Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR201801956 – CUR2021H00014
Uitspraak: 17 januari 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
PLANTAGE JEREMI N.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.C.J. Anthonio,
tegen
de openbare rechtspersoon
ALGEMEEN PENSIOENFONDS CURAÇAO,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. L.M. Virginia en C. de Bres.
Partijen worden hierna PJNV en APC genoemd.
1.De zaak in het kort
PJNV heeft gronden te Jeremi verkocht en geleverd aan APV. In dit geding vordert PJNV schadevergoeding van APV, kort gezegd vanwege de omstandigheid dat de levering en betaling niet reeds op 6 juni 2017, maar pas op 15 november 2017 hebben plaatsgehad. Het Gerecht heeft de vordering afgewezen en daartoe geoordeeld dat partijen geen fatale termijn zijn overeengekomen. In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vordering opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 11 januari 2021 ingekomen akte van appel is PJNV in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 30 november 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 22 februari 2021 ingekomen memorie van grieven heeft PJNV zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van APC – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 3 mei 2021 ingekomen memorie van antwoord heeft APC de grieven bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van PJNV in de proceskosten van (naar het Hof begrijpt) het hoger beroep.
2.4
Op 21 september 2021 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
PJNV was eigenaar van verkavelde grond te Jeremi, Curaçao (gezamenlijk ook aangeduid als: Plantage Jeremi). In de jaren voorafgaand aan 2016/2017 heeft PJNV diverse kavels verkocht aan geïnteresseerden. Eind 2016/begin 2017 was een deel van de verkochte kavels al aan kopers geleverd en een ander deel nog niet.
3.1.2
Eind 2016/begin 2017 had PJNV een hypothecaire schuld. De financier was met PJNV overeengekomen dat indien PJNV uiterlijk op 10 juli 2017 een bepaald bedrag op de schuld zou aflossen, de financier een deel van de schuld zou kwijtschelden. Voor iedere maand dat PJNV later zou aflossen, zou de kwijtschelding verlaagd worden met NAf 100.000,-. PJNV duidt deze overeengekomen verlaging ook aan als boete.
3.1.3
PJNV heeft haar resterende grond te Jeremi, inclusief wegen, te koop aangeboden aan APC. APC had belangstelling.
3.1.4
Bij brief van 5 december 2016 heeft APC een bod uitgebracht, met formulering van de volgende ‘ontbindende randvoorwaarden’:
1. Het onroerend goed dient door een door APC gekozen onafhankelijke taxateur getaxeerd te worden. De marktwaarde dient niet lager te zijn dan de aangeboden koopsom;
2. Het Fonds dient een bevestiging van ROP te ontvangen dat het object als stedelijk woongebied wordt aangemerkt.
3. [PJNV] dient een meetbrief van het gehele woest gebied te laten maken ter bevestiging van de definitieve aantal oppervlakte van het te verkopen gebied.
4. [APC] dient schriftelijk toestemming en goedkeuring te verkrijgen van [PJNV] voor het hanteren van eigen welstandsvoorschriften c.q. aanpassing van bestaande ROP gebruiks- en bouwvoorschriften bij eventuele ontwikkeling van het woest gebied.
5. APC zal een technisch rapport laten opstellen inzake de grondgesteldheid en de mogelijkheden voor het behoud van natuurlijke afwatering, waarvan de resultaten bepalend zullen zijn voor de uiteindelijke beslissing van [APC].
6. Het onroerend goed object dient vrij te zijn van lasten en beperkte rechten.
3.1.5
Bij brief van 3 maart 2017 heeft APC zijn bod verhoogd, met handhaving van de eerder geformuleerde ontbindende randvoorwaarden en formulering van een zevende ontbindende randvoorwaarde, te weten:
[APC] dient een bevestiging van Domeinbeheer en [PJNV] te ontvangen dat de Infrastructuur van het object, na ontwikkeling, en indien goedgekeurd door de Openbare Werken (DOW), overgedragen kan worden aan de overheid (het plan dient in principe openbaar te kunnen blijven, en de wegen structuur conform de DOW eisen te zijn).
