Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR202101998 – CUR2022H00078
Uitspraak: 24 oktober 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonend in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
thans appellant,
zonder gemachtigde,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonend in Curaçao,
in eerste aanleg eiser in conventie, verweerder in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. E.A. Knoppel.
Partijen worden hierna de huurder en de verhuurder genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder van de huurder betaling van de huur over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 december 2021. Partijen hadden de huurovereenkomst tot 1 januari 2022 verlengd zonder de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. De huurder meent dat hij de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden omdat de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming ervan. Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao heeft dat beroep verworpen, de vordering van de verhuurder toegewezen en die van de huurder afgewezen. In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 14 april 2022 ingekomen akte van appel is de huurder in hoger beroep gekomen van het door het Gerecht tussen partijen (in conventie en in reconventie) gewezen en op 7 maart 2022 uitgesproken vonnis, hersteld bij vonnis van 23 maart 2022.
2.2
Bij op 24 mei 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de huurder vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] (tot betaling van huur en nutsrekeningen) alsnog geheel zal afwijzen en zijn vordering in reconventie (tot ontbinding van de huurovereenkomst) alsnog zal toewijzen en de verhuurder zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen huurder op grond van het bestreden vonnis heeft voldaan (€ 10.020) met de daarover verschuldigde wettelijke rente en met veroordeling van de verhuurder – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en de nakosten.
2.3
Bij op 28 juli 2022 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft de verhuurder de grieven bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van de huurder – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
2.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend, in beide gevallen met producties.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de verhuur van een appartement in het [plaats woning] aan de [straat woning] in Curaçao is voor bepaalde tijd, namelijk van 1 januari 2021 tot 1 januari 2022 verlengd zonder de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. De in de overeenkomst opgenomen huurprijs bedraagt € 1.870 per maand.
3.1.2
In een Whatsapp-conversatie tussen de huurder en de verhuurder in de periode 12-19 oktober 2020 hebben partijen onder meer het volgende uitgewisseld:
Hi [huurder], ik heb het nieuwe contract per mail verzonden naar je. Hierbij de bevestiging dat je 2400 euro mag verrekenen met de laatste 2 maanden van het huurcontract. Gr, [verhuurder].
Hi [verhuurder], prima. Dank. Zullen we het opknippen, 1200 in januari en 1200 in december? (...)
Hi [huurder], (...). Je knip voorstel is akkoord. (...)"
3.1.3
Bij brief van 26 mei 2021 aan de verhuurder heeft de huurder verklaard de huur op te zeggen per 1 juli 2021. De verhuurder heeft die opzegging niet aanvaard.
3.1.4
Vervolgens heeft (de gemachtigde van) de huurder bij brief van 2 juni 2021 verklaard de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Vorderingen
3.2
In deze zaak heeft de verhuurder, kort gezegd, primair betaling gevorderd van de huurder van een bedrag van € 11.220 (de huur van € 1.870 per maand over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 december 2021), vermeerderd met de onbetaald gelaten nutsrekeningen. Subsidiair heeft hij betaling gevorderd van € 1.870 aan huur per maand totdat het appartement opnieuw is verhuurd.
3.3
In reconventie heeft de huurder gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden dan wel te bekrachtigen dat deze (buitengerechtelijk) is ontbonden. Verder heeft de huurder terugbetaling van de waarborgsom gevorderd, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Beslissingen van het Gerecht
3.4
Bij het bestreden vonnis (zoals hersteld) heeft het Gerecht de primaire vordering in conventie toegewezen onder verrekening van de overeengekomen huurkorting en met aftrek van de waarborgsom en met veroordeling van de huurder in de proceskosten. Het Gerecht heeft de vordering in reconventie afgewezen.
Beoordeling door het Hof
Eisen van een goede procesorde – geen belang
3.5
In zijn memorie van grieven heeft de huurder een aantal (genummerd I tot en met IV) grieven geformuleerd. Daarnaast heeft de huurder opgeworpen dat het Gerecht in strijd met de beginselen van een goede procesorde heeft gehandeld, omdat de verhuurder niet aan zijn substantiëringsplicht zou hebben voldaan en het Gerecht daaraan geen gevolgen heeft verbonden en verder de conclusie van antwoord niet voor de gehouden comparitie van partijen aan de huurder was toegestuurd en deze zich daarom onvoldoende daarop heeft kunnen voorbereiden. Deze bezwaren kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis en daarom heeft de huurder geen belang bij bespreking daarvan. In dit hoger beroep immers ligt het geschil opnieuw aan het Hof voor en heeft de huurder (alsnog) de gelegenheid om op alle stellingen en verweren van de verhuurder te reageren.
Huurovereenkomst zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid
3.6
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst geen tussentijdse opzeggingsmogelijkheid kende. De huurder heeft niet gesteld dat hij de huurovereenkomst desondanks tussentijds kon opzeggen. De huurovereenkomst kon daarom in beginsel niet eerder eindigen dan op 1 januari 2022.
Geen tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt
3.7
De huurder stelt zich echter op het standpunt dat hij de huurovereenkomst mocht ontbinden omdat sprake is van een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij verwijt de verhuurder dat sprake is van ernstig verminderd woongenot: doordat vanaf 20 mei 2021 de natuurlijke ondoordringbare omheining (de ‘mondi’) op het naastgelegen perceel dat eigendom is van een derde, was verwijderd, lag het gehuurde niet langer op een omheind en goed beveiligd complex, hetgeen voor de huurder van wezenlijk belang was. De verhuurder was daarvan op de hoogte en is kort gezegd tekortgeschoten omdat hij de huurder niet langer kan bieden wat is overeengekomen, zo begrijpt het Hof de stellingen van de huurder.
