Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: SXM201900594 – SXM2020H00049
Uitspraak: 6 juni 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[naam],
wonende in Sint Maarten,
appellante in principaal beroep, geïntimeerde in incidenteel beroep,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
tegen
[naam],
wonende in Sint Maarten,
geïntimeerde in principaal beroep, appellante in incidenteel beroep,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.R. Rutte.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Op 18 februari 2022 heeft het Hof (met als rechters Meijer, Scholte en Arnold) een tussenvonnis gewezen. Daarin heeft het Hof de zaak verwezen naar de rol voor gelijktijdige aktes van partijen.
1.2
Beide partijen hebben op 14 april 2022 een akte genomen. [appellante] heeft daarbij de producties 54-78 overgelegd en [geïntimeerde] de producties 50-60.
1.3
Mede vanwege het feit dat de rechters die het tussenvonnis hebben gewezen niet meer beschikbaar waren om vonnis te wijzen en omdat het Hof in de nieuwe samenstelling de situatie ter plekke wilde zien, is een descente gelast. Op 17 januari 2023 heeft die descente plaatsgevonden, waarbij het Hof in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden de situatie in ogenschouw heeft genomen. Ook aanwezig waren de echtgenoot van [geïntimeerde] en mr. J.P. Carpentier, advocaat in Frankrijk, aan wie is toegestaan de zaak voor [appellante] te bepleiten naast haar gemachtigde.
1.4
Aansluitend aan de descente heeft een mondeling pleidooi plaatsgevonden, waarbij beide advocaten pleitnotities hebben gehanteerd. De pleitnotitie van de advocaten van [appellante] betreft een stuk van 11 pagina’s met als opschrift “pleidooi. Bezwaar tegen de beslissing van het Hof inzake de pleitnota’s en nieuwe bewijsstukken van [appellante]”. Een eerder op voorhand toegestuurde pleitnota van de advocaat van [appellante] met daaraan gehecht de produkties 21 tot en met 31 is door het Hof geweigerd omdat die te laat is toegestuurd, na bezwaar daartegen van [geïntimeerde].
1.5
Van descente en pleidooi is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden. Beide advocaten hebben over het proces-verbaal opmerkingen gemaakt, die in het dossier zijn gevoegd.
1.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
Algemeen
2.1
Point Pirouette (ook genaamd Point Petit) is een woonwijk in het Nederlandse deel van Sint Maarten. Deze zaak is een burengeschil tussen [appellante] (eigenaar van Point Pirouette 12) en [geïntimeerde] (eigenaar van Point Pirouette 11). In het tussenvonnis heeft het Hof over meerdere geschilpunten beslissingen genomen; een aantal van die punten passeren hierna opnieuw de revue.
2.2
Tussen deze partijen zijn meerdere procedures gevoerd voor het Gerecht. In hoger beroep lopen behalve deze zaak (zaak 1) nog twee andere zaken, hierna te noemen zaak 2, (SXM2021H00101, hoger beroep tegen een kortgedingvonnis van 23 juli 2021, met als partijen [appellante] enerzijds en [geïntimeerde], haar zonen en haar echtgenoot anderzijds), en zaak 3 (SXM2022H000115 tussen dezelfde partijen als zaak 2, hoger beroep tegen een vonnis van 28 juni 2022). In deze twee hoger beroep zaken wordt vandaag ook uitspraak gedaan.
Procesbevoegdheid [geïntimeerde]
2.3
In het tussenvonnis (r.ov 2.6) heeft het Hof beslist dat [geïntimeerde] bevoegd is deze procedure te voeren. Haar verzuim om expliciet aan te geven dat zij mede namens haar zoons procedeert leidt niet tot niet-ontvankelijkheid. In de door [geïntimeerde] na het tussenvonnis overgelegde productie 50 bevestigen haar zoons dat [geïntimeerde] deze procedure ook namens hen voert.
Parkeerplaats
2.4
Vast staat dat de parkeerplaats voor het huis van [appellante] haar eigendom is. In het tussenvonnis (r.ov 2.10-2.14) heeft het Hof als volgt beslist:
- het is aannemelijk dat deze parkeerplaats door de jaren heen gebruikt werd door bewoners/gebruikers van perceel 11 (nu eigendom van [geïntimeerde]) en perceel 12 (nu eigendom van [appellante]);
- dit gebruik leidt echter niet tot een continue inbreuk op het eigendomsrecht van [appellante], die zou kunnen worden gekwalificeerd als een onrechtmatige toestand in de zin van artikel 3:314 BW Pro;
- dit gebruik leidt ook niet tot bezit van [geïntimeerde] van de parkeerplaats en daarmee ook niet tot een erfdienstbaarheid of eigendom van [geïntimeerde] op grond van verkrijgende verjaring.
