Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 632/13 - ghis 74345 - H 218/15
Uitspraak: 17 oktober 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg eiseres,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. E.M.J. Cafarzuza en D.G. Kock,
tegen
1.
[GEÏNTIMEERDE 1],
[GEÏNTIMEERDE 1],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. A.A.E. Rietveld,
2.
[GEÏNTIMEERDE 2],
[GEÏNTIMEERDE 2],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg niet in rechte betrokken,
thans gevoegde partij aan de zijde van geïntimeerde,
procederende in persoon.
De partijen worden hierna [appellante], [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 20 september 2016 is een bewijsopdracht verstrekt aan [appellante].
Op 18 oktober 2016 heeft [appellante] twee getuigen doen horen. Op 28 maart 2017 heeft zij een derde getuige doen horen. Van de getuigenverhoren is proces-verbaal opgemaakt. Er zijn geen getuigen in contra-enquête gehoord.
Op 22 augustus 2017 hebben [appellante] en [geïntimeerde 1] elk een conclusie na enquête ingediend. Aan die van [appellante] zijn producties gehecht. Daarover heeft [geïntimeerde 1] zich uitgelaten in een op 19 september 2017 ingediende akte.
Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1
Mr. Tijhuis, ten overstaan van wie twee van de drie getuigen zijn gehoord, is niet meer werkzaam bij dit Hof. Daarom heeft zij niet aan dit vonnis meegewerkt.
2.2
[appellante] is opgedragen te bewijzen dat [geïntimeerde 1] en/of [geïntimeerde 2] ten tijde van de leveringsakte van 20 april 2010 wisten, althans redelijkerwijs moesten begrijpen, dat niet met een redelijkerwijs van [appellante] te verwachten inspanning kon worden bereikt dat het verkochte zou mogen worden bebouwd.
2.3
Bewijs kan worden geleverd door getuigenverhoren, maar ook door geschriften. Indien de rechter een bewijsopdracht verstrekt, kan dat aanleiding zijn geschriften in het geding te brengen die niet eerder in het geding zijn gebracht. Het is niet in strijd met de eisen van een goede procesorde dat [appellante] bij conclusie na enquête geschriften heeft overgelegd om te trachten aan de bewijsopdracht te voldoen. Het Hof zal mede acht slaan op die geschriften.
2.4
De getuige [getuige 1] heeft onder meer verklaard:
"Mijn huis is al sinds 2012 afgebouwd, maar ik heb op dit moment geen elektriciteit in mijn woning. Dat komt omdat er geen formele weg is. Ik kreeg geen toestemming van de elektriciteitsmaatschappij. Ik heb verschillende malen (...) met [geïntimeerde 1] gesproken over zijn plannen voor de weg. Hij was bezig met DOW met onderhandelingen om de weg te kunnen aanleggen en met metingen. Ik heb er voor het eerst met hem over gesproken toen ik het terrein heb gekocht. (...) Toen ik het perceel kocht, heb ik een situatietekening van [geïntimeerde 1] gekregen. (...) Op deze tekening staat een draaikom geprojecteerd. (...) [geïntimeerde 1] vertelde over deze weg dat deze er in de toekomst zou komen. Een deel van de geprojecteerde weg valt op mijn terrein. (...) Ik heb problemen gehad met het verkrijgen van een bouwvergunning, omdat DOW de weg niet officieel geprojecteerd had in het plan. (...) Ik heb verschillende gesprekken gehad met [geïntimeerde 1] toen ik met het probleem van de bouwvergunning werd geconfronteerd. Dat was (...) in mei 2008. Ik heb mijn bouwvergunning uiteindelijk gekregen op 30 januari 2009, na drie keer te zijn afgewezen. Ik heb iedere keer met [geïntimeerde 1] gesproken over de afwijzingen. De reden voor de afwijzingen was steeds de weg (...)."
2.5
De getuige [getuige 2], civiel ingenieur in dienst van DOW, heeft onder meer verklaard:
"[geïntimeerde 1] heeft bij DOW een petitie gedaan om een eigen weg aan te mogen leggen op zijn terrein. (...) [geïntimeerde 1] heeft geen goedgekeurd verkavelingsplan. Hij heeft alleen goedkeuring voor een eigen weg gekregen op zijn verzoek van 2003. (...) Het probleem van [appellante] is dat haar terrein naar mijn mening niet direct aan de openbare weg ligt. Tijdens het dicteren houdt de rechter mij voor dat is genoteerd dat ik heb verklaard dat doordat de draaikom er niet is, haar terrein niet aan de openbare weg ligt. Ik weet nu niet precies wat het probleem is. (...) Het klopt dat [geïntimeerde 1] de medewerking moet hebben van alle eigenaren om tot een verkavelingsplan te komen. Als op basis van het verkavelingsplan het terrein van [appellante] aan de weg zou liggen, de draaikom er is en een tracé van tien meter bevat, dan zou [appellante] een bouwvergunning kunnen krijgen.[geïntimeerde 1] heeft in december 2015 een verzoek ingediend voor een verkavelingsplan. (...) Het verzoek omvat een rechte weg, zonder draaikom. Het verzoek is nu in behandeling. Het is niet waarschijnlijk dat het zal worden goedgekeurd, omdat het tracé geen tien meter, maar zes meter breed is."
