ECLI:NL:OGHACMB:2025:184 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Bevestiging afwijzing ontruimingsvordering wegens belanga...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Registratienummers: SXM202201388 – SXM2023H00066

Uitspraak: 1 juli 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

[VERHUURDER],

wonende in Sint Maarten,

in eerste aanleg eiseres, thans appellante,

gemachtigde: E. Lourens,

tegen

[HUURDER],

wonende in Sint Maarten,

in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. C.H.J. Merx.

Partijen worden hierna [verhuurder] en [huurder] genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat over de vraag of [huurder] het door haar van [verhuurder] gehuurde stukje grond (met daarop haar woning) moet ontruimen. Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) heeft de daartoe strekkende vordering van [verhuurder] afgewezen.

1.2 [

[verhuurder] is in hoger beroep gekomen van dit vonnis. Het Hof bevestigt het vonnis van het Gerecht. Hierna wordt toegelicht op welke gronden het Hof tot dit oordeel is gekomen.

2.Het verloop van de procedure

2.1

Bij op 27 juni 2023 ingekomen akte van appel is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 9 juni 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht.

2.2

Bij eveneens op 27 juni 2023 ingekomen memorie van grieven heeft [verhuurder] vijf (er is twee keer een ‘vierde grief’; de laatste grief nummert het Hof als grief 5) grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, zo begrijpt het Hof, haar vordering alsnog zal toewijzen.

2.3

Bij op 4 april 2024 ingekomen memorie van antwoord heeft [huurder] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.

2.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. [verhuurder] heeft daarbij producties overgelegd. [huurder] heeft zich bij akte uitgelaten over de door [verhuurder] overgelegde producties.

2.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

3.De beoordeling

De feiten

3.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

Tussen partijen is met ingang van 1986 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een (gedeelte van een) perceel grond aan de [adres] in Sint Maarten, kadastraal bekend als [#1] (verder: het perceel). [verhuurder] is eigenaar en verhuurster van dat perceel. [huurder] is huurster. De huurprijs bedraagt USD 130,- per maand.

3.3 [

huurder] woont vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op het perceel in een door haar daarop gebouwde woning.

3.4 [

verhuurder] wil op het perceel een appartement voor zichzelf realiseren. Zij heeft daarvoor in 2009 een bouwvergunning aangevraagd. Die vergunning (building permit) is in 2013 aan haar verleend. Op de bouwvergunning staat vermeld als “certificate measurements”: [#1]. De vergunning is afgegeven voor het adres “[adres]”.

3.5 [

huurder] is haar woning in 2015 gaan uitbreiden met een bad- en toiletvoorziening.

3.6

Op 10 december 2015 heeft de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur (VROMI) een bouwstop uitgevaardigd.

De standpunten van partijen in eerste aanleg

3.6 [

verhuurder] heeft gesteld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [huurder]. Ook heeft zij gesteld dat zij een bouwvergunning heeft en daarvan gebruik wil maken. Haar doel is op de plek waar nu het huis van [huurder] staat een appartement te realiseren. Zij wil zelf in het te bouwen appartement gaan wonen. Zij is op leeftijd en wil voor haar overlijden gebruik maken van het perceel. Zij vordert op deze gronden ontruiming van het door [huurder] gehuurde perceel.

3.7 [

huurder] heeft aangevoerd dat het spoedeisend belang bij de vordering ontbreekt. Daarnaast geldt dat op het perceel [#1] vier huizen staan. Onduidelijk is of de bouwvergunning betrekking heeft op het perceelsgedeelte waarop het huis van [huurder] staat. Bovendien ontbreekt een ‘planning permit’. Daaruit moet blijken wat de plannen zijn voor het gehele perceel. Op grond hiervan ontbreekt rechtmatig belang bij de vordering. Als dat er toch zou zijn weegt het woonbelang van [huurder] zwaarder omdat zij al sedert 1986 op het perceel woont.

Het vonnis van het Gerecht en de grieven van [verhuurder]

3.8

Het Gerecht heeft geoordeeld dat het spoedeisend belang aanwezig is. Onvoldoende aannemelijk is echter dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het verweer dat de bouwvergunning geldt voor het gehele perceel en dus niet slechts voor het perceel waarop de woning van [huurder] is gebouwd, kan meebrengen dat de bodemrechter oordeelt dat [verhuurder] het perceel niet nodig heeft voor eigen gebruik. Bovendien valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter het woonbelang van [huurder] zwaarder laat wegen dan het belang van [verhuurder] gelet op de leeftijd van [verhuurder], de jaren dat [huurder] het perceel al heeft gehuurd en het huis dat [huurder] op het perceel heeft gebouwd, hetgeen kennelijk jarenlang door [verhuurder] is gedoogd.

3.9 [

verhuurder] heeft tegen het vonnis waarvan beroep vijf grieven aangevoerd:

Grief 1: van een aan [verhuurder] opgelegde bouwstop is geen sprake.

Grief 2: de bouwvergunning geldt niet voor het gehele perceel (waarvan dat van [huurder] deel uitmaakt), maar slechts voor het gedeelte waarop de woning van [huurder] staat.

Grief 3: de overweging dat de bodemrechter zonder bouwvergunning zou kunnen oordelen dat [verhuurder] het perceel niet nodig heeft voor eigen gebruik is onbegrijpelijk.

Grief 4: het is juist niet aannemelijk dat de bodemrechter het woonbelang van [huurder] zwaarder zal laten wegen dan het belang van [verhuurder].

Grief 5: van gedogen van bebouwing en bewoning door [huurder] is geen sprake geweest; integendeel, al jarenlang stuurt [verhuurder] aan op ontruiming van het perceel door [huurder].

Toetsingskader

3.1

Voor toewijzing van een vordering in kort geding in hoger beroep is een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening vereist, beoordeeld naar de situatie ten tijde van dat hoger beroep. Hiervan is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de uitkomst van een eventuele (nog aanhangig te maken) bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

De bouwstop (grief 1)

3.11

Hoewel de bouwstop van 10 december 2015 aan [verhuurder] is gericht, is in hoger beroep niet in geschil dat deze betrekking had op de aanbouw (bad- en toiletvoorziening) die [huurder] toen bezig was te realiseren. Het Hof zal hier rekening mee houden.

Grieven 2 tot en met 5

3.12

De grieven 2 tot en met 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling aan de hand van de daarin vervatte, hierna te benoemen, thema’s.

Tekortkoming

3.13

In de toelichting op haar grieven stelt [verhuurder] dat [huurder] illegaal een bouwsel heeft opgetrokken op het perceel. Daarmee bedoelt [verhuurder], zo blijkt uit haar pleitnota in hoger beroep, dat [huurder] ondanks de bouwstop de aanbouw (bad- en toiletvoorziening) heeft gerealiseerd. Dat heeft zij bovendien gedaan zonder toestemming van [verhuurder]. Kennelijk bedoelt [verhuurder] hiermee te stellen dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.14

Indien het zo is dat [huurder] de aanbouw, ondanks de bouwstop, heeft gerealiseerd, is van handelen in strijd met de gesloten overeenkomst echter geen sprake. Die overeenkomst hield namelijk niet in enige gebruiksbeperking voor de door [huurder] zelf te bouwen woning. In het bijzonder hield deze dus ook niet in dat op het perceel slechts gebouwd mocht worden indien daarvoor van overheidswege vergunning was verkregen. Bouwen zonder (toereikende) vergunning lag daardoor in de risicosfeer van [huurder], maar vormde niet een schending van de gesloten overeenkomst.

3.15

De conclusie op dit onderdeel is dat niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] in de nakoming van de huurovereenkomst. Op deze grondslag kan dus geen vordering tot ontruiming worden toegewezen.

Belangenafweging

3.16 [

verhuurder] wil het laatste deel van haar leven wonen in een op haar eigen perceel te bouwen appartement. Voldoende aannemelijk is dat zij dat appartement mag bouwen. De als productie 4 bij het inleidend verzoekschrift overgelegde bouwvergunning heeft, zo staat daarin, betrekking op perceel “[#1]” en het aan [verhuurder] in eigendom toebehorende perceel maakt van dat (grotere) perceel deel uit, zo blijkt uit de bij pleitnota in hoger beroep overgelegde producties 3, 4 en 5. Dat maakt dat zij een groot belang heeft bij de gevorderde ontruiming.

3.17

De huur is aangegaan in 1986. Doel van beide partijen was bewoning voor [huurder] mogelijk te maken doordat deze op het perceel zelf een huis mocht bouwen. Dat is ook gebeurd en vanaf de aanvang van de huur woont [huurder] op het perceel. Die situatie duurt dus nu al ongeveer 39 jaar. Dat maakt dat het woonbelang van [huurder] zeer groot is.

3.18

Bij deze stand van zaken is bepaald onzeker dat de bodemrechter zal oordelen dat het belang van [huurder] moet wijken voor dat van [verhuurder].

3.19

Die onzekerheid wordt versterkt doordat [verhuurder] zelf twijfel zaait over de noodzaak van ontruiming. Zij suggereert veeleer dat ontruiming helemaal niet nodig is. In de toelichting op haar vierde grief heeft [verhuurder] namelijk doen opnemen:

“
Ten tweede is het zo dat appellante een andere plek aan [huurder] ter beschikking heeft gesteld en zelfs een fundering voor haar, op eigen kosten heeft gebouwd. Met het woongenot van [huurder] wordt door appellante weldegelijk rekening gehouden.”

3.2

Ook in eerste aanleg is bij herhaling melding gemaakt van het feit dat een fundering voor een nieuw huis ten behoeve van [huurder] op het perceel reeds is aangebracht (pleitnota’s [verhuurder] van 13 januari 2023 en 17 februari 2023). Uit de aantekeningen van de griffier van de zitting van 17 februari 2023 blijkt bovendien als standpunt van [verhuurder] dat zij [huurder] niet “
van het land wil hebben”, dat haar huis echter wel in de weg staat, maar dat dit oplosbaar is door het opzij te zetten.

3.21

In deze procedure is, van beide kanten, onvoldoende uitgewerkt waarom een oplossing als door [verhuurder] voorgesteld niet realiseerbaar is. Het zal echter een aspect zijn dat de bodemrechter ook in de overwegingen zal willen betrekken op basis van uitgewerkte stellingnames van partijen.

Minnelijk overleg

3.22

In plaats van de weg van verder procederen te kiezen kunnen partijen beter nog eens met elkaar om de tafel gaan zitten om te bezien of en hoe voor [huurder] een bevredigend woonalternatief op het perceel kan worden gerealiseerd.

slotsom

3.23

Niet is komen vast te staan dat, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de uitkomst van een eventuele (nog aanhangig te maken) bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De grieven slagen dus niet. [verhuurder] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze bedragen Cg 249,50 aan verschotten en Cg 5.000,- aan salaris gemachtigde.

B E S L I S S I N G

Het Hof, recht doende in kort geding:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [verhuurder] in de kosten van de procedure en stelt deze vast op Cg 249,50 aan verschotten en Cg 5.000,- aan salaris gemachtigde;

verklaart de uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijs af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg, en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 1 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier en ondertekend door de rolrechter.