Ook na het kennisnemen van aktes door partijen, na de descente en het (tweede) mondelinge pleidooi blijft het Hof bij deze beslissingen.
2.5
Resteert nog de beoordeling van het beroep van [geïntimeerde] op misbruik door [appellante] van haar bevoegdheid als eigenaresse van de parkeerplaats. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hiervan sprake is omdat [appellante] (na vele jaren ongestoord medegebruik van de parkeerplaats door de bewoners van perceel 11) in 2018 haar plotsklaps heeft verboden nog van de parkeerplaats gebruik te maken.
2.6
Uitgangspunt is dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. De eigenaar kan anderen het gebruik van de zaak ontzeggen en mag in beginsel zelf niet in het gebruik van de zaak gestoord worden. Van misbruik van bevoegdheid door een eigenaar zal niet snel sprake zijn.
2.7
Niet is komen vast te staan dat [appellante] haar bevoegdheid tot afsluiting van de parkeerplaats voor anderen dan haarzelf misbruikt (in de zin van artikel 3:13 lid 2 BW Pro) met geen ander doel dan om [geïntimeerde] te schaden of met een ander doel dan waarvoor die bevoegdheid is verleend. [geïntimeerde] heeft wel betoogd dat de handelingen van [appellante] pressiemiddelen zijn om haar ertoe te brengen het pand aan [appellante] te verkopen; daarvoor heeft [geïntimeerde] echter tegenover de betwisting door [appellante] onvoldoende gesteld.
2.8
Om toch misbruik van bevoegdheid aan te nemen moet komen vast te staan dat [appellante] naar redelijkheid niet tot een verbod van het gebruik van de parkeerplaats kon komen, waarbij van onevenredigheid sprake moet zijn tussen het belang van [appellante] (bij een ongestoord genot van de parkeerplaats) en het belang van [geïntimeerde] (bij continuering van het voor 2018 bestaande gebruik).
2.9
In het tussenvonnis (in r.ov 2.16) is overwogen dat er meer informatie nodig is over de mogelijkheid om bij het perceel van [geïntimeerde] een opgang te realiseren naar een alternatieve parkeerplek voor [geïntimeerde]. Uit de stukken en uit de waarneming van het Hof bij de descente blijkt hierover het volgende.
2.1
Aan de westzijde van het perceel van [geïntimeerde] is een algemeen toegankelijke parkeerplaats, met aan weerszijden van de weg parkeerplekken (hierna te noemen: de alternatieve parkeerplaats, te zien op door [appellante] als productie 56A-C overgelegde luchtfoto’s). Die parkeerplekken (waar in ieder geval acht auto’s kunnen staan) worden nu met name gebruikt door de bewoners van de percelen 5, 6 en 7 en liggen volgens een eerder opgemaakt rapport (van ICE, productie 47 aan de zijde van [appellante]) op/naast gronden die eigendom zijn van PPHOF (kennelijk een organisatie van bewoners van de Point Pirouette Community die zich bezig houdt met gemeenschappelijke faciliteiten). Over de eigendom van de grond waarop de alternatieve parkeerplaats ligt is ondanks navraag van beide partijen (ook na het tussenvonnis) geen duidelijkheid verkregen. [geïntimeerde] heeft verklaringen overgelegd van huidige gebruikers van de alternatieve parkeerplaats die erop neerkomen dat men zich verzet tegen het medegebruik door [geïntimeerde] van die parkeerplekken en ook tegen het creëren van een opgang die uitkomt op die parkeerplaats.
2.11 [
[appellante] heeft gesteld dat de alternatieve parkeerplaats gelegen is op ruim 40 meter van de parkeerplaats voor haar woning en dat er ruim 30 meter verderop (dus op ongeveer 80 meter van de parkeerplaats voor de woning van [appellante]) ook nog een openbare parkeerplaats is (nabij het resort Vista Verde). [geïntimeerde] heeft niet of onvoldoende betwist dat deze afstanden kloppen. Het Hof heeft dit niet laten nameten, maar heeft wel geconstateerd dat deze afstanden min of meer juist zijn. Het Hof heeft ook geconstateerd dat de percelen 5, 6 en 7 uitkomen op de alternatieve parkeerplaats en dat perceel 7 beschikt over een eigen garage onder de woning. De plaats waar een opgang naar het perceel van [geïntimeerde] zou kunnen worden geconstrueerd is ook bekeken. Heel simpel aan te brengen lijkt een dergelijke constructie niet en over de kosten daarvan verschillen partijen aanzienlijk van mening.
