Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR202201110 – CUR2022H00100
Uitspraak: 14 februari 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. N.B. Louisa,
tegen
de stichting particulier fonds
[GEÏNTIMEERDE] PRIVATE FOUNDATION,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. A.C. Small.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 5 mei 2022 ingekomen gedingstuk (getiteld beroepschrift), met producties, is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen in kort geding gewezen en op 14 april 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht). Bij dit gedingstuk heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt (in elk geval) ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
1.2
Bij verzoekschrift van 11 mei 2022 heeft [appellant] schorsing gevorderd van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis. Bij vonnis van 28 juni 2022 (registratienummer CUR2022H001090) heeft het Hof die vordering afgewezen.
1.3
Bij op 8 juni 2022 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op 13 september 2022 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. [appellant] heeft daarbij producties in het geding gebracht.
1.5
Bij akte van 11 oktober 2022 heeft [geïntimeerde] zich uitgelaten over de producties van [appellant].
1.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Het Hof neemt het volgende tot uitgangspunt.
2.1.1
In 2007 of in januari 2008 hebben partijen een overeenkomst ondertekend met betrekking tot de koop door [geïntimeerde] van het toen aan [appellant] in eigendom toebehorende [Landgoed] in Curaçao (hierna: de overeenkomst).
2.1.2
De Overeenkomst bepaalt het volgende:
1. [appellant] verkocht heden aan [geïntimeerde] gelijk [geïntimeerde] heden van [appellant] kocht [Landgoed], zoals in de koopovereenkomst van heden omschreven, voor een koopsom van f 750.000,-, welk bedrag in beginsel als volgt is opgebouwd:
- Voor Maduro & Curiel’s Bank nv ongeveer f 137,000,-.
- Voor de SFT f 550.000,- om de hypotheken op het landhuis en de twee woningen op te heffen,
- Voor de vrienden die laatstelijk Banco di Caribe afgelost hebben f 56.000,-.
2. (…)
3. Voor of na de juridische overdracht van [Landgoed], doch in ieder geval vóór de feitelijke ontruiming door [appellant] van de woning aan de [straat #1] zorgt [geïntimeerde] voor haar rekening ten behoeve van [appellant] en haar gezin voor andere huisvesting, bestaande uit een andere, voor [appellant] aanvaardbare woning met toebehoren in de omgeving van Van Engelen, zoals omschreven in het volgende artikel, voor maximaal f 400.000,-.
4. Een alternatief voor de in artikel 3 bedoelde woning is het perceelgedeelte aan de [straat] met een oppervlakte van ongeveer 1400 m2 tegenover [straat] 29 door [geïntimeerde] voor haar rekening alsdan om niet ter beschikking te stellen aan enige, door [appellant] aan te wijzen persoon of rechtspersoon, waarop [geïntimeerde] vervolgens voor haar rekening in overleg met en voor [appellant] een woning met een oppervlakte van minstens 150 m2 en een losstaand één-slaapkamer-appartement bouwt. De kosten van oprichting van de rechtspersoon en de kosten van overdracht zijn eveneens voor rekening van [geïntimeerde].
5. De feitelijke overdracht van de verschillende opstallen op [Landgoed] zal in overleg tussen partijen georganiseerd worden, waarbij met name een rol speelt a) dat [appellant] enige tijd nodig heeft om de roerende zaken, die zich thans nog in het landhuis en in de percelen 22 en 24 bevinden te verkopen of elders onder te brengen, en b) dat [appellant] het pand, waarin zij momenteel woont, pas behoeft te verlaten wanneer in overleg tussen partijen en rekening houdend met alle aan partijen bekende omstandigheden in haar huisvesting elders is voorzien.
6. Met betrekking tot de roerende zaken in het landhuis zijn partijen overeengekomen, dat ze eigendom zijn en blijven van [appellant] en dat ze door [appellant] geleidelijk aan weggehaald zullen worden zodanig dat ze de ontwikkeling van het landhuis niet zullen belemmeren. Indien en voor zover deze roerende zaken op zeker ogenblik in het belang van het landhuis versneld afgevoerd moeten worden zal [geïntimeerde] kosteloos maximaal twee containers ter beschikking van [appellant] stellen voor opslag.
