ECLI:NL:OGHACMB:2019:46

• Datum uitspraak: 9 mei 2019
• Publicatiedatum: 3 juni 2019
• Zaaknummer: SXM201900316
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.A.H. Lemaire
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over spoedeisend belang bij bouwactiviteiten op gemeenschappelijke gronden van appartementencomplex

In deze zaak, die voor het Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten werd behandeld, heeft de vennootschap TROPICAL BREEZES LTD. een kort geding aangespannen tegen de Vereniging van Eigenaren (VVE) en LOWLANDS MANAGING PARTNER B.V. De eiseres vorderde een verbod op de bouw van een loungebar en een casino op gemeenschappelijke gronden van het appartementencomplex Porto Cupecoy, waar zij een appartementsrecht bezit. Eiseres stelde dat de VVE zonder geldig besluit deze bouwactiviteiten had toegestaan en dat zij hierdoor ernstig in haar rechten werd aangetast.

Tijdens de mondelinge behandeling op 25 april 2019 werd duidelijk dat de bouw van de loungebar al bijna voltooid was en dat de parkeerplaatsen voor het casino al in gebruik waren genomen. Eiseres kon niet voldoende onderbouwen waarom zij een spoedeisend belang had bij het gevorderde, aangezien zij niet had aangetoond dat zij ernstig beperkt of gestoord zou worden in het genot van haar appartement of de gemeenschappelijke gronden. Het Gerecht oordeelde dat er geen voldoende spoedeisend belang was en verklaarde eiseres niet-ontvankelijk in haar vordering.

De uitspraak werd gedaan op 9 mei 2019, waarbij eiseres werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden. Het vonnis benadrukt het belang van het onderbouwen van spoedeisend belang in kort geding procedures, vooral wanneer de feitelijke situatie al aanzienlijk is veranderd.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201900316 / KG00056/2019

Datum: 9 mei 2019

VONNIS IN KORT GEDING

In de zaak van:

de vennootschap naar buitenlands recht TROPICAL BREEZES LTD.,

gevestigd te Charlestown, te Nevis,

-eiseres-,

gemachtigden: de advocaten mrs. M.O. KORTENOEVER en S.W. van KASBERGEN

tegen

I.
[naam vereniging] (hierna: de VVE)

II.
De besloten vennootschap LOWLANDS MANAGING PARTNER B.V., (hierna: LMP)

gevestigd te Rhine Road #66, Mullet Bay, Lowlands te Sint Maarten,

-gedaagden-

gemachtigden: de advocaten mrs. S.R. BOMMEL en C.M. MARICA.

1. Het verloop van het kort geding

Het verloop van het kort geding blijkt uit:

- het inleidende verzoekschrift met producties d.d. 2 april 2019;

- akte met producties d.d. 16 april 2019,

- akte met producties d.d. 24 april 2019,

- brief van 24 april 2019 met producties,

- pleitnota van mr. van Kasbergen,

- pleitnota van mr. Bommel.

Op 25 april 2019 heeft de mondelinge behandeling van het verzoek in kort geding plaatsgevonden in aanwezigheid van de heer R. Moes namens gedaagden en voormelde gemachtigden. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.

Op heden is vonnis bepaald.

2. De feiten

• Porto Cupecoy is een resort op Sint Maarten, bestaande uit een jachthaven, appartementengebouwen en allerhande voorzieningen ten behoeve van bewoners, booteigenaren, huurders en bezoekers.
• Krachtens een splitsingsakte zijn de appartementsrechten gesplitst.
• Eiseres heeft een appartementsrecht in het Complex namelijk nummer 4B in gebouw nummer 34.
• De VVE is conform het splitsingsakte belast met het beheer van het Complex en vertegenwoordigt de belangen van de appartementseigenaren, alsmede het beheer over de ‘Common Area’ en de ‘Common Objects’. LMP is eigenaar van 46% van de appartementsrechten in het Complex.
• Bij email van 20 januari 2019 heeft de heer Olliver, property manager van het Complex, het volgende aan de appartementsgerechtigden meegedeeld:

‘(…) The Monday night movie has been put on hold due to the construction of a new lounge bar on the deck where we had the seating – please check out the attached pictures. We are excited about this beautiful addition to our Plaza which will be operated by the staff of Le Quai—our waterfront restaurant. Construction is expected to be completed by March 1st. I will provide more details as the construction progresses (…)’.

• Krachtens uittreksel van de Kadaster is gedaagde sub 2 een van haar units, kadastraal omschreven als SXM LL 189/2009, aan het bouwen tot een casino waarvan [bedrijf] dit zal exploiteren.
• Bij brief van 19 februari 2019 heeft eiseres aan het bestuur van de VVE gevraagd opheldering te geven met betrekking tot de twee beschreven beschikkingshandelingen.
• Op 26 februari 2019 heeft de property manager een vergadering bijeengeroepen, waarvan een verslag is opgesteld.

3. Het geschil in kort geding

3.1

Eiseres stelt dat de VVE delen van de gemeenschappelijke ruimtes heeft bebouwd en in exclusief gebruik heeft gegeven aan derden. Zij stelt dat de VVE een besluit heeft genomen om een loungebar te bouwen midden op het plein dat toebehoort aan de gemeenschappelijke eigenaren en de bar in exclusief gebruik heeft gegeven aan een derde. Tevens is gedaagde bezig een casino te bouwen op een aantal parkeerplaatsen, die eveneens deel uitmaken van de gemeenschappelijke gronden. Eiseres stelt zich op het standpunt dat gedaagde statutair de bevoegdheid mist aldus te beslissen over gemeenschapsgrond. Op grond van het bovenstaande stelt eiseres een spoedeisend belang te hebben bij een voorziening bij voorraad en vordert om:

1.
De VVE te verbieden – zolang geen geldig besluit ten grondslag ligt aan de bouw van de loungebar op het plein (Common Area) en het in gebruik geven van de loungebar aan een derde en zolang geen wijziging van de splitsingsakte heeft plaatsgevonden- (i) verdere bouwwerkzaamheden aan de loungebar toe te staan; (ii) de loungebar in gebruik te geven althans te verhuren aan een derde; (iii) de bar zelf te exploiteren: en/of (iv) toe te staan dat een derde de bar zal gebruiken of exploiteren, op straffe van een door de VVE aan Tropical Breezes te verbeuren dwangsom van US$ 50.000,- per dag waarop overtreding plaatsvindt, ingaande op de dag van de betekening van het vonnis aan de VVE, met een maximum van US$ 5.000.000,--;

2.
De VVE te verbieden om –zolang geen geldig besluit ten grondslag ligt aan de inname door Lowlands Managing Partner van vijf parkeerplaatsen die deel uitmaken van de Common Areas en zolang geen wijziging van de splitingsakte heeft plaatsgevonden- verdere bouwwerkzaamheden toe te staan ten koste van de vijf parkeerplaatsen die deel uitmaken van de Common Areas, op straffe van een door de VVE aan Tropical Breezes te verbeuren dwangsom van US$ 50.000,- per dag waarop overtreding plaatsvindt, ingaande op de dag van de betekening van het vonnis aan de VVE, met een maximum van US$ 5.000.000,--;

3.
De VVE te veroordelen tot betaling van de proceskosten van Tropical Breezes in de zaak tussen Tropical Breezes en de VVE;

4.
Lowlands Managing Partner te verbieden om - zolang geen geldig besluit ten grondslag ligt aan de inname door Lowlands Managing Partner van vijf parkeerplaatsen die deel uitmaken van de Common Areas en zolang geen wijziging van de splitingsakte heeft plaatsgevonden- verdere bouwwerkzaamheden toe te staan ten koste van de vijf parkeerplaatsen die deel uitmaken van de Common Areas, op straffe van een door Lowlands Managing Partner aan Tropical Breezes te verbeuren dwangsom van US$ 50.000,- per dag waarop overtreding plaatsvindt, ingaande op de dag van de betekening van het vonnis aan Lowlands Managing Partner, met een maximum van US$ 5.000.000,--;

5.
Lowlands Managing Partner te veroordelen tot betaling van de proceskosten van Tropical Breezes in de zaak tussen Tropical Breezes en Lowlands Managing Partner.

3.2

Gedaagde voert vooreerst aan dat eiseres een onvoldoende spoedeisend belang heeft bij het gevorderde. De overige verweren vermeldt het Gerecht hier niet, gelet op het navolgende.

4. De beoordeling in kort geding

4.1

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient te worden beantwoord aan de hand van een afweging van belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Het ligt op de weg van de eisende partij om het spoedeisend belang te onderbouwen.

4.2

Bij haar verzoekschrift heeft eiseres gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft, omdat de bouw van zowel de bar als het casino in volle gang is en dus niet kan worden afgewacht tot een beslissing in de bodemprocedure. Zij zou dan voor een voldongen feit zijn gesteld. Bij de mondelinge behandeling heeft eiseres bevestigd dat de bouw van de bar (nagenoeg) af is en dat deze laatste reeds wordt geëxploiteerd. Ook heeft zij erkend dat de parkeerplaats door de bouwwerkzaamheden al niet meer beschikbaar zijn.

4.3

Naar het oordeel van het Gerecht is er geen sprake van een voldoende spoedeisend belang aan de zijde van eiseres. Eiseres betwist niet dat de bouwwerkzaamheden van de bar reeds (nagenoeg) voltooid zijn en dat de vijf parkeerplaatsen waarop een casino wordt gebouwd door de reeds gevorderde bouw reeds niet meer beschikbaar zijn. Eiseres bezit bovendien slechts één appartement. Zij heeft niet toegelicht in welk spoedeisend belang nu juist zij wordt benadeeld door de thans ontstane situatie, ook ten opzichte van alle andere eigenaren die niet in kort geding zijn opgekomen. Derhalve valt niet in te zien welk te honoreren spoedeisend belang eiseres heeft dat met zich brengt dat zij de uitkomst van een bodemprocedure thans niet kan afwachten. Dat de bouw tegen die tijd reeds volledig voltooid zal zijn, vormt op zichzelf zonder feitelijke toelichting, die eiseres niet geeft, nog geen spoedeisend belang van eiseres de afbouw of exploitatie thans nog te verhinderen. Zij heeft niet gesteld, noch is dat gebleken, dat zij door deze activiteiten ernstig beperkt of gestoord zal worden in het genot van haar appartement dan wel van de gemeenschappelijke gronden. Mocht de bouw in een bodemprocedure inderdaad onrechtmatig blijken te zijn, zal daaraan tegen die tijd gevolg kunnen worden gegeven, bijvoorbeeld door verwijdering te eisen dan wel schadevergoeding. Eiseres dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard wegens het ontbreken van voldoende spoedeisend belang.

4.4

Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde.

5. De beslissing in kort geding

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

rechtdoende in kort geding:

Verklaart eiseres in haar vordering niet ontvankelijk;

Veroordeelt eiseres in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde, begroot op NAf. 1.500,-- aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.H. Lemaire, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 9 mei 2019.