3.1.6
Bij brief van 5 april 2017 heeft APC zijn bod opnieuw verhoogd, met handhaving van de ontbindende randvoorwaarden. De geboden prijs was inclusief overdrachtskosten.
3.1.7
Bij e-mail van 6 april 2017 heeft PJNV, met verwijzing naar een telefoongesprek van die dag, een lijst van acht punten waarmee PJNV akkoord gaat aan APC toegezonden, waaronder als derde punt:
Indien de meetbrieven allemaal op tijd klaar zijn zal de akte binnen 60 dagen na heden gepasseert worden.
3.1.8
Bij brief van 18 april 2017 heeft APC zijn bod in die zin gewijzigd dat het nu gedaan werd op basis van de conditie
kosten koper. Daarbij heeft APC onder meer het volgende aan PJNV geschreven:
kosten koper. Daarbij heeft APC onder meer het volgende aan PJNV geschreven:
Terugkomend op ons brief van 5 april 2017 (…) berichten wij u dat ons bod Plantage Jeremi, totaal groot ca. 42 hectare, NAf 7.600.000,- (…) kosten koper bedraagt.
Ons bod is uiteraard onderhevig aan dezelfde ontbindende voorwaarden zoals opgenomen in ons eerdere brieven d.d. 5 december 2016 en 3 maart 2017, welke integraal deel vormen van deze brief. Bij acceptatie van ons bod, zal het Fonds een intentieovereenkomst met u aangaan waarbij wij in de gelegenheid worden gesteld om de nodige onderzoeken conform de randvoorwaarden uit te voeren. Bovengenoemde offerte is geldig tot 28 april 2017.
3.1.9
Deze brief is namens PJNV ondertekend ‘voor ontvangst en akkoord inklusief aangehecht bijlage’. Die bijlage is een brief van PJNV van 20 april 2017, waarin staat:
Hierbij de bevestigingspunten van 7 April 2017 welke tijdens de vergadering op kantoor van [APC] waren besproken.
1. Koopprijs ta naf. 7.6 mion kosten de koper
(meetings-meetbrief- en overdrachtskosten)
2. De wegen gaan over naar de VVE welke reeds opgericht is.
3. Indien de meetbrieven allemaal op tijd klaar zijn zal de akte binnen 60 dagen na heden gepasseert worden. (uiterlijk 7 Juni 2017)
4. Partijen zullen zo spoedig mogelijk een
voorlopig koopakteondertekenen met de voorwaarden zoals besproken.
voorlopig koopakteondertekenen met de voorwaarden zoals besproken.
5. [PJNV] zal de oprichtingsakte van de VVE aan [APC] afgeven.
6. [PJNV] zal de goedkeuring masterplan ivm stedelijk ontwikkelings-gebied goedgekeurd door ROP / Drov.
7. [PJNV] zal de opdracht geven voor het maken van de metingen en opmaken van de meetbrieven via het Kadaster zodat de akte zsm gepasseert kan worden.
8. Het onroerendgoed dient vrij te zijn van lasten en beperkte rechten op het moment van het passeren van de notarieële akte.
[PJNV] gaat akkoord met bovengenoemde punten inklusief de prijsofferte k.k.
3.1.10
Bij e-mail van 28 mei 2017 heeft PJNV aan APC onder meer bericht:
Aki 9 dia ta 6 di Juni ku ta è deadline i ku nos a keda di pasa e akte, pa mi no mester paga e boete (naf. 100.000,00 regeling) ku nos a bai di akuerdo ku ne, pa mi por jega na aproba e prijs
Vrij vertaald:
Vandaag over negen dagen is het 6 juni, wat de deadline is en de dag waarop we de akte zouden passeren, zodat ik de boete niet hoef te betalen (de regeling van NAf 100.000,00), waarmee wij akkoord zijn gegaan, zodat ik ertoe kon komen de prijs goed te keuren
Bij e-mail van 30 mei 2017 heeft APC in antwoord daarop bericht dat:
is bevestigd dat het uitgangspunt is om de akte van levering op 6 juni 2017 te passeren
en:
De datum van 6 juni 2017 is zoals eerder aangehaald nadrukkelijk in acht genomen.
