Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Registratienummers: AUA202001897 – AUA2023H00004
Uitspraak: 14 oktober 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[DE NICHT],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigden: mrs. A.E.A. Hernandez en S.O.R’G. Faarup,
tegen
[DE TANTE],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. D.G. Kock.
Partijen worden hierna de nicht en de tante genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit geding gaat over de overdracht van een woning met appartement van een tante aan haar nicht.
Het Gerecht heeft op vordering van de tante de nicht veroordeeld tot betaling van Afl. 200.000, met rente en kosten. Nadat in dit hoger beroep een tussenvonnis is uitgesproken, akten zijn gewisseld en een descente is gehouden, wijst het Hof nu een eindvonnis. Het Hof vernietigt het vonnis van het Gerecht en wijst de vorderingen van de tante alsnog af.
2.Het verdere verloop van de procedure
2.1
Bij vonnis van 27 augustus 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:155, (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor aktewisseling.
2.2
Op 4 februari 2025 heeft de nicht een akte ingediend, met producties.
Op 1 april 2025 heeft de tante een antwoordakte ingediend.
2.3
Op 15 september 2025 heeft een descente plaatsgehad. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
2.4
Vonnis is bepaald op vandaag.
3.De verdere beoordeling
3.1
Dit vonnis wordt gewezen door de rechters die aanwezig waren bij de descente van 15 september 2025.
3.2
De notariële akte van 14 november 2014 bevat de volgende bepaling (hierna: de koopprijs- en kwijtingsbepaling):
C. KOOPPRIJS EN KWIJTING
De koopprijs van het registergoed bedraagt:
tweehonderdduizend Arubaanse florin (Afl. 200.000,00).
Koper heeft de koopprijs betaald door verrekening met een geldlening van verkoper.
Verkoper verleent koper kwijting voor de betaling van de koopprijs.
3.3
Bij conclusie van antwoord heeft de nicht aangevoerd dat de tante zelf heeft voorgesteld dat de nodige investeringen in de woning verrekend zouden worden met de koopprijs van Afl. 200.000 en dat daarnaast niets meer aan de tante verschuldigd zou zijn. Bij conclusie van dupliek heeft zij eraan toegevoegd dat in feite het opknappen van de woning en het levenslang zonder tegenprestatie in gebruik geven van het appartement de betaling was voor de woning.
3.4
In eerste aanleg heeft familielid [getuige 1] als getuige het volgende verklaard, verkort weergegeven. De tante heeft tegen de getuige gezegd dat zij de woning zou overdragen aan de nicht, dat de nicht de woning zou repareren en dat de tante tot haar dood zou wonen in het appartement achter de woning. De tante heeft gezegd dat de nicht geld had geboden, maar dat de tante geen geld wilde.
3.5
Familielid [getuige 2] heeft in eerste aanleg als getuige het volgende verklaard, verkort weergegeven. De tante heeft de getuige verteld dat zij het huis zou geven aan de nicht. De tante vertelde de getuige verder dat zij geen geld wilde hebben voor de overdracht, omdat de nicht de woning zou gaan verbouwen en omdat er veel moest gebeuren aan de woning. De getuige weet dat de tante altijd heeft geweigerd geld van de nicht aan te nemen voor de woning.
3.6
Ook [getuige 3], echtgenoot van de nicht, heeft in eerste aanleg als getuige verklaard dat de tante heeft gezegd dat zij de woning zou overdragen aan de nicht, maar dat ze daarvoor geen geld wilde hebben.
3.7
Ter gelegenheid van de descente in hoger beroep hebben beide partijen verklaringen afgelegd die steun bieden aan voorgaande verklaringen.
3.7.1
De nicht heeft verklaard dat de koopprijs van Afl. 200.000 in de leveringsakte is gekozen door aan te sluiten bij het taxatierapport (dat de nicht bij akte na tussenvonnis heeft overgelegd als productie A), maar dat deze koopprijs in feite geen betekenis had, omdat in de akte kwijting werd verleend en zij daaruit begreep dat zij weliswaar de woning diende op te knappen en behoorlijk te onderhouden en de tante levenslang inwoning in het appartement diende te verschaffen (zoals ook vermeld staat onder F van de leveringsakte onder het kopje ‘recht van gebruik en bewoning’, toevoeging Hof), maar dat zij (voor het overige) niets zou hoeven te betalen.