2.12
Gelet op bovengenoemde omstandigheden is het Hof van oordeel dat [appellante] geen misbruik maakt van haar bevoegdheid om de haar in eigendom behorende parkeerplaats voor zichzelf te houden. [appellante] heeft er belang bij dat zij daar altijd desgewenst een auto kwijt kan. Dat belang is niet onevenredig klein in verhouding tot het belang van [geïntimeerde] bij de mogelijkheid die parkeerplaats ook te gebruiken. Daarbij acht het Hof van betekenis dat het voor [geïntimeerde] (ook zonder tweede opgang) niet erg lang lopen is naar de alternatieve parkeerplaats, terwijl die parkeerplaats met acht parkeerplekken niet overvol lijkt te hoeven zijn bij gebruik door drie huishoudens (de percelen 5, 6 en 7 (gebruik in beperkte mate in verband met de eigen garage op dit perceel)). De openbare parkeerplaats even verderop kan de overloop opvangen. Dat [geïntimeerde] en zijn huurders/bezoekers ruim 40 meter moeten lopen naar de alternatieve parkeerplaats of 80 meter naar de openbare parkeerplaats acht het Hof niet onoverkomelijk en maakt niet dat [appellante] naar redelijkheid niet tot uitoefening van haar eigendomsrecht heeft kunnen komen.
2.13
Dit betekent dat de vorderingen van [geïntimeerde] inzake de parkeerplaats (in het inleidend verzoekschrift sub (iii) tot en met (v) en herhaald in de memorie van antwoord in principaal beroep/grieven in incidenteel beroep als vorderingen 4, 5 en 6) alsnog zullen worden afgewezen.
2.14
Vordering (iii) van [appellante] in reconventie zal alsnog worden toegewezen, zoals hierna te melden, met matiging van de dwangsom. De door [appellante] gevorderde verklaring voor recht (vordering (i) in reconventie) zal als te onbepaald worden afgewezen; na toewijzing van vordering (iii) heeft [appellante] daar ook geen belang meer bij.
2.15
De vordering van [appellante] tot schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik door [geïntimeerde] van de parkeerplaats (vordering iv) zal worden afgewezen. [appellante] heeft onvoldoende toegelicht wanneer en hoe lang [geïntimeerde] de parkeerplaats bezet heeft gehouden en wat de daaruit voor haar voortvloeiende schade is (behalve enig ongemak), dit ook gelet op de uitspraak die is gedaan in het kort geding-vonnis van 26 juni 2020 (zaaknummer SXM202000272) waarin [geïntimeerde] is toegestaan één parkeerplek te gebruiken.
Scheidsmuur
2.16
In het tussenvonnis (in 2.8) heeft het Hof geconstateerd dat er nu op het perceel van [geïntimeerde] een muur staat die de twee percelen van partijen scheidt (hierna: de scheidsmuur) en voorts dat partijen het erover eens zijn dat die muur verplaatst moet worden en opnieuw moet worden opgericht op de erfgrens. Op grond van de observaties door het Hof tijdens de descente en de verklaringen van partijen hierover (die in het proces-verbaal zijn vastgelegd) komt het Hof terug van deze beslissing. Die beslissing berust namelijk op de onjuiste feitelijke grondslag dat beide partijen het erover eens waren dat de scheidsmuur moet worden verplaatst; tijdens de descente bleek dat partijen daar nog steeds over twisten. [appellante] wil niet dat de muur wordt verplaatst en [geïntimeerde] wil dat wel omdat volgens haar 26 m2 van haar perceel bij het perceel van [appellante] is getrokken, doordat de scheidsmuur niet op de erfgrens staat.
2.17
Bovendien heeft het Hof tijdens de descente observaties gedaan die een andere beslissing rechtvaardigen. Het Hof heeft in de eerste plaats geconstateerd dat de scheidsmuur doorloopt onder de grond, waar deze de onder de huizen gelegen technische ruimtes scheidt. Uit de stukken en de verklaringen van beide partijen is bovendien het volgende gebleken.
