ECLI:NL:OGHACMB:2023:6

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2023

Registratienummers: SXM201800614 – SXM2020H00044

Uitspraak: 18 januari 2023

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de vereniging met volledige rechtsbevoegheid

VISTA VERDE HOME OWNERS ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans appellante,

gemachtigde: mr. V.C. Choennie,

tegen

[GEÏNTIMEERDE],

wonende in Sint Maarten,

in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: laatstelijk wijlen mr. R.A. Groeneveldt, overleden in mei 2022.

Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij op 31 maart 2020 ingekomen akte van appel is de VvE in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 18 februari 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).

1.2

Bij op 12 mei 2020 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de VvE vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, naar het Hof begrijpt, haar vorderingen alsnog geheel zal toewijzen en die van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, kosten rechtens.

1.3

Bij op 7 juli 2020 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe, naar het Hof begrijpt, dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in hoger beroep.

1.4

Op 1 oktober 2021 hebben de gemachtigden van partijen pleitnota’s ingediend. Aan de pleitnota van [geïntimeerde] is een productie gehecht. De pleitnota van de VvE maakt melding van zeven producties, maar het Hof heeft die niet aangetroffen.

1.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

2.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

2.1.1 [

[geïntimeerde] is eigenaresse van een appartementsrecht in een gebouw te Point Pirouette, Sint Maarten. Uit dien hoofde is zij van rechtswege lid van de VvE (de vereniging van eigenaars). De splitsingsakte vermeldt onder meer:

M. FOUNDATION OF AN ASSOCIATION OF OWNERS AND LAYING-DOWN OF ITS ARTICLES OF ASSOCIATION

I. GENERAL PROVISIONS.

Article 29.

1. (…)

2. (…)

3. The object of the association is the management of the building and in general to serve the common interests of the owners. This will be understood to include collecting the contributions due by the owners, the management of the reserve fund and of possible indemnification funds. The aim of the association is to serve the commom interest of the owners.

(…)

II. MEETING OF OWNERS

(…)

Article 37.

1. The meeting will decide on the management of the common areas and the common objects, unless the administrator has been charged with taking such decisions.

2. Decisions concerning the maintenance of the common areas and the common objects will be taken by the administrator.

However, he shall not order maintenance work exceeding an amount of Three Thousand United States Dollars (US$ 3.000--), unless he has been authorized in writing and in advance by the meeting.

3. (…).

5. Resolutions by the meeting to amend these regulations and relating to expenditures in excess of an amount of Five Thousand United States Dollars (US$ 5.000--), can only be passed by a majority of at least two/third (2/3) of the total number of votes cast in a meeting.

(…)

2.1.2

Het appartement van [geïntimeerde] behoort tot de laagst gelegen appartementen in het gebouw. In haar appartement is er zichtbare verfschade aan de muren van de slaapkamer, veroorzaakt door vocht.

2.1.3

De VvE brengt periodiek onderhoudskosten in rekening bij de appartementseigenaars. Op 15 mei 2018, de datum van de inleidende dagvaarding, had [geïntimeerde] een betalingsachterstand van USD 6.425,- ten opzichte van de in rekening gebrachte bedragen.

2.2

In deze rechtszaak heeft de VvE bij inleidend verzoekschrift betaling gevorderd van USD 6.425,- (de hiervoor genoemde betalingsachterstand), met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

2.3 [

[geïntimeerde] heeft zich op opschorting beroepen wegens lekkages en overstromingen die volgens haar tot schade aan haar appartement hebben geleid. Zij heeft aangevoerd dat de VvE verantwoordelijk is voor de schade, aangezien de VvE verantwoordelijk is voor de
common areas. Zij heeft een rapport van ingenieursbureau ICE van 20 augustus 2018 overgelegd. In reconventie heeft zij gevorderd, verkort weergegeven:

primair:betaling van USD 4.634,-, met rente, als kosten van herstel, en een bevel tot medewerking aan reparatiewerkzaamheden, op straffe van verbeurte van dwangsommen,

subsidiair:bevel aan de VvE om reparatie- en onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, op straffe van verbeurte van dwangsommen.

2.4

Op 1 november 2018 heeft de eerste comparitie van partijen bij het Gerecht plaatsgevonden. Op 24 januari 2019 heeft [geïntimeerde] USD 3.000,- aan de VvE betaald.

2.5

Bij vonnis van 23 juli 2019 heeft het Gerecht ingenieursbureau ICE (dat dus eerder was opgetreden als partijdeskundige) benoemd tot gerechtelijk deskundige. Het heeft daarbij overwogen dat de VvE verantwoordelijk is voor de
common areas.

2.6

De deskundige heeft op 22 november 2019 een eindrapport uitgebracht met als conclusies:

Based on our findings above we conclude that the water damages that occur in the subject apartment’s wall is due to rain water penetrating through northern wall from the soil in the parking area and through the eastern wall from the technical room.

en:

The visible damages to the appartment (only) consists of paint damage to the northern and eastern interior walls in the bedroom.

De VvE heeft de volgende vraag aan de deskundige voorgelegd:

It was recently brought to my attention that the interior North Wall and Eastern Wall of the Bedroom where there is noticeable water damage was originally a kitchen! (…) Knowing now that there was once a sink with drainage and plumbing in the exact area that shows water damage on her walls,
is it possible that this water damage was caused from the plumbing that was once there and just never been properly addressed after her renovations were done?

De deskundige heeft die vraag als volgt beantwoord:

Take note of the following:

If the kitchen was indeed located under the window as described, water lines and a drainage line should be present, but closed off (condemned), in the wall.

o If the water lines had not been properly closed off, water would be continuously coming from these pipes into the apartment. This is not the case. (unless there is no water connection to the unit).

o If the drainage lines had not been properly closed off:

 a strong odor should be present in the room and

 a water mark would clearly be visible in the location the drainage pipe had been closed off in the wall.

