ECLI:NL:OGHACMB:2023:3 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep over huurwoning met gebreken, huurverminderi...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2023

Registratienummers: CUR202002104 – CUR2021H00282

Uitspraak: 17 januari 2023

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[VERHUURDER],

wonende in Curaçao,

in eerste aanleg eiser in conventie, verweerder in reconventie,

thans appellant,

procederende in persoon,

tegen

1.
[HUURDER 1],

2.
[VERHUURSTER 2],

beiden wonende in Curaçao,

in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

thans geïntimeerden,

gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega.

Partijen worden hierna [verhuurder], [huurder 1] en [verhuurster 2] genoemd. [huurder 1] en [verhuurster 2] worden gezamenlijk [huurders] genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij op 24 september 2021 ingekomen akte van appel is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 13 september 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).

1.2

Bij op 5 november 2021 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [verhuurder] negen grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen en die van [huurders] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [huurders] in de proceskosten in beide instanties.

1.3

Bij memorie van antwoord, met producties, hebben [huurders] de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten in hoger beroep.

1.4

Op 26 april 2022 hebben [verhuurder] en mr. Carrega pleitnotities ingediend.

1.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

2.1 [

[huurders] hebben toelating verzocht om in hoger beroep kosteloos te procederen. Ingevolge art. 880 lid 2 Rv Pro kunnen zij in hoger beroep kosteloos procederen zonder dat daarvoor toelating van het Hof nodig is. Ter vermijding van misverstanden zal het Hof dit in het dictum vermelden.

2.2

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

2.2.1

Met ingang van 1 maart 2018 hebben [huurders] de woning aan de Rotterdamweg 10 te Curaçao (hierna: de woning) van [verhuurder] gehuurd voor een huurprijs van NAf 950 per maand. Na een jaar is de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd.

2.2.2

Bij brief van 2 mei 2018 hebben [huurders] geklaagd over gebreken aan de woning, waaronder lekkages en overlast van ongedierte. Indien [verhuurder] de gebreken niet vóór 1 juni 2018 zou laten herstellen, zouden [huurders] dat op kosten van [verhuurder] laten doen en de huur verlagen, aldus [huurders] in de brief.

2.2.3

Bij brief van 7 mei 2018 heeft [verhuurder] bericht dat de werkzaamheden die volgens afspraak voor zijn rekening komen, inmiddels naar behoren zijn uitgevoerd. Verder heeft hij bezwaar ertegen gemaakt dat [huurders] werkzaamheden voor rekening van [verhuurder] laten uitvoeren of de huur verlagen.

2.2.4

De huurovereenkomst voorziet in indexering van de huurprijs. Met een beroep daarop heeft [verhuurder] de huurprijs met ingang van 1 maart 2019 verhoogd tot NAf 974,70 per maand. [huurders] zijn echter NAf 950 per maand blijven betalen.

2.2.5

Op 7 juli 2019 hebben [huurders] een handgeschreven lijst met klachten aan [verhuurder] verstrekt. [verhuurder] heeft de klachten (gedeeltelijk) laten uittypen, de uitgetypte lijst ter hand gesteld aan een aannemer en deze opdracht gegeven om werkzaamheden uit te voeren. De aannemer heeft werkzaamheden uitgevoerd. [verhuurder] heeft daarvoor betaald.

2.2.6

Bij brief van 30 september 2019 hebben [huurders] opnieuw geklaagd. Zij hebben bericht dat zij met ingang van 30 september 2019 NAf 300 per maand aan huur zullen betalen en dat indien [verhuurder] de klachten niet vóór 10 november 2019 zal verhelpen, [huurders] de huurbetalingen zullen staken en de ingehouden huur zullen aanwenden voor herstelwerkzaamheden. Na november 2019 hebben [huurders] geen huurbetalingen meer gedaan.

2.2.7

Bij brief van 7 oktober 2019 heeft [verhuurder] medegedeeld dat hij de aannemer heeft verzocht contact met [huurders] op te nemen om alsnog de werkzaamheden van de lijst van 7 juli 2018 uit te voeren, voor zover die vallen onder de verantwoordelijkheid van [verhuurder] en nog niet zijn uitgevoerd. Verder heeft [verhuurder] in die brief aangedrongen op tijdige en volledige betaling van de onverminderde huurprijs.

