Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR201902668 – CUR2021H00017
Uitspraak: 14 februari 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
BUURTVERENIGING JAN SOFAT,
gevestigd in Curaçao,
appellante,
in eerste aanleg eiseres,
gemachtigde: mr. Th. Aardenburg,
tegen
[naam],
gevestigd in Curaçao,
de geïntimeerde,
in eerste aanleg gedaagde,
procederende in persoon.
Partijen worden hierna de Buurtvereniging en de buurtbewoner genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 11 januari 2021 per email en op 12 januari 2021 op schrift ter griffie ingekomen akte van appel is de Buurtvereniging in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 30 november 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 19 februari 2021 ingekomen memorie van grieven, met een productie, heeft de Buurtvereniging het hoger beroep toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vordering zal toewijzen tot veroordeling van de buurtbewoner, zolang hij eigenaar van Jan Sofat W-37 is, om maandelijks NAf 250,- aan haar te betalen als bijdrage in de kosten, te rekenen vanaf augustus 2017, vermeerderd met rente en met veroordeling van De buurtbewoner in de proceskosten in beide instanties.
1.3
De buurtbewoner heeft geen memorie van antwoord ingediend.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag (19 oktober 2021) heeft de Buurtvereniging pleitnotities ingediend. De buurtbewoner heeft op 18 oktober 2021 een stuk, met producties, ingediend (met als opschrift: “Verweerschrift aan het gerecht in hoger beroep”) dat het Hof zal opvatten als pleitnotities. De buurtbewoner heeft daarin de grieven bestreden en zijn conclusie is dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen met afwijzing van de vorderingen van de Buurtvereniging en (zo begrijpt het Hof) met veroordeling tot terugbetaling van wat hij heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis, met rente.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
2.2
Jan Sofat is een woonwijk in Curaçao. De ontwikkeling van die wijk is begonnen met de bouw van weekendhuizen aan het Spaanse Water, die via onverharde wegen konden worden bereikt. Later heeft een ontwikkelaar kavels verkocht voor de bouw van woningen. Bij de overdracht van die kavels is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de verkochte kavels om via het wegennet van de ontwikkelaar de openbare weg te bereiken. Het was de bedoeling dat dit wegennet zou worden overgedragen aan het Eilandgebied Curaçao, maar dat is niet gebeurd.
2.3
De Buurtvereniging is in 1987 opgericht en heeft volgens haar statuten als doel het creëren en behouden van een aantrekkelijke woonwijk in Jan Sofat met een gezond en aangenaam leefklimaat voor de bewoners.
2.4
Vanaf 1993 heeft de ontwikkelaar bij de verkoop van kavels de verplichting aan kopers opgelegd om bij te dragen in de kosten van onder meer de bewaking en infrastructuur van de woonwijk.
2.5
In 1998 heeft de Buurtvereniging Jan Sofat laten afsluiten van de openbare weg met een slagboom, muur en bewakershuis.
2.6
In 2006 heeft de buurtbewoner kavel W37 met de daarop gebouwde woning (de kavel) in eigendom verkregen; hij woont daar sinds die tijd. De akte waarmee het perceel aan de buurtbewoner is geleverd bevat geen verplichting voor de buurtbewoner om bij te dragen aan kosten van gemeenschappelijke voorzieningen.
2.7
De Buurtvereniging betaalt de kosten van onder meer straatverlichting infrastructuur, groenvoorzieningen en een speeltuin en ook de kosten van bewaking. In 2020 bedroegen deze kosten in totaal bijna NAf 850.000,- waarvan circa NAf 450.000,- aan bewaking.
2.8
Sinds 2013 betalen de leden van de Buurtvereniging een bijdrage in deze kosten aan de vereniging van NAf 250,- per kavel per maand. Meer dan 90% van de circa 350 bewoners van Jan Sofat is lid van de Buurtvereniging en betaalt deze bijdrage.
2.9
Bij brief van 2 augustus 2017 heeft de Buurtvereniging niet-betalende bewoners verzocht vanaf 30 augustus 2017 de maandelijkse bijdrage van NAf 250,- te voldoen.
2.1
Op 14 juni 2019 zijn de wegen binnen Jan Sofat door de ontwikkelaar in eigendom overgedragen aan de Buurtvereniging.
3.De procedure bij het Gerecht
3.1
De Buurtvereniging heeft (samengevat) gevorderd:
- a) een verklaring voor recht dat de buurtbewoner (zolang hij eigenaar is van de kavel) verplicht is tot betaling aan de Buurtvereniging van een maandelijkse bijdrage in de kosten;
- b) veroordeling tot betaling door de buurtbewoner aan de Buurtvereniging van NAf 16.250,- (het totaal dat de buurtbewoner per augustus 2019 verschuldigd is aan achterstallige bijdragen in de kosten), vermeerderd met NAf 250,- per maand, vermeerderd met rente en kosten;
- c) met veroordeling van de buurtbewoner in de proceskosten, vermeerderd met rente.
3.2
Het Gerecht heeft de buurtbewoner met ingang van augustus 2017 veroordeeld maandelijks NAf 200,- aan de Buurtvereniging te betalen als bijdrage in de kosten, waarbij het achterstallige bedrag met ingang van 15 december 2020 wordt vermeerderd met de wettelijke rente, met afwijzing van de overige vorderingen.
4.De beoordeling
4.1
De buurtbewoner heeft in zijn pleitnotities gevorderd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen met algehele afwijzing van de vorderingen van de Buurtvereniging. Deze vordering moet worden aangemerkt als een incidenteel beroep. Wat de buurtbewoner beoogt gaat immers verder dan waartoe hij bij het bestreden vonnis is veroordeeld (te weten het betalen van een maandelijkse bijdrage van NAf 200,-).
4.2
Een incidenteel beroep kan echter niet later worden ingesteld dan bij memorie van antwoord of binnen de termijn waarop die memorie had moeten worden ingediend. Vast staat dat de akte van appel en de memorie van grieven aan de buurtbewoner zijn betekend op 4 maart 2021. Nu de pleitnotities door de buurtbewoner pas op 18 oktober 2021 bij het Hof zijn binnengekomen is het incidenteel beroep te laat ingediend.
4.3
Dit betekent dat in hoger beroep vast staat dat de buurtbewoner (ondanks het ontbreken van een contractuele verplichting) toch verplicht is naar evenredigheid bij te dragen aan de kosten voor voorzieningen die mede ten behoeve van zijn kavel worden gemaakt.
4.4
Het Gerecht heeft overwogen dat de buurtbewoner niet zonder meer gehouden is te delen in alle kosten die de Buurtvereniging maakt ten behoeve van Jan Sofat. Hij hoeft niet mee te betalen aan voorzieningen waarvan hij geen profijt heeft of waarmee hij geen rekening hoefde te houden toen hij in Jan Sofat kwam wonen. De speeltuin, het Kikkertplein en de recreatieruimte zijn volgens het Gerecht zodanige voorzieningen. Het Gerecht heeft daarom een korting toegepast van NAf 50,- op de gevorderde bijdrage van NAf 250,-.
4.5
Tegen deze beslissing richt zich het beroep van de Buurtvereniging met de volgende bezwaren:
-Jan Sofat is een besloten woon-en recreatiegebied; de recreatieve voorzieningen (de speeltuin, het Kikkertplein en de recreatieruimte) kunnen alleen door de bewoners worden gebruikt. Dit brengt met zich mee dat deze collectief moeten worden verzorgd en dat het redelijk en billijk is dat alle kaveleigenaren/bewoners naar rato bijdragen in de kosten daarvan;
- de recreatieve voorzieningen waren er al toen de buurtbewoner tot aankoop van zijn kavel overging;
- bij de vraag of de kaveleigenaar profijt heeft van de geboden voorzieningen gaat het er om of hij die voorzieningen kan gebruiken, niet of hij die daadwerkelijk benut;
- de kosten van de recreatieve voorzieningen zijn ten opzichte van de totale kosten verwaarloosbaar. Uit een kostenoverzicht over 2020 blijkt dat de totale kosten voor de recreatieve voorzieningen per kavel NAf 2,64 per maand bedragen.
4.6
Het Hof zal de Buurtvereniging gelijk geven. Bij dat oordeel is van belang dat de buurtbewoner niet heeft betwist dat de recreatieve voorzieningen alleen door de bewoners gebruikt kunnen worden, zodat het daarom in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid is dat alle kaveleigenaren/bewoners naar rato bijdragen in de kosten van die voorzieningen. De buurtbewoner had daarmee rekening kunnen houden bij de aankoop van het perceel, omdat die voorzieningen er toen ook al waren (ook dat heeft hij niet betwist). Het gaat er bij het bepalen van een bijdrageverplichting niet alleen om of de betreffende kaveleigenaar al of niet gebruik maakt van een bepaalde voorziening, maar met name of hij daarvan gebruik kàn maken, terwijl ook niet bepalend is of die eigenaar helemaal tevreden is over alle geboden voorzieningen. Een andersluidende beslissing zou afbreuk doen aan de verantwoordelijkheid van het collectief van kaveleigenaren/bewoners voor het instandhouden van alle gemeenschappelijke voorzieningen. Dat nu juist het onderhoud van de weg die de buurtbewoner gebruikt om naar zijn huis te rijden achterblijft bij het onderhoud van de andere wegen in Jan Sofat is overigens na betwisting door de Buurtvereniging niet komen vast te staan; het overleggen van foto’s zonder verdere toelichting is daarvoor onvoldoende. Tenslotte speelt ook nog mee dat de hoogte van de bijdrage niet bovenmatig is en dat de kosten van de recreatieve voorzieningen alleen een klein deel van de totale kosten betreffen (dit blijkt uit het door de Buurtvereniging overgelegde kostenoverzicht).
4.7
De vergelijking met de uitspraak waar het Gerecht (in rechtsoverweging 4.9) naar verwijst (Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 28 april 2020, ECLI:NL:OGACMB:2020:114) gaat alleen daarom al niet op, omdat in dat geval de recreatieve voorzieningen door een commerciële onderneming niet alleen aan de bewoners, maar ook aan derden werden aangeboden. Voor het aannemen van collectieve verantwoordelijkheid van de bewoners voor alle voorzieningen was in dat geval daarom minder aanleiding.
4.8
Uit dit alles volgt dat de uitspraak van het Gerecht wordt bevestigd, met toewijzing van de (andersluidende) vordering zoals die in hoger beroep is ingesteld door de Buurtvereniging. Aan de buurtbewoner zal dus een maandelijkse bijdrage van NAf 250,- worden opgelegd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf betekening van dit vonnis.
4.9
Nu de buurtbewoner (anders dan in eerste aanleg) geheel in het ongelijk gesteld wordt is er geen aanleiding voor compensatie van proceskosten en zal hij worden veroordeeld in de kosten van zowel de procedure bij het Gerecht als die bij het Hof.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep, met uitzondering van de hoogte van de op te leggen bijdrage en de compensatie van de proceskosten;
en in zoverre het vonnis vernietigend en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de buurtbewoner om, zolang hij eigenaar is van Jan Sofat W-37, maandelijks Naf 250,- te betalen aan de Buurtvereniging als bijdrage in de kosten, te rekenen vanaf augustus 2017, met bepaling dat als er niet betaald wordt het achterstallige bedrag vanaf 14 dagen na betekening van deze uitspraak zal worden vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeelt de buurtbewoner in de kosten aan de zijde van de Buurtvereniging gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.182,65 aan verschotten en NAf 2.500,-aan salaris voor de gemachtigde voor de procedure in eerste aanleg en op NAf 1.921,94 aan verschotten en NAf 4.000,- aan salaris voor de gemachtigde voor de procedure in hoger beroep.
verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt, en C.G. ter Veer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 14 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.