3.7.2
De tante heeft ter gelegenheid van de descente verklaard dat zij geen geld voor de woning wilde. Zij wilde wel in het appartement blijven wonen en verder wilde zij dat de woning zou worden opgeknapt en behoorlijk zou worden onderhouden. De problemen ontstonden pas later in verband met een geschil tussen de tante en haar zus (de moeder van de nicht) over de verkoop van hun ouderlijke woning te [adres], Aruba, die deel uitmaakte van de nalatenschap van hun moeder (dit is zaaknummer AUA201800240, aanhangig gemaakt in 2018, toevoeging Hof). Toen wilden de nicht en haar moeder de tante niet meer groeten en verslechterde de relatie. Verder heeft de tante verklaard dat de nicht het opknappen en het onderhoud van de woning naar eigen smaak en ten eigen voordele heeft gedaan en niet naar de smaak en ten voordele van de tante.
3.8
Uit deze verklaringen, in samenhang beschouwd, leidt het Hof af dat de koopprijs- en kwijtingsbepaling anders moet worden uitgelegd dan het Hof eerder heeft gedaan in rechtsoverweging 3.8 van het tussenvonnis. Anders dan daar staat, heeft de nicht zich niet jegens de tante verplicht om na de levering Afl. 200.000 uit te geven aan het opknappen van de woning en/of het appartement, maar slechts om de woning en het appartement na de levering op te knappen en behoorlijk te onderhouden (met daarnaast het levenslange zakelijke recht van de tante als bedoeld onder F van de akte). In zoverre komt het Hof terug van zijn tussenvonnis. De dwingende bewijskracht van de akte staat niet in de weg aan het oordeel van het Hof dat de akte moet worden uitgelegd zoals nu in deze rechtsoverweging staat omschreven.
3.9
Niet kan worden aangenomen dat de nicht is tekortgekomen in de nakoming van de verbintenis om de woning op te knappen en behoorlijk te onderhouden. De akte na tussenvonnis van de nicht, met bijlagen, zoals toegelicht bij de descente, en de waarnemingen van het hof bij de descente wijzen erop dat de nicht deze verbintenis is nagekomen. In het midden kan blijven of zij daarbij Afl. 200.000 heeft uitgegeven (of minder). De klacht dat de nicht het opknappen en het onderhoud naar eigen smaak en ten eigen voordele heeft gedaan, doet er niet aan af. Dat het (deels) ten eigen voordele was, is inherent aan de gemaakte afspraak. Dat het niet naar de smaak van de tante is, is onvoldoende geconcretiseerd en in elk geval niet zodanig toegelicht dat het een toerekenbare tekortkoming zou kunnen opleveren.
3.1
Op grond van het voorgaande is de primaire vordering niet toewijsbaar.
3.11
De subsidiaire vordering die de tante bij memorie van antwoord aan haar eis heeft toegevoegd, is evenmin toewijsbaar. Voor de motivering hiervan verwijst het Hof naar rechtsoverweging 3.11 van zijn tussenvonnis.
3.12
Het voorgaande doet ook de grondslag ontvallen aan de meer subsidiaire vordering, voor zover die ziet op ontbinding van de koopovereenkomst wegens tekortkoming en de nakoming van de verbintenis tot betaling van de koopprijs.
3.13
Voor zover de meer subsidiaire vordering gebaseerd is op misbruik van omstandigheden, is zij evenmin toewijsbaar. De leeftijd van de tante, het ontbreken van verdere familie van de tante en de onervarenheid van de tante met onroerendgoedtransacties behoefden de nicht er niet van te weerhouden de overeenkomst met haar tante aan te gaan. De overeenkomst leverde immers ook mogelijke voordelen voor de tante op: zij zou voor de rest van haar leven kunnen blijven wonen in een appartement in de nabijheid van haar nicht, die wellicht zou kunnen voorzien in verzorging van de tante als dat nodig zou worden, en in de nabijheid van de woning waarin de tante voordien had gewoond. Verder zou de woning worden opgeknapt en onderhouden en zou de woning in de familie blijven. Er zijn geen aanwijzingen dat de wil van de tante bij de totstandkoming van de overeenkomst met de nicht op gebrekkige wijze is gevormd.
3.14
Het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vorderingen van de tante dienen alsnog worden afgewezen. De tante zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. Uitvoerbaarverklaring bij voorraad is niet gevorderd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van de tante af;
veroordeelt de tante in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de nicht gevallen en begroot op nihil aan verschotten en Afl. 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt de tante in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de nicht gevallen en tot op heden begroot op Afl. 4.225 aan verschotten en Afl. 14.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is door mrs. G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 14 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.