ECLI:NL:OGHACMB:2017:27 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Ontbinding koopovereenkomst appartement wegens verzuim ve...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:

Registratienummer: AR 131/14 - ghis 79518 - H 210/16 en 210A/16

Uitspraak: 3 maart 2017

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

BEACON FOUR N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

gemachtigden: mrs. W.J. Nelissen en R.F. Wouters,

tegen

1.
[GEÏNTIMEERDE 1],

2.
[GEÏNTIMEERDE 2],

beiden wonende in het Franse deel van Sint Maarten,

oorspronkelijk eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

thans geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok.

De partijen worden hierna Beacon Four, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden gezamenlijk ook [geïntimeerden] genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 30 oktober 2015 is Beacon Four in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 22 september 2015 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten

(verder: GEA).

1.2

Bij op 7 december 2015 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Beacon Four veertien grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog (geheel) zal afwijzen en de vorderingen van Beacon Four alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.

1.3

Bij memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel, hebben [geïntimeerden] de grieven van Beacon Four bestreden, incidenteel appel ingesteld en één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal bevestigen, behoudens voor zover daarbij een vordering van [geïntimeerden] is afgewezen, en hun vorderingen alsnog geheel zal toewijzen, kosten rechtens in beide instanties.

1.4

Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft Beacon Four de grief van [geïntimeerden] bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zal verklaren in het incidenteel appel, althans het incidenteel appel ongegrond zal verklaren, en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van het incidenteel appel.

1.5

Op 7 oktober 2016 hebben partijen pleitnotities overgelegd. Aan de pleitnotities van Beacon Four zijn producties gehecht. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.

2.De beoordeling

2.1

Grief 1 van Beacon Four is gericht tegen een deel van de feitenvaststelling. Het Hof houdt daar rekening mee. Tussen partijen staat het volgende vast.

2.1.1 [

geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn met elkaar getrouwd. [geïntimeerde 1] is jurist. [geïntimeerde 2] is makelaar.

2.1.2

Bij overeenkomst van 29 oktober 2013 hebben [geïntimeerden] een appartementsrecht gekocht van Beacon 4. Het appartementsrecht behoort bij een appartement te Beacon Hill in Sint Maarten. De overeenkomst is vastgelegd in een geschrift, getiteld "Sale and purchase agreement" (hierna: het koopcontract). Voordat het koopcontract werd ondertekend, hebben

[geïntimeerden] daarover contact gehad met de makelaar [betrokkene 1].

2.1.3

Blijkens het koopcontract heeft de koop betrekking op unit 1A en bedraagt de overeengekomen koopsom US$ 150.000,00, waarvan

US$ 30.000,00 te betalen bij wijze van voorschot.

Art. II van het koopcontract bepaalt:

"
II.PURCHASE PRICE

1.(...)

2.An amount of
THIRTY THOUSAND UNITED STATES DOLLARS

(US$ 30,000)will be paid by Buyer as a
NON REFUNDABLEdeposit. (...)

3.The balance of the purchase price amounting to
ONE HUNDRED AND TWENTY

THOUSAND UNITED STATES DOLLARS (US$ 120,000)shall be paid as

follows:

a. The balance of
ONE HUNDRED AND TWENTY THOUSAND UNITED

STATES DOLLARS (US$. 120,000)shall be financed by Seller or a

Company to be stipulated by Seller on the terms as indicated in the loan and

collateral agreement signed between parties. The terms for the mortgage are

as follows: 7% interest for 15 year mortgage with a balloon payment after

the 7th Year. A first right of mortgage will be established on the right of

apartment being sold herein in favor of Seller or its assignees. The deed of

establishment of the mortgage will be signed and passed at the Notary

simultaneously with the deed of transfer of the property.

4.(...)"

De in het koopcontract opgenomen "conditions and stipulations" (hierna: de conditions) bepalen onder meer:

"
The Closing:

2.The notarial deed of closing, which shall be drawn up in accordance with this

provisional deed of sale and purchase, will be passed on January 15th 2014 or as

sooner or later as is mutually agreed by both parties in writing, at the civil notary

offices SPS on Sint Maarten.

3.(...)

Rights and obligations of Buyer:

4.(...)

7.All profits and charges of the property are for the account of the Buyer from the day

of signing of this agreement and/or transfer of the keys tot Buyer.

