Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: SXM202300873 – SXM2024H00024
Uitspraak: 8 juli 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde,
thans appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. F.I. Paanakker,
tegen
de naamloze vennootschap
[GEÏNTIMEERDE] N.V.,
handelende onder de naam Omni Jewelers,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres,
thans geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr. en D.I. Schram.
Partijen worden hierna [appellant] en Omni Jewelers genoemd.
1.De zaak in het kort
Omni Juweliers exploiteert een juwelierswinkel in een bij akte gesplitst gebouw. Zij heeft de rechten van één van de acht appartementen. [appellant] is geen appartementseigenaar, maar hij heeft wel zeggenschap over de rechten van zes van de acht appartementen.
In deze rechtszaak heeft Omni Juweliers vorderingen ingesteld om te bereiken dat zij toegang krijgt tot een ruimte in het gebouw en dat twee betonnen palen voor het gebouw worden verwijderd. Het Gerecht heeft [appellant] bevolen om sleutels van een hek aan Omni Juweliers af te geven en de vorderingen met betrekking tot de palen afgewezen.
Beide partijen hebben hoger beroep ingesteld. Het Hof wijst een tussenvonnis.
2.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 16 februari 2024 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 9 januari 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 28 maart 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] het hoger beroep toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en Omni Jewelers alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Omni Jewelers, uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van het hetgeen [appellant] uit hoofde van het bestreden vonnis heeft betaald en met haar veroordeling in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 17 mei 2024 ingekomen memorie van antwoord, met een productie, heeft Omni Jewelers het hoger beroep van [appellant] bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis (voor zover in principaal hoger beroep aan de orde) zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in (principaal) hoger beroep.
2.4
Bij eveneens op 17 mei 2024 ingekomen memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties, is Omni Jewelers in incidenteel hoger beroep gekomen. Zij heeft één grief aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen, maar uitsluitend voor zover haar vordering met betrekking tot de betonnen palen is afgewezen, en dat het Hof die vordering alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in (incidenteel) hoger beroep.
2.5
Op 19 mei 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend, met producties.
2.6
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Bij notariële akte van 27 november 1980 is perceel [nummer] in Sint Maarten ([straat], Philipsburg) met het daarop staande gebouw gesplitst in acht appartementsrechten: A1 tot en met A8.
3.1.2 [
[rechthebbende 1] (hierna: [rechthebbende 1]) is rechthebbende van de appartementsrechten A3, A4, A7 en A8. [rechthebbende 2] (hierna: [rechthebbende 2]) is rechthebbende van de appartementsrechten A5 en A6. [appellant] is bestuurder van [rechthebbende 1] en
ultimate beneficial ownervan [rechthebbende 2].
ultimate beneficial ownervan [rechthebbende 2].
3.1.3
Omni Jewelers is rechthebbende van hetzij appartementsrecht A1, hetzij appartementsrecht A2 (zie hierna onder 3.5). In het appartement exploiteert Omni Jewelers een juwelierswinkel.
3.1.4
In het gebouw bevindt zich een ruimte, die het Hof in navolging van partijen zal aanduiden als steeg. De steeg is afgesloten met een of meer hekken.
3.1.5
Op de stoep voor de winkel van Omni Jewelers staan twee betonnen palen.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak heeft Omni Jewelers gevorderd, verkort weergegeven, uitvoerbaar bij voorraad:
a. bevel aan [appellant] om Omni Jewelers vrije toegang tot de steeg te geven door de hekken te verwijderen, dan wel Omni Jewelers sleutels tot de sloten op de hekken te geven;
b. bevel aan [appellant] om de palen te verwijderen, dan wel verbod om de verwijdering van de palen tegen te werken;
c. machtiging van Omni Jewelers om zo nodig met gebruik van de sterke arm de verwijdering van de hekken en/of de sloten op de hekken te verwijderen;
d. vergoeding van buitengerechtelijke kosten,
met proceskosten en rente.
Beslissingen van het Gerecht
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] bevolen om Omni Jewelers vrije toegang tot de steeg te verlenen door de sleutels op het hek dan wel de hekken af te geven. Verder heeft het Gerecht [appellant] veroordeeld tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten, met nakosten en rente. Het meer of anders gevorderde heeft het Gerecht afgewezen.
3.4
Aan deze beslissingen heeft het Gerecht, verkort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. De steeg is een gemeenschappelijke ruimte (4.3). Zonder wijziging van de splitsingsakte kan [appellant] er geen privéruimte van maken (4.4). De vordering tot afgifte van de sleutels zal worden toegewezen, maar de vordering tot verwijdering van de hekken gaat te ver (4.5). De vordering tot verwijdering van de palen wordt afgewezen op de grond dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van art. 6:163 BW (4.6).