2.2.8

Bij verzoekschrift van 8 oktober 2019 hebben [huurders] de huurcommissie verzocht de maximale huurprijs van de woning vast te stellen.

2.2.9

Bij verzoekschrift van 27 november 2019 heeft [verhuurder] de huurcommissie verzocht toestemming te verlenen voor beëindiging van de huurovereenkomst.

2.2.10

Partijen hebben hun geschil voorgelegd aan een mediator. Dat heeft niet geleid tot een minnelijke regeling.

2.2.11

Bij verzoekschrift van 10 december 2019 heeft [verhuurder] in kort geding ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand gevorderd. Bij vonnis van 13 januari 2020 heeft het Gerecht de vorderingen afgewezen. Het Gerecht heeft geoordeeld dat bewijs zal moeten worden geleverd om de stellingen van partijen te kunnen beoordelen en dat daarvoor geen plaats is in kort geding. Het Gerecht achtte de stellingen van [verhuurder] niet voldoende aannemelijk geworden.

2.2.12

Met een beroep op de overeengekomen indexeringsregeling heeft [verhuurder] de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verhoogd tot NAf 1.000,04 per maand.

2.2.13

Bij brief van 23 januari 2020 hebben [huurders] medegedeeld dat zij NAf 847,79 aan verschenen en onbetaalde huur hebben aangewend voor herstelwerkzaamheden en dat zij NAf 2.052,21 aan verschenen en onbetaalde huur hebben gereserveerd voor verdere herstelwerkzaamheden.

2.2.14

Bij brief van 24 februari 2020 heeft [verhuurder] bezwaar ertegen gemaakt dat [huurders] huur inhielden en werkzaamheden lieten uitvoeren voor rekening van [verhuurder]. Hij heeft verzocht om onmiddellijke betaling van NAf 3.759,66, berekend als het verschil tussen een gestelde huurachterstand van NAf 4.604,45 en de door [huurders] betaalde kosten voor werkzaamheden van NAf 847,79 (als genoemd in de brief van 23 januari 2020).

2.2.15

Bij beschikking van 16 maart 2020 heeft de huurcommissie het verzoek van [verhuurder] van 27 november 2019 om toestemming voor beëindiging van de huurovereenkomst afgewezen. De huurcommissie heeft daarbij verwezen naar het in kort geding gewezen vonnis van 13 januari 2020.

2.2.16

Op 8 juni 2020 heeft [verhuurder] conservatoir derdenbeslag doen leggen ten laste van [huurder 1].

2.2.17

Op 1 juli 2020 hebben [huurders] de woning verlaten en de sleutels bij [verhuurder] ingeleverd.

2.2.18

Bij e-mail van 5 juli 2020 heeft [verhuurder] de ontvangst van de sleutels bevestigd en bericht dat hij [huurders] aansprakelijk houdt voor schade aan de woning en voor doorbetaling van huur totdat de rechter de datum zal hebben vastgesteld waarop de woning moet worden opgeleverd. Daarbij heeft hij [huurders] gesommeerd tot betaling van NAf 6.354,02 aan huurachterstand (waarbij de borg reeds in mindering was gebracht) en NAf 213,82 aan openstaande kosten van water en elektriciteit (Aqualectra).

2.2.19

Bij brief van 8 juli 2020 hebben [huurders] bericht geen huur te zullen betalen voor de periode na 1 juli 2020. Verder hebben zij onder meer bericht NAf 130,- te hebben betaald aan een monteur van ramen, NAf 24,50 te hebben uitgegeven in een winkel voor bouwmaterialen en NAf 20,- aan telefoonkosten te hebben gemaakt.

2.2.20

Bij e-mail van 19 juli 2020 heeft [verhuurder] bericht akkoord te gaan met verrekening van NAf 174,50 en aangedrongen op betaling van NAf 213,82 voor water en elektriciteit (als genoemd in de e-mail van 5 juli 2020).

2.2.21

Bij beschikking van 18 augustus 2021 heeft de huurcommissie beslist op het verzoek van 8 oktober 2019 van [huurders] door vast te stellen dat de huurprijs per 1 september 2021 niet meer dan NAf 557 per maand mag bedragen.