8.(...)

Default:

10.In the event that one of the parties, after receiving a summon, remains in default during fourteen days to fulfill its obligations as stated above, after that period of

fourteen days the other party shall have the right to:

a. either consider this agreement canceled without intervention of the Judge and

to demand as damages from the defaulting party an immediately claimable

and payable amount of Ten percent (10%) of the total purchase price in

addition to the
THIRTY THOUSAND UNITED STATES

DOLLARS (US$. 30.000).

b. or demand compliance (...).

11.In case of non-compliance or non-proper compliance with the terms of this agreement, otherwise than because of force majeure, the defaulting party will be

liable towards the other party for any and all damages, including all court, legal and

other expenses and interests as a result of such non or non-proper compliance."

Aan de zijde van Beacon Four is het koopcontract ondertekend door

[betrokkene 2], aangeduid als "managing director".

2.1.4 [

geïntimeerden] hebben het overeengekomen voorschot van US$ 30.000,00 betaald.

2.1.5

Bij e-mailbericht van 3 maart 2014 heeft [geïntimeerde 1] aan [betrokkene 1] bericht:

"I am writing with an update and to confirm my and [geïntimeerde 2]'s understanding of the sale of apartment 1B. Youssef the tenant asked us today whom he should pay as of this month.

Please kindly note that [geïntimeerde 2] and I have now raised the necessary funds for the notary fees and we are therefore ready to close the deal. I understand that you would like to introduce us to First Caribbean bank for the possibility of a mortgage with them which may have better terms (duration, interest rate) than that which we agreed in the Sale and Purchase agreement. If we are not succesful, we would proceed with the sale as per the agreed money purchase mortgage. (...) I hope the above is correct and would appreciate your confirmation."

2.1.6

Bij e-mailbericht van 4 maart 2014 heeft [betrokkene 1] aan [geïntimeerde 1] bericht:

"that is correct. See you Thursday."

2.1.7

Bij e-mailbericht van 25 april 2014 om 12:25 PM ('s middags) heeft [geïntimeerde 2] bericht aan [betrokkene 2] en aan [betrokkene 1]:

"As you know [geïntimeerde 1] and my Sales and Purchase Agreement of 29th October 2013 is for Apartment 1A, and we have a verbal agreement to change it to 1B. We also agreed via emails of 3rd March and 4th 2014 (attached) that you would introduce us to First Caribbean Bank with a view to securing a mortgage, failing which we would revert to owner financing as per the original document. (...)"

2.1.8

Bij e-mailbericht van 25 april 2014 om 9:39 PM heeft [betrokkene 2] bericht aan [geïntimeerde 2] met kopie aan [betrokkene 1]:

"According to the contract we were supposed to close in jan we extended it further since u did not close in feb nor march the contract was void. We informed the notary of this and since u could not keep the contract it is null and void. I do not want the deposit which legally is mine but would rather give it back to you. Sorry I already committed it to someone else. Next time follow the dates on the contract. I am the owner and no quasi contract was ever formed with me. (...)"

2.1.9

Bij e-mailbericht van 22 mei 2014 om 9:34 PM heeft [geïntimeerde 1] bericht aan [betrokkene 2]:

"(...) I have not heard back from you with respect to the issue of the appraisal below. Consequently we conclude that, due to your inaction, it is impossible to proceed with the bank application. We would therefore need to proceed with seller financing as per the terms of the Sale and Purchase Agreement of 29 October 2013. (...) In any event please be informed that we are ready to close on the sale as per the Sale and Purchase Agreement, whether modified by the subsequent agreements I have alluded to previously, or not."

2.1.10

Bij e-mailbericht van 22 mei 2014 om 10:19 PM heeft [betrokkene 2] aan [geïntimeerde 1] bericht:

"Don't worry it will all be done in due time. I will not finance it and u will have to pay all expenses including appraisal. But since the contract stated close by jan 15 and u did not I pulled the contract. I will not sell it to you at that price nor will I finance any of it. U passed your deadline, not I. I was ready, u weren't."

2.1.11

Bij op 3 juni 2014 aan Beacon Four betekende brief hebben

[geïntimeerden] onder meer bericht:

"By the end of February 2014 we informed Beacon Four N.V. (via [betrokkene 1]) that we were ready to close and enquired as to whether a date for the closing could be determined soon. [betrokkene 1] however informed us that he would prefer us to obtain financing from a bank instead of the agreed upon "owner/seller financing" and also offered to introduce us to the FCIB bank. We agreed to this proposal with the special condition that if bank financing was not successful, we would revert to the agreed upon owner/seller financing.

(...)

The Civil Code of Sint Maarten requires a proper summons letter with a proper opportunity to fulfil the obligations as mentioned in the agreement.

We never received such summons letter, reason why the cancellation from you and / or your company of the agreement is null and void / invalid.

On the contrary, we are of the opinion however that you and your company are in violation with your obligations based on the sale- and purchase agreement:

- Despite requests thereto by us, you still have not scheduled and you refuse to

schedule a date for the closing (...);

- Based on article 7 of the sale- and purchase agreement, we are entitled to all profits

and charges of the property as of the day of signing the agreement. We have never

received any of the rental income not any profits from the apartment.

As a result of this breach of contract by you and your company, we have not been able to finalise the sale and transfer of the apartment nor have we ever received any "profits/income" from the apartment.

We are of the opinion that the non-performance of you and your company must be qualified as breach of contract as meant in the Civil Code. (...)

You and your company are officially declared to be in default.

We hereby give your company one last opportunity to repair the default and we give you / your company the opportunity to comply with your obligations based on the(revised) sale and purchase agreement within 14 days after the date of this letter.

This means primarily that a date for the closing in order to transfer apartment 1B to us will have to be scheduled by you and your company within 14 days after the date of this letter and you and your company will provide full cooperation to this closing. (...)

If the default has not been repaired and you and your company have not completely fulfilled the obligations based on the sale and purchase agreement within the aforementioned 14 days, we will seek compensation as described in article 10 and 11 of the sale and purchase agreement."

2.1.12

Bij e-mailbericht van 3 juni 2014 om 4:23 PM, heeft de advocaat

mr. J. Veen, met gebruikmaking van het e-mailaccount van [betrokkene 2], aan

[geïntimeerde 1], met cc naar twee geadresseerden van het notariskantoor SPS, onder meer bericht:

"We represent Beacon Four N.V. Reference is made to Sale and Purchase Agreement signed with you on October 29, 2013 pertaining to Unit 1A (...). My client would like to move forward with this transaction and you are herewith invited to confirm to me your availability to sign the deed of transfer at any time convenient to you in the Month of June 2014. For the sake of completeness, I have copied Mrs. [betrokkenen 3 en 4] on this e-mail so they can schedule the closing date once you have informed either one of them (and me) when you could both appear for the signatures.

(...) [betrokkene 1] cannot make any legally binding commitments on behalf of Beacon Four N.V. (...)

Insofar a legally binding verbal agreement was made to sell unit 1B to you, quod non, this verbal agreement is herewith annulled. (...)

Again, my client would like you to comply with your obligations stemming from the written contract pertaining to unit 1A. Please realize that if the closing does not take place in the month of June 2014 because you do not want to cooperate, you will be in default and that will lead to cancellation of the contract (...).

Alternatively you could let me know that you prefer to cancel the entire agreement in which case we would be happy to do so and release the deposit back to you without any further obligations on either side.

Awaiting to hear from you (...)"

2.1.13

Bij (niet overgelegde, confraternele) brief van 11 juni 2014 van de advocaat van [geïntimeerden] aan mr. Veen hebben [geïntimeerden] laten weten volledige medewerking te zullen verlenen aan de overdracht van

appartement 1A, zoals oorspronkelijk overeengekomen, dat zij verwachten dat Beacon Four de overeenkomst zal nakomen, met name de verplichting om "owner financing" te verstrekken, en dat [geïntimeerden] beschikbaar zijn op elk moment na 16 juni 2014 en in afwachting zijn van een datum voor overdracht, en dat zij verzoeken de overdracht uiterlijk op 2 juli 2014 te finaliseren.

2.1.14

Bij brief van 3 juli 2014 heeft de advocaat van [geïntimeerden] aan

Beacon Four bericht:

"Clients nor I have heard anything regarding the closing and no closing has been scheduled or finalized by you, in violation with our request to you. You have not followed up with my client's requests and you have not complied with your obligations based on the sale- and purchase agreement.