7. Partijen zullen voor de feitelijke overdracht van [Landgoed] en de feitelijke ontruiming van [Landgoed] en de verschillende opstallen een draaiboek opstellen, rekening houdend met hetgeen daaromtrent in deze overeenkomst is bepaald en rekening houdend met beider belangen.
8. [geïntimeerde] betaalt ter gelegenheid van het sluiten van de in artikel 1 genoemde koopovereenkomst f 10.000,- aan een door [appellant] aan te wijzen adviseur.
9. [geïntimeerde] betaalt na het sluiten van de koopovereenkomst, doch vóór de juridische overdracht aan de in artikel 1 genoemde vrienden het bedrag, waarmee hun financiële inbreng van indertijd het reeds in artikel 1 genoemde bedrag overschrijdt, namelijk f 26.525,-.
10. Tenslotte betaalt [geïntimeerde] aan [appellant] f 100.000,- voor haar bijkomende kosten en om haar bestaan onder de nieuwe, gewijzigde omstandigheden vorm te geven. Die f 100.000,- ontvangt ze bij de ingebruikneming van haar nieuwe woning of later volgens nadere afspraak.
11. (…).
2.1.3
Bij notariële akte van 26 september 2011 heeft [appellant] voor een prijs van NAf 796.000,- aan [geïntimeerde] overgedragen:
- Landhuis Van Engelen met ondergrond (groot 8.084 m2),
- [ straat #1] (895 m2),
- [ straat #2] (660 m2) en
- een door verjaring verkregen perceel (306 m2).
De verkoopopbrengst is ten goede gekomen aan schuldeisers van [appellant].
2.1.4 [
[geïntimeerde] heeft twee aan haar toebehorende containers aan [appellant] ter beschikking gesteld, zodat [appellant] haar inboedel daarin kon opslaan. Deze twee containers zijn gestald op het aan de [straat #1] belendende perceel met meetbrief 237/2019 (hierna ook: terrein W), dat in eigendom is van [geïntimeerde].
2.1.5
Het aanvankelijke plan van [geïntimeerde] om [Landgoed] te ontwikkelen en met appartementen te bebouwen is niet doorgegaan. [geïntimeerde] heeft Landhuis Van Engelen doorverkocht.
2.1.6
Bij verzoekschrift van 4 oktober 2019 heeft [appellant] [geïntimeerde] betrokken in een bodemzaak (zaaknummer CUR201903734, hierna: de bodemzaak). In die zaak heeft het Gerecht bij tussenvonnis van 31 mei 2021 onder meer overwogen:
3.1. [
appellant] vordert in conventie [geïntimeerde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling van NAf 586.525.
3.2. [
appellant] legt aan de vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] niet aan haar verplichtingen uit de Overeenkomst heeft voldaan. Haar vordering strekt tot nakoming van die verplichtingen dan wel tot schadevergoeding.
(…)
4.1.
Het belangrijkste geschilpunt tussen partijen (…) betreft de vraag naar de uitleg van artikel 4 van de Overeenkomst. [appellant] stelt dat [geïntimeerde] in gebreke is gebleven met de nakoming van de door haar in deze bepaling gelezen verplichting van [geïntimeerde] om haar het desbetreffende perceelgedeelte in eigendom over te dragen (en te bebouwen). [geïntimeerde] leest in deze bepaling slechts een verplichting van [geïntimeerde] om aan [appellant] het gebruik toe te staan van dat perceelgedeelte (met bebouwing), waarbij [geïntimeerde] eigenaar blijft.
(…)
4.3.
Gelet op de hierna genoemde omstandigheden is het gerecht van oordeel dat de door [appellant] voorgestane uitleg de juiste is, te weten dat partijen hebben bedoeld en hebben moeten begrijpen dat het perceelgedeelte door [geïntimeerde] aan (een door [appellant] aan te wijzen derde) in eigendom zou worden overgedragen. (…)
4.4.
