Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023 Vonnis no.:
Registratienummers: AUA201901075 – AUA2021H000185
Uitspraak: 24 januari 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
de coöperatieve vereniging
COOPERATIEVE VERENIGING CARIBBEAN PALM VILLAGE RESORTS,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: mr. R.A. Wix.
tegen
de vennootschap naar vreemd recht
ATLANTICO DEVELOPMENT INC.,
gevestigd in Anguilla, domicilie kiezende ten kantore van haar gemachtigde,
oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geintimeerde,
gemachtigde: mr. P.C.R. Brown,
De partijen worden hierna CPV respectievelijk Atlantico genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel, ingekomen ter griffie op 5 oktober 2021 is CPV in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 25 augustus 2021 van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba, hierna: het Gerecht.
1.2
Bij memorie van grieven, ingekomen ter griffie op 15 november 2021, heeft CPV grieven gericht tegen het bestreden vonnis en geconcludeerd dat het Hof bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het hoger beroep gegrond zal verklaren, het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van Atlantico in conventie zal afwijzen en de vorderingen van CPV in reconventie zal toewijzen, met veroordeling van Atlantico in de proceskosten van beide instanties.
1.3
Bij op 28 december 2021 ingekomen memorie van antwoord heeft Atlantico de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis, indien nodig onder verbetering of aanvulling van de gronden zal bevestigen, met veroordeling van CPV in de proceskosten.
1.4
Op de voor pleidooi nader bepaalde dag, 5 april 2022, heeft CVP een pleitnota ingediend.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Atlantico heeft in 2007 een viertal in Aruba te Noord gelegen percelen onbebouwde grond gekocht. Van die percelen maakt deel uit het perceel kadastraal bekend als Tweede Afdeling, Sectie C nummer 311 (hierna: het perceel). Tegenover het perceel aan de andere kant van de weg van Noord naar Palm Beach, is CPV gelegen. Aldaar, te Noord 43-E, exploiteert CPV vanaf 1986 een timeshare resort van 170 kamers.
2.2
Op enig voor voormelde koop gelegen moment heeft CPV een deel van het perceel als parkeerplaats in gebruik genomen (hierna: de parkeerplaats). Op enig in het verleden gelegen moment heeft CPV aan de noordzijde van de parkeerplaats een aantal betonnen paaltjes van ongeveer een meter hoog geplaatst. Ook heeft CPV aan de oost- west- en zuidzijde van de parkeerplaats een vrijwel met het maaiveld gelijk van niveau zijnde betonnen rand geplaatst (producties 1,2, 3 en 4 bij conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie CPV). CPV heeft de parkeerplaats met graniet laten aanvullen en zij heeft de parkeerplaats al dan niet geheel ontdaan en vrijgehouden van onkruid.
2.3
In mei 2018 heeft Atlantico de in 2007 door haar gekochte percelen voorwaardelijk verkocht aan een derde. De voltooiing van de koop van de percelen en de onbezwaarde levering daarvan is afhankelijk gesteld van de vervulling van drie voorwaarden. Twee daarvan zijn inmiddels vervuld, maar de derde niet. De derde nog te vervullen voorwaarde houdt in dat Atlantico moet zorgdragen voor een door CPV ondertekende verklaring dat zij geen enkele aanspraak maakt op het perceel of enig deel daarvan en dat zij afstand doet van alle rechten en/of aanspraken daarop.
2.4
Bij email van 11 juni 2018 nam de makelaar van Atlantico namens Atlantico contact op met [naam manager], General Manager van CPV (hierna ook: [naam manager]), om haar in te lichten dat de percelen waren verkocht en dat CPV geen gebruik meer kon maken van de parkeerplaats aan de overkant van de weg. De op diezelfde datum bij email naar die makelaar verzonden reactie van [naam manager] vermeldt onder meer het volgende:
“(…)
Thank you for your email and informing us (….) that the property across CPVR had been sold and that no one can park on that piece of land.”
2.5
De gemachtigde van Atlantico heeft in het licht van voormelde emailwisseling op 22 oktober 2018 een email verzonden naar [naam manager] met daaraan gehecht een door het bestuur van CPV te ondertekenen afstandsverklaring met betrekking tot het perceel.
2.6
Op 22 november 2018 liet mr. [naam bestuurslid], als zijnde bestuurslid van CPV, Atlantico weten dat CPV geen afstand zou doen van haar rechten met betrekking tot het perceel en dat zij de door Atlantico toegestuurde door CPV te ondertekenen afstandsverklaring daarom niet zou ondertekenen.
2.7
Bij brief van 17 december 2018, betekend bij deurwaardersexploot van gelijke datum heeft Atlantico het door CPV gepretendeerde bezit van het perceel betwist en CPV gesommeerd het perceel te ontruimen. Atlantico heeft CPV bij die brief tevens aangezegd dat de toegang tot het perceel na 31 december 2018 zou worden afgesloten.
2.8
Bij email van 14 maart 2019 heeft (de gemachtigde van) CPV aan Atlantico te kennen gegeven dat CPV nog altijd meent dat zij met betrekking tot de parkeerplaats een eigendomsrecht althans een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen, en dat CPV in het licht daarvan de toegang tot de parkeerplaats eist.
3.De beoordeling
3.1
In dit geding vordert Atlantico in conventie een verklaring voor recht dat CPV geen recht van eigendom, erfdienstbaarheid of ander zakelijk recht heeft met betrekking tot het perceel, om CPV te veroordelen tot ontruiming van het perceel desnoods met behulp van de sterke arm op straffe van een dwangsom en CPV te veroordelen in de proceskosten.
3.2
CPV vordert in reconventie primair een verklaring voor recht dat zij rechthebbende is (in de zin van eigenaar) en subsidiair dat CPV een recht van erfdienstbaarheid heeft op het perceel, op grond waarvan CPV gerechtigd is om het perceel te gebruiken als parkeerplaats voor zichzelf, haar gasten, bezoekers en werknemers, met veroordeling van Atlantico in de proceskosten.
3.3
Het Gerecht heeft de vorderingen van Atlantico in conventie toegewezen en de vorderingen van CPV in reconventie afgewezen.
3.4
De grieven 1, 3, 4 en 5 hebben allen betrekking op de beoordeling van de vraag of CPV als bezitter van het perceel moet worden aangemerkt. Het Gerecht heeft onder 4.4.2 tot en met 4.4.4 van het bestreden vonnis geoordeeld dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5
Ingevolge artikel 3:105 lid 1 BW Pro verkrijgt hij, die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering, strekkende tot beëindiging van het bezit, wordt voltooid, dat goed ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Ingevolge art. 3:314 lid 2 BW Pro, voor zover in deze zaak van belang, vangt de verjaringstermijn van een rechtsvordering die strekt tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende aan op de dag nadat de niet-rechthebbende bezitter is geworden.
3.6
Uit art. 3:107 lid 1 BW Pro in verbinding met art. 3:108 BW Pro volgt dat de vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Bepalend is of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW Pro). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW Pro). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. (HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743).
3.7
CPV heeft het perceel in 1986 in bezit heeft genomen als parkeerplaats.
Zij heeft om de gehele omtrek van het perceel een voor iedereen waarneembare betonnen rand aangebracht en aan de noordzijde één meter hoge kolommen. Verder heeft zij het perceel structureel schoongehouden van onkruid en wildgroei en waar nodig opgevuld met graniet. Verder stelt CPV dat haar bewakers zo nodig de orde handhaafden en dat er gedurende de jaren af en aan borden hebben gestaan. Dat CPV bezitter was, was verder voor een ieder zichtbaar omdat de parkeerplaats was aangegeven op de officiële kadastrale kaart van DOW/DIP. Het perceel werd door gasten en werknemers van CPV als derde en laatste optie gebruikt om te parkeren vanwege de minder gunstige ligging, aldus CPV.
