ECLI:NL:OGHACMB:2024:32 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep over schadevergoeding en achterstallige huur...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2024

Registratienummers: AUA201803821 – AUA2021H000184

Uitspraak: 6 februari 2024

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[APPELLANT],

wonend in Aruba,

in eerste aanleg gedaagde, thans appellant,

hierna te noemen: huurder,

gemachtigde: mr. R. Marchena,

tegen

[GEÏNTIMEERDE],

wonend in Aruba,

in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,

hierna te noemen: verhuurster,

gemachtigde: mr. C.J. Hart.

1.De zaak in het kort

Deze zaak heeft betrekking op de afwikkeling van een huurovereenkomst van woonruimte. Verhuurster maakt aanspraak op betaling van achterstallige huur, betaling van utiliteitskosten (water en elektra) en schadevergoeding door de huurder. De rechter in eerste aanleg heeft de vorderingen van verhuurster met uitzondering van de utiliteitskosten toegewezen. In dit hoger beroep gaat het met name nog om de vordering uit hoofde van schadevergoeding. Het Hof beoordeelt die vordering opnieuw.

2.Het verloop van de procedure

2.1

Bij op 24 september 2021 ingekomen akte van appel is huurder in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 25 augustus 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht).

2.2

Bij op 5 november 2021 ingekomen memorie van grieven, met een productie, heeft huurder vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van verhuurster alsnog zal afwijzen, met veroordeling van verhuurster – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.

2.3

Bij op 17 december 2021 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft verhuurster de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van huurder in de proceskosten in (bedoeld zal zijn:) hoger beroep.

2.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Aan de pleitnotities van huurder is een productie gehecht.

2.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

3.De beoordeling

Feiten

3.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.1

Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op 9 oktober 2017 voor de woning aan het adres [adres] in Oranjestad, Aruba. Daarin staat vermeld dat de huurperiode loopt van 10 oktober 2017 tot en met 30 september 2018, behoudens verlenging. De huurprijs bedroeg Afl. 2.700,- per maand. De huurder heeft een bedrag van Afl. 2.700,- als borg betaald.

3.1.2

Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst vermeldt:

The LESSEE will undertake to return same at the termination of this lease in the same condition and all appliances in working condition besides normal wear and tear as the dwelling was received. The LESSEE guarantees to deliver the house in same condition by September 30th 2018, unless an extension has been agreed upon.

3.1.3

Partijen hebben voorafgaand aan de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.

3.1.4

De huurovereenkomst is niet verlengd. Huurder heeft het gehuurde verlaten.

Vorderingen

3.2

In deze rechtszaak heeft verhuurster van huurder gevorderd, onder meer vergoeding van schade omdat, kort gezegd, huurder niet heeft voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde in goede staat op te leveren. Het gaat om schade aan (tot) het gehuurde (behorende zaken).

Beslissingen van het Gerecht

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht na bewijslevering de vordering tot schadevergoeding van verhuurster toegewezen. Die vordering was opgebouwd uit zeventien posten. Daarvan heeft het Gerecht veertien posten toewijsbaar geacht. Omdat het bedrag dat daarmee was gemoeid hoger was dan het gevorderde bedrag heeft het Gerecht de vordering toegewezen.

Einde huurovereenkomst woonruimte – systematiek van de wet

3.4

De huurder is bij het einde van de huurovereenkomst verplicht om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huurovereenkomst, afgezien van normale slijtage en veroudering. Artikel 7:218 lid 1 BW Pro (artikel 7A:1581 lid 1 BW oud) bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Het tweede lid van dat artikel bepaalt dat behoudens tegenbewijs alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan (behalve brandschade en schade aan de buitenkant van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte ervan). Het derde lid bepaalt ten slotte dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Een zelfde vermoeden is opgenomen in artikel 7:224 lid 3 BW Pro (artikel 7A:1580 BW oud): wanneer bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt de huurder ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van hem komt, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen en moet hij het in die staat teruggeven.

3.5

De verhuurder die schadevergoeding wegens schade aan het gehuurde vordert en die wil profiteren van het bewijsvermoeden van art. 7A:1581 lid 2 BW (oud)/7:218 lid 2 BW zal eerst moeten stellen, en bij betwisting moeten bewijzen, dat er schade is en dat deze tijdens de huurtijd is ontstaan. Verder geldt dat volgens vaste rechtspraak de schade concreet moet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken voor herstel van de opleveringsgebreken of vervanging van beschadigde zaken, waarbij in geval van vervanging bepalend is de waarde in het economisch verkeer van de zaak ten tijde van het verlies.

3.6

Dat leidt tot het volgende oordeel over de afzonderlijk gestelde schadeposten. Het Hof houdt de opsomming (a tot en met n) van de schadeposten in de memorie van grieven onder grief 4 aan. Wat betreft de overige schadeposten verenigt het hof zich met het oordeel van het Gerecht.

1.
Schilderen binnenkant (a)

Uit de foto’s die verhuurster heeft overgelegd kan het Hof niets afleiden over de staat van het schilderwerk nadat de huurder de woning heeft verlaten. Dat het hele huis na de relatief korte huurperiode moest worden geschilderd en dat daardoor schade is ontstaan waarvoor huurder aansprakelijk is, is daarmee onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat niet is komen vast te staan dat de verhuurster die kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Verhuurster heeft geen offerte of factuur van het schilderwerk overgelegd waaruit dat zou blijken.

2.
Airconditioning service (b)

Verhuurster heeft niet aannemelijk gemaakt waarom de servicekosten voor de airco’s voor rekening van huurder dienen te komen. Gesteld noch gebleken is dat de airco’s beschadigd waren of niet functioneerden dan wel anders (minder goed) functioneerden dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Waarom de kosten voor het reguliere serviceonderhoud ten laste van de huurder zouden moeten komen heeft verhuurster niet duidelijk gemaakt en het Hof ziet daarvoor geen aanknopingspunten in het dossier.

3.
Schoonmaken woning (c)

Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat huurder niet is geslaagd in het tegenbewijs van het wettelijk vermoeden dat de woning in schone staat was toen hij die heeft betrokken. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst schoon was. De woning moest schoon worden opgeleverd. Uit de foto’s die verhuurster heeft overgelegd leidt het Hof af dat huurder bij het verlaten van de woning heeft nagelaten de woning schoon te maken. De offerte die de verhuurster ter onderbouwing van dit deel van de vordering heeft overgelegd is opgemaakt op 5 oktober 2018, kort nadat huurder de woning heeft verlaten en gebaseerd op hoe de woning er toen uitzag. Huurder heeft daar onvoldoende tegenover gesteld om daarover anders te oordelen; aan de door hem overgelegde verklaring van de heer [naam 1] kan naar het oordeel van het Hof weinig waarde worden gehecht omdat die verklaring twee jaar na het verlaten van de woning is opgemaakt en daarnaast onvoldoende specifiek is: [naam 1] verklaart niet wanneer hij in de woning is geweest, alleen dat het kort na het vertrek van huurder uit de woning was. Verder is de enkele stelling van huurder dat het in de offerte opgenomen gespecificeerde bedrag buitensporig zou zijn, een onvoldoende gemotiveerde betwisting daarvan. Het bedrag van Afl. 2.230 is daarom toewijsbaar.

4.
Reparatie voordeur (d)

Uit de foto’s die verhuurster bij conclusie van repliek heeft overgelegd blijkt dat op de voordeur een handvat ontbreekt, zodat - anders dan huurder betoogt – meer nodig was dan alleen het beitsen van de deur. Verhuurster heeft de gevorderde schade op dit punt onderbouwd met een kwitantie van de timmerman die de deur heeft gerepareerd. Omdat het Hof met het Gerecht van oordeel is dat huurder niet in het tegenbewijs is geslaagd dat de schade niet is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de huurovereenkomst, is het hiervoor gevorderde bedrag van Afl. 2.625 toewijsbaar.

5.
Binnendeuren repareren (e)

Deze post heeft verhuurster onvoldoende onderbouwd. Er zijn weliswaar foto’s van enkele binnendeuren overgelegd, maar daarop is niet te zien welke schade aan die deuren zou zijn ontstaan. Bovendien is deze schadepost niet onderbouwd met een factuur of offerte, zodat dit deel van de vordering niet toewijsbaar is.