Seeing the above, my clients hereby dissolve the sale- and purchase agreement dated

October 29th 2013 as per immediate, based on article 6:88 Civil Code, and with reference to article 10A of the agreement."

2.1.15

Op 11 juli 2014 is ten verzoeke van [geïntimeerden] en ten laste van Beacon Four conservatoir beslag gelegd op drie appartementsrechten.

2.2

In dit geding hebben [geïntimeerden] in conventie gevorderd, verkort weergegeven:

1. betaling van:

a. US$ 15.000,00, ingevolge art. 10 van Pro de conditions;

b. US$ 30.000,00, ook ingevolge art. 10 van Pro de conditions;

c. US$ 10.400,00, aan niet-ontvangen huurinkomsten van

appartement 1A over de periode november 2013 tot de datum

van ontbinding;

d. US$ 63.900,00, aan gederfde winst uit doorverkoop van

het appartementsrecht,

een en ander met rente en buitengerechtelijke incassokosten;

2. ontbinding van de koopovereenkomst.

Beacon Four heeft in reconventie gevorderd:

i. i) opheffing van het beslag van 11 juli 2014;

ii) betaling van US$ 15.000,00, ingevolge art. 10 van Pro de conditions, met rente.

Het GEA heeft in conventie vordering 1 sub a, b en d toegewezen, met rente, en de overige vorderingen afgewezen. In reconventie heeft het alle vorderingen afgewezen.

2.3

De grieven 1 tot en met 7 van Beacon Four zijn gericht tegen het oordeel van het GEA dat de ontbinding van 3 juli 2014 rechtsgeldig is en tegen de overwegingen die aan dat oordeel ten grondslag zijn gelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

2.4

Beacon Four heeft de stelling van [geïntimeerden] betwist dat "owner financing" is overeengekomen. Ter beoordeling hiervan dient art. II.3 van het koopcontract te worden uitgelegd. Dit gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. De bewoordingen van dit beding wijzen op het volgende. Het bedrag van US$ 120.000 wordt gefinancierd door middel van een hypothecaire lening met 7% rente en een looptijd van 15 jaar en een "balloon payment" na het zevende jaar. Deze financiering geschiedt door verkoper of een door verkoper aan te wijzen bedrijf. Dit betekent dat indien verkoper voor de transportdatum geen bedrijf heeft aangewezen dat bereid is de koopsom te financieren tegen de condities als in het beding genoemd, verkoper verplicht is zelf die financiering tegen die condities te verstrekken. Ook indien de in dit beding genoemde "loan and collateral agreement signed between parties" ontbreekt, houdt het beding een aldus uitgelegde verbintenis van Beacon Four in.

Indien, zoals Beacon Four heeft gesteld, over dit beding niet of weinig is onderhandeld en [geïntimeerden] Beacon Four niet hebben ingelicht over hun financiële positie, is dat geen reden om het beding anders uit te leggen.

Andere feiten of omstandigheden op grond waarvan partijen redelijkerwijs van een andere betekenis van het beding mochten of moesten uitgaan, zijn niet gesteld of gebleken.

In navolging van partijen zal het Hof het aldus uitgelegde beding verder aanduiden met de term "owner financing". Er is dus owner financing overeengekomen.

2.5

De stelling van [geïntimeerden] (inleidend verzoekschrift onder 7) dat zij "lieten weten akkoord te gaan met het voorstel om te proberen financiering via een bank te verkrijgen, echter onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat als financiering via een bank niet zou lukken, partijen terug zouden gaan naar de oorspronkelijk overeengekomen owner financing", kan redelijkerwijs niet aldus worden uitgelegd dat [geïntimeerden] zelf stellen dat zij op enig moment bij nadere overeenkomst hun rechten uit art. II.3 van het koopcontract voorwaardelijk of onvoorwaardelijk hebben prijsgegeven. Dat staat dus niet vast. De stelling houdt slechts in dat zij zich bereid verklaarden te onderzoeken of een andere vorm van financiering dan was overeengekomen, gunstiger voor hen zou zijn, in welk geval zij hun rechten uit art. II.3 van het koopcontract mogelijk in een later stadium zouden prijsgeven.

Een reden waarom [geïntimeerden] die rechten zouden prijsgeven, heeft

Beacon Four niet genoemd. Het ligt geenszins voor de hand dat zij dat zomaar zouden doen.

