Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
op de vordering tot schorsing ex artikel 272 Rv Pro van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
hierna gezamenlijk ook te noemen: “
de huurder”,
de huurder”,
appellant,
verzoeker tot schorsing,
tegen
SINT MAARTEN HOUSING DEVELOPMENT FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: “
de Stichting”,
de Stichting”,
geïntimeerde,
verweerster tegen het schorsingsverzoek,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Bij akte van 25 augustus 2023 ter griffie ingediend is de huurder in hoger beroep gekomen van het tussen partijen op 8 augustus 2023 gewezen en uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht).
1.2.
Bij op 19 september 2023 ingekomen afzonderlijk verzoekschrift met producties, heeft de huurder het Hof verzocht de tenuitvoerlegging van het vonnis van 8 augustus 2023 (gedeeltelijk) te schorsen en geschorst te houden totdat een eindvonnis is gegeven in hoger beroep.
1.3.
Bij ingediend verweerschrift met producties van 26 september 2023 heeft de Stichting geconcludeerd de huurder niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek althans de vordering ongegrond te verklaren.
1.4.
Op 3 oktober 2023 hebben beide partijen per e-mail pleitnotities ingediend.
1.5.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De beoordeling
De in hoger beroep te beoordelen zaak
2.1
De huurder heeft een vordering ingesteld tegen de Stichting, zijn verhuurder. Kort gezegd heeft de huurder gevorderd: een verklaring voor recht dat de Stichting is tekort geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door geen onderhoud aan de gehuurde woningen te plegen, de veroordeling van de Stichting om alsnog tot herstel van de gebreken over te gaan en partiële ontbinding van de huurovereenkomst totdat de gebreken zijn hersteld zodat huurder slechts 50% van de huur hoeft te betalen. In reconventie heeft de Stichting kort gezegd betaling van de achterstallige huur gevorderd, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
2.2
In het tussenvonnis van 1 november 2022 heeft het Gerecht geoordeeld dat de huurder aanspraak kan maken op huurvermindering, maar tot een lager bedrag dan hij betoogde. In het eindvonnis van 8 augustus 2023 heeft het Gerecht na inventarisatie van de huurachterstand en met toepassing van de in het tussenvonnis aangekondigde huurvermindering geoordeeld dat de huurachterstand een tekortkoming van de huurder oplevert die ontbinding rechtvaardigt. Het Gerecht heeft daarop, voor zover hier van belang, de huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de huurovereenkomst ontbonden en de vordering tot ontruiming toegewezen. De huurder is in hoger beroep gekomen.
De maatstaf voor beoordeling van het schorsingsverzoek
2.3
Het eindvonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de uitspraak kan worden uitgevoerd, ook als daartegen hoger beroep is ingesteld. Het Hof kan de uitvoerbaarheid schorsen als het belang van de veroordeelde partij om de situatie te houden zoals die nu is, zwaarder weegt dan het belang van de andere partij om de uitspraak meteen te kunnen uitvoeren. Het Hof gaat uit van de overwegingen en beslissingen in de vonnissen van het Gerecht en kijkt voor zijn beslissing niet naar de kans van slagen van het hoger beroep. Als blijkt dat de beslissingen van het Gerecht op een duidelijke fout of vergissing (een ‘kennelijke misslag’) berusten, kan het Hof daaraan wel gevolgen voor de uitvoerbaarheid van de uitspraak verbinden (Hoge Raad op 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026).
Geen kennelijke misslag
2.4
In het tussenvonnis heeft het Gerecht een oordeel gegeven over de hoogte van de toe te passen huurvermindering en de Stichting in de gelegenheid gesteld om een overzicht in het geding te brengen van de na toepassing daarvan resterende huurschuld. De huurder heeft daarop bij akte gereageerd, zoals in het eindvonnis bij het procesverloop is opgenomen. De stelling van de huurder dat sprake is van een kennelijke misslag komt neer op een betoog dat het Gerecht ten onrechte de argumenten die de huurder in zijn akte heeft genoemd, niet heeft meegewogen bij zijn eindoordeel. Dat is een oordeel van het Gerecht waarover in hoger beroep zal worden beslist. Van een kennelijke misslag is geen sprake.
