Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: SXM201800881 – SXM2019H00110
Uitspraak: 13 september 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1.
[APPELLANT 1],
[APPELLANT 1],
volgens eigen opgave wonende in Canada,
2. de naamloze vennootschap
ABIJ PROJECTMANAGEMENT EN ADVIES N.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. S.J. Fox,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. C.R. Rutte.
Partijen worden hierna [appellant 1], Abij en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerde] was rechthebbende op een perceel te Cole Bay, Sint Maarten. In 2014 heeft zij een ontwikkelingsovereenkomst gesloten met Abij. Overeengekomen is dat Abij het perceel zou splitsen en de aldus verkregen percelen zou verkopen. Verder zou Abij een weg en infrastructurele voorzieningen aanleggen. Abij is aangevangen met de werkzaamheden. In 2018 heeft [geïntimeerde] een ontbindingsverklaring doen uitbrengen. Het Hof heeft eerder dit jaar een tussenvonnis uitgesproken en spreekt vandaag een eindvonnis uit.
2.
Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure
2.1
Bij vonnis van 14 februari 2023 (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor gelijktijdige akten.
2.2
Op 6 april 2023 hebben partijen akten ingediend, waarin zij vragen van het Hof hebben beantwoord.
2.3
Op 19 april 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgehad.
2.4
Op 19 juni 2023 hebben partijen opnieuw akten ingediend, waarin zij te kennen hebben gegeven dat zij geen minnelijke regeling van het geschil hebben bereikt.
2.5
Vonnis gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De verdere beoordeling
3.1
Op basis van de antwoorden die partijen hebben gegeven op de vragen van het Hof bij de descente, in de akten en bij de mondelinge behandeling, stelt het Hof het volgende vast als onvoldoende gemotiveerd betwist.
3.2
Vraag 1 (de vergoeding voor [geïntimeerde]). Partijen zijn het niet eens over de vraag wat is overeengekomen over het moment van betaling aan [geïntimeerde]. Dit kan echter in het midden blijven, nu partijen het wel erover eens zijn dat er inmiddels een stadium is bereikt waarin er definitief moet worden afgerekend. Ook zijn partijen het eens over de hoogte van de vergoeding: USD 90 per vierkante meter verkocht perceel.
3.3
Vraag 2 (exchange-beding). Gelet op de bewoordingen van het exchange beding in de ontwikkelingsovereenkomst (“starting from the last commercial lot in the devission”), de ligging van de percelen als toegelicht onder 73 van de conclusie van antwoord en de waarnemingen van het Hof tijdens de descente, acht het Hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat het exchange beding niet alleen ziet op perceel 15, maar ook op de percelen 14A, 14B en 16 (perceel 16 is weliswaar niet opgemeten, maar de ligging ervan is wel aangeduid, namelijk boven 14A en 14B).
Het exchange-beding is in elk geval voor een deel bedoeld als vergoeding aan Abij voor haar werkzaamheden. Het beding is niet uitgevoerd, dus Abij heeft deze vergoeding niet ontvangen.
3.4
Vraag 3 (perceel 15). In het [perceeleigenaar 2]-beding of elders in de ontwikkelingsovereenkomst is niet overeengekomen dat [appellant 1] in privé het perceel van [perceeleigenaar 2] of perceel 15 of enig ander perceel in eigendom zou verkrijgen. Er is in het exchange-beding echter wel voorzien dat Abij de percelen 14A, 14B, 15 en 16 in eigendom zou verkrijgen en dat is niet gebeurd.
[appellant 1] heeft gesteld dat hij het perceel van [perceeleigenaar 2] in privé-eigendom heeft verkregen, omdat [perceeleigenaar 2] geen zaken meer wilde doen met [geïntimeerde], maar wel wilde meewerken aan een constructie waarbij het project zou kunnen doorgaan doordat [perceeleigenaar 2] het perceel zou verkopen aan [appellant 1] in privé. [geïntimeerde] heeft dat niet voldoende gemotiveerd betwist.
3.5
Vraag 4 (het zesmaandenbeding). Aan het begrip garanderen komt in het recht geen vaste betekenis toe. De goedkeuring van VROMI als voorzien in het zesmaandenbeding bleek niet nodig. [geïntimeerde] heeft onvoldoende geconcretiseerd in hoeverre de door haar gevorderde schade specifiek gebaseerd is op een tekortkoming in de nakoming van het zesmaandenbeding. Ook voor het overige is veel over haar schade onduidelijk gebleven (zie hierna). De betekenis van het zesmaandenbeding kan daarom verder in het midden blijven.
3.6
Vraag 5 (grensoverschrijdingen). Aangenomen moet worden dat geen van beide partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst voorzagen dat er grensoverschrijdingen van [buurman] en [buurvrouw] waren. Verder moet aangenomen worden dat dit voor beide partijen redelijkerwijs ook niet voorzienbaar was, gelet op de toestand waarin het moederperceel zich bevond. Het moederperceel bevindt zich op een deels steile heuvel en was dichtbegroeid. Daarom kunnen de door die grensoverschrijdingen veroorzaakte problemen niet zonder meer als tekortkomingen worden toegerekend aan Abij.
3.7
Vraag 6 (rioleringsafvoer). Hiervoor geldt hetzelfde als voor de grensoverschrijdingen.
3.8
Vraag 7 (weg en infrastructuur). Tussen partijen staat vast dat de weg en de infrastructuur niet volledig waren aangelegd toen Abij de toegang tot het werk werd ontzegd en dat de weg en de infrastructuur nu wel volledig zijn aangelegd. [geïntimeerde] heeft niet duidelijk gemaakt hoeveel tijd en geld het haar heeft gekost om deze aanleg te completeren.
3.9
Vraag 8 (verkopen). Aangenomen moet worden dat de stand van de verkoop ten tijde van de conclusie van dupliek (in 2019) was zoals in dat gedingstuk staat vermeld. Tussen partijen staat vast dat inmiddels alle percelen zijn verkocht. Niet is duidelijk geworden hoeveel de percelen die in 2019 nog niet waren verkocht, hebben opgeleverd. Wel staat vast dat Abij daar niets van heeft gekregen.
3.1
Vraag 9 (Abij en [appellant 1]). Tussen partijen staat vast dat Abij geen activiteiten meer ontplooit en dat [appellant 1] niet meer in Sint Maarten woont. Tot wijziging van de vorderingen over en weer heeft deze vaststelling niet geleid.
3.11
Vraag 10 (voltooiing van het project). Volgens [geïntimeerde] is deze vraag niet meer van toepassing. Het Hof leidt hieruit af dat [geïntimeerde] het project als voltooid beschouwt. [geïntimeerde] heeft echter geen duidelijkheid verschaft over de vraag hoeveel tijd en geld het heeft gekost om het project na het vertrek van Abij te voltooien en hoe dat gefinancierd is geweest.
3.12
Blijkens de statement of accounts van 31 januari 2018 is op 3 maart 2016 USD 26.000 aan [geïntimeerde] betaald en op 8 juni 2016 USD 35.242,50. Volgens die statement of account bedraagt de ‘balance in your favor’ voor de erfgenamen van [erflater] USD 76.914,57. Indien dat bedrag aan [geïntimeerde] is of wordt betaald, is of wordt er in totaal aan haar betaald: USD 138.167,07.
3.13
Volgens de lijst van verkopen, genoemd onder 46 van de conclusie van dupliek, waren ten tijde van de conclusie van dupliek, 11 juni 2019, zeven percelen verkocht, namelijk de percelen 1, 2, 4, 7, 8, 10 en 11. Die zeven percelen hebben volgens die lijst een totale oppervlakte van 3.653 vierkante meter.
3.14
Volgens de ontwikkelingsovereenkomst zou van de gerealiseerde verkoopprijs USD 90,-per vierkante meter ten goede komen aan [geïntimeerde]. Als men uitgaat van de zeven percelen met een totale oppervlakte van 3.653 vierkante meter, komt dat uit op USD 328.770.
3.15
Ongeacht de vraag of Abij is tekortgekomen en of de overeenkomst terecht of ten onrechte is ontbonden, geldt dat [geïntimeerde] in elk geval recht heeft op de ‘balance in your favor’ als bedoeld in de statement of accounts. Daarom verenigt het Hof zich met het dictum dat het Gerecht in dat verband heeft uitgesproken en zal het dat dictum bekrachtigen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] recht op betaling door Abij van (hetzij bij wijze van nakoming, hetzij als schadevergoeding nadat nakoming is uitgebleven):
USD 328.770 - USD 138.167,07 = USD 190.602,93.
Abij zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag. Er is geen reden om ook [appellant 1] daartoe te veroordelen, nu hij geen partij was bij de ontwikkelingsovereenkomst en onvoldoende is gesteld om hem uit anderen hoofde aansprakelijk te houden.
3.16
Doordat het exchange-beding niet is uitgevoerd, heeft Abij geen vergoeding in de vorm van grond ontvangen, hoewel dat wel was bedongen. De percelen 14A, 14B en 16 zijn inmiddels aan derden verkocht en geleverd, dus [geïntimeerde] kan ze bezwaarlijk alsnog aan Abij leveren. Abij ontplooit geen activiteiten meer, hetgeen een bijkomende reden is om geen bevel uit te spreken om percelen aan haar te leveren. [appellant 1] heeft perceel 15 in eigendom verworven. Aangenomen moet worden dat dit is gebeurd om de redenen als hiervoor bij vraag 3 vermeld. Gelet op dit alles, in samenhang beschouwd, zal [geïntimeerde] enerzijds niet worden veroordeeld om enig perceel aan Abij over te dragen (of vervangende schadevergoeding te betalen), en kan [appellant 1] anderzijds niet als ongerechtvaardigd verrijkt worden beschouwd doordat hij perceel 15 in eigendom heeft verworven. Er zal dus geen bedrag tegen [appellant 1] worden toegewezen wegens ongerechtvaardigde verrijking.
3.17
Nu Abij geen activiteiten meer ontplooit en het project inmiddels is afgerond, is er geen reden om Abij in de gelegenheid te stellen het project af te ronden. Ook is er geen reden om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Abij voor het gehele project, aangezien de ontwikkelingsovereenkomst niet voorziet in betalingen van [geïntimeerde] aan Abij. Verder heeft Abij onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zij daadwerkelijk winst heeft gederfd doordat zij niet in de gelegenheid is geweest het moeizaam verlopende project zelf af te ronden (anders dan in verband met het reeds besproken exchange-beding).
3.18 [
[geïntimeerde] heeft onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop het project is afgerond en hoe dat financieel is afgewikkeld (zie de antwoorden op de vragen 4, 7, 8 en 10). Gelet daarop kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] meer schade heeft geleden dan het hiervoor onder 3.15 genoemde bedrag. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende gesteld om de mogelijkheid aannemelijk te achten dat zij meer schade heeft geleden, zodat een verwijzing naar de schadestaatprocedure achterwege zal blijven.
3.19
Partijen hebben over en weer geen zelfstandig belang bij enige verklaring voor recht. Het maakt voor de uitkomst van dit geding geen verschil of de overeenkomst terecht is ontbonden, en ook niet of de beëindiging als een opzegging moet worden beschouwd.
3.2
Het voorgaande leidt ertoe dat het hoger beroep gedeeltelijk slaagt. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep zijn partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld, zodat alle proceskosten zullen worden gecompenseerd. Nu [appellant 1] en Abij gezamenlijk hebben geprocedeerd, zal het Hof geen proceskostenveroordeling ten gunste van [appellant 1] uitspreken.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bekrachtigt dictum 5.6 van het vonnis waarvan beroep;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Abij tot betaling van USD 190.602,93 aan [geïntimeerde];
wijst af het over en weer meer en anders gevorderde;
compenseert de proceskosten in beide instanties zo dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.A. Saleh en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 13 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.