De hiervoor in rov. 2.1.5-2.1.13 weergegeven vaststaande feiten geven geen enkele steun aan de stelling dat [geïntimeerden] die rechten hebben prijsgegeven, maar wijzen juist op het tegendeel.

[geïntimeerden] hebben zich in hun e-mailberichten en brieven consequent op het behoud van die rechten beroepen (rov. 2.1.5, 2.1.7, 2.1.9, 2.1.11 en 2.1.13). [betrokkene 1] heeft (al dan niet bevoegdelijk namens Beacon Four) bevestigd dat [geïntimeerden] die rechten hadden behouden (rov. 2.1.6). Die op verzoek gedane bevestiging mochten [geïntimeerden] redelijkerwijs opvatten als een bevestiging van de gehele inhoud van het e-mailbericht van 3 maart 2014. De hoedanigheid van [geïntimeerde 2] als makelaar doet daar niet af. Ook voor een makelaar was er geen reden om de bevestiging beperkt uit te leggen.

[betrokkene 2] heeft weliswaar het standpunt ingenomen dat de overeenkomst

"null and void" was, respectievelijk dat hij had "pulled the contract", maar niet dat er een nadere overeenkomst tot stand was gekomen waarbij [geïntimeerden] hun rechten uit art. II.3 van het koopcontract voorwaardelijk of onvoorwaardelijk hadden prijsgegeven (rov. 2.1.8 en 2.1.10). In het

e-mailbericht van 25 april 2014 (rov. 2.1.8) heeft hij betwist dat er enige nadere overeenkomst tot stand was gekomen.

Mr. Veen heeft vermeld dat zijn cliënt bereid was het koopcontract na te komen, namens zijn cliënt betwist dat er een nadere overeenkomst tot stand was gekomen en niets gezegd over een verplichting van owner financing, ook al reageerde hij op een brief waarin aanspraak op owner financing werd gemaakt (rov. 2.1.12).

2.6

Het Hof gaat daarom ervan uit dat er geen nadere overeenkomst is waarbij [geïntimeerden] hun rechten uit art. II.3 van het koopcontract voorwaardelijk of onvoorwaardelijk hebben prijsgegeven. Een specifiek aanbod om het tegendeel te bewijzen, is in hoger beroep niet gedaan.

2.7

Indien [geïntimeerden] Beacon Four niet hebben ingelicht over hun financiële positie, is die enkele omstandigheid onvoldoende voor het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij

Beacon Four houden aan het overeengekomen beding inzake owner financing. Het lag op de weg van Beacon Four om, voordat hij met het beding akkoord ging, het daaraan verbonden financiële risico in te schatten en dus

– desgewenst – te vragen naar de financiële positie van [geïntimeerden]

2.8

Beacon Four moest, gelet op de termijn van veertien dagen die erin gesteld werd, de op 3 juni 2014 betekende brief redelijkerwijs opvatten als een ingebrekestelling en als een "summon" als bedoeld in art. 10 sub a conditions Pro (ook al staat in de brief ook dat het verzuim reeds was ingetreden).

[geïntimeerden] mochten het e-mailbericht van mr. Veen van dezelfde datum redelijkerwijs opvatten als een reactie op die "summon". Hieraan doet niet af dat mr. Veen in dat bericht ook zelf een termijn heeft gesteld (nl. de maand juni). Uit het e-mailbericht van mr. Veen van 3 juni 2014 mochten [geïntimeerden] redelijkerwijs afleiden dat Beacon Four zich niet langer op het standpunt stelde dat het koopcontract "null and void" of "pulled" was wegens vertraging aan de zijde van [geïntimeerden], maar zich thans bereid verklaarde, niet alleen om mee te werken aan de overdracht van het appartementsrecht, maar ook om haar verplichting tot owner financing na te komen. Verder mochten [geïntimeerden] uit dat bericht van mr. Veen afleiden dat Beacon Four begreep dat zij in verzuim zou zijn indien zij niet binnen veertien dagen na 3 juni 2014 zou hebben meegewerkt aan de overdracht. De "summon" van [geïntimeerden] was immers door de reactie van mr. Veen niet van tafel.