Belangenafweging
2.5
De huurder stelt dat zijn belang bij schorsing van het eindvonnis totdat in hoger beroep op zijn vordering is beslist, zwaarder dient te wegen dan het belang van de Stichting. Hij stelt dat hij door tenuitvoerlegging van het vonnis zijn woning (waarin hij met zijn echtgenote al 23 jaar woont) kwijt zal raken en dat het voor hem niet mogelijk is om in Sint Maarten een vergelijkbare betaalbare woning te vinden. Ook heeft hij geen familie of vrienden in Sint Maarten bij wie hij terecht kan, zodat hij daadwerkelijk op straat zal belanden. Daarnaast stelt hij dat de Stichting bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat hij de woning zou kunnen kopen met de reeds betaalde huur als aanbetaling. Bij ontruiming zal dat niet meer kunnen en is hij die investering kwijt, aldus de huurder.
2.6
Tegenover de belangen van de huurder staan de belangen van de Stichting, die zijn gelegen in het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen aan degenen die een andere woning niet of moeilijk kunnen betalen en daarvoor al geruime tijd op een wachtlijst staan. De Stichting moet in staat worden gesteld tijdig een woning aan te bieden aan woningzoekenden die, in tegenstelling tot de huurders, wel in staat en bereid zijn de huurbetalingen te voldoen, aldus de Stichting.
2.7
Het hof oordeelt als volgt. Het belang van de huurder om in zijn woning te blijven wonen totdat op het hoger beroep zal zijn beslist, is evident. Hij woont daar samen met zijn echtgenote al 23 jaar, is inmiddels bijna 65 jaar en is gehecht aan de woning. Executie van de veroordeling tot ontruiming zou betekenen dat de huurder zijn woning moet verlaten. Er is daarna een reële kans dat de woning niet meer voor hem beschikbaar zal zijn in het geval hij in hoger beroep in het gelijk zou worden gesteld.
2.8
Op grond van die omstandigheden komt het hof tot het oordeel dat in dit geval de belangen van de huurder bij schorsing van de veroordeling tot ontruiming van de woningen zwaarder wegen dat het – algemene – belang van de Stichting bij tenuitvoerlegging daarvan om de woning opnieuw ter beschikking te kunnen stellen aan andere huurders die wachten op een betaalbare woning.
2.9
Het hof zal daarom de vordering in zoverre toewijzen dat de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming zal worden geschorst gedurende het hoger beroep onder de volgende voorwaarden:
1. dat de huurder de huurachterstand volledig zal hebben ingelopen binnen vier weken na vandaag;
2. dat hij de gebruiksvergoeding stipt maandelijks bij vooruitbetaling blijft voldoen zo lang het hoger beroep loopt.
Zodra huurder (een van de) bovenstaande voorwaarden niet nakomen herleeft de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming.
Conclusie
2.8
Naar het oordeel van het hof zijn de door de huurder gestelde omstandigheden zwaarwegender dan die van de Stichting en valt de belangenafweging in zijn voordeel uit. De vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging zal gedeeltelijk worden toegewezen. De proceskosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- schorst de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming zoals omschreven in 3.14 van het vonnis van 8 augustus 2023 van het Gerecht, onder de voorwaarden
a. dat de huurder de huurachterstand tot betaling waarvan hij in het vonnis is veroordeeld volledig zal hebben ingelopen binnen vier weken na vandaag;
b. dat hij de gebruiksvergoeding tot betaling waarvan hij in het vonnis is veroordeeld stipt maandelijks bij vooruitbetaling blijft voldoen;
zodra huurder (een van de) bovenstaande voorwaarden niet nakomt herleeft de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming;
- compenseert de proceskosten van deze schorsingsprocedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G ter Veer en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en uitgesproken op 20 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.