2.6
De getuige [getuige 3], hoofd beleid en toezicht en jurist bij DOW, heeft onder meer verklaard:
"In het geval van [geïntimeerde 1] betrof het een aanvraag voor het aanleggen van een eigen weg. (...) In 2005 werd de weg aangelegd conform het ingewilligde verzoek. (...) Uit situatietekening 29 van 2009 leid ik af dat de weg weer is weggehaald. (...) Het verzoek van [appellante] voor de afgifte van een bouwvergunning is afgewezen. Een dergelijke aanvraag kan alleen worden toegewezen als er een goedgekeurde weg ligt. Die weg was er niet en daarom is de aanvraag afgewezen. (...) [geïntimeerde 1] heeft (...) in 2013 (...) verzocht om een weg van acht meter breed aan te leggen. Dit is goedgekeurd (...). [geïntimeerde 1] had de weg kunnen aanleggen, maar heeft dat niet gedaan. (...) In 2015 heeft [geïntimeerde 1] een nieuw verkavelingsplan ingediend en verzocht om een weg. Die weg doorkruist het gebied, er zit geen draaikom meer. (...) [geïntimeerde 1] is verzocht om meer informatie te verstrekken. Dat is nog niet gebeurd. Het verkavelingsplan is dus nog niet goedgekeurd."
2.7
Bij de afwijzing van de bouwaanvraag van [appellante] is verwezen naar de
art. 20 en Pro 22, aanhef en sub a, f en i, van de Bouw- en Woningverordening
(AB 1999 no GT 9, zoals gewijzigd). Deze bepalingen luiden:
Art. 20. De aanvrager is verplicht de minister, belast met publieke werken, alle nadere inlichtingen te verschaffen, die deze verlangt.
Art. 22. Een beslissing tot het verlenen van een voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeeltelijke weigering is steeds met redenen omkleed en kan slechts gegrond zijn op één of meer van de volgende omstandigheden:
a. dat de aanvraag, de tekening, de omschrijving of het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan de voorschriften, bij of krachtens deze landsverordening gegeven;
b. t/m e. (...)
f. dat de weg waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen die betreffende het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor de overheidsdiensten, gesteld worden;
g. en h. (...)
i. dat het bouwplan in strijd is met de voorwaarden, behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan."
Uit hetgeen in rov. 2.1.6 van het tussenvonnis van het Hof van
17 november 2015 (hierna: het eerste tussenvonnis) is overwogen, volgt dat [appellante] geen bouwvergunning heeft verkregen, omdat niet alle verlangde inlichtingen waren verschaft, zodat niet kon worden vastgesteld of haar aanvraag voldeed aan eisen met betrekking tot de ligging van de woning op eigen grond aan een goedgekeurde weg zonder strijd met een goedgekeurd verkavelingsplan.
2.8
Het is niet aan het Hof om in dit civiele geding precies vast te stellen hoe een situatie kan worden bereikt waarin [appellante] een bouwvergunning kan verkrijgen. Wel kan met voldoende mate van zekerheid worden afgeleid uit de getuigenverklaringen, gelezen in samenhang met de overgelegde producties,
dat de grootte en ligging van percelen [1] en [2] en de omliggende percelen, in relatie tot de ligging van de openbare weg, en gelet op de eisen die gesteld dienen te worden aan de ontsluiting van de percelen en de in dat verband (opnieuw) aan te leggen eigen weg, problemen opleveren die opgelost moeten worden voordat aan [appellante] een bouwvergunning kan worden verleend. Deze problemen zijn van een zodanige ernst en complexiteit dat niet gezegd kan worden dat ze met een redelijkerwijs van [appellante] te verwachten inspanning kunnen worden opgelost. Bij dit oordeel heeft het Hof er rekening mee gehouden dat van [appellante] mocht worden verwacht dat zij [geïntimeerde 1] een redelijke gelegenheid zou bieden om de problemen op te lossen. Daarom is voldaan aan voorwaarde (a) zoals die in het eerste tussenvonnis onder rov. 2.5 en 2.6 is omschreven.
2.9
Uit de in rov. 2.1.1-2.1.3 van het eerste tussenvonnis genoemde vaststaande feiten over de voorgeschiedenis, en de getuigenverklaringen over de wetenschap van [geïntimeerde 1], leidt het Hof af dat [geïntimeerde 1] redelijkerwijs moest begrijpen dat de bouwaanvraag van [appellante] op problemen zou stuiten van de ernst en complexiteit als hiervoor omschreven. Hieraan doet niet af dat [getuige 1] uiteindelijk wel een bouwvergunning heeft verkregen (en volgens getuige [getuige 3] een zekere [betrokkene 1] ook). Daarom is ook voldaan aan voorwaarde (b) zoals die in het eerste tussenvonnis onder rov. 2.5 en 2.9 is omschreven.