Het voorgaande brengt mee dat [appellant] zich op goede grond op het standpunt heeft gesteld dat [geïntimeerde] haar op grond van de Overeenkomst een perceel met huis ter waarde van in totaal NAf 400.000 diende te leveren, alsmede dat [geïntimeerde] dus niet kon volstaan met het aanbieden van het gebruik van een perceel en/of huis. [geïntimeerde] is in gebreke gebleven met haar verplichting jegens [appellant].
4.5.
De door [appellant] in conventie ingestelde betalingsvordering en het daartegen gevoerde verweer is het gerecht op een paar punten nog niet geheel duidelijk. Ter pleidooizitting heeft [appellant] gesteld dat zij nog steeds aanspraak maakt op levering van een perceelsgedeelte. In zoverre verlangt zij dus nakoming van de Overeenkomst. Haar vordering ziet daarop niet, maar zij vordert wel betaling van, o.a., NAf 400.000. Dat is echter de volledige waarde van hetgeen haar aan vervangende woning en perceel op grond van de Overeenkomst toekwam. Daarin lijkt een dubbeltelling te zitten. [appellant] kan, naar voorshands oordeel, niet én levering van het perceelsgedeelte én betaling van de NAf 400.000 verlangen.
4.6. [
appellant] zal in de gelegenheid worden gesteld dit onderdeel van haar vordering en de juridische grondslag daarvan nader toe te lichten. [geïntimeerde] zal daarop bij antwoordakte kunnen reageren.
2.1.7
Bij eindvonnis van 13 december 2019 in de bodemzaak heeft het Gerecht [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van in totaal NAf 584.346,50 aan hoofdsom en proceskosten. Hiertoe heeft het Gerecht onder meer overwogen:
2.1.
Bij het tussenvonnis van 31 mei 2021 is [appellant] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag hoe haar vordering in dit geding zich verhoudt tot haar stelling dat zij nog steeds aanspraak kan maken op levering van een perceelsgedeelte. Uit de door [appellant] genomen akte leidt het gerecht af dat zij haar aanspraak op levering niet zozeer grondt op de Overeenkomst waarop haar geldvordering in dit geding is gebaseerd, maar op nadere afspraken. Wat daar verder van zij, in dit geding kan en zal over die vermeende aanspraak op levering niet worden geoordeeld. De stellingen van partijen daaromtrent zullen dan ook buiten beschouwing blijven.
2.2.
Zoals reeds bij het tussenvonnis is overwogen, diende [geïntimeerde] [appellant] op grond van de Overeenkomst een perceel met huis ter waarde van in totaal NAf 400.000 te leveren. Uit de stellingen van beide partijen blijkt dat nakoming van die leveringsverplichting niet meer wordt verlangd. [appellant] wenst in de plaats daarvan geldelijke compensatie, hetgeen, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:87 lid 1 BW, in de rede ligt. De vordering van [appellant] tot betaling sluit op dat punt ook aan bij de brief van [bestuurder], bestuurder van [geïntimeerde], van 6 april 2016, geciteerd onder 4.3 vii) van het tussenvonnis. Het bedrag van NAf 400.000 is dan ook toewijsbaar. Ook het bedrag van NAf 100.000 is toewijsbaar. De betalingsverplichting van [geïntimeerde] van dit bedrag is neergelegd in artikel 10 van de Overeenkomst. Omstandigheden op grond waarvan [appellant] geen nakoming van deze verplichting zou kunnen verlangen, zijn gesteld noch gebleken. Voor zover [geïntimeerde] in haar laatste akte een beroep op verrekening doet, geldt dat dit verweer te laat is gevoerd en dat het bovendien op de voet van artikel 6:136 BW wordt gepasseerd. Het bedrag van NAf 26.525 zal eveneens worden toegewezen. Door [geïntimeerde] is niet gemotiveerd – bijvoorbeeld door overlegging van een betalingsbewijs – dat zij niet heeft voldaan aan de in artikel 9 van de Overeenkomst neergelegde betalingsverplichting. Ook anderszins is geen verweer gevoerd dat aan toewijzing van dit deel van de vordering in de weg kan staan. Op grond van de overwegingen in het tussenvonnis en het voorgaande, zal de vordering van [appellant] tot het bedrag van (NAf 400.000 + 100.000 + 26.525 =) NAf 526.525 worden toegewezen. Een voldoende onderbouwing van het nader door [appellant] gevorderde bedrag van NAf 60.000 ontbreekt. Dat deel van de vordering zal worden afgewezen.
2.1.8
Partijen hebben geen rechtsmiddel tegen het eindvonnis in de bodemzaak aangewend.
2.1.9
In januari 2022 heeft [geïntimeerde] NAf 548.346,50 aan [appellant] betaald. Dat is het bedrag tot betaling waarvan zij in de bodemzaak was veroordeeld.
2.1.10
Ten tijde van het in dit kort geding bestreden vonnis woonde [appellant] nog steeds in het woonhuis aan de [straat #1]. Nadat het bestreden vonnis uitgesproken was, heeft [appellant] het woonhuis en de percelen per 30 augustus 2022 ontruimd.
2.2
In dit kort geding heeft [geïntimeerde] onder meer gevorderd, verkort weergegeven:
a. ontruiming van [straat #1] en terrein W,
b. betaling van NAf 8.500,- per maand als vergoeding voor het gebruik van die percelen.
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht deze vorderingen grotendeels toegewezen (uitvoerbaar bij voorraad). Het Gerecht heeft daartoe, verkort weergegeven, als volgt overwogen. In de bodemzaak heeft [appellant] geldelijke compensatie verlangd in plaats van nakoming van de door haar gestelde leveringsverplichting. Gelet op die keuze kan zij nu in redelijkheid geen aanspraak meer maken op levering van een ander terrein en een daaraan gekoppelde ontruimingstermijn. De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat [geïntimeerde] mag verlangen dat [appellant] tot ontruiming overgaat (4.4). De toegewezen gebruiksvergoeding heeft het Gerecht afgestemd op de door het Gerecht bepaalde ontruimingstermijn (4.5).
2.4
Hoewel [appellant] bij pleitnota in hoger beroep heeft aangevoerd geen belang meer te hebben bij een deel van haar grieven, zal het Hof die toch bespreken, te beginnen met grief 2.
2.5
Bij grief 2 heeft [appellant] op zichzelf met juistheid aangevoerd dat de rechter in de bodemzaak niet heeft geoordeeld over haar aanspraak op levering van een perceelsgedeelte. De rechter heeft in de bodemzaak overwogen dat er een dubbeltelling in de vorderingen van [appellant] leek te zitten, voor zover [appellant] deze aanspraak op de overeenkomst baseerde, en in het midden gelaten hoe er geoordeeld moet worden over het betoog van [appellant] dat deze aanspraak op nadere afspraken is gebaseerd.
2.6
Bij grief 3 heeft [appellant] aangevoerd dat zij recht heeft op (terug)levering van een perceelsgedeelte, omdat zij het door haar bedoelde perceelsgedeelte niet aan [geïntimeerde] heeft verkocht, maar alleen tijdelijk om niet aan [geïntimeerde] heeft overgedragen om [geïntimeerde] in staat te stellen sneller een bouwvergunning te verkrijgen. Bij pleitnota in hoger beroep heeft [appellant] ter onderbouwing van de grief producties overgelegd. Volgens haar daarbij gegeven toelichting maakt het perceel naast nummer 22 geen deel uit van de overeenkomst, maar is die gelijktijdig met de andere percelen op naam van [geïntimeerde] gezet op grond van een afzonderlijke afspraak, die inhield dat ook dit perceel op naam van [geïntimeerde] zou worden gezet, om [geïntimeerde] in staat te stellen sneller een bouwvergunning te verkrijgen en die verder inhield dat het perceel weer op naam van [appellant] zou worden gezet zodra de bouwvergunning zou zijn ontvangen.