De brief van 11 juni 2014 kan niet worden aangemerkt als onvoldoende medewerking aan de overdracht van de zijde van [geïntimeerden] Er worden immers voldoende data genoemd waarop [geïntimeerden] zich beschikbaar hield voor de overdracht. De enkele omstandigheid dat mr. Veen in zijn e-mail had vermeld dat het notariskantoor een datum kon inplannen "once you have informed either one of them (and me) when you could both appear for the signature", maakt niet dat de brief van 11 juni 2014, die kennelijk niet ook aan de notaris is gericht, als een onvoldoende reactie is aan te merken. De brief van 11 juni 2014 stond nog steeds in het teken van de "summon" van [geïntimeerden] van 3 juni 2014. Het was nu aan Beacon Four om erop toe te zien dat de notaris een datum zou inplannen. Na ontvangst van de brief van 11 juni 2014 moest Beacon Four begrijpen dat zij in verzuim zou zijn indien niet de overdracht niet binnen de nadere termijn tot 2 juli 2014 zou plaatsvinden wegens gebrek aan medewerking aan haar zijde. Ook moest zij begrijpen dat zij – om te voorkomen dat het verzuim aan haar kant zou intreden – nu aan zet was om te reageren op de in de brief van 11 juni 2014 genoemde data van [geïntimeerden] of om anderszins erop toe te zien dat het notariskantoor tijdig een datum zou inplannen, bijvoorbeeld door (opnieuw) contact op te nemen met het notariskantoor.

Door de dag van 2 juli 2014 te laten verstrijken zonder dat er een datum voor de overdracht was bepaald, raakte Beacon Four in verzuim.

De ontbinding van 3 juli 2014 is dus rechtsgeldig geschied. De ontbinding is gebaseerd op de tekortkoming van Beacon Four dat zij niet tijdig heeft meegewerkt aan overdracht van het appartementsrecht. Een dergelijke tekortkoming rechtvaardigt ontbinding.

2.9

Hetgeen bij de grieven 1 tot en met 7 van Beacon Four verder nog is aangevoerd, kan bij gebrek aan belang onbesproken blijven. De grieven falen.

2.1

Grief 8 is gericht tegen het oordeel van het GEA dat Beacon Four het voorschot van US$ 30.000,00 dient terug te betalen (toewijzing van vordering 1 sub b). Volgens deze grief dient art. II.2 aldus te worden uitgelegd dat het voorschot niet terugbetaald behoeft te worden, nu in dit beding is bepaald dat het voorschot "non refundable" is.

Voor zover Beacon Four bedoeld heeft met deze grief te betogen dat zij het ontvangen voorschot ook niet behoeft terug te betalen in het geval dat zij in verzuim is geraakt en [geïntimeerden] de overeenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, heeft Beacon Four dat standpunt niet gehandhaafd, nu zij onder 37 van haar pleitnota in hoger beroep het tegendeel heeft aangevoerd. Gelet hierop neemt het Hof aan dat Beacon Four het ontvangen voorschot wel moest terugbetalen.

[geïntimeerden] zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over hetgeen Beacon Four onder 38 van haar pleitnota in hoger beroep heeft aangevoerd, namelijk dat het voorschot inmiddels is terugbetaald.

2.11

Grief 9 is gericht tegen de toewijzing van US$ 15.000,00 op grond van

art. 10 van Pro de conditions (vordering 1 sub a). In dit verband heeft Beacon Four een beroep gedaan op art. 6:92 lid 2 BW Pro, inhoudende dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van van de wet. Deze bepaling verzet zich echter niet tegen toewijzing van vordering 1 sub a, omdat die vordering juist ziet op nakoming een boetebeding en niet op schadevergoeding op grond van de wet.

Voorts geldt – zoals Beacon Four met juistheid heeft opgemerkt – dat

art. 6:92 lid 2 BW Pro van regelend recht is. Anders dan Beacon Four heeft aangevoerd, leidt uitleg van de art. 10 en Pro 11 van de conditions aan de hand van de Haviltex-maatstaf ertoe dat in dit geval is overeengekomen dat schadevergoeding naast de contractuele boete kan worden gevorderd. Zo staat het er en waarom partijen dat anders mochten of moesten begrijpen, is gesteld noch gebleken.

Niet gezegd kan worden dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt. Beacon Four heeft daarover onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd. Ook is niet redelijk dat de boete bij wijze van voordeelverrekening op de daarnaast gevorderde schadevergoeding in mindering wordt gebracht, nu het tegendeel is overeengekomen.