2.1
Aan de bewijsopdracht is dus voldaan. Het beroep op dwaling slaagt.
De vordering dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd, is dan ook toewijsbaar.
2.11 [
appellante] heeft betaling gevorderd van Afl. 51.391,00, met wettelijke rente.
Het gevorderde bedrag is als volgt gespecificeerd:
a. Waarborgsom Afl. 8.500,00
b. Hoofdsom hypothecaire lening 33.250,00
c. Depot januari 2010 503,00
d. Depot april 2010 1.860,00
e. Notariskosten volgens afrekening 4.453,00
f. Landmeetkundige werkzaamheden 975,00
g. Architect 1.450,00
h. Retributie bouwaanvraag 200,00
i. Taxatierapport 200,00
--------------------- +
Totaal Afl. 51.391,00
=============
2.12
Aan haar betalingsvordering heeft [appellante] de rechtsgrond vernietiging met terugwerkende kracht wegens dwaling ten grondslag gelegd. Deze rechtsgrond heeft echter niet het door [appellante] beoogde rechtsgevolg dat zij zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin zij zou verkeren indien de koop niet was gesloten. Het Hof vult de stellingen van [appellante] ambtshalve aan met de rechtsgrond schadevergoeding wegens onrechtmatige daad. De omstandigheid dat [geïntimeerde 1] [appellante] niet heeft ingelicht over de hiervoor in rov. 2.8 en 2.9 omschreven problemen, brengt mee dat hij onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en mitsdien schadeplichtig is. De schadevergoeding moet [appellante] zoveel mogelijk in de toestand brengen waarin zij zou verkeren indien de inlichting was verstrekt. In dat geval zou [appellante] naar redelijke verwachting de koop niet gesloten hebben en dan zou zij de in dat verband gemaakte kosten niet hebben gemaakt.
2.13
Onder 13 van de conclusie van antwoord heeft [geïntimeerde 1] terecht aangevoerd dat er geen reden is om de hoofdsom van de hypotheek van Afl. 33.250,00 in aanmerking te nemen (post b). De ontvangst van dat geleende bedrag is immers geen schadepost. Wel dient de restant koopprijs ad Afl. 30.000,00 in aanmerking te worden genomen. De verbintenis tot betaling daarvan is door de vernietiging getroffen.
2.14
Verder heeft [geïntimeerde 1] terecht aangevoerd dat de posten c en d (de depots bij de notaris) dubbel in de opstelling zijn opgenomen, aangezien deze betalingen blijkens de afrekening van de notaris gelden als betalingen voor het in post e bedoelde bedrag. De posten c en d zullen dus niet in aanmerking worden genomen. Wel zal de in verband met die gestorte bedragen betaalde provisie van tweemaal Afl. 3,00 worden meegeteld.
2.15
Het verweer van [geïntimeerde 1] dat de architectkosten voor rekening van [appellante] moeten komen, omdat de tekeningen ook gebruikt kunnen worden om elders te bouwen, wordt verworpen. Deze kosten zijn veroorzaakt door de onrechtmatige daad. Het is redelijkerwijs niet te verwachten dat de bouwtekening gebruikt zal (kunnen) worden om elders te bouwen.
2.16
De vordering is dus toewijsbaar tot Afl. 45.784,00, berekend als volgt:
a. Waarborgsom Afl. 8.500,00
b. Restant koopprijs 30.000,00
c. Provisie depot januari 2010 3,00
d. Provisie depot april 2010 3,00
e. Notariskosten volgens afrekening 4.453,00
f. Landmeetkundige werkzaamheden 975,00
g. Architect 1.450,00
h. Retributie bouwaanvraag 200,00
i. Taxatierapport 200,00
--------------------- +
Totaal Afl. 45.784,00
=============
2.17
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vordering moet alsnog grotendeels worden toegewezen. [geïntimeerde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
2.18
Voor de duidelijkheid merkt het Hof op dat ook de in de koopovereenkomst vervatte verbintenis van [geïntimeerde 1] tot levering van het perceel aan [appellante] door de vernietiging is getroffen. Doordat de titel van de overdracht met terugwerkende kracht is vervallen, moet de overdracht geacht worden niet te hebben plaatsgevonden.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 24 december 2009 rechtsgeldig is vernietigd;
veroordeelt [geïntimeerde 1] om aan [appellante] een bedrag te betalen van Afl. 45.784,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2009 tot de dag van de algehele voldoening;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] gevallen en begroot op Afl. 953,00 aan verschotten en Afl. 3.300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 1.929,95 aan verschotten en Afl. 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 17 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.