6.
Schuifdeur screen repareren (f) en zonnegordijnen (g)

Op de door verhuurster ter onderbouwing van deze schadepost overgelegde foto blijkt dat de screen van de schuifdeur is beschadigd. Ook hier is huurder naar het oordeel van het Hof niet geslaagd in het tegenbewijs dat dat bij aanvang van de huurovereenkomst al zo was. Verhuurster heeft een offerte overgelegd die naar het oordeel van het Hof het daarvoor gevorderde bedrag van Afl. 1.000 voldoende onderbouwt. Dat bedrag is toewijsbaar. Dat er meer zonnegordijnen zijn beschadigd heeft verhuurster onvoldoende onderbouwd. Het daarvoor gevorderde bedrag is niet toewijsbaar.

7.
Twee- en driezitsbanken (h), EQ ronde stoelen (j), rode poef (k) en bruine poef (l)

Verhuurster heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de meubels gerepareerd of vervangen dienden te worden. Uit de overgelegde foto’s blijkt de noodzaak daarvan onvoldoende, nog daargelaten dat deze vordering niet wordt ondersteund door een factuur of offerte. Voor zover de vordering ziet op het feit dat de meubels vervuild waren, wat daarvan verder zij, strookt dat niet met de ter onderbouwing van de (toegewezen) schoonmaakkosten overgelegde offerte, waarin een bedrag is opgenomen voor de schoonmaak van de meubels. Het gevorderde bedrag is niet toewijsbaar.

8.
Rotan stoel repareren (i)

Verhuurster heeft een foto overgelegd waaruit blijkt dat een van de rotan stoelen is beschadigd. Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat huurder niet is geslaagd in het tegenbewijs dat bij aanvang van de huurovereenkomst de stoel al stuk was. Het daarvoor gevorderde bedrag aan schadevergoeding heeft verhuurster onderbouwd met een kwitantie. Met de ongemotiveerde stelling van huurder dat het gevorderde bedrag te hoog is voor een dergelijke stoel heeft hij de vordering onvoldoende betwist. Het gevorderde bedrag (Afl 1.100) is toewijsbaar.

9.
Barkruk vervangen (m), Lampen repareren (n)

Voor deze posten geldt eveneens wat hiervoor onder 6 is overwogen: de vordering is onvoldoende onderbouwd om te kunnen toewijzen.

3.7

Het Hof gaat aan de bewijsaanbiedingen van de partijen voorbij. Voor de niet toewijsbare schadeposten geldt dat de verhuurster niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zodat het Hof aan bewijs niet toekomt. Voor de toegewezen schadeposten geldt spiegelbeeldig: de betwisting daarvan heeft huurder onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd. Voor een deel van de posten geldt daarnaast dat het Gerecht huurder reeds tot tegenbewijs heeft toegelaten en dat huurder niet heeft toegelicht waarover getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij reeds hebben gedaan.

Borgsom

3.8

Huurder heeft aangevoerd (in de toelichting op grief 4) dat het Gerecht ten onrechte de borgsom (Afl. 2.700) niet in mindering heeft gebracht op het door huurder te betalen bedrag aan schadevergoeding. Dat bezwaar slaagt. Het Hof zal dat bedrag in mindering brengen op het bedrag dat huurder aan verhuurster moet voldoen.

Slotsom

3.9

Het hoger beroep slaagt deels. Dat betekent dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen. Het Hof zal met inachtneming van het hiervoor overwogene alsnog ten laste van huurder toewijzen aan schadevergoeding: Afl. 2.230 (c) + Afl. 2.625 (d) + Afl. 1.000 (f) + Afl. 1.100 (i) – Afl. 2.700 (borgsom) = Afl. 4.255. In het door het Gerecht toegewezen bedrag is ook de achterstallige huur opgenomen, waartegen in hoger beroep geen grief is gericht. Tegen toewijzing daarvan heeft het Hof ambtshalve geen bedenkingen. Dat bedrag (Afl. 5.400) zal het Hof na vernietiging eveneens toewijzen. Het Hof zal huurder als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de eerste aanleg veroordelen. Omdat het hoger beroep grotendeels slaagt en daarmee de toewijsbare hoofdsom substantieel lager uitkomt, zal het Hof zal de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De veroordelingen zullen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat dat niet is gevorderd.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt huurder tot betaling aan verhuurster van Afl. 9.655, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf 5 november 2018 tot aan de dag van voldoening,

veroordeelt huurder in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de kant van de verhuurster gevallen en in eerste aanleg tot 25 augustus 2021 begroot op

Afl. 942 aan verschotten en Afl. 2.000 aan salaris gemachtigde,

compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 6 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.