Beoordeling door het Hof
Wie zijn appartementseigenaar?
3.5
Op grond van pagina 3 van productie 5 en productie 6 bij de pleitnota van [appellant] lijkt het erop dat aanvankelijk [rechthebbende 3] (hierna: [rechthebbende 3]), maar inmiddels [rechthebbende 4] (hierna: [rechthebbende 4]) rechthebbende is van appartementsrecht A1 en dat Omni Jewelers rechthebbende is van appartementsrecht A2. Het Hof kan dat echter nu niet vaststellen, omdat uit het dossier niet blijkt dat Omni Jewelers heeft kunnen reageren op hetgeen [appellant] hierover in zijn pleitnota heeft gesteld en op de stukken die hij daarbij in het geding heeft gebracht (ook al noemt Omni Jewelers onder 13 van haar pleitnota wel een vergadering van appartementseigenaars van 10 februari 2025).
Geen oproeping van ontbrekende appartementseigenaars
3.6
Indien en voor zover de vorderingen bedoeld zijn als betrekking hebbende op de vaststelling van rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, en beoogd wordt hen allen te binden aan de beslissing van de rechter, kan de rechter slechts beslissen in een geding waarin alle appartementseigenaars zijn betrokken. De rechter moet hier ambtshalve op toezien (zie HR 21 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:916). In dit geding zijn noch [rechthebbende 3], noch [rechthebbende 4] betrokken (en [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] evenmin). Dat hoeft echter niet te leiden tot een bevel om hen alsnog op te roepen, omdat op de vorderingen beslist lijkt te kunnen worden zonder de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars erbij te betrekken en zonder hen aan enige beslissing te binden. Om dezelfde reden faalt het beroep op niet-ontvankelijkheid wegens het in rechte betrekken van de verkeerde partij, wat daar verder van zij.
Toegang tot de steeg
3.7 [
[appellant] heeft niet betwist dat hij bevoegdelijk het beheer heeft (of kan bewerkstelligen dat hij het beheer krijgt) over sleutels van het hek of de hekken en dat hij niet eraan wenst mee te werken dat Omni Jewelers ook over sleutels daarvan komt te beschikken. [appellant] kan het hek of de hekken afsluiten en zo verhinderen dat Omni Jewelers toegang tot de steeg heeft. Voor zover hij in eerste aanleg heeft aangevoerd dat Omni Jewelers geen recht op toegang tot de steeg heeft, of dat zij daar geen of onvoldoende rechtmatig belang bij heeft, heeft hij dat standpunt in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Gelet hierop is hij bevoegd, in staat en gehouden om Omni Jewelers op behoorlijke wijze toegang tot de steeg te verlenen. De vraag is echter welke wijze als behoorlijk moet worden aangemerkt.
3.8
Bij pleitnota in hoger beroep heeft [appellant] aangevoerd dat inmiddels ter vergadering van de appartementseigenaars van 10 februari 2025 is besloten dat aan Omni Jewelers toegang tot de steeg wordt verschaft, niet door sleutels aan Omni Jewelers af te geven, maar door Omni Jewelers toe te staan contact op te nemen met de administrateur van de vereniging van appartementseigenaars (dat is [rechthebbende 2]), die dan zo snel mogelijk maar in ieder geval binnen een dag het hek komt openmaken. Op dit betoog heeft Omni Jewelers niet kunnen reageren. Aangezien de vergadering van 10 februari 2025 ten tijde van de memoriewisseling nog niet had plaatsgehad, is het niet in strijd met de eisen van een goede procesorde dat [appellant] dit betoog pas in dit stadium van het geding voert. Het Hof zal Omni Jewelers daarom in de gelegenheid stellen hierop te reageren.
3.9
Het Hof merkt alvast het volgende op. Ter beoordeling staat de vraag of Omni Jewelers jegens [appellant] aanspraak kan maken op eigen sleutels (standpunt Omni Jewelers) of dat zij genoegen moet nemen met de regeling met de administrateur (standpunt [appellant]). Het Hof kan in dit geding geen beslissingen nemen die de rechten en verplichtingen van de niet-opgeroepen appartementseigenaars raken, maar het lijkt vooralsnog mogelijk om voornoemde vraag te beoordelen zonder die rechten en verplichtingen daarbij te betrekken. Het lijkt ook mogelijk om dat te doen zonder op ontoelaatbare wijze de besluitvorming in de vergadering van de appartementseigenaars te doorkruisen. Hierbij is van belang dat [appellant] zelf formeel geen appartementeigenaar is en dat een algemene regeling tussen de vier appartementseigenaars over een administrateur niet in de weg hoeft te staan aan een bijzondere regeling tussen Omni Jewelers en [appellant] over de afgifte van sleutels.
3.1
Bij de beantwoording van de hiervoor onder 3.9 geformuleerde vraag lijkt vooralsnog van doorslaggevend enerzijds in welke rechtmatige belangen Omni Jewelers wordt getroffen, indien zij genoegen moet nemen met de regeling met de administrateur, en in welke mate van ernst, en anderzijds in welke rechtmatige belangen [appellant] wordt getroffen, en in welke mate van ernst, indien de sleutels worden afgegeven aan Omni Jewelers. Tot nog toe heeft [appellant] niet of nauwelijks belangen genoemd waarin hij zou worden getroffen.
3.11
De zaak zal naar de rol worden verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over hetgeen hiervoor onder 3.8-3.10 is overwogen.
3.12
De omstandigheid dat [appellant] geen appartementseigenaar is, kan aan het voorgaande niet afdoen. De verweren van Omni Jewelers in dat verband (onder meer vereenzelviging, onrechtmatig handelen en misbruik van bevoegdheid) kunnen onbesproken blijven.
De betonnen palen
3.13
Het Hof gaat voorshands ervan uit dat de palen niet op perceel [nummer] staan, maar op de stoep vóór dat perceel. De palen hebben dus geen betrekking op de inrichting van de gesplitste onroerende zaak zelf. Er lijkt over de vorderingen dienaangaande geoordeeld te kunnen worden zonder de appartementseigenaars in het geding te betrekken.
3.14
Indien [appellant] heeft bewerkstelligd dat de palen zijn geplaatst (al dan niet via rechtspersonen waarover hij zeggenschap heeft) en die palen onrechtmatige hinder aan Omni Jewelers opleveren, bijvoorbeeld omdat zij de winkel minder aantrekkelijk maken of gevaar opleveren voor potentiële klanten van Omni Jewelers, dan staat het relativiteitsvereiste van art. 6:163 BW niet in de weg aan toewijzing van een vordering van Omni Jewelers om een einde te maken aan die onrechtmatige toestand. In zoverre verenigt het Hof zich niet met het oordeel van het Gerecht.
3.15
Het lijkt erop dat de palen door natrekking eigendom zijn geworden van de eigenaar van de stoep. Misschien is het Land eigenaar van de stoep. In elk geval zijn noch Omni Jewelers, noch [appellant] bevoegd om de palen te doen verwijderen zonder toestemming van de eigenaar van de stoep. Een bevel aan [appellant] om dat te doen, lijkt daarom niet toewijsbaar.
3.16
Om te bereiken dat de palen worden verwijderd, kan Omni Jewelers de eigenaar van de stoep benaderen. Indien zij dat doet, staat het [appellant] in beginsel vrij om bij de eigenaar van de stoep zijn eigen belangen te behartigen door te trachten te bereiken dat de eigenaar van de stoep niet meewerkt aan verwijdering van de palen. Een dergelijke opstelling van [appellant] zal niet snel onrechtmatig zijn. Vooralsnog lijkt de zienswijze dat de palen nuttig zijn om te verhinderen dat een auto op de stoep parkeert op de plek van de palen, een voldoende rechtvaardiging voor [appellant] om bij de eigenaar van de stoep bezwaar te maken tegen verwijdering van de palen. De subsidiaire vordering van Omni Jewelers (verbod om de verwijdering tegen te werken) lijkt daarom vooralsnog evenmin toewijsbaar.
3.17
Partijen zullen zich ook mogen uitlaten over hetgeen hiervoor onder 3.13-3.15 is overwogen.
3.18
Het Hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor gelijktijdige akten aan beide zijden voor uitlating over hetgeen hiervoor onder 3.8-3.10 en onder 3.13-3.15 is overwogen, waarna beide partijen een antwoordakte zullen mogen indienen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de eerste rolzitting van het Hof in Sint Maarten na het reces voor gelijktijdige akten aan beide zijden;
draagt de griffie van het Hof op de datum van die rolzitting bekend te maken aan de gemachtigden van partijen, zodra die datum is vastgesteld;
bepaalt dat gelegenheid zal worden geboden voor gelijktijdige antwoordakten aan beide zijden;
houdt ieder verder oordeel aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 8 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.