Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: AUA202003284 – AUA2022H00098
Uitspraak: 6 februari 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
BRITANIA DEVELOPMENT COMPANY N.V.,
gevestigd in Aruba,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigden: mrs. W.J. Noordhuizen en D.W. Ormel,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. A.F.J. Caster en C.L. Geerman.
Partijen worden hierna Britania en het Land genoemd.
1.De zaak in het kort
Het Land heeft een kantoorpand van Britania gehuurd en de politie erin gehuisvest. De huurovereenkomst is geëindigd. In verband daarmee heeft Britania diverse vorderingen ingesteld. In geschil is onder meer op welke datum de huurovereenkomst is geëindigd.
Het Gerecht heeft de vorderingen van Britania slechts gedeeltelijk toegewezen.
Daartegen is het hoger beroep van Britania gericht.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 19 april 2022 ingekomen akte van appel is Britania in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 9 maart 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 1 juni 2022 ingekomen memorie van grieven heeft Britania één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht, en de grondslag van haar eis vermeerderd. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – haar vorderingen alsnog geheel zal toewijzen, met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.
2.3
Bij op 3 augustus 2022 ingekomen memorie van antwoord heeft het Land de grief bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Britania in de proceskosten in hoger beroep.
2.4
Op 28 maart 2023 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Bij overeenkomst van 13 december 2012 heeft Britania het kantoorpand aan de Frankrijkstraat 7 te Oranjestad, Aruba, verhuurd aan het Land ten behoeve van de Korps Politie Aruba (Recherchediensten) met ingang van 1 november 2012 voor een periode van twee jaar.
3.1.2
Op verzoek van het Land zijn de buitenmuren van het pand bij de aanvang van de huur blauw (en geel) geschilderd. Na de aanvang van de huur is het gehuurde aangepast aan de gebruiksbehoeften van de politie.
3.1.3
Partijen hebben aansluitende huurovereenkomsten gesloten. Bij overeenkomst van 15 augustus 2017 is de huur aangegaan voor de periode van 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2020. De huurprijs bedraagt Afl. 34.375,- per maand. Art. 3 lid 3 van Pro die huurovereenkomst luidt:
Onverminderd het bepaalde in artikel 3 lid Pro 1, is zowel de Huurder als de Verhuurder bevoegd de huurovereenkomst te allen tijde tussentijds op te zeggen, [met] inachtneming van een opzeggingstermijn van drie (3) maanden.
Art. 14 lid 1 luidt Pro:
Huurder verplicht zich bij beëindiging ‒ op welke wijze dan ook ‒ van deze overeenkomst, het gehuurde geheel ontruimd aan Verhuurder ter beschikking te zullen stellen in dezelfde toestand als huurder dit bij aanvang heeft aangetroffen.
3.1.4
Bij brief van 25 juni 2019 heeft het Land aan Britania bericht:
Middels deze bericht ik u dat het Land de vigerende Huurovereenkomst, getekend op 15 augustus 2017 (…) opzegt. Dit had reeds vanaf maart 2019 moeten geschieden, maar is vanwege een vertraging van de werkzaamheden aan het nieuwe verhuispand nog niet gebeurd.
Ingevolge artikel 3 lid 3 van Pro de Huurovereenkomst is het Land bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, mits een opzegtermijn van drie (3) maanden in acht wordt genomen. Derhalve bericht ik u dat de Huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2019 wordt opgezegd en definitief eindigt op 30 september 2019, met gelijktijdige oplevering van het gehuurde.
3.1.5
Bij brief van 7 oktober 2019 heeft Britania bij het Land aan de orde gesteld dat het gehuurde nog niet was ontruimd en opgeleverd. De brief vermeldt onder meer:
Wellicht heeft het Land, in verband met de verhuizing van de werkzaamheden van de KPA, meer tijd nodig om het gehuurde te ontruimen. In dat geval ligt het voor de hand dat het Land de gehanteerde opzeggingstermijn van 3 maanden verlengt met de benodigde tijd voor de ontruiming en het herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke staat.
3.1.6
Op 13 januari 2020 heeft het Land de sleutels van de buitendeuren en in elk geval een aantal sleutels van binnendeuren van het kantoorpand bij Britania ingeleverd. Het kantoorpand was toen niet teruggebracht in de staat waarin het in 2012 aan het Land ter beschikking was gesteld.
3.1.7
Tot en met 30 juni 2020 is het Land Afl. 34.375,- per maand aan Britania blijven betalen.
3.1.8
Op 10 augustus 2020 hebben partijen een bespreking gevoerd. Naar aanleiding daarvan is namens het Land bij brief van 17 augustus 2020 aan Britania onder meer bericht:
E proposicion na e donjo ta como lo sigiente:
Ta termina e huur pa 30 juni 2020, manera e contract ta bisa.
A palabra cu lo laga core pa dos luna mas, pa duna donjo espacio pa por hasi e trabounan.
Vrij vertaald door het Hof:
Het voorstel aan de eigenaar is als volgt:
De huur eindigt per 30 juni 2020, zoals het contract zegt.
Afgesproken wordt dat men de huur nog twee maanden laat doorlopen om de eigenaar ruimte te geven om de werkzaamheden te kunnen doen.
3.1.9
Bij brief van 19 augustus 2020 heeft Britania een bedrag van Afl. 66.432,61 genoemd als kosten van herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke staat.
In een e-mail van 21 september 2020 heeft het Land te kennen gegeven het met dat bedrag eens te zijn. Op 23 september 2020 heeft de gemachtigde van Britania een sommatiebrief tegen het Land uitgebracht. Bij brief van 12 november 2020 heeft het Land de bereidheid uitgesproken Afl. 66.432,61 te betalen.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak heeft Britania een provisionele vordering ingediend tot betaling van Afl. 66.432,61 (met rente).
3.3
Verder heeft Britania, naast een verklaring voor recht, verkort weergegeven gevorderd:
a. betaling van Afl. 85.450,81 aan herstelkosten (met rente). Het is volgens Britania nodig om die kosten te maken om het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het bedrag is het totaal van vijf offertes. De geoffreerde werkzaamheden betreffen onder meer het schilderen van de buitenmuren voor een bedrag van Afl. 23.957,-.
b. betaling van Afl. 154.687,50 aan gederfde huurinkomsten (met rente). Dat is 4,5 keer het bedrag van de maandelijkse huurprijs van Afl. 34.375,-, berekend over de periode van 1 juli 2020 tot en met 15 november 2020. Volgens Britania was de periode tot 15 november 2020 nodig om de herstelwerkzaamheden uit te voeren en kon zij het kantoorpand tot aan die datum niet verhuren.
c. betaling van Afl. 3.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten (met rente).
Beslissingen van het Gerecht
3.4
Bij vonnis van 7 april 2021 heeft het Gerecht de provisionele vordering toegewezen.
3.5
Bij het bestreden vonnis van 9 maart 2022 heeft het Gerecht, verkort weergegeven, als volgt beslist.
Ad a. De vordering ter zake van herstelkosten heeft het Gerecht toegewezen, met uitzondering van het bedrag voor het schilderen van de buitenmuren. Dat bedrag heeft het Gerecht afgewezen op grond van zijn overweging dat dit voor rekening van de verhuurder dient te komen, aangezien niet anders is overeengekomen en niet gesteld of gebleken is dat het pand niet eveneens aan een verfbeurt toe zou zijn geweest, als het in 2012 niet op verzoek van het Land blauw zou zijn geschilderd.
Ad b. Ter zake van gederfde huurinkomsten heeft het Gerecht Afl. 51.562,50 toegewezen. Dat is 1,5 keer het bedrag van de maandelijkse huurprijs van Afl. 34.375,-. Daartegenover heeft het Gerecht echter aangenomen dat het Land Afl. 176.875,- onverschuldigd heeft betaald en dat dit bedrag deels moet worden verrekend en voor het overige door Britania moet worden terugbetaald. Het Gerecht heeft bedoeld vijf keer het bedrag van de maandelijkse huurprijs van Afl. 34.375,- uit te rekenen, berekend over de vijf maanden februari tot en met juni 2020. Het Gerecht heeft overwogen dat het Land huur verschuldigd was tot en met 30 september 2019, vervolgens een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur verschuldigd was tot en met 31 januari 2020 en daarna geen huur en geen gebruiksvergoeding meer verschuldigd was.
Ad c. Het Gerecht heeft de vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen.
3.6
Verder heeft het Gerecht in het dictum van het bestreden vonnis van 9 maart 2022 (onder meer):
- tot uitdrukking gebracht dat het Land reeds Afl. 66.442,61 bij wijze van voorschot had betaald;
- verstaan dat Britania uiterlijk één maand na de uitspraak van dat vonnis het door het Land onverschuldigd aan Britania betaalde restbedrag van Afl. 130.261,30 restitueert aan het Land.
Beoordeling door het Hof
De huurovereenkomst is op 30 september 2019 geëindigd
3.7
Anders dan Britania in hoger beroep heeft aangevoerd, mocht zij de opzegging die in de brief van 25 juni 2019 is vervat, redelijkerwijs niet begrijpen als voorwaardelijk. De zinsnede “met gelijktijdige oplevering van het gehuurde” in die brief bevat naar algemeen taalgebruik geen voorwaarde, maar slechts de aankondiging dat het Land voornemens is op 30 september 2019 het gehuurde op te leveren. Ook uit de opmerking in de brief dat de opzegging eerder had moeten geschieden, maar dat dit niet is gebeurd, mocht Britania redelijkerwijs niet afleiden dat de opzegging in de brief voorwaardelijk was. Ook voor het overige heeft zij onvoldoende feiten gesteld op grond waarvan zij zou hebben mogen begrijpen dat de opzegging voorwaardelijk was.
3.8
Anders dan het Land heeft aangevoerd, is Britania bij brief van 7 oktober 2019 niet ermee akkoord gegaan dat het Land meer tijd nodig had om het gehuurde te ontruimen. Britania heeft slechts opgemerkt dat als het Land meer tijd nodig had, het voor de hand lag dat het Land de opzegtermijn zou verlengen.
3.9
Anders dan Britania heeft aangevoerd, kan uit het samenstel van de brieven van 25 juni 2019 en 7 oktober 2019 niet worden afgeleid dat er een nadere overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Partijen mochten dat daaruit redelijkerwijs niet begrijpen.
3.1
Noch uit de omstandigheid dat het Land na 30 september 2019 maandelijks Afl. 34.375,- is blijven doorbetalen, ook nadat de sleutels waren ingeleverd, noch uit de omstandigheid dat het Land bij brief van 17 augustus 2020 een voorstel heeft gedaan, waarbij wordt opgemerkt dat het contract zegt dat de huur per 30 juni 2020 eindigt (hetgeen waar is), mocht Britania redelijkerwijs afleiden dat een nadere overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen.
3.11
Ook voor het overige zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit de totstandkoming van een nadere overeenkomst kan worden afgeleid.
3.12
Het beroep van Britania op een verlengde huurtermijn moet dus worden verworpen.
3.13
De verplichting om de gehuurde zaak bij het einde van de huurovereenkomst in de overeengekomen staat terug te geven, kan niet worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim. Het Land heeft het gehuurde niet op 30 september 2019 in de oorspronkelijke staat opgeleverd en was dus vanaf die datum in verzuim.
3.14
In beginsel is Britania daarom gerechtigd tot schadevergoeding, veroorzaakt doordat Het Land het gehuurde niet op 30 september 2019 in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd. Zowel de post ter zake van herstelkosten als de post ter zake van gederfde huurinkomsten moet in dat kader beoordeeld worden.
Herstelkosten (schilderen van de buitenmuur)
3.15
Anders dan het Gerecht heeft geoordeeld, komen de kosten van het schilderen van de buitenmuur in dit geval voor rekening van de verhuurder. Partijen zijn in art. 14 lid 1 van Pro de huurovereenkomst overeengekomen dat het Land aan het einde van de huur het gehuurde in dezelfde toestand ter beschikking zou stellen als het dit bij aanvang van de huur had aangetroffen. Zij mochten en moesten deze bepaling redelijkerwijs zo begrijpen dat het Land het kantoorpand in de oorspronkelijke kleur, althans in een vergelijkbare neutrale kleur zou terugbrengen en niet zou achterlaten in de opvallende kleur die het kantoorpand het aanzien van een politiewacht geeft en daarmee de verhuurbaarheid beperkt.
3.16
Op grond van het voorgaande is niet van belang of het kantoorpand aan een verfbeurt toe was, of Britania gehouden was om het pand om de vier jaar te verven en of Britania dat heeft gedaan en/of de buitenkant van het kantoorpand anderszins in een behoorlijke staat van onderhoud heeft gelaten. In elk geval heeft het Land het kantoorpand achtergelaten met de buitenkant in kleuren waarmee Britania geen genoegen behoefde te nemen. Daarom dienen de kosten van de verfbeurt voor rekening van het Land te komen. De vordering ter zake daarvan dient alsnog te worden toegewezen. In zoverre slaagt de grief.
3.17
Voor zover het Land in eerste aanleg het verweer heeft gevoerd dat de vordering afstuit op de bereidheid van het Land om Afl. 66.432,61 te betalen, faalt dit verweer, omdat niet is gesteld of gebleken dat Britania ermee akkoord is gegaan dat zij hiertegenover finale kwijting zou verlenen.
3.18
Voor zover het Land in eerste aanleg het verweer heeft gevoerd dat zij in de periode van januari tot oktober 2020 Afl. 96.000,- aan water en elektra heeft betaald, faalt dit verweer, omdat onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat het Land voor deze betalingen verhaal heeft op Britania. Het Land heeft weliswaar gesteld dat Britania bewust water en elektra niet heeft laten afsluiten om aldus schimmel e.d. te voorkomen, maar dat is onvoldoende grond voor verhaal.
Gederfde huurinkomsten
3.19
Ter beoordeling staat in hoeverre de door Britania gevorderde vergoeding voor gederfde huurinkomsten aangemerkt dient te worden als vergoeding van schade doordat het Land het gehuurde niet op 30 september 2019 in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd.
3.2
Van Britania mocht worden verwacht dat zij vanaf 30 september 2019 met passende voortvarendheid zou bevorderen, niet alleen dat het Land het kantoorpand aan haar ter beschikking zou stellen, maar ook dat het kantoorpand zou worden gebracht in de oorspronkelijke staat, althans in verhuurbare staat. Volgens de sommatiebrief van 23 september 2020 (onder 9) verwachtte Britania toen dat het herstel omstreeks 15 november 2020 klaar zou zijn. De brief van het Land van 17 augustus 2020 vermeldt in het voorstel een herstelduur van twee maanden. Indien wordt uitgegaan van een herstelduur van twee maanden vanaf het einde van de huurovereenkomst op 30 september 2019, had het kantoorpand in beginsel op 30 november 2019 gereed voor verhuur kunnen zijn.
3.21
Het kan zijn dat het Land na 30 september 2019 heeft getalmd, op enig moment de sleutels kwijt was en wisselende of onduidelijke standpunten heeft ingenomen over de vraag wie ervoor zou zorgen dat het pand zou worden ontruimd en in de oorspronkelijke staat zou worden teruggebracht, en wie daartoe opdrachten aan aannemers zou geven, maar dat laat onverlet dat Britania een eigen verantwoordelijkheid had om het kantoorpand met passende voortvarendheid in verhuurbare staat te brengen. Daartoe had zij zich desnoods zonder medewerking van het Land toegang tot het gehuurde kunnen verschaffen en zich desnoods tot een bank kunnen wenden voor (gedeeltelijke) financiering.
3.22
Anders dan het Gerecht kennelijk tot uitgangspunt heeft genomen, is niet van beslissend belang dat het Land de (belangrijkste) sleutels op 13 januari 2020 heeft ingeleverd (en het gehuurde dus niet langer onder zich hield in de zin van het huidige art. 7:225 BW Pro). Vast staat immers dat het kantoorpand toen niet in de oorspronkelijk staat was teruggebracht. Het Land heeft niet betwist dat de staat waarin het kantoorpand toen (nog steeds) verkeerde, de verhuurbaarheid aan anderen dan de politie ernstig bemoeilijkte.
3.23
Anders dan het Land en het Gerecht kennelijk tot uitgangspunt nemen, mocht Britania uit de omstandigheid dat het Land na 30 september 2019 maandelijks Afl. 34.375,- bleef doorbetalen, redelijkerwijs afleiden dat het Land zich daartoe gehouden achtte, eerst op de grond dat de sleutels nog niet waren ingeleverd en later op de grond dat het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat was teruggebracht, met in beide gevallen als achtergrond dat Britania het gehuurde pas weer zou kunnen verhuren als het in de oorspronkelijke staat zou zijn teruggebracht. Het Land heeft weliswaar gesteld dat om “het Land niet bekende redenen (…) de desbetreffende overheidsdienst de beëindiging van de huurovereenkomst niet [had] verwerkt” en dat dit een administratieve fout is, maar niet dat Britania dat wist of behoorde te begrijpen of dat Britania redelijkerwijs rekening moest houden met de mogelijkheid dat het Land zich niet gehouden achtte de maandelijkse bedragen door te betalen.
3.24
Op grond van het voorgaande is het Hof enerzijds van oordeel dat het Land de maandelijkse betalingen van Afl. 34.375,- tot en met 30 juni 2020 niet onverschuldigd heeft gedaan, maar gedaan heeft als vergoeding voor gederfde huurinkomsten, en anderzijds dat het redelijkerwijs niet als schade aan het Land is toe te rekenen dat Britania ook na 30 juni 2020 het kantoorpand niet aan een derde heeft verhuurd. Dit leidt tot het oordeel dat vordering b niet toewijsbaar is. In zoverre faalt de grief.
Provisionele vordering
3.25
Het Gerecht heeft in het dictum van zijn eindvonnis tot uitdrukking gebracht dat het Land reeds Afl. 66.442,61 bij wijze van voorschot had betaald. Anders dan Britania bij memorie van grieven heeft aangevoerd, heeft het Gerecht daarmee niet de aard van het provisionele vonnis miskend. Indien het Land dat bedrag inderdaad had betaald, strekte die betaling in mindering op hetgeen het nog diende te betalen. Indien het Land dat bedrag nog niet had betaald, was het gehouden dat alsnog te doen en kon Britania het Land daartoe verplichten door de verkregen vonnissen van het Gerecht ten uitvoer te doen leggen.
Slotsom
3.26
Het Land heeft geen vordering in reconventie ingediend. Het stond het Gerecht daarom niet vrij in een dictum te “verstaan” dat Britania uiterlijk binnen één maand Afl. 130.261,30 “restitueert” aan het Land. Het Land heeft dit dictum opgevat als een veroordeling. Het Hof acht die uitleg van het vonnis verdedigbaar (zij het dat het dictum niet executeerbaar was). Het dictum is immers gebaseerd op het oordeel van het Gerecht dat Britania dit bedrag aan het Land verschuldigd is. Voor dit dictum was echter geen plaats. Het Hof zal het vonnis waarvan beroep in zoverre vernietigen.
3.27
Het vonnis waarvan beroep dient ook overigens te worden vernietigd. Bij de gevorderde verklaring voor recht bestaat geen zelfstandig belang en er is ook geen gemotiveerde grief gericht tegen de afwijzing daarvan. Die zal dus niet worden toegewezen. Het hoger beroep van Britania leidt ertoe dat het Hof het Land tot betaling van een lager bedrag aan Britania veroordeelt dan het Gerecht had gedaan. Dit levert toch geen
reformatio in peiusten nadele van Britania op, omdat het Hof het dictum van het Gerecht over de restitutie vernietigt. In beide instanties zijn partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom in beide instanties worden gecompenseerd.
reformatio in peiusten nadele van Britania op, omdat het Hof het dictum van het Gerecht over de restitutie vernietigt. In beide instanties zijn partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom in beide instanties worden gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt het Land tot betaling van Afl. 85.450,81 aan Britania, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 september 2020 tot aan de dag van de voldoening, en tot betaling van Afl. 3.000,- aan Britania;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
verstaat dat voor zover het Land reeds bij wijze van voorschot Afl. 66.432,61, met rente, aan Britania heeft betaald uit hoofde van het provisionele vonnis van het Gerecht van 7 april 2021, die betaling in mindering strekt op hetgeen het Land nog uit hoofde van dit vonnis van het Hof aan Britania dient te betalen;
compenseert de proceskosten in de hoofdzaak in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 6 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.