3.1.11
Op 31 mei 2017 en 1 juni 2017 heeft de notaris concepten van de koopakte naar partijen verzonden. Bij e-mail van 2 juni 2017 heeft PJNV bericht dat het niet de moeite waard is om een koopakte te tekenen voordat tot levering zou worden overgegaan. Bij e-mail van dezelfde dag heeft APC laten weten dat er twee punten dienden te worden opgelost, voordat de akte kon worden gepasseerd, namelijk:
1. Erfdienstbaarheid
2. Verplichtingen van de kaveleigenaren jegens de VVE ten behoeve van het beheer van de infrastructuur.
Bij e-mail van 3 juni 2017 heeft PJNV in antwoord op die e-mail onder meer bericht dat het een en ander goed geregeld moet zijn om te voorkomen dat PJNV later door een of meer kavelkopers aansprakelijk kan worden gesteld.
3.1.12
Op 5 juni 2017 heeft PJNV akten van kopers en eigenaren van kavels aan APC doen toekomen. Op die dag hebben partijen vergaderd op het kantoor van de notaris. Naar aanleiding daarvan heeft de notaris op dezelfde dag een aangepast concept van de leveringsakte opgesteld en aan partijen toegezonden.
3.1.13
Op de voor de levering geplande datum 6 juni 2017 is de levering niet doorgegaan, omdat APC nader onderzoek wilde doen. Bij e-mail van die dag om 17.22 uur heeft APC aan PJNV bericht dat de voorwaarden in de verschillende akten verschillend waren, met alle risico’s van dien en dat APC nog tien akten miste. Bij e-mail van 7 juni 2017 om 16.57 uur heeft APC bericht dat de risico’s die aan de verschillen verbonden zijn, te groot zijn en structureel dienen te worden opgelost voordat de transactie zou kunnen plaatsvinden.
3.1.14
Op 28 juni 2017 hebben partijen weer vergaderd op het kantoor van de notaris. Een nieuwe datum voor levering is gepland, namelijk 3 juli 2017. Ook op die dag is de levering niet doorgegaan, omdat APC nog onderzoek wilde doen.
Bij e-mail van 4 juli 2017 heeft APC verzocht om toezending van voorlopige koopovereenkomsten met kaveleigenaars.
3.1.15
Nadien heeft APC een concept van een onderhandse koopakte aan PJNV toegezonden. Bij brief van 20 oktober 2017 heeft PJNV afwijzend daarop gereageerd, in het bijzonder op een in dat concept opgenomen beding van de strekking dat PJNV APC zou vrijwaren tegen aanspraken van kaveleigenaren. PJNV heeft in die brief ook gewezen op de boete (of vermindering van de kwijtschelding). Daarover heeft zij onder meer geschreven:
Wij willen nog opmerken dat (…) [de advocaat van] de houder van het hypotheekrecht op de plantage Jeremi (…) ons vier maanden geleden (…) een boete (…) [heeft] aangezegd van F. 100.000,-- voor iedere maand na de uiterste datum in die brief aangegeven dat de transportakte niet gepasseerd is en het hypotheekbedrag afgelost. De boete is inmiddels – en als direct gevolg van het steeds uitstellen van het passeren van de transportakte – opgelopen tot F. 400.000,--. Naast de boete loopt de rente op de hoofdsom door.
Gelieve er nota van te nemen dat wij het APC lang voor de vervaldatum van het eerste boetebedrag, en ook daarna, enkele malen daarop hebben geattendeerd!
3.1.16
Bij brief van 1 november 2017 heeft APC onder meer geantwoord dat APC er continu naar gestreefd heeft om tot een oplossing te komen opdat de koop door zou gaan en dat zij nog steeds bereid was tot nader overleg voor een spoedige afronding van het ingeslagen traject. Daarbij heeft APC opgemerkt dat de boete geen betrekking heeft op APC en niet op APC kan worden afgewenteld.