2.7
Deze grief faalt. [geïntimeerde] heeft de door [appellant] gestelde afzonderlijke afspraak betwist. Weliswaar heeft [appellant] de gestelde afspraak onderbouwd met twee schriftelijke verklaringen, maar die bieden onvoldoende zekerheid om in dit kort geding uit te gaan van de juistheid van de stelling van [appellant]. De tekst van de overeenkomst en die van de leveringsakte maken in elk geval niet duidelijk dat het perceel naast nummer 22 buiten de overeenkomst is gehouden en op grond van een afzonderlijke afspraak toch is meegeleverd, met de afspraak dat het weer zou worden teruggeleverd. Als dat de bedoeling was, zou het voor de hand hebben gelegen dat duidelijk op schrift te stellen. Volgens een van de twee in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen is dat ook gebeurd, maar het geschrift waarin de afspraak dan is neergelegd, is niet in het geding gebracht. Bij het oordeel van het Hof is mede van belang dat de producties pas bij pleidooi in hoger beroep in dit kort geding zijn gebracht. Zo nodig kan dit in een bodemzaak nader onderzocht worden.
2.8
Gelet op de ongegrondheid van grief 3, baat grief 2 [appellant] niet. In dit kort geding heeft [appellant] immers onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij recht heeft op levering van een perceelsgedeelte, hetzij op grond van de overeenkomst, hetzij op grond van nadere afspraken, hetzij op enige andere grond. Voorshands is het Hof van oordeel dat [appellant] jegens [geïntimeerde] geen andere rechten kan ontlenen aan de overeenkomst, aan nadere afspraken of aan enige andere rechtsgrond, dan gehonoreerd zijn in de bodemzaak. Voor een verder onderzoek is in dit kort geding geen plaats. Voorshands is dus aannemelijk dat [appellant] geen recht heeft op (terug)levering van een perceelsgedeelte. Ook is aannemelijk dat zij niet het recht had of heeft om de percelen van [geïntimeerde] nog langer te bewonen of te gebruiken.
2.9
Grief 4 is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat [appellant] voldoende gelegenheid heeft gehad om zich voor te bereiden om een huisvesting elders. De grief faalt. In de bodemzaak heeft [appellant] een vordering ingediend die bij de rechter vragen opriep. Nadat de rechter in de bodemzaak had overwogen dat er een dubbeltelling leek te zijn en dat hij haar aanspraak op levering van een perceelsgedeelte niet zou beoordelen, heeft [appellant] niet opnieuw een vordering tot levering aan de rechter voorgelegd. Zoals het Gerecht in het bestreden vonnis heeft overwogen, beschikt [appellant] sinds de ontvangst van de betaling ook over voldoende middelen om elders huisvesting te regelen (hetgeen zij in hoger beroep ook niet voldoende duidelijk heeft bestreden). Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd over haar pogingen om de woning aan de [straat #1] te kopen, geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.
2.1
Grief 5 is gericht tegen de hoogte van de gebruiksvergoeding. Ook deze grief faalt. [appellant] heeft het zelf in de hand gehad om geen of minder gebruiksvergoeding verschuldigd te worden, door eerder huisvesting elders te regelen. Bij het bestreden vonnis van 14 april 2022 is haar daarvoor een termijn tot 1 juni 2022 geboden. Dat was een redelijke termijn.
2.11
Grief 1 is gericht tegen de beslissing van het Gerecht om de eis in reconventie niet in de beoordeling te betrekken op de grond dat deze eis het Gerecht niet had bereikt.
2.12
De eis in reconventie houdt in dat het Gerecht bepaalt dat [appellant] in de woning aan de [straat #1] zal mogen verblijven totdat haar nieuwe woning gereed zal zijn, althans gedurende een jaar, althans gedurende een door het Gerecht te bepalen termijn, zonder betaling van huur of andere vergoeding. Gelet op voorgaande oordelen is die eis niet toewijsbaar. Daarom kan in het midden blijven of [appellant] de eis tijdig en op de juiste wijze heeft ingesteld. Dit geldt temeer nu [appellant] de woning al heeft ontruimd en heeft aangevoerd geen belang meer te hebben bij haar grieven dienaangaande.
2.13
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 371,45 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 14 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.