen, zullen derden - indien het voor derden al voldoende kenbaar is dat er een deel van het water wordt drooggelegd - er veelal van uitgaan dat degene die dat doet, dezelfde rechten pretendeert op het perceel als op het stukje water dat hij drooglegt. Anders gezegd: indien een derde meent dat het perceel voor een ander wordt gehouden, zal hij in het algemeen ervan uitgaan dat ook het erbij getrokken stuk drooggelegde grond - op dezelfde voet - voor een ander wordt gehouden. Onder omstandigheden kan dat anders zijn. Dergelijke omstandigheden zijn in dit geval echter niet gesteld of gebleken. De tekening die aan het bestreden vonnis is gehecht, duidt er juist op dat derden het aangrenzende perceel niet zullen herkennen als een afzonderlijk perceel, maar ervan zullen uitgaan dat het een geheel vormt met perceel 16/1986, namelijk het geheel waarop de Celebration Palace Building & Activities Compound zich bevindt. Uit de uiterlijke omstandigheden dient naar verkeersopvattingen te worden afgeleid dat degene die de feitelijke macht over het aangrenzende perceel uitoefent, dat doet op grond van dezelfde rechtspretentie als op grond waarvan hij de feitelijke macht over perceel 16/1986 uitoefent. Daarom is er ook voor het aangrenzende perceel geen sprake van inbezitneming of een andere vorm van bezitsverkrijging. De grief slaagt. Vordering a dient alsnog geheel te worden afgewezen.
Hetgeen het Land heeft aangevoerd over de vraag of er wel een aangrenzend perceel bestaat, zoals het GEA heeft aangenomen, kan onbesproken blijven. Ook grief 2 van het Land, die subsidiair is voorgedragen, kan onbesproken blijven.
2.7
Vordering b is accessoir aan vordering a en moet dus ook worden afgewezen. Grief 4 van [appellant], die tegen de afwijzing van vordering b is gericht, kan daarom eveneens onbesproken blijven.
2.8
Het vonnis waarvan beroep moet gedeeltelijk worden vernietigd. Het toegewezen deel van de vordering van [appellant] moet alsnog worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide hoger beroepen en van het geding in eerste aanleg, voor zover in conventie gewezen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij voor recht is verklaard dat [appellant] door verjaring de eigendom heeft verkregen van het in het vonnis waarvan beroep weergegeven stuk grond;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [appellant] af;
bevestigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, voor zover in conventie gewezen, aan de zijde van het Land gevallen en begroot op
NAf 1.800,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep van [appellant], aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op NAf 227,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep van het Land, aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.149,50 aan verschotten en NAf 2.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, J. de Boer en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 26 augustus 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.