3.1.17
Bij notariële akte van 14 november 2017 heeft PJNV de percelen aan APC geleverd. Op die dag heeft APC de overeengekomen prijs van NAf 7.600.000,- aan de notaris betaald.
3.1.18
Bij brief van 22 januari 2018 heeft de advocaat van PJNV APC gesommeerd om NAf 485.575,- te betalen als vergoeding voor schade, veroorzaakt doordat de levering van de percelen en de betaling van de koopsom niet hebben plaatsgehad op 6 juni 2017, maar pas op 14 november 2017. De schade bestaat volgens de brief uit misgelopen kwijtschelding, betaalde rente op de hypotheekschuld van PJNV en kosten van juridische bijstand.
3.2
In deze rechtszaak heeft PJNV betaling gevorderd van NAf 485.575,- (zie 3.1.18 hiervoor), met wettelijke rente. Het Gerecht heeft de vordering afgewezen.
3.3
Het Gerecht heeft onder meer geoordeeld dat PJNV niet is tekortgekomen en niet in verzuim is geraakt, omdat de datum van 7 juni 2017, die in de brief van 20 april 2017 genoemd wordt, niet als een fatale datum, maar als een streefdatum moet worden aangemerkt (en PJNV APC ook niet in gebreke heeft gesteld).
3.4
In hoger beroep heeft PJNV gesteld dat partijen overeenstemming hebben bereikt over verkoop en levering van de percelen uiterlijk op 7 juni 2017, althans vóór 10 juli 2017. Volgens PJNV is 7 juni 2017 een fatale datum. Zij stelt dat de reden waarom zij akkoord is gegaan met de koopprijs is gelegen in het feit dat de akte uiterlijk op 7 juni 2017 gepasseerd zou worden, zodat PJNV de gehele kwijtschelding zou ontvangen.
3.5
Verzuim treedt zonder ingebrekestelling in, wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft (zie art. 6:83, aanhef en sub a, BW). De in de hoofdregel bedoelde termijn wordt fatale termijn genoemd. De inhoud van de overeenkomst, de aard van de verbintenis en de omstandigheden kunnen tot de conclusie leiden dat de termijn geen ingebrekestellende kracht heeft.
3.6
In de e-mail van 6 april 2017 noemt PJNV een termijn van levering (binnen 60 dagen na heden) en in de brief van 20 april 2017 noemt zij (ongeveer) dezelfde termijn (uiterlijk 7 juni 2017). Deze termijnen staan in een lijst van acht ‘punten’. Het kost tijd om sommige van die punten uit te voeren. Op voorhand valt niet goed te overzien hoeveel tijd dat zal kosten. Dat geldt niet alleen de uitgifte van meetbrieven, maar ook voor het het opstellen, uitonderhandelen en ondertekenen van een voorlopige koopakte en het beschikbaar stellen van een door ROP/DROV goedgekeurd masterplan. Ook de door APC bedongen ‘ontbindende randvoorwaarden’ kosten tijd. Ook daarbij valt op voorhand niet goed te overzien hoeveel tijd. Dit geldt onder meer voor de taxatie, de bevestiging van ROP, het rapport over de grondgesteldheid en de bevestiging dat overdracht aan de overheid mogelijk zal zijn. Gelet op die context behoefde APC redelijkerwijs niet te begrijpen dat de in de e-mail van 6 april 2017 en de brief van 7 juni 2017 genoemde termijn als een fatale termijn bedoeld was (als dat al zo was), en moest PJNV redelijkerwijs begrijpen dat zij met die e-mail en brief niet een (voldoende duidelijke) fatale termijn stelde.
3.7
In de e-mail van 28 mei 2017 noemt PJNV weliswaar 6 juni 2017 als “de deadline”, met verwijzing naar de boete (vermindering van kwijtschelding), maar niet als een nieuw beding. Hieruit behoefde APC redelijkerwijs niet te begrijpen dat volgens PJNV sprake was van een reeds eerder of thans voor het eerst door PJNV aan APC gestelde fatale termijn. Uit de reactie van APC van 30 mei 2017 kan niet worden afgeleid dat APC begreep dat de termijn volgens PJNV als een fatale termijn had te gelden. De reactie maakt duidelijk dat APC er toen nog steeds naar streefde om 6 juni 2017 als geplande transportdatum te halen, maar niet dat zij zich daartoe contractueel gebonden achtte.