2.3

In deze rechtszaak heeft [verhuurder] in conventie (in hoofdsom) betaling gevorderd van NAf 8.494,64 aan huurachterstand en NAf 213,82 voor water en elektriciteit.

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht in conventie NAf 4.564 toegewezen. Hiertoe heeft het Gerecht, samengevat weergegeven, als volgt overwogen. De woning had gebreken waardoor het woongenot dat [huurders] mochten verwachten, niet aan hen is verschaft (4.3). Het Gerecht acht een huurprijs van NAf 450 per maand redelijk (4.4). Dat bedrag dienen [huurders] vanaf oktober 2019 te betalen. In november en in december 2019 hebben zij NAf 300 betaald (4.5). Zij dienen de huur door te betalen tot en met augustus 2020 (4.10). Aan water en elektriciteit dienen zij NAf 213,82 te betalen (4.13).

Het Gerecht heeft het in conventie toegewezen bedrag (kennelijk) als volgt berekend:

Oktober 2019 NAf 450

November en december 2019 (2 x (450 - 300)) 300

Jan-aug 2020 (8 x 450) 3.600

Water en elektriciteit 214

------- +

Totaal NAf 4.564

2.4

In reconventie hebben [huurders] (in hoofdsom) betaling gevorderd van het verschil tussen hetgeen zij aan huur hebben betaald en de maximale huurprijs als vastgesteld door de huurcommissie.

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht in reconventie NAf 10.593,79 toegewezen. Hiertoe heeft het Gerecht, samengevat weergegeven, als volgt overwogen. [huurders] waren bevoegd de gebreken op kosten van [verhuurder] te laten herstellen (4.3). Zij hebben in maart 2018-september 2019 NAf 950 per maand aan huur betaald, terwijl de huur maximaal NAf 557 per maand mocht bedragen (4.17). De borg dient te worden verrekend en [verhuurder] dient de kosten van [huurders] van het kort geding te vergoeden (4.20).

Het Gerecht heeft het in reconventie toegewezen bedrag als volgt berekend:

Herstelkosten (4.3) NAf 1.176,79

Te veel betaalde huur (19 x (950 - 557)) (4.17) 7.467,00

Borg (4.20) 950,00

Kosten kort geding (4.20) 1.000,00

----------- +

Totaal NAf 10.593,79

2.5

In rov. 4.2-4.3 heeft het Gerecht de aard en de ernst van de gestelde gebreken aan de woning beoordeeld, hetgeen ertoe leidde dat het Gerecht aan het slot van 4.3 het bedrag aan herstelkosten dat ten laste van [verhuurder] dient te komen, heeft vastgesteld op NAf 1.176,79. Dit bedrag is berekend als het totaal van NAf 847,79 (gespecificeerd in de brief van 23 januari 2020 van [huurders] en geaccordeerd in de brief van [verhuurder] van 24 februari 2020), NAf 154,50 (twee van de drie posten als gespecificeerd in de brief van [huurders] van 8 juli 2020) en NAf 174,50 (het totaal van drie posten, geaccordeerd in de e-mail van [verhuurder] van 19 juli 2020). Naar het oordeel van het Hof bevat deze berekening een dubbeltelling, want de accordering van 19 juli 2020 ziet op de specificatie van 8 juli 2020. Zonder die dubbeltelling komt het totaal aan door [huurders] gedane en door [verhuurder] geaccordeerde uitgaven uit op NAf 847,79 + NAf 174,50 = NAf 1.022,29. Zoals [verhuurder] ook zelf meent, moet dit bedrag worden verrekend.

2.6

In rov. 4.4-4.5 heeft het Gerecht de vordering van [huurders] tot huurvermindering wegens niet-tijdig verholpen gebreken op de voet van art. 7:207 lid 1 BW Pro gedeeltelijk toewijsbaar geoordeeld.

2.7

Art. 7:207 lid 1 BW Pro dient restrictief te worden toegepast (vergelijk voor Nederland Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). Slechts een substantiële aantasting van het huurgenot is aanleiding tot huurvermindering (vergelijk voor Nederland: Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11).

2.8

Een lekkend toilet, enkele ongesnoeide bomen in de tuin, een lekkage langs een raam, een slap douchekophaakje, tegels zonder voegen, losse formicaplaten e.d. verminderen het woongenot, en leveren ook gebreken op die verholpen moeten worden (wellicht deels als kleine herstellingen in de zin van art. 7:217 BW Pro door de huurders, maar dat kan in het midden blijven), maar dat is op zichzelf onvoldoende voor toewijzing van een vordering tot huurvermindering. De problemen met ramen die niet open of dicht kunnen, de afrastering en het ongedierte kunnen ernstiger geweest zijn ([huurder 1] heeft gesteld dat hij honden traint en dus een goed afgerasterd erf nodig heeft). In de brief van 2 mei 2018 schrijven [huurders] dat [verhuurder] een bedrijf voor
pest controlheeft laten komen, maar dat [huurders] menen dat [verhuurder] ook een verblijfplaats voor de huurders en hun honden moet regelen. In de lijst van 7 juli 2019 staan ongeveer dezelfde klachten als in de brief van 2 mei 2018; volgens die lijst is er inmiddels gespoten tegen kakkerlakken. [verhuurder] heeft blijkens zijn brieven van 7 mei 2018 en 7 oktober 2019 (en ook blijkens de brieven van [huurders]) diverse malen actie ondernomen en kosten gemaakt om te trachten de klachten van [huurders] te verhelpen. Bij memorie van grieven heeft [verhuurder] gesteld dat partijen bij het begin van de huur afspraken hebben gemaakt over te verrichten werkzaamheden en dat [verhuurder] die afspraken is nagekomen, en dat hij daarna ook later gebleken problemen heeft verholpen. [huurders] hebben weliswaar betwist dat het zo was afgesproken, maar niet dat [verhuurder] de drie gebreken heeft doen verhelpen waarvan hij bij de aanvang van de huur zei dat hij die zou doen verhelpen. Ook hebben zij niet betwist dat [verhuurder] werkzaamheden aan de afrastering heeft doen uitvoeren (volgens [verhuurder] was hij niet gehouden tot verdere werkzaamheden aan de afrastering). Al met al leveren noch de in de brief van 2 mei 2018 opgesomde klachten, noch de klachten in de lijst van 7 juli 2019, in samenhang beschouwd en met inachtneming van de werkzaamheden die [verhuurder] heeft doen verrichten, een zo substantiële aantasting van het woongenot op dat enige huurvermindering gerechtvaardigd is.

Bij dit oordeel heeft het Hof ook acht geslagen op:

- een taxatierapport uit 2014 dat een onderhandse verkoopwaarde van NAf 95.000,- vermeldt en als staat van onderhoud “redelijk tot goed”,

- een serie foto’s (volgens [verhuurder] van 1 juli 2020), waarin de woning geen luxe, maar wel een nette indruk maakt.

- een waardebrief uit 2021 dat een onderhandse verkoopwaarde van NAf 90.000,- vermeldt en als staat van onderhoud “matig tot redelijk”.

2.9

In rov. 4.6 heeft het Gerecht het verweer van [huurders] genoemd dat de huurprijs verlaagd moet worden in verband met de Coronapandemie. Het Hof verwerpt dit verweer. De enkele gestelde omstandigheid dat de inkomsten van de huurders zijn verminderd als gevolg van de Coronapandemie (en daarmee verband houdende overheidsmaatregelen) is onvoldoende voor huurprijsvermindering. Anders dan in een uitspraak van de Hoge Raad over de effecten van de Coronapandemie aan de orde was (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974), heeft de Coronapandemie in dit geval niet tot vermindering van de waarde van het gebruiksrecht van de gehuurde woning geleid. Niet valt in te zien dat de gestelde inkomstenvermindering bij de huurders krachtens de aard van de overeenkomst van huur van woonruimte of de in het verkeer geldende opvattingen in de verhouding tussen partijen voor rekening van de verhuurder zou dienen te komen. Voor huurprijsvermindering in verband met de Coronapandemie is dus geen plaats.

2.1

In rov. 4.7-4.8 heeft het Gerecht overwogen dat [verhuurder] de huur mocht verhogen overeenkomstig de gecontracteerde indexeringsregeling. Het Hof verenigt zich daarmee. [huurders] zijn dus de geïndexeerde huurprijs verschuldigd.