2.18 [
[appellante] heeft verklaard dat er voor de orkaan Irma (die in 2017 grote schade heeft veroorzaakt op Sint Maarten) op diezelfde plek reeds (bovengronds) een lage muur stond tussen de percelen in, met daarop een hekwerk. Die situatie bestond al langere tijd, volgens [appellante] sinds 1980. In 2013 heeft [appellante] een betonnen muur laten bouwen (ondergronds, in de kelder) ter versteviging van een betonnen plaat die zij betegeld had. Door die muur zijn de technische ruimtes van beide huizen van elkaar gescheiden. In de technische ruimte van [appellante] bevindt zich een boiler en een waterbassin en partijen delen een septic tank, waarop zij allebei een aansluiting hebben. Ieder van partijen heeft een toegangsluik tot de eigen kelder/technische ruimte. De rechtsvoorgangers van [geïntimeerde] hebben niet geprotesteerd tegen de plaatsing van de lage muur met daarop het hek en ook [geïntimeerde] wist daarvan, zij kende het hek. Volgens [appellante] zijn de afmetingen en de grens van haar perceel niet gewijzigd sinds 1980. In 2018 hebben er op initiatief van [geïntimeerde] werkzaamheden plaatsgevonden door [de aannemer], waarbij het hekwerk is verwijderd en het lage muurtje is verhoogd tot de nu bestaande scheidsmuur, die dus op dezelfde plaats staat als eerst het lage muurtje met daarop het hek. Die werkzaamheden hebben plaatsgevonden in overleg tussen partijen en partijen hebben ieder de helft van de kosten daarvan aan [de aannemer] betaald.
2.19 [
[geïntimeerde] heeft verklaard de eigendom van perceel 11 verkregen te hebben kort nadat orkaan Irma verwoestingen had aangericht; er hebben een heel jaar lang herstelwerkzaamheden plaatsgevonden. Volgens de stellingen van [geïntimeerde] (memorie van antwoord, randnummer 2.10) was er geen erfafscheiding tussen beide percelen toen zij het huis kocht en was door de verwoestingen niet duidelijk waar precies de erfgrens liep. [appellante] heeft die erfgrens aan [geïntimeerde] aangewezen en op die plek is toen de hoge scheidsmuur gebouwd. Bij het mondeling pleidooi na de descente heeft [geïntimeerde] de stelling van [appellante] bevestigd (zie het proces-verbaal p. 6) dat er vroeger, kennelijk voor het optrekken van de hoge muur (bovengronds) een lage muur met daarop een hek stond, dat zij van dit hek wist en dat dit hekwerk in 2018 is verwijderd, waarna de lage muur is verhoogd. Volgens [geïntimeerde] is die scheidsmuur op dat moment doorgetrokken naar onder de grond, zodat die muur ook de technische ruimtes scheidt. Eind 2018 heeft [appellante] door het Kadaster paaltjes laten plaatsen ter bepaling van de erfgrens. Die erfgrens bleek gelegen te zijn niet op de plaats van de scheidsmuur maar meer in de richting van het perceel van [geïntimeerde] en dus op haar grond, aldus [geïntimeerde].
2.2
Het Hof oordeelt als volgt. Op grond van het bovenstaande is voldoende komen vast te staan dat de afmetingen en grensafscheiding van het perceel van [appellante] van 1980 tot 2018 ongewijzigd is gebleven en daarmee de situering van de kleine muur met daarop het hekwerk als feitelijke afscheiding van beide percelen. [geïntimeerde] heeft dit niet of onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat betekent dat in 2006, het jaar dat [appellante] eigenaar werd van perceel 12, eventuele vorderingen gebaseerd op de situering van een erfgrens op een andere plaats al verjaard waren (omdat meer dan 20 jaar sinds 1980 waren verstreken). Dit geldt dus ook voor de in 2020 ingestelde vorderingen van [geïntimeerde].
2.21
Afgezien hiervan geldt dat is komen vast te staan dat [appellante] deze strook grond bovendien onafgebroken in bezit heeft gehad vanaf 2006 en dat zij de eigendom van deze strook grond dus hoe dan ook heeft verkregen in 2016 (het moment dat de verjaring op grond van artikel 3:99 lid 1 BW Pro voltooid was, te weten 10 jaar na 2006). Voldoende aannemelijk is dat [appellante] pas in 2018 ontdekte dat de scheidsmuur niet op de toen uitgemeten erfgrens stond. Het beroep van [appellante] op deze vorm van verjaring (in de memorie van antwoord in incidenteel beroep, p.17 e.v.) gaat daarmee ook op.