3.8
Gelet op het voorgaande kan niet worden aangenomen dat partijen enige termijn als fatale termijn zijn overeengekomen voor de betaling van de koopprijs. Dat brengt mee dat APC niet is tekortgeschoten en niet in verzuim is geraakt.
3.9
Overigens was het voor PJNV om aanspraak te kunnen maken op de volledige kwijtschelding, niet nodig dat de koopsom op 6 juni 2017 betaald zou worden. De kwijtschelding zou immers pas voor het eerst op 10 juli 2017 verminderd worden. Dat is meer dan een maand na 6 juni 2017. Dat is een bijkomend argument voor het oordeel dat de termijn tot 6 juni 2017 niet als fatale termijn dient te worden aangemerkt.
3.1
Zoals het Gerecht heeft overwogen, heeft PJNV APC niet eerder dan in de brief van 22 januari 2018 aansprakelijk gesteld voor schade wegens vanaf 6 juni 2017 ontstane vertraging. Dat is op zichzelf niet beslissend, maar wel nog een bijkomend argument voor het gegeven oordeel.
3.11
Indien op 6 juni 2017 (of op enig moment tussen 6 juni 2017 en 14 november 2017) voldaan was aan alles wat APC als ‘ontbindende randvoorwaarde’ had aangemerkt (behalve dat geen intentieovereenkomst tot stand gekomen was) en aan alles wat PJNV als ‘punten’ had aangemerkt (behalve dat geen (voorlopige) koopakte tot stand gekomen was), doet dat aan het voorgaande niet af. Dat laat onverlet dat er geen fatale termijn was overeengekomen en dat APC daarom enige tijd mocht nemen om haar onderzoek af te ronden en haar standpunt te bepalen, zodat zij ook zelf tot de conclusie kon komen dat aan de voorwaarden voor transport en betaling was voldaan.
3.12
APC was dus contractueel niet gehouden om eerder te betalen en af te nemen dan zij heeft gedaan. Zij was daartoe evenmin gehouden op grond van de maatschappelijke betamelijkheid of op een andere in art. 6:162 lid 2 BW Pro genoemde grond. De tijd die APC genomen heeft om haar onderzoek af te ronden en haar standpunt te bepalen is niet zo lang dat dit een onrechtmatige daad oplevert, ook niet als in aanmerking wordt genomen dat APC wist van de regeling van de vermindering van de kwijtschelding. Zij heeft dus niet onrechtmatig gehandeld.
3.13
Op het voorgaande stuit de gehele vordering van PJNV af.
3.14
Het is niet nodig in te gaan op de overweging van het Gerecht dat in elk geval niet meer schade vergoed kan worden dan de gefixeerde schadevergoeding van art. 6:119 BW Pro. Ten overvloede overweegt het Hof dat het zich met die overweging verenigt. De vordering van PJNV ziet op schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, namelijk de koopsom. Alle andere verwijten die PJNV aan APC maakt, betreffen gedragingen die ertoe hebben geleid dat de koopsom niet reeds op 6 juni 2017, maar pas op 14 november 2017 is betaald. Het zijn geen zelfstandige bronnen van schade. Art. 6:119 BW Pro is ook van toepassing indien de aanspraak op schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom gegrond is op toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad. PJNV heeft in hoger beroep verwezen naar HR 30 oktober 2020, ECLI:NL:2020:1710. Die uitspraak heeft echter geen betrekking op art. 6:119 BW Pro (wettelijke rente), maar op art. 6:119a BW-NL (wettelijke handelsrente).
3.15
Het hoger beroep heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. PJNV zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt PJNV in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van APC gevallen en tot op heden begroot op NAf 380,55 aan verschotten en NAf 16.500,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, S. Verheijen en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 17 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.