3.8
In het licht van het feit dat het hier een perceel betreft dat in het bezit van een ander is (Atlantico) geldt voor het aanmerken van CPV als bezitter de verzwaarde eis van art. 3:113 lid 2 BW Pro. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn dus niet voldoende. Vereist is dat de machtsuitoefening door CPV die van Atlantico geheel teniet moet doen en dat van inbezitneming in beginsel geen sprake zal zijn indien Atlantico nog macht over het goed behoudt. Het hof is van oordeel dat uit het door CPV gestelde niet kan volgen dat de machtsuitoefening door CPV zodanig was dat deze naar verkeersopvatting het bezit van Atlantico teniet doet.
3.9
Atlantico heeft onbestreden gesteld dat in Aruba onbebouwde stukken grond gauw als parkeerplaats worden gebruikt. Het enkele feit dat het perceel als parkeerplaats wordt gebruikt levert op zichzelf dan ook geen bezitsdaad op. De overigens door CPV gestelde feiten en omstandigheden (zie onder 3.7) zijn niet voldoende om te concluderen dat sprake is van meer dan enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen en dat de machtsuitoefening van CPV die van Atlantico geheel teniet doet. Dat geldt ook voor de omstandigheden waarvan CPV stelt dat het Gerecht deze niet bij de beoordeling heeft betrokken. CPV heeft haar stelling dat de bewakers van CPV structureel waar nodig de orde hebben gehandhaafd, tegenover de gemotiveerde betwisting door Atlantico niet nader onderbouwd. Zo heeft zij verzuimd aan te geven hoe dat precies in zijn werk ging en hoe dat kenbaar was voor derden. Dat de parkeerplaats staat opgenomen op de kadastrale kaart van DOW/DIP betreft geen uiterlijk feit dat naar verkeersopvattingen meebrengt dat CPV als bezitter moet worden aangemerkt. Dat Atlantico CPV heeft aangemaand tot ontruiming van het perceel en CPV heeft verzocht schriftelijk afstand te doen van het perceel maakt het voorgaande niet anders. Anders dan CPV meent maakt het feit dat Atlantico CPV sommeert om het aan haar in eigendom toebehorende terrein te ontruimen niet dat enkel daarmee vast staat dat CPV als bezitter in de zin van artikel 3:105 BW Pro moet worden aangemerkt.
3.1
Het Hof neemt verder in aanmerking dat het perceel niet grenst aan het terrein van CPV, maar aan de overkant daarvan ligt en, bij afwezigheid van een omheining/hefbomen die de toegang tot de parkeerplaats beperken, voor een ieder toegankelijk is. Atlantico heeft bij verzoekschrift onder 4 onbestreden gesteld dat het perceel niet alleen wordt gebruikt door gasten en werknemers van CPV, maar ook door klanten van de naastgelegen Botica Santa Ana. De stelling van CPV dat er borden hebben gestaan heeft zij niet nader onderbouwd. Het plaatsen van borden betreft, anders dan CPV meent, niet een juridische verplichting maar een omstandigheid die kan worden meegewogen bij de beoordeling of iemand naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten bezitter is.
3.11
De grieven 1,3,4 en 5 falen.
3.12
Met grief 2 betoogt CPV dat het Gerecht ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het bewijsvermoeden van artikel 3:109 BW Pro.
Artikel 3:108 BW Pro bepaalt dat de vraag of iemand een goed ‘houdt’ en of hij dit voor zichzelf doet wordt beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van de wettelijke regels die in de artt. 3:109 e.v. BW worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. CPV kan zich weliswaar beroepen op een vermoeden van bezit: wie een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te bezitten (art. 3:109 BW Pro). De bezitter van een goed wordt vermoed rechthebbende te zijn (art. 3:119 lid 1 BW Pro). Laatstbedoeld vermoeden wijkt echter ten aanzien van registergoederen, wanneer komt vast te staan dat Atlantico te eniger tijd rechthebbende was en CPV zich niet kan beroepen op een verkrijging nadien onder bijzondere titel waarvoor inschrijving in de registers vereist is (zie art. 3:119 lid 2 BW Pro). Dat Atlantico in het verleden de eigendom heeft verkregen is in dit geding geen punt van geschil geweest. CPV heeft zich niet beroepen op een verkrijging nadien onder bijzondere titel. Onder deze omstandigheden valt aan het bezit van CPV niet het vermoeden te ontlenen dat zij de eigenaar is van het omstreden perceel. De grief faalt.
3.13
Grief 6 is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.5.1 tot en met 4.5.5 van het bestreden vonnis waarin het Gerecht heeft overwogen dat het gebruik van het perceel door CPV als parkeerplaats een niet voortdurende erfdienstbaarheid zou opleveren, terwijl niet voortdurende erfdienstbaarheden onder het oude recht niet door verjaring konden worden verkregen.
3.14
CPV stelt dat zij door verjaring rechthebbende is geworden van een erfdienstbaarheid op grond waarvan zij het perceel mag gebruiken als parkeerplaats voor zichzelf, voor haar gasten, voor haar bezoekers in de ruimste zin des woords en voor haar werknemers. Anders dan Atlantico meent staat het door haar onder 17 van de conclusie van repliek in conventie, antwoord in reconventie genoemde arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 2008, NJ 2009/1 niet in de weg aan de door CPV ingenomen primaire (eigendom) en subsidiaire (erfdienstbaarheid) stellingname.
3.15
Het standpunt van CPV dat de door haar gestelde erfdienstbaarheid een zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid betreft die onder het oude recht door verjaring kon worden verkregen, wordt verworpen. Onder het oude recht was geen bezit mogelijk van niet voortdurende en van niet zichtbare erfdienstbaarheden (artikel 589 lid 2 BW Pro oud) waardoor uitsluitend voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden door verjaring konden ontstaan (art. 738 BW Pro oud).
Van zichtbare erfdienstbaarheden (art. 717 lid 2 BW Pro oud) werd gesproken wanneer enig blijvend uitwendig teken op het bestaan van de erfdienstbaarheid wees. Als niet voortdurende erfdienstbaarheden werden aangemerkt erfdienstbaarheden voor de uitoefening waarvan geen menselijke handeling nodig is (art. 716 lid 3 BW Pro oud). Een erfdienstbaarheid van weg werd gezien als een niet-voortdurende erfdienstbaarheid omdat er steeds een menselijke handeling voor nodig is (art. 716 lid 3 BW Pro oud).
3.16
Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat de door CPV gestelde erfdienstbaarheid een niet voortdurende en niet zichtbare erfdienstbaarheid is die naar het voor 1 januari 2002 geldende recht niet kon worden verkregen door verjaring. Dit zou anders kunnen zijn in geval de erfdienstbaarheid tevens bestaat in het moeten dulden van een werk dat dit gebruik verzekert althans verzekert dat dit gebruik uitsluitend is. Niet voldoende is dus de stelling van CPV, indien al juist, dat zij sinds 1986 dagelijks op het perceel parkeergelegenheid biedt voor haar werknemers, gasten en bezoekers. Ook de betonnen rand en de kolommen kunnen niet worden aangeduid als een werk dat het uitsluitend gebruik van het perceel als parkeergelegenheid verzekert.
3.17
Bovendien geldt dat CPV niet kan worden aangemerkt als bezitter van de door haar gestelde erfdienstbaarheid. Daarvoor moet sprake zijn van feitelijke omstandigheden en/of gedragingen, een bestendige toestand van een erf en dergelijke waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen (art. 3:108 BW Pro). Op gronden als hiervoor weergegeven onder 3.9 en 3.10 is evenmin komen vast te staan dat CPV bezitter was van de door haar gestelde erfdienstbaarheid.
3.18
De slotsom is dan ook dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bevestigd en CPV wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt de bestreden beslissing;
veroordeelt CPV in de proceskosten aan de zijde van Atlantico in hoger beroep gevallen, vastgesteld op een bedrag van Afl. 4.000,- aan salaris gemachtigde en Afl. 224.15 aan verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 24 januari 2023, in tegenwoordigheid van de griffier.