Grief 9 faalt.

2.12

De grieven 10 en 11 zijn gericht tegen de toewijzing van US$ 63.900,00 wegens gederfde winst uit doorverkoop van het appartementsrecht (vordering 1 sub d). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ingevolge

art. 7:36 lid 1 BW Pro dient de vergoeding van de schade waarop deze vordering ziet, te worden begroot op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de dagprijs op de dag van de niet-nakoming (zie HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP7760, NJ 2006/201). Dat is de dag waarop het verzuim is ingetreden, 3 juli 2014. Om die dagprijs te bepalen acht het Hof een bericht noodzakelijk, uit te brengen door een door het Hof te benoemen onafhankelijke deskundige. De zaak zal daarom naar de rol worden verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Het aan de deskundige te betalen voorschot zal dienen te worden voldaan door de eisende partij, dus [geïntimeerden]

2.13

De grieven 12 tot en met 14 missen zelfstandig belang en kunnen onbesproken blijven.

2.14

De grief van [geïntimeerden] ziet op afwijzing van de vordering wegens

niet-ontvangen huurinkomsten (vordering 1 sub c).

De vordering is gebaseerd op art. 7 van Pro de conditions. Ook deze bepaling dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Niet valt in te zien waarom de woorden "profits (...) of the property" niet (mede) zouden zien op inkomsten uit verhuur van het appartement. Beacon Four noemt ook geen andere baten waarop deze woorden zouden kunnen zien.

Ingevolge art. 6:277 lid 1 BW Pro dient de huurderving over november 2013 tot en met juni 2013 (zijnde tot de ontbinding, derhalve acht maanden) in beginsel te worden vergoed, indien appartement 1A in die periode werkelijk verhuurd was. Aangenomen moet immers worden dat in geval van wederzijdse nakoming de huur vanaf november 2013 ten goede van [geïntimeerden] zou zijn gekomen.

Deze derving van huurinkomsten kan niet worden aangemerkt als een op de voet van art. 6:100 BW Pro te verrekenen voordeel.

Van deze vergoeding voor huurderving moeten echter wel de "charges of the property" als bedoeld in art. 7 van Pro de conditions worden afgetrokken, te berekenen over dezelfde periode als de huurderving. Onder deze "charges" vallen de hypothecaire lasten (als genoemd in art. II.3 van het koopcontract), de servicekosten, de onroerend-goedbelasting e.d. Aangenomen moet immers worden dat in geval van wederzijdse nakoming ook deze "charges" vanaf november 2013 ten laste van [geïntimeerden] zouden zijn gekomen.

De overweging van het GEA dat niet duidelijk is om welke reden [geïntimeerden] van een redelijke huurprijs reppen, moet aldus worden verstaan dat het GEA zich niet uitlaat over de vraag of in dit geval een huurprijs van US$ 1.300,00 redelijk is, maar over de vraag waarom [geïntimeerde 1] de werkelijke huurprijs niet noemen, hetgeen voor de hand zou liggen als het appartementsrecht werkelijk was verhuurd. Ook in hoger beroep hebben [geïntimeerden] geen huurovereenkomst ter zake van dit appartement overgelegd en evenmin een schriftelijke verklaring van de door hen als huurder genoemde [betrokkene 6]. Voorts valt het het Hof op dat het in rov. 2.1.5 genoemde e-mailbericht "[betrokkene 5]" als huurder noemt. Dat e-mailbericht lijkt erop te wijzen dat hij de huurder is van appartement 1B. Dat [betrokkene 6] de huurder is van appartement 1A hebben [geïntimeerden] niet met zo veel woorden gesteld, maar kennelijk ligt dat in hun stellingen besloten.

Het Hof heeft kennis genomen van het aanbod van [geïntimeerden] om

[betrokkene 6] als getuige te doen horen. Hierover houdt het Hof ieder oordeel aan. Eerst zal de beoordeling van vordering 1 sub d worden afgewikkeld.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

verwijst de zaak naar de rol van voor gelijktijdige akte aan beide zijden (zie rov. 2.10 en 2.12), waarna gelegenheid zal worden gegeven voor het gelijktijdig nemen van antwoordakten;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en T.A.M. Tijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao,

Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 3 maart 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.

Ontbinding koopovereenkomst appartement wegens verzuim verkoper en geschil over owner financing

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling