Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2020
Registratienummers: AUA201703518 – AUA2018H00231
Uitspraak: 9 juni 2020
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak:
[Appellant],
wonend in Aruba,
hierna te noemen: [Appellant],
oorspronkelijk gedaagde, thans appellant,
gemachtigde: mr. M.O. Lopez,
tegen
de naamloze vennootschap
GLOBAL ABC REAL ESTATE N.V.,
gevestigd in Aruba,
hierna te noemen: Global,
oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. R.L.F. Dijkhoff.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Uit het tussenvonnis van 24 september 2019 blijkt het verloop van de procedure tot dan toe. Bij voormeld tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast.
1.2
Global heeft voorafgaand aan de comparitie van partijen vier producties ingediend.
1.3
Op 10 december 2019 heeft voormelde comparitie van partijen plaatsgevonden. [Appellant] is verschenen met zijn gemachtigde alsmede zijn [zoon van appellant] en [Naam 1]. Voor Global zijn verschenen de heer [Naam 2] (hierna: [Naam 2]) en de gemachtigde. Partijen alsmede [zoon van appellant] hebben daarbij vragen beantwoord en hun standpunten toegelicht.
1.4
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De verdere beoordeling
2.1
Bij tussenvonnis van 24 september 2019 is in rov 2.3 en 2.4 overwogen: “Alvorens tot een inhoudelijke beoordeling van het hoger beroep kan worden overgegaan, dient meer duidelijkheid te worden verkregen over wat partijen hebben afgesproken met betrekking tot betrekken en renoveren van het bedrijfspand en de appartementen, het betalen van de huur en het verrekenen van de kosten van de renovatie alsmede het aanstellen van [Appellant] als beheerder van het gebouw. Van [Appellant] wil het Hof voorts graag vernemen in welk opzicht sprake is geweest van dwang of bedreiging bij de verrichte huurbetalingen. (..) Het Hof zal in verband met het vorenstaande een comparitie van partijen tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling gelasten (..)”.
2.2
In de onderhavige zaak gaat het Hof, mede in aanmerking nemende het ter comparitie besprokene, uit van de volgende feiten:
2.2.1
Global is eigenares van een pand aan [Adres 1] te Aruba. Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond (hierna: de bedrijfsruimte) en appartementen op de bovenverdieping. [Naam 2] is houder van de aandelen van Global.
2.2.2
Sinds om en nabij mei 2014 heeft [Appellant] de beschikking gekregen over een deel van de bedrijfsruimte (de voorkant beneden) en heeft hij, na een verbouwing, daarin een sportschool genaamd Dojo Boye Martial Arts Center (hierna: de Dojo), gevestigd. De Dojo heeft haar deuren geopend in augustus 2014.
2.2.3
Bij brief van 1 juli 2015 heeft Global [Appellant] aangemaand de achterstallige huur van Afl. 2.000,= per maand (vermeerderd met 15% incassokosten), ad in totaal Afl. 12.650,= te betalen.
2.2.4
Op 9 juli 2015 heeft [Appellant] een eerste huurbetaling ad Afl. 2.000,= gedaan. [Appellant] heeft tot 15 juli 2016 in totaal Afl. 20.600,= aan huur betaald.
2.2.5
Bij brief van 24 november 2016 is [Appellant] door Global gesommeerd om de appartementen op de eerste verdieping van het bedrijfspand te ontruimen vanwege onrechtmatig gebruik daarvan.
2.2.6
Op 21 december 2017 heeft Global de onderhavige procedure ingesteld.
2.2.7
Bij vonnis van 7 november 2018 heeft het Gerecht, kort gezegd, de ontruiming van de bedrijfsruimte en de appartementen bevolen en [Appellant] veroordeeld tot betaling van de gevorderde huurbedragen en de proceskosten.
2.3 [
Appellant] stelt in hoger beroep dat het Gerecht hem ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de huur van de Dojo en twee appartementen boven. Volgens [Appellant] was er bij de opening van de Dojo afgesproken dat hij de verbouwingskosten mocht verrekenen met de huur, althans dat er vijf jaar geen huur hoefde te worden betaald voor de Dojo. Dat er wel huur is betaald, kwam omdat er werd gedreigd met ontruiming. De verrekenafspraak gold ook voor de kosten die [Appellant] heeft gemaakt om de appartementen op te knappen en te beheren. Met toestemming van [Naam 2] heeft hij per mei 2016 één appartement zelf betrokken.
2.4
Global betwist het vorenstaande en stelt dat [Appellant] vanaf 1 januari 2015 een huur van Afl. 2.000,= per maand zou betalen. Het bedrijfspand was niet verwaarloosd. Er moest worden verbouwd omdat [Appellant] van de ruimte, die eerder als kantoorruimte was gebruikt, een Dojo wilde maken. Die verbouwingskosten komen voor rekening van de huurder. Het is niet zo dat Global die kosten niet kon betalen zoals [Appellant] stelt. Om [Appellant] tegemoet te komen is voor de maanden mei 2014 tot en met december 2014 geen huur in rekening gebracht. [Appellant] is niet gevraagd om beheerder van de appartementen te worden. Dat was ook niet nodig nu er maar 1 appartement verhuurd was van de vier.[Appellant] is geen toestemming gegeven om appartementen zelf te betrekken.
2.5
Overwogen wordt als volgt. Voldoende is komen vast te staan dat de huurprijs van de bedrijfsruimte een bedrag van Afl. 2.000,= per maand betrof. [Appellant] heeft ter comparitie in hoger beroep verklaard dat dat de beheerder of woordvoerder van [Naam 2], genaamd [Naam 3], hem in het begin, toen hij belangstelling toonde voor het bedrijfspand, heeft gezegd dat hij dacht dat de huurprijs Afl. 2.000,= was. In de memorie van grieven stelt [Appellant] dat partijen omstreeks mei 2014 een huurovereenkomst zijn aangegaan tegen een huurprijs van Afl. 2.000,= per maand. Uit het overzicht van de betalingen (productie 1 bij de conclusie van repliek van 6 juni 2018) blijkt ook dat over de periode juli 2015 tot en met februari 2016 telkens het bedrag van Afl. 2.000,= per maand is betaald. Niet gesteld of gebleken dat er toen discussie is geweest over het door Global gestelde maandelijks verschuldigde huurbedrag.
2.6
De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of [Appellant] zich kon beroepen op de door hem gestelde verrekenafspraak. Het Hof overweegt daaromtrent het volgende.
2.7
De door [Appellant] overgelegde overzichten van (te verrekenen) kosten aan materiaal en elektrakeuring dateren deels van voor mei 2014. [Appellant] heeft desgevraagd verklaard dat de (lege) bedrijfsruimte al in 2012 was bezichtigd en dat er toen al spullen zijn aangeschaft die nodig waren voor de bedrijfsruimte. Global heeft betwist dat het pand in 2012 leegstond en is bezichtigd door [Appellant]. Nog los van de vraag of een bezichtiging daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, acht het Hof het niet aannemelijk dat, zonder dat sprake was van huur van de bedrijfsruimte en zonder dat duidelijkheid bestond over een toekomstige huur, al wel spullen voor het bedrijfspand zijn aangeschaft. Daarbij geldt dat de items vermeld op de bonnen van 2012 en 2013 zo algemeen van aard zijn, dat zonder nadere toelichting welke ontbreekt, niet valt vast te stellen dat deze zaken ook daadwerkelijk zijn aangewend voor de verbouwing van de bedrijfsruimte. Het Hof zal de kosten van voor mei 2014 dan ook buiten beschouwing laten.
2.8
Niet ter discussie staat dat [Appellant] verbouwingswerkzaamheden aan de Dojo heeft verricht. Uitgangspunt is dat de huurder die veranderingen en toevoegingen heeft gedaan aan (de inrichting van) de gehuurde ruimte de kosten daarvan zelf draagt. Niet, althans onvoldoende, betwist is dat voor het jaar 2014 Afl. 9.904,07, voor het jaar 2015 Afl. 2.165,89 en voor het jaar 2016 Afl. 4.502,65 is besteed aan de verbouwing van de bedrijfsruimte (productie V bij de conclusie van antwoord van 18 april 2018). [Appellant] heeft ook nog als productie IV bij de conclusie van antwoord een rekening van 15 mei 2015 aan de Dojo gericht terzake “electrische installatie werk in het lokaal en fuse box reparatie” in het geding gebracht van Afl. 3.700,=, maar nu niet gebleken is dat deze is betaald en door Global is betwist dat er destijds geen stroom in de bedrijfsruimte was, zal deze buiten beschouwing worden gelaten. In totaal gaat het derhalve om een bedrag van Afl. 16.572,61. Het Hof zal er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat de opgevoerde kosten voor 2014 ook daadwerkelijk betrekking hebben gehad op de bedrijfsruimte. De opgevoerde kosten voor de jaren 2015 en 2016, zullen worden beschouwd als kosten voor de (hierna te bespreken) werkzaamheden aan de appartementen. Het Hof ziet geen aanleiding om bij de gemaakte kosten voor de verbouwing van de Dojo ook de gestelde arbeidsuren te betrekken. Aangenomen mag worden dat [Appellant] juist omdat hij de werkzaamheden zelf met zijn zoon kon doen, de verbouwing van de bedrijfsruimte op zich heeft genomen.
2.9
Vast staat dat [Appellant] geen huur heeft hoeven betalen voor het jaar 2014. Onduidelijk is vanaf wanneer de bedrijfsruimte in 2014 precies aan [Appellant] ter beschikking is gesteld. In het overgelegde kostenoverzicht worden al vanaf februari 2014 kosten opgevoerd. Wat hier ook van zij, feit is dat de bedrijfsruimte in elk geval vanaf mei 2014 aan [Appellant] ter beschikking heeft gestaan. Dit betekent dat [Appellant] gedurende zeker acht maanden een huurvrijstelling voor de Dojo heeft gehad ter waarde van Afl 16.000,= hetgeen zo goed als gelijk staat met de door [Appellant] in totaal (dus ook voor de appartementen) opgevoerde kosten en kunnen deze, voor zover al sprake zou zijn van een verrekenafspraak, geacht worden te zijn verrekend. Het bestaan van deze afspraak acht het Hof overigens niet aannemelijk. Een professionele verhuurder als Global moet het hebben van de verhuuropbrengsten van een haar in eigendom toebehorend bedrijfspand. Niet valt in te zien dat en waarom een dergelijke partij bovenop de huurvrijstelling voor 2014 nog zou instemmen met de gestelde verrekenafspraak c.q. huurvrijstelling vanaf 2015. Daarbij weegt mee dat [Appellant] tegenover de gemotiveerde betwisting door Global zijn verweer dat het niet gaat om kosten om de bedrijfsruimte zo te verbouwen dat deze geschikt is voor de door hem gewenste commerciële bedrijfsuitoefening (welke kosten voor rekening van hemzelf komen), maar om kosten van groot onderhoud dan wel renovatie die voor rekening van Global als verhuurder dienen te komen, onvoldoende heeft onderbouwd. De door [Appellant] in hoger beroep overgelegde foto’s acht het Hof in dit kader onvoldoende. Het Hof zal [Appellant] dan ook niet volgen in de gestelde verrekenafspraak voor de Dojo. Dit betekent dat [Appellant] vanaf 1 januari 2015 de huur van Afl. 2.000,= voor de Dojo verschuldigd is zulks met aftrek van de reeds betaalde huur. In zoverre faalt het hoger beroep.
2.1
Wat betreft de appartementen is duidelijk dat er op enig moment lekkage is geweest bij de Dojo vanuit de appartementen en dat [Appellant], toen de lekkage niet verholpen werd door de beheerder van de appartementen, de reparatie van de lekkage op zich heeft genomen. Vervolgens heeft hij vanaf toen ook andere door hem waargenomen mankementen aan de appartementen verholpen. Volgens [Appellant] heeft hij dit op verzoek van [Naam 2] gedaan en heeft hij hem van het verloop van de reparaties ook telkens op de hoogte gesteld. [Naam 2] heeft ter comparitie in hoger beroep verklaard dat hij wist dat er stank en mankementen waren in de appartementen en dat de onderhoudsman problemen opleverde en weg moest. Niet, althans onvoldoende, betwist is daarbij dat [Appellant] werkzaamheden heeft verricht aan de appartementen. Ook is niet, althans onvoldoende, betwist dat een werkneemster van [Naam 2] in één van de door [Appellant] opgeknapte appartementen is gaan wonen. [Naam 2] heeft ter comparitie in hoger beroep verklaard dat [Appellant] hem heeft verteld dat hij twee appartementen zelf wilde gaan betrekken en dat [Appellant] daarbij heeft aangeboden om daarvoor maandelijks Afl. 1000,= te gaan betalen.
2.11
Gelet op het vorenstaande kan Global niet worden gevolgd in haar stelling dat [Appellant] zonder toestemming of wetenschap van Global twee appartementen in het bedrijfspand heeft betrokken. Gelet op de verklaring van [Naam 2] ter zitting wist Global dat [Appellant] zich inzette voor het bewoonbaar maken en houden van de appartementen en dat hij de appartementen ook zelf wilde gaan betrekken. Het Hof houdt het ervoor dat de bemoeienis van [Appellant] [Naam 2] ook goed uitkwam omdat de beheerder met problemen was vertrokken en [Appellant] die taken overnam. Dat [Appellant] daarbij wellicht te voortvarend te werk is gegaan moge zo zijn, maar daar staat tegenover dat [Naam 2] een en ander op zijn beloop heeft gelaten en [Appellant] geen halt toe heeft geroepen. Onder die omstandigheden is de door [Appellant] gestelde afspraak dat hij de door hem gemaakte kosten voor het herstel van de appartementen mocht verrekenen met de huur althans de vergoeding voor het gebruik van het appartement, niet onaannemelijk. Het Hof acht een dergelijke verrekenafspraak ook niet onredelijk. Niet valt in te zien dat de door [Appellant] als onderbuurman en beheerder in 2015 en 2016 gemaakte kosten, welke niet door Global zijn betwist en die qua gekochte items passen bij de door [Appellant] beschreven werkzaamheden, voor zijn rekening dienen te blijven.
2.12
Daarbij zal ervan worden uitgegaan dat [Appellant] één appartement heeft betrokken, en dus een huur c.q. vergoeding van Afl. 500,= per maand diende te betalen, nu Global heeft nagelaten om haar stelling dat twee appartementen zijn betrokken tegenover de betwisting daarvan door [Appellant] nader te onderbouwen. De gemaakte kosten in de jaren 2015 en 2016 betreffen bedragen ad Afl. 2.165,89 en Afl. 4.502,65, dus Afl 6.668,54 in totaal. Global stelt dat [Appellant] het appartement per mei 2015 heeft betrokken. [Appellant] betwist dit en stelt dat daar eerst per mei 2016 sprake van was. Nu Global haar stelling niet nader heeft onderbouwd, zal uitgegaan worden van de huur van het appartement per mei 2016. Global heeft in haar conclusie van repliek van 6 juni 2018 verklaard dat [Appellant] tot voor kort nog in de appartementen woonde. Het Hof houdt het er, bij gebreke aan nadere informatie, voor dat [Appellant] het appartement tot en met mei 2018 heeft bewoond. De huur voor de periode mei 2016 tot en met 2018 betreft 24 maanden ad Afl. 500,= en Afl. 12.000,= in totaal. Na aftrek van de gemaakte kosten ad Afl. 6.668,54 resteert een bedrag van Afl.5.331,46 dat door [Appellant] dient te worden vergoed aan huur c.q. vergoeding voor het gebruik van het appartement.
2.13
Het bestreden vonnis kan voor wat betreft de huur c.q. vergoeding voor het gebruik van het appartement derhalve niet in stand blijven. Om praktische overwegingen zal het bestreden vonnis worden bevestigd met dien verstande dat de huur van het appartement zal worden aangepast als hiervoor vermeld. Het Hof constateert nog dat het Gerecht in haar vonnis in rov. 3.4 heeft geconcludeerd tot ontbinding van de huurovereenkomst. In het dictum is zulks niet vermeld. Tegen het oordeel tot ontbinding is niet geappelleerd. Mede nu vaststaat dat [Appellant] de Dojo en het appartement inmiddels heeft ontruimd, bestaat geen belang om het dictum daarop aan te passen.
2.14
Nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet het Hof aanleiding tot compensatie van de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het Hof:
- bevestigt het bestreden vonnis met dien verstande dat in het dictum het derde liggende streepje wordt aangepast in die zin dat [Appellant] wordt veroordeeld om aan Global een bedrag van Afl. 5.331,46 te betalen aan huur voor c.q. vergoeding voor het gebruik van het appartement;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gegeven door mrs. M.W. Scholte, E.M. van der Bunt en M.B. van den Enden, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juni 2020 in Aruba, in tegenwoordigheid van de griffier.