3.8
De huurder stelt echter tegenover de gemotiveerde betwisting op dit punt door de verhuurder, onvoldoende concrete feiten om aannemelijk te maken dat voor hem bij het aangaan of verlengen van de huurovereenkomst de beveiliging met al dan niet natuurlijke omheining van wezenlijk belang was en dat dit voor de verhuurder kenbaar was of moest zijn. Mogelijk is voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en/of bij de verlenging ervan de beveiliging wel een overweging geweest, maar alleen als ook aan de verhuurder bekend was of moest zijn dat dit aspect voor de huurder essentieel was, kan het ontbreken ervan – al aangenomen dat door het verwijderen van de ‘mondi’ de beveiliging van het gehuurde in relevante mate verminderde, ook dat betwist de verhuurder – mogelijk tot een tekortkoming van de verhuurder leiden. Niet aannemelijk is geworden dat de verhuurder hiervan op de hoogte was of moest zijn. In de schriftelijke huurovereenkomst is niets opgenomen over de veiligheid/omheining van het gehuurde. Ten tijde van de verlenging van de huurovereenkomst is evenmin gebleken dat het veiligheidsaspect voor de huurder een rol van betekenis speelde; de overgelegde Whatsapp correspondentie uit die periode (van 8 september 2020 tot en met 19 oktober 2020) gaat alleen over de termijn van verlenging en met name over de hoogte van de huurprijs. Tot slot bevatten de overgelegde Whatsapp-berichten in de periode van 20 mei 2021 tot en met 25 mei 2021 - waarin de huurder tegenover de verhuurder zijn ongenoegen uit over het verwijderen van de ‘mondi’ - klachten van de huurder dat hij nu uitkijkt op een zandvlakte die veel stof(overlast) meebrengt, de zorgen over mogelijke overlast vanwege de voorgenomen bouw (van een resort) op het naastgelegen terrein en de vrees voor het verlies van uitzicht na voltooiing van die bouw. De klachten gaan niet over (gebrek aan) veiligheid, hetgeen voor de hand had gelegen wanneer dat zoals de huurder stelt voor hem essentieel was.
3.9
Voor zover al aangenomen moet worden dat het verwijderen van de ‘mondi’ voor de huurder op grond van de door hem in de Whatsapp berichten geuite klachten leidde tot een vermindering van het woongenot kan dat in dit geval de verhuurder niet worden aangerekend: het betreft hier een feitelijke stoornis door een derde, waarvoor de huurder de verhuurder niet aansprakelijk kan houden (artikel 7:204 lid 3 BW Pro). De huurder erkent dat ook in een Whatsapp bericht aan de verhuurder (bericht van 21-05-2021 23:29:17): ‘Niemand kan hier wat aan doen (…)’. Het verwijderen van de ‘mondi’ levert dus geen tekortkoming van de verhuurder op, laat staan een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.1
In hoger beroep stelt de huurder nog dat de verhuurder zijn parkeerplaats zou hebben afgenomen door een bordje waarop stond ‘Gereserveerd [kentekennummer] te verwijderen. Daartegen heeft de verhuurder ingebracht, en dat heeft de huurder onbetwist gelaten, dat in de huurovereenkomst (slechts) staat dat de huurder op het terrein kan parkeren. Een vaste, gereserveerde parkeerplek maakte geen deel uit van het gehuurde. De huurder heeft niet gesteld - en dat is ook niet gebleken - dat hij niet langer op het terrein kon parkeren. Ook op dit punt is geen sprake van een tekortkoming van de verhuurder, en al zeker niet een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
3.11
Tot slot is in de ontbindingsbrief van 2 juni 2021 nog als reden voor de ontbinding genoemd dat de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan intimiderende berichten aan de huurder en zijn echtgenote, schending van privacy en laster. Die grond heeft de huurder onvoldoende onderbouwd. De door hem overgelegde Whatsapp-berichten waarop hij die stelling grondt, geven onvoldoende aanknopingspunten daarvoor.
Bewijsaanbod
3.12
Omdat de huurder zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd kan hij niet tot bewijs worden toegelaten en gaat het Hof aan zijn aanbod daartoe voorbij.
Conclusie
3.13
Van een tekortkoming van de verhuurder die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is niet gebleken. De huurder kan de ontbinding dus niet rechtsgeldig inroepen en de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring heeft daarom geen effect gehad. De huurovereenkomst is niet eerder geëindigd dan per 1 januari 2022. De verhuurder heeft recht op betaling van de huurtermijnen en de nutsrekeningen zoals gevorderd en toegewezen door het Gerecht. Het beroep van de huurder op schadebeperking gaat alleen al niet op, omdat de schadebeperkingsplicht ziet op vorderingen tot schadevergoeding en niet op vorderingen tot nakoming.
3.14
Omdat het hoger beroep niet slaagt dient het vonnis waarvan beroep te worden bevestigd. De huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep, zoals door het Gerecht verbeterd;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de huurder in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de verhuurder gevallen en tot op heden begroot op NAf 447,50 aan verschotten en NAf 1.500,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na vandaag tot aan de dag van de betaling;
verklaart de proceskostenveroordeling met rente uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.J.H.G. Bronzwaer en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 24 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.