2.22
Dat betekent dat nu vast staat dat de scheidsmuur zich op de nieuwe erfgrens bevindt. [geïntimeerde] heeft haar vorderingen (in conventie) gewijzigd bij memorie van antwoord in principaal beroep/incidenteel beroep en haar vordering 1 (tot verplaatsing van de scheidsmuur) gebaseerd op de stelling dat de scheidsmuur zich op haar grond bevindt. Op grond van het bovenstaande klopt dat niet en deze vordering zal daarom worden afgewezen. Ook de vordering van [appellante] over de scheidsmuur (vordering ii in reconventie) zal worden afgewezen. Zij heeft geen belang meer bij die vordering.
installaties in technische ruimte en onzichtbaar maken ramen
2.23 [
[geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord in principaal beroep/incidenteel beroep (als vordering 3) gevorderd dat [appellante] haar aansluiting op de gezamenlijk septic tank verwijdert, evenals de boiler en het waterbassin, die zich bevinden in de kelder. Aangezien ook die vordering van [geïntimeerde] is gebaseerd op de stelling dat de scheidsmuur (en daarmee een deel van de kelder) zich geheel op haar grond bevindt zal ook die vordering worden afgewezen. Het Hof komt ook daarbij terug van een andersluidende beslissing in het tussenvonnis (in 2.9).
2.24
Daar komt nog bij dat tijdens de descente duidelijk is geworden dat de technische ruimtes zijn gescheiden door de naar onder doorlopende scheidsmuur en dat partijen ieder toegang hebben tot hun deel van de kelder met een op eigen grond gesitueerd luik en een trap naar beneden. Van grensoverschrijdende voorzieningen waarover partijen in conflict zouden kunnen raken (waar het Hof in het tussenarrest nog van uitging) is dus geen sprake. Partijen dienen voorts over en weer te dulden dat zij ieder aansluiting hebben en houden op de gezamenlijke septic tank; bij deze kennelijk al lang bestaande situatie hebben zij immers beiden belang.
2.25 [
[geïntimeerde] heeft voorts nog gevorderd (vordering 2 in haar memorie van antwoord in principaal beroep/incidenteel beroep) dat [appellante] vensters die zich binnen 2 meter afstand van de muur bevinden ondoorzichtig maakt. Tijdens het mondeling pleidooi in hoger beroep heeft [appellante] toegezegd ramen in haar woning die uitzicht hebben op het perceel van [geïntimeerde] te zullen afplakken, voor zover dat nog niet is gebeurd. Gelet op deze toezegging zal deze vordering worden toegewezen zoals hierna te melden, maar zijn dwangsommen op dit punt niet nodig.
slotsom
2.26
Het principaal beroep (van [appellante]) slaagt grotendeels en het incidenteel beroep (van [geïntimeerde]) faalt, behalve op het punt van het ondoorzichtig maken van de ramen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vorderingen van [geïntimeerde] (in conventie) worden alsnog afgewezen, met uitzondering van het bevel tot ondoorzichtig maken van de ramen. Vordering (iii) in reconventie (van [appellante]) wordt alsnog toegewezen, zoals hierna te melden met matiging van de gevorderde dwangsom en met afwijzing van de andere vorderingen.
2.27 [
[geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [appellante] in eerste aanleg, te weten NAf 3.125,- als salaris van haar gemachtigde. [geïntimeerde] zal ook in de kosten van het hoger beroep (principaal en incidenteel beroep) worden veroordeeld, aan de zijde van [appellante] te stellen op NAf 900,- aan griffierecht en NAf 250,- aan betekeningskosten en NAf 6.000,- aan salaris van de gemachtigde.
3. B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het op 12 mei 2020 tussen partijen gewezen vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
in conventie
3.1
beveelt [appellante] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot het ondoorzichtig maken van vensters die uitzicht geven op het erf van [geïntimeerde];
in reconventie
3.2
verbiedt [geïntimeerde] om vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis de parkeerplaats voor het huis van [appellante] te gebruiken door daar enig voorwerp of voertuig te plaatsen, dit op straffe van een dwangsom van USD 100,- voor iedere dag dat [geïntimeerde] dit verbod overtreedt, met een maximum van USD 20.000,-;
in conventie en in reconventie
3.3
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op NAf 3.125,- als salaris van haar gemachtigde en in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op NAf 1.150,- aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
3.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof uitgesproken op 6 juni 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.