2.11

In rov. 4.9-4.10 heeft het Gerecht overwogen dat [huurders] huur dienen door te betalen tot en met augustus 2020. Verkort weergegeven heeft het Gerecht overwogen dat [verhuurder] uit het inleveren van de sleutels op 1 juli 2020 en in elk geval uit de brief van 8 juli 2020 moest begrijpen dat [huurders] de huur opzegden en dat er een contractuele opzegtermijn van twee maanden geldt. Het Hof verenigt zich daarmee.

2.12

In rov. 4.11-4.12 heeft het Gerecht overwogen dat (per 1 augustus 2020) geen boeterente van 1,5% per maand zal worden toegewezen, maar wel “de rente”. Hiertegen is geen grief gericht. Het Hof legt dit zo uit dat het Gerecht wettelijke rente heeft toegewezen. Het Hof zal dat ook doen.

2.13

In rov. 4.13 heeft het Gerecht overwogen dat [huurders] NAf 213,82 voor water en elektra moeten betalen. Het Hof verenigt zich daarmee.

2.14

In rov. 4.16-4.17 heeft het Gerecht geoordeeld dat de woning vanaf maart 2018 een huurprijs van NAf 557 vertegenwoordigde.

2.15

De huurcommissie heeft de maximale huurprijs van NAf 557 vastgesteld met ingang van 1 september 2021. Dit strookt met art. 7:241 BW Pro. Zoals uit die bepaling blijkt, had de huurcommissie de maximale huurprijs ook eerder kunnen doen ingaan, maar dat heeft zij niet gedaan. Tegen de uitspraak van de huurcommissie is door geen van beide partijen beroep ingesteld als bedoeld in art. 7:246 lid 1 BW Pro. Anders dan [verhuurder] heeft aangevoerd, doet zijn hoger beroep dat het Hof in dit vonnis beoordeelt er niet aan af dat de uitspraak van de huurcommissie in kracht van gewijsde is gegaan. Anders dan het Gerecht ziet het Hof echter geen reden om de door [huurders] te betalen huur ook voor de periode vóór 1 september 2021 te stellen op een ander bedrag dan het overeengekomen bedrag van NAf 950,-, zoals tweemaal geïndexeerd.

2.16

Het voorgaande leidt tot de volgende berekening:

Huur:

Maart-september 2019 (7 x (974,70 - 950)) NAf 172,90

Oktober-november 2019 (2 x (974,70 - 300)) 1.349,40

December 2019 974,70

Januari-augustus 2020 (8 x 1.000,04) 8.000,32

-------------------- +

Totaal huur NAf 10.497,32

Toewijsbare vordering in conventie:

Huur NAf 10.497,32

Water en elektriciteit 213,82

AF: Te verrekenen werkzaamheden (1.022,29)

AF: borg (950,00)

AF: kosten kort geding (1.000,00)

-------------------

Saldo toewijsbare vordering NAf 7.738,85

2.17

In rov. 4.21 heeft het Gerecht overwogen dat het beslag moet worden opgeheven, omdat [verhuurder] geen vordering op [huurders] heeft. Aangezien [verhuurder] wel een vordering op [huurders] heeft, had het beslag niet moeten worden opgeheven. Het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde, tot opheffing van het beslag strekkende vonnis wordt daarom vernietigd en de vordering tot opheffing van het beslag wordt alsnog afgewezen. Daardoor herleeft het beslag, met dien verstande dat wijzigingen in de rechtstoestand van het beslagen goed in de periode tussen de opheffing en de vernietiging moeten worden geëerbiedigd (HR 5 september 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC9351). Anders dan [huurders] hebben aangevoerd, heeft [verhuurder] belang bij deze vernietiging en afwijzing.

2.18

Het hoger beroep slaagt grotendeels. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vordering in conventie moet alsnog grotendeels worden toegewezen en die in reconventie dient te worden afgewezen. [huurders] zullen als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

verstaat dat [huurders] ingevolge art. 880 lid 2 Rv Pro in hoger beroep kosteloos kunnen procederen zonder dat daarvoor toelating van het Hof nodig is;

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [huurders] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting NAf 7.738,85 aan [verhuurder] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [huurders] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [verhuurder] gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.865,83 aan verschotten inclusief beslagkosten;

veroordeelt [huurders] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [verhuurder] gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.492,78 aan verschotten;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 17 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hoger beroep over huurwoning met gebreken, huurvermindering en opzegging

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling