Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: AUA202101929 – AUA2023H00096
Uitspraak: 19 november 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. de besloten vennootschap naar Nederlands recht
BOERSMA VASTGOED B.V.,
gevestigd in Nederland,
hierna: Boersma Vastgoed,
2.
[appellant],
[appellant],
wonende in [woonplaats],
hierna: [appellant],
appellanten, in eerste aanleg eisers,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters,
tegen
1. de naamloze vennootschap
CRYSTAL REAL ESTATE N.V.,
hierna: Crystal,
2. de naamloze vennootschap
COCO BEACH N.V.,
hierna: Coco,
beiden gevestigd in Aruba,
geïntimeerden, in eerste aanleg gedaagden,
gemachtigde: mr. O.E. Kostrzewski.
Appellanten worden hierna gezamenlijk aangeduid als partij [appellanten] en geïntimeerden als partij Crystal.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 2 juni 2023 ingekomen akte van appel is partij [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 26 april 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 13 juli 2023 ingekomen memorie van grieven, heeft partij [appellant] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en Crystal en Coco hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van USD 368.598,45 met rente en tot schadevergoeding wegens de opheffing van het beslag na executie van het bestreden vonnis, met veroordeling van partij Crystal– uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft partij Crystal de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen.
1.4
Op 1 oktober 2024 is in het gerechtsgebouw in Aruba een mondeling pleidooi gehouden door partijen. Beide gemachtigden hebben daarbij pleitnotities gehanteerd en partijen hebben vragen van het Hof beantwoord. Aan het einde van het pleidooi is de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven een minnelijke regeling te treffen. Op de rolzitting van 15 oktober 2024 hebben partijen laten weten dat geen regeling is bereikt.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1 [
[appellant] exploiteert via Boersma Vastgoed een bedrijf in projectontwikkeling dat al lange tijd actief is in Nederland en in Aruba.
2.2 [
[appellant] is betrokken geweest bij de ontwikkeling van een project (hierna: het project Serena Residence) op percelen grond (hierna: de percelen) in Sero Colorado/San Nicolas (Aruba) ter zake waarvan aan Crystal het recht van erfpacht toekomt. Het project betrof de ontwikkeling van vijf gebouwen met 30 appartementen. De bouw is op enig moment stilgevallen; er is tot nu toe slechts een klein deel (“een half gebouw”) gerealiseerd.
2.3
Een mail van 30 mei 2012 van [appellant] (blijkens opschrift en ondertekening in zijn hoedanigheid van directeur van Esprit Planontwikkeling B.V., gevestigd in Holten, Nederland) aan Coco (ter attentie van [persoon 3]) luidt onder meer als volgt:
“(…) Middels deze mail wil ik hierbij onze gemaakte afspraken inzake ontwikkelingsopdracht en architectuur vastleggen. Na enig overleg en de vergoeding hiervoor. Zijn wij met elkaar het volgende overeengekomen.
[persoon 1] zal een nieuw bouwplan tekenen incl. aanvraag bouwvergunning en werktekeningen met details voor het project bestaande uit ca. 30 appartementen (circa 5 gebouwen met 6 appartementen). De vergoeding hiervoor is totaal 135.000,- euro. Opdrachtgever zal 3 termijnen van Afl. 25.0000,= (…) betalen gaande de tekenwerk fasen. Het restant zal verrekend worden met de aankoop van 1 van de appartementen door [persoon 1].
[persoon 2] (Boersma Vastgoed) zal in opdracht van opdrachtgever het ontwikkelingsproces verzorgen tegen een vergoeding van Afl. 650.000,= minus de overeengekomen architectuur opdracht van 135.000,= euro. Deze vergoeding zal verrekend worden met de aankoop van 1 van de appartementen van het project.
De ontwikkelingsopdracht is tot een afgifte van de bouwvergunning voor het project incl. het verzorgen van de verkoopstukken (…)
De aankoop van de appartement zal in overlegtussen partijen nader vastgelegd worden waarbij het uitgangspunt is dat de appartementen in de 1e bouwfase gerealiseerd en geleverd zullen worden (…).”
2.4
Op enig moment heeft Boersma Vastgoed aandelen in de vennootschap Coco verworven, die zij bij onderhandse akte van 2 april 2014 heeft overgedragen aan Greenland Financial Croup Corp, vertegenwoordigd door [betrokkene 1].
2.5
Een schriftelijke verklaring, gedateerd 6 februari 2014, ondertekend door [directeur] luidt onder meer als volgt:
“(…) Ondergetekende, [directeur], handelend als directeur van Crystal Real Estate N.V. en Coco Beach N.V. verklaart dat genoemde vennootschappen de, met Boersma Vastgoed B.V. Nederland op 30 mei 2012 gemaakte afspraak m.b.t. de korting op een appartement te Serena Residence te Rodger’s Beach Aruba zullen naleven (…) “.
2.6
Een stuk met als opschrift ‘Side Letter’, gedateerd 19 februari 2014 en ondertekend door [betrokkene 1] en [directeur] luidt onder meer als volgt:
“Acting as shareholder resp director of Crystal Real Estate N.V. and Coco Beach N.V. hereafter referred to as developers, declare the following
Developers are aware of the fact that [persoon 2] and [persoon 1] designed the current plan of Serena Residence
As such [persoon 2] and [persoon 1] are entitled to a discount of U$ 320.000 on an finished unfurnished apartment based on a sales price of U$ 450.000
(…)
The unit(s) will be selected in block 1 by mutual agreement …”.
2.7
Op 18 juni 2021 hebben [appellant] en Boersma Vastgoed ten laste van Crystal en van Coco conservatoir beslag laten leggen op (het recht van erfpacht op) de grond onder het appartementencomplex in aanbouw.
2.8
Sinds eind 2022/begin 2023 is [betrokkene 1] niet meer als bestuurder verbonden aan Crystal en Coco.
3.De procedure bij het Gerecht
3.1
Partij [appellanten] heeft (in conventie) gevorderd dat Crystal en Coco hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van USD 368.598,45, met rente en kosten.
3.2
Partij Crystal heeft (in reconventie) een verklaring voor recht gevraagd dat partij [appellanten] onrechtmatig heeft gehandeld door beslag te leggen en veroordeling gevraagd tot de daardoor ontstane schade, op te maken bij staat.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen, met veroordeling van partij [appellanten] in de kosten.
4.De beoordeling
wijziging procespartij
4.1
Bij pleidooi is namens Boersma Vastgoed aangevoerd dat er een fusie heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2024, waarbij Boersma Vastgoed is opgegaan in J.H.L. Boersma Beheer B.V. Zij verzoekt dan ook in dit vonnis de procespartij Boersma Vastgoed te vervangen door J.H.L. Boersma Beheer B.V.
4.2
Een dergelijk verzoek kan worden toegestaan tenzij de wederpartij aannemelijk maakt dat zij daardoor onredelijk in haar belangen wordt geschaad (Hoge Raad 12 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:18810. In dit geval heeft de wederpartij zich niet tegen dit verzoek verzet, terwijl zij daartoe wel de gelegenheid had tijdens het pleidooi. Het Hof zal dit verzoek dus toestaan zoals hierna te melden in het dictum.
inhoud gemaakte afspraken
4.3
Volgens partij [appellanten] vloeit zijn vordering voort uit gemaakte afspraken met Crystal en Coco, op grond waarvan hij recht heeft op korting op de aankoop van een appartement dan wel op betaling van (in hoofdsom) USD 320.000. Hij verwijst daarvoor naar de e-mail van 30 mei 2012 (hierna: de E-mail, geciteerd in 2.3), de schriftelijke verklaring van Briezen (de Verklaring, geciteerd in 2.5), de Side Letter (geciteerd in 2.6) en de akte waarin partij [appellanten] haar aandelen heeft overgedragen (genoemd in 2.4).
4.4
Het Hof is met het Gerecht van oordeel dat uit deze stukken, noch afzonderlijk noch in samenhang beschouwd, volgt dat partij [appellanten] aanspraak heeft op het door hem gevorderde bedrag. Bij deze beoordeling moeten die stukken worden uitgelegd, waarbij niet alleen de letterlijke tekst van belang is, maar ook de betekenis die partijen aan die tekst mochten toekennen in de gegeven omstandigheden en wat zij op basis daarvan redelijkerwijze over en weer van elkaar mochten verwachten.
4.5
Crystal en Coco hebben betwist dat zij een opdracht tot ontwikkeling hebben gegeven aan partij [appellanten] en uit genoemde stukken blijkt onvoldoende duidelijk wie precies als opdrachtgever van partij [appellanten] moet worden gezien. Afgezien daarvan geldt het volgende. Uit de Side Letter kan weliswaar worden afgeleid dat partij [appellanten] aanspraak kan maken op een korting bij aankoop van een appartement uit het project, maar niet dat Crystal dan wel Coco verplicht zijn tot levering van een appartement aan hem, laat staan dat een dergelijke aanspraak zou bestaan in het geval dat de appartementen niet zijn gebouwd en het project niet is afgerond, zoals de actuele situatie is. Hooguit kan gesproken worden van een verplichting van Crystal en/of Coco dat als de appartementen gebouwd zouden worden partij [appellanten] (al dan niet gezamenlijk met Van der Linde) een appartement zou kunnen uitkiezen en dit met de genoemde korting zou kunnen kopen.
4.6
Een dergelijke voorwaardelijke verplichting voor Crystal dan wel Coco past ook in de gang van zaken zoals die tijdens het pleidooi is geschetst door [appellant]. Hij heeft verklaard dat hij door [directeur 1] (als directeur en aandeelhouder van Crystal en Coco) is gevraagd of hij mee wilde doen met het ontwikkelen van het project Serena Residence. Volgens [appellant] is het gebruikelijk dat de ontwikkelingskosten van een project gaandeweg betaald worden door de aandeelhouders/investeerders in een project. In dit geval werd hem echter gevraagd of hij bereid was de betaling van de door hem gemaakte kosten op te schorten en zelf aandeelhouder (van Coco) te worden en dat is gebeurd. [appellant] heeft er dus kennelijk genoegen mee genomen dat hij niet meteen betaling ontving voor zijn werkzaamheden (behalve de ontvangen deelbetaling van Afl 75.000), maar dat hij in plaats daarvan kon meedelen in de eventuele winst van het project. Daarmee heeft hij het risico genomen dat het project niet afgerond zou worden en dat hij geen betaling zou ontvangen. Een verplichting van Crystal en/of Coco om de appartementen af te bouwen kan evenmin uit genoemde stukken worden afgeleid.
geen nakoming, geen (vervangende) schadevergoeding
4.7
Voor een vordering tot nakoming of tot (vervangende) schadevergoeding bieden de genoemde stukken en de stellingen van partij [appellanten] daarmee onvoldoende feitelijke grondslag.
geen ongerechtvaardigde verrijking, geen onrechtmatige daad
4.8
Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat de vordering ook niet gebaseerd kan worden op ongerechtvaardigde verrijking. Wellicht is partij [appellant] verarmd (hoewel hij geen facturen heeft overgelegd noch een overzicht van door hem verrichte werkzaamheden, zodat hij dit onvoldoende heeft gestaafd), maar hij heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door partij Crystal onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zijn werkzaamheden ook hebben geleid tot verrijking van Crystal en/of Coco. Uit de afspraken tussen partijen, zoals hiervoor uitgelegd, volgt ook niet dat een eventuele verrijking van Crystal en Coco ongerechtvaardigd is.
4.9
Uit het voorgaande volgt dat partij [appellanten] ook onvoldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat Crystal en Coco onrechtmatig gehandeld hebben jegens hem.
slotsom
4.1
Daarmee falen de grieven 1 en 2, die gericht zijn tegen afwijzing van de vorderingen in conventie. Dit geldt ook voor grief 3, die gericht is tegen de toewijzing van de vordering in reconventie, nu partij [appellanten] als enig argument aanvoert dat de vorderingen in conventie volgens hem moeten worden toegewezen. Aan het bewijsaanbod van partij [appellanten] komt het Hof niet toe, aangezien hij daarvoor onvoldoende heeft gesteld.
4.11
Het bestreden vonnis zal worden bevestigd. Partij [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verstaat dat J.H.L. Boersma Beheer B.V geldt als appellante sub 1 in plaats van Boersma Vastgoed B.V.;
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt J.H.L. Boersma Beheer B.V. en [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van partij Crystal gevallen en tot op heden begroot op NAf 251 aan verschotten en NAf 16.500 aan salaris voor de gemachtigde.
wijst het meer of anders verzochte af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 19 november 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.