We cannot say with 100% certainty that water does not come from the drainage line, but we believe that this would be highly unlikely considering the above mentioned points.

2.7

Nadat het eindrapport was uitgebracht, heeft [geïntimeerde] haar eis vermeerderd. Na vermeerdering luidt haar eis, verkort weergegeven:

a. betaling van USD 4.634,-, met rente, als kosten van herstel en een bevel tot medewerking aan reparatiewerkzaamheden, op straffe van verbeurte van dwangsommen;

b. betaling van een voorschot van USD 2.000,- op materiaalkosten;

c. bevel aan de VvE om reparatie- en onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, op straffe van verbeurte van dwangsommen, althans betaling van USD 11.413,- als voorschot op de kosten van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden;

d. vergoeding van de kosten van de twee rapporten van ingenieursbureau Ice (de ene als partijdeskundige en de andere als door het Gerecht benoemde deskundige);

e. schadevergoeding bij staat.

2.8

Bij het bestreden vonnis van 18 februari 2020 heeft het Gerecht in conventie [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van USD 3.425,-, zijnde de gevorderde hoofdsom minus het op 24 januari 2019 betaalde bedrag. De wettelijke rente heeft het Gerecht niet toegewezen vanaf 2 maart 2018, zoals gevorderd, maar vanaf de datum van het vonnis, omdat de VvE in de tussenliggende periode naar het oordeel van het Gerecht in verzuim was doordat zij de schadeoorzaak niet had weggenomen.

In reconventie heeft het Gerecht de VvE veroordeeld tot betaling van USD 2.228,-, met wettelijke rente, als (door de deskundige begrote) kosten van herstel van waterschade. Verder heeft het Gerecht de VvE bevolen om de schadeoorzaak weg te nemen op de wijze als omschreven in het rapport van de deskundige, op straffe van verbeurte van dwangsommen. Ook is de VvE veroordeeld tot betaling van de kosten van het eerste rapport van de deskundige en tot schadevergoeding, op te maken bij staat. Hiertegen is het hoger beroep gericht.

2.9

Ingevolge art. 5:126 lid 1 BW voert de vereniging van eigenaren het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Uit deze wettelijke taak, die ook tot uitdrukking komt in art. 29 lid 1, eerste volzin, van de splitsingsakte, kan niet worden afgeleid dat de vereniging van eigenaren zonder meer schadeplichtig jegens de appartementseigenaar is, indien een appartement (in fysieke zin) beschadigd raakt door oorzaken die (in fysieke zin) afkomstig zijn uit de gemeenschappelijke gedeelten (de
common areas). Evenmin kan uit deze wettelijke taak een algemene rechtsplicht van een vereniging van eigenaren jegens de appartementseigenaren worden afgeleid om te voorkomen dat dergelijke fysieke beschadigingen in de toekomst optreden. Een andere grondslag voor een dergelijke schadeplichtigheid of rechtsplicht van de VvE jegens [geïntimeerde] is gesteld noch gebleken. De enkele stelling dat de VvE verantwoordelijk is voor de
common areasis onvoldoende.

Wel kan [geïntimeerde] invloed op de besluitvorming binnen de VvE ter zake van het beheer en het onderhoud van de
common areasen de reparatie van eventuele gebreken uitoefenen door deel te nemen aan de vergaderingen. Daar kan zij erop aandringen dat problemen in verband met vocht worden aangepakt. Zo nodig kan zij besluiten van het bestuur van de VvE waarin onvoldoende rekening is gehouden met haar belangen ter vernietiging aan de rechter voor te leggen.

2.1

Op het voorgaande stuit de reconventionele vordering in al haar onderdelen af. Dat brengt tevens mee dat het beroep van [geïntimeerde] op opschorting (wat daar overigens van zij) niet opgaat. Het moge overigens duidelijk zijn dat de VvE geen fondsen kan vormen, indien de appartementseigenaren hun onderhoudsbijdragen niet betalen.

2.11

Tegen de vordering in conventie heeft [geïntimeerde] voor het overige geen verweer gevoerd. Die vordering is dus toewijsbaar, met uitzondering van het volgende. Van daadwerkelijk verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden is niet gebleken. Daarom wordt de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. Als ingangsdatum van de wettelijke rente is in de vordering 2 maart 2018 gehanteerd, hoewel de onderhoudskosten voor het tweede kwartaal van 2018 ad USD 200,- pas in april 2018 verschuldigd zijn geworden; voor dat deel zal het Hof 30 april 2018 als ingangsdatum hanteren. Verder strekt de betaling van USD 3.000,- op 24 januari 2019 in mindering op het toewijsbare bedrag.

2.12

Het hoger beroep slaagt. Het vonnis van beroep dient te worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van USD 6.425,00, vermeerderd met de wettelijke rente over USD 6.225,00 vanaf 2 maart 2018 en over USD 200,00 vanaf 30 april 2018, een en ander tot aan de dag van de algehele voldoening, waarbij de betaling van USD 3.000,00 op 24 januari 2019 in mindering strekt op het te betalen bedrag;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de VvE gevallen en begroot op NAf 990,50 aan verschotten, USD 1.000,00 als het door VvE betaalde deel van het voorschot voor de deskundige, USD 475,00 wegens het bevelschrift van 26 februari 2020 met betrekking tot de verdere kosten van de deskundige, en NAf 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;

veroordeelt de [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.749,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.M. van der Bunt en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 18 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hoger beroep inzake vordering van appartementseigenaar tegen vereniging van eigenaars wegens vochtschade

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling