ECLI:NL:OGHACMB:2025:292 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep inzake huurprijs en deskundigenbericht voor ...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Zaaknummers: CUR202204198 – CUR2023H00267

Uitspraak: 2 december 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO,

gevestigd in Curaçao,

in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio,

tegen

[HUURDER 1],

wonende in België,

in eerste aanleg eiser in conventie, gedaagde in reconventie,

thans geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers.

Partijen worden hierna de stichting of verhuurder en [huurder 1] of huurder genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze rechtszaak betreft een huurovereenkomst van een perceel te Brakkeput Ariba, Curaçao. Beide partijen hebben verschillende vorderingen ingesteld. Onder meer de hoogte van de huur sinds 2002, althans 2012 is in geschil.

Het Gerecht heeft geoordeeld dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op een huurverhoging vanaf 2002, maar het heeft wel een verhoogde huurprijs vanaf 2012 vastgesteld.

De verhuurder vordert niet alleen een hoger bedrag aan achterstallige huur, maar ook onder meer ontbinding van de huurovereenkomst. De eis van de verhuurder is in hoger beroep gewijzigd.

1.2

Op 8 juli 2025 heeft het Hof een tussenvonnis uitgesproken (ECLI:NL:OGHACMB:2025:182). Thans wordt een tweede tussenvonnis uitgesproken. Daarbij wordt een deskundigenbericht gelast over de huurprijs.

2.Het verder verloop van de procedure

2.1

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 zijn een descente en, aansluitend, een mondelinge behandeling bepaald. Beide hebben, blijkens daarvan opgemaakt proces-verbaal, plaatsgevonden op 4 november 2025. Daarbij zijn door beide partijen pleitnotities overgelegd. [huurder 1] heeft nog een productie in het geding gebracht.

2.2

Voorafgaand aan de descente en de mondelinge behandeling is op 27 oktober 2025 een akte over de omvang van de problematiek van de stichting ontvangen. Verder zijn op 30 oktober 2025 twee brieven van de stichting ontvangen. Daarbij zijn de producties 22 tot en met 24 toegezonden.

2.3

Vonnis is bepaald op vandaag.

3.De verdere beoordeling

Waterkavel

3.1

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 is het volgende overwogen:

3.15

Het perceel van [huurder 1] loopt over een smal pad tot aan het water en grenst over één strekkende meter aan het Spaanse Water. Beoordeeld dient te worden of het perceel onder die omstandigheden geldt als “aan zee grenzend kavel” als bedoeld in de brief (waterkavel). Voor het antwoord op deze vraag is niet alleen de geringe lengte van de grens tussen het perceel en het water als zodanig van belang, maar ook in hoeverre de gebruiker van het perceel toegang tot het water heeft om vanuit het eigen perceel bijvoorbeeld diverse vormen van watersport te kunnen uitoefenen. Van belang kan bijvoorbeeld zijn hoe gemakkelijk de doorgang over het pad is, met of zonder watersportattributen, en of er gebruik kan worden gemaakt van een pier of steiger. Dit alles, en mogelijk andere omstandigheden die ter plaatse blijken, lijken van belang voor de waarde van het perceel en daarmee voor de hoogte van de huurprijs. Hiervan wenst het Hof zich een beeld te vormen bij de descente.

3.2

Bij de descente is gebleken dat vanuit de woning via een pad omlaag naar het Spaanse Water toegang verkregen wordt tot een smalle strook grond aan het water. Aan die strook grond is, loodrecht op de oever, een steiger gebouwd met daaraan gekoppeld een drijvend ponton. Steiger en ponton bieden ligplaats aan twee, grote, plezierjachten. Langs het pad naar de steiger is een optrekje aanwezig voor opslag van materiaal zoals surfplanken. Er is aan het einde van het pad ook ruimte om te zitten, zowel op het land als op de steiger. Ook is er daar een plek om vis schoon te maken. Er zijn dus, ondanks de geringe breedte van de aan het water grenzende strook grond, ruime gebruiksmogelijkheden en bijbehorende faciliteiten.

3.3

De toegang tot de steiger is exclusief voorbehouden aan de huurder. Andere bewoners van Brakkeput Ariba hebben geen recht om via het perceel van huurder naar het water te gaan. Er is (redelijkerwijs) geen andere mogelijkheid om de steiger vanuit het land te bereiken dan over het pad op het perceel van huurder.

3.4

Door huurder is, tijdens de mondelinge behandeling, een kaartje overgelegd van (een deel) van het kavelplan Brakkeput Ariba. Daarop zijn ingetekend een aantal doorgangen tussen kavels. Die doorgangen geven volgens het kaartje ‘toegang tot zee’ (naar het Hof begrijpt: het Spaanse Water, hierna ook aangeduid als zee). Volgens huurder kunnen, zo begrijpt het Hof, alle bewoners van Brakkeput Ariba daarvan gebruik maken en zijn dus alle percelen in zoverre als ‘aan zee grenzend’ aan te merken, en vervaagt daardoor het onderscheid tussen aan zee grenzende kavels en andere kavels.

3.5

Huurder wordt in die stellingname niet gevolgd. In de brief 6 februari 2002 heeft de stichting voor de huurprijsverhoging onderscheid gemaakt tussen ‘aan zee grenzende kavels’ en ‘niet aan zee grenzende kavels’. Indien de huurders van alle percelen toegang tot zee hebben via drie doorgangen die geen deel uitmaken van hun eigen perceel, doet dat er niet aan af dat sommige percelen aan zee grenzen en andere niet. Het bijzondere van percelen die aan zee grenzen is nu juist het exclusieve karakter van de toegang tot het water en van verblijf dicht aan het water op ieder gewenst moment, dus ook met uitsluiting van huurders van andere percelen. Het perceel van huurder heeft die bijzonderheid ook. Voor de andere kavels is van exclusiviteit geen sprake. Overigens heeft de stichting tijdens de descente verklaard dat bedoelde doorgangen eigendom van de stichting, niet toegankelijk en om die reden met een ketting en verbodsbord afgesloten zijn. Het Hof heeft dat ook geconstateerd bij de doorgang langs het perceel van [huurder 2]. Weliswaar is die doorgang toen betreden door het Hof, maar dat kon gebeuren omdat de rechthebbende, de stichting, daarvoor ter plekke toestemming verleende. De openbare toegankelijkheid staat daarom niet vast.

3.6

Benadrukt is door huurder dat hij niet over een ‘volle’ oeverbreedte toegang heeft tot het water, maar slechts via een smalle strook. Daarin heeft huurder gelijk, maar dat doet er niet aan af dat het perceel aan het water grenst en het doet aan het exclusieve karakter van de toegang tot het water ook niet af. Hooguit kan dat een factor zijn die bij de huurprijsbepaling van belang is. Dat laatste geldt ook voor de hinder die huurder stelt te ondervinden van het, aangrenzende, Marine Watersportcentrum en het, nabij gelegen, kampeerterrein. Over de vraag of die aspecten daadwerkelijk effect moeten hebben op de huurprijsbepaling, houdt het Hof ieder oordeel aan (in elk geval tot na het deskundigenbericht).

3.7

De conclusie is dat verder ervan wordt uitgegaan dat de kavel van [huurder 1] heeft te gelden als ‘aan zee grenzend’, zoals bedoeld in de brief van 6 februari 2002 (rov. 3.1.9 tussenvonnis 8 juli 2025).

De huurprijs tot 1 juli 2012

3.8

Zoals het Hof in het tussenvonnis van 8 juli 2025 heeft overwogen (rov. 3.17) blijft de huurprijs het dichtst bij het huurherzieningsbeding indien de huur wordt bepaald aan de hand van huurprijzen voor gelijkwaardige objecten in Curaçao.

3.9

In het inleidend verzoekschrift (onder 9) heeft [huurder 1] gesteld:

Sinds 2011 is er tussen partijen ook een geschil ontstaan over de hoogte van de verschuldigde huur, die gezien de onenigheid over de omvang van het gehuurde niet op goede gronden te voeren is.

3.1

In de periode vanaf 1 april 2002 tot 1 januari 2012 hanteerde de stichting een simpel onderscheid: voor waterkavels werd NAf 12.000 per jaar gerekend, voor andere kavels NAf 6.000 per jaar. De bruikbaarheid van dat criterium, als invulling van het huurherzieningsbeding, voor de periode tot 2012 is niet of onvoldoende weersproken door [huurder 1]. Voor hem was (zie voorgaand citaat) pas echt van een geschil sprake toen hij werd geconfronteerd met een door de stichting per 1 januari 2012 aangezegde huurverhoging tot NAf 39.296 per jaar (zie rov. 3.1.10 tussenvonnis 8 juli 2025). Over de periode tot 1 januari 2012 is het debat in deze zaak beperkt gebleven tot de vraag of sprake is van een waterkavel. Die vraag is hiervoor beantwoord. Uit de brief van 6 februari 2002 moet voor huurder voldoende duidelijk zijn geweest dat voor een waterkavel NAf 12.000 per jaar betaald moest gaan worden. Het moet ook voldoende duidelijk voor hem geweest zijn dat de door hem gehuurde kavel gold als een waterkavel. Verder moest huurder de brief van 6 februari 2002 redelijkerwijs zo begrijpen dat de stichting daarin zonder voorbehoud berichtte dat de verhoogde huur op 1 april 2002 zou ingaan. Uit de passage in de brief dat nieuwe huurprijzen ‘zullen worden vastgesteld’ en dat ‘nieuw vast te stellen’ huurprijzen zullen ingaan, mocht hij redelijkerwijs niet afleiden dat er een tweede brief met een nadere vaststelling zou volgen en dat zonder die tweede brief de huurprijs als niet-verhoogd zou gelden. Ook indien in de jaren 2002-2011 geen nadere actie zijdens de stichting is gevolgd om de per 1 april 2002 verhoogde huur te innen, mocht de huurder daaruit niet afleiden dat de huur, ondanks de brief van 6 februari 2002, niet met ingang van 1 april 2002 was verhoogd. In zoverre oordeelt het Hof anders dan het Gerecht in 4.9 van het bestreden vonnis en slaagt de grief van de stichting daartegen. Daarbij komt dat onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat een huurprijs van NAf 12.000 per jaar een juiste invulling is van het huurherzieningsbeding in die zin dat voor gelijkwaardige objecten in Curaçao in de periode tot 1 januari 2012 een dergelijke huurprijs werd gehanteerd. Voor de periode tot 1 januari 2012 wordt daarom uitgegaan van een verschuldigde huurprijs van NAf 12.000 per jaar.

Aanzegging huurverhoging

3.11

Huurder heeft gesteld dat in een voorstel tot huuraanpassing moet zijn opgenomen: de geldende huurprijs, het bedrag of percentage van de voorgestelde wijziging, de voorgestelde nieuwe huurprijs en de voorgestelde ingangsdatum.

3.12

Daargelaten de vraag of zonder die informatie geen sprake kan zijn van een geldende huurprijsaanpassing geldt dat aan al deze vereisten is voldaan: zie de brief van 15 november 2011 (rov. 3.10 tussenvonnis 8 juli 2025).

Klachtplicht

3.13

Als nieuwe grond voor afwijzing van de vorderingen van de stichting is tijdens de mondelinge behandeling gewezen op artikel 6:89 BW. Volgens huurder kan de stichting geen beroep meer doen op een gebrek in de prestatie van de huurder die bestaat uit de niet-betaling van de (volledige) huurprijs. Daarop strandt volgens de huurder de vordering van de stichting.

3.14

Deze grond is zodanig laat in de procedure naar voren gebracht dat het in strijd is met de goede procesorde het beroep op artikel 6:89 BW nu nog toe te laten. De stichting heeft daarop namelijk niet meer, gedocumenteerd, kunnen reageren.

Later te beoordelen aspecten van de zaak

3.15

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 is (ook) aandacht besteed aan de onderhuur (rov. 3.18), de verwijdering van opstallen (rov. 3.19) en de ongerechtvaardigde verrijking (rov. 3.20). De (eind)beslissing op die onderdelen wordt aangehouden tot na het deskundigenbericht. Dat geldt ook voor de matiging van de wettelijke rente, de onderhoudsvergoeding (wegengeld) en de onroerendezaakbelasting.

De huurprijs vanaf 1 januari 2012

3.16

Daarmee wordt toegekomen aan de vraag welke huurprijs heeft te gelden vanaf 1 januari 2012. Inmiddels is het (eind) 2025. Van belang is daarom de vraag welke huurprijs heeft te gelden in de periode van 1 januari 2012 tot en met (in elk geval) 31 december 2025.

3.17

Voor de bepaling van de huurprijs is een deskundigenbericht noodzakelijk. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen zich uitgelaten over de persoon van de deskundige(n), het aantal deskundigen en de aan deze(n) te stellen vragen. Om die reden zal het Hof in dit, tweede, tussenvonnis meteen tot benoeming overgaan.

3.18

Door huurder is voorgesteld te volstaan met benoeming van één deskundige, namelijk R. Adriaans van Taxatiebureau Exact. Tegen de persoon van deze deskundige heeft de stichting geen bezwaar. Wel ziet de stichting liever twee deskundigen benoemd, bij voorkeur deskundigen die eerder reeds ten behoeve van het Hof in een andere zaak van de stichting hebben gerapporteerd. Het Hof zal, mede met het oog op de kosten, volstaan met de benoeming van één deskundige en wel R. Adriaans. Deze heeft aan het Hof laten weten vrij te staan en bereid en in staat te zijn als deskundige op te treden. Hij heeft ook laten weten dat hij betaling van een voorschot van Cg 2.250,- ex OB per zaak verlangt, waarmee het Hof instemt.

3.19

De zaak van [huurder 1] loopt gelijk op met de zaken van [huurder 2] (CUR2024H00072) en [huurder 3] (CUR2024H00134). De problematiek in deze drie zaken is vergelijkbaar. De data die de deskundige zal verzamelen zullen om die reden vermoedelijk in alle drie de zaken bruikbaar zijn. Aan de deskundige wordt overgelaten te bezien of om die reden verslag wordt gedaan in één onderzoeksrapport, maar met daarin een duidelijke argumentatie ten aanzien van ieder perceel afzonderlijk, of dat per zaak een rapport wordt uitgebracht.

3.2

Uitgangspunt voor de deskundige is het huurherzieningsbeding, luidend voor zover van belang:

Deze huur wordt met ingang van 1 Januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.

3.21

De stichting heeft aangevoerd dat de huurprijzen in beginsel moeten worden vastgesteld op grond van vergelijking met gelijkwaardige objecten in Curaçao. In de praktijk zal het, aldus de stichting, echter moeilijk zijn voor elk perceel afzonderlijk vergelijkbare (referentie)objecten te vinden. Om die reden bepleit zij vaststelling van de huurprijzen op basis van een bepaald percentage (4% of 6%) van de marktwaarde per m².

3.22

Om te beoordelen of de stichting in dit standpunt gevolgd moet worden zal eerst het huurwijzigingsbeding worden uitgelegd volgens de maatstaf van HR 13 maart 1981, ECLI:NLHR:1981:AG4158, Haviltex.

3.23

De bewoordingen van het beding zijn duidelijk: er moeten gelijkwaardige objecten vergeleken worden met de gehuurde kavel. De stichting heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen destijds met “geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten” doelden op huurprijzen die worden vastgesteld op basis van een bepaald percentage (4% of 6%) van de getaxeerde marktwaarde per m² (op de markt voor koop), of dat partijen het redelijkerwijs zo mochten of moesten begrijpen. Ook feiten of omstandigheden van nadien (gedragingen van partijen daaronder begrepen) waaruit dat zou kunnen blijken, zijn niet gesteld.

3.24

Voor het geval de te benoemen deskundige echter moet vaststellen dat concrete, gelijkwaardige, (huur)objecten niet of nauwelijks beschikbaar zijn brengt een redelijke uitleg van het huurherzieningsbeding thans mee dat onderzocht moet worden welke huurprijs voor het perceel redelijk is op basis van vergelijking met andere objecten, al dan niet huur. Het alternatief zou zijn dat aanpassing van de huurprijs niet mogelijk is. Dat is een gevolg dat niet aanvaard kan worden omdat de huurovereenkomst nu eenmaal uitdrukkelijk voorziet in (periodieke) huurprijsaanpassing en de stichting deze dus ook mag eisen. Een andere methode om tot huurprijsaanpassing te komen is door huurder niet voorgesteld.

3.25

Als de huurprijs op basis van vergelijking met andere objecten moet worden vastgesteld zal in het bijzonder van belang worden dat correcties worden toegepast om de verschillen met de kavel van huurder te verdisconteren. Volstrekt (100%) gelijkwaardige objecten zullen, zo mag worden aangenomen, niet bestaan. Bij zijn onderzoek zal de deskundige dus moeten en mogen onderbouwen of en in welk opzicht verschillen bestaan tussen de objecten die redelijkerwijs als gelijkwaardig kunnen worden aangemerkt en de kavel van huurder. Dat kan leiden tot correctiefactoren, die vertaald worden in een gecorrigeerde huurprijs. De deskundige dient te vermelden welke correctie(s) hij redelijk acht.

3.26

Voor het vaststellen van correctiefactoren is uitgangspunt wat in de huurovereenkomst staat (zie rov. 3.2.1 van het tussenvonnis van 8 juli 2025). In het bijzonder geldt dat de huurovereenkomst daardoor gekenmerkt wordt dat de huurder op de gehuurde kavel voor eigen rekening een woning mag hebben, dat hij deze (zij het onder voorwaarde van instemming van de stichting) mag overdragen en dat hij verplicht is de opstallen bij het eind van de huur te verwijderen. Daarnaast kan de deskundige ook onderzoeken in hoeverre de door [huurder 1] genoemde smalle grens aan het water en geluidsoverlast tot correctie dienen te leiden (zie 3.6 hiervoor).

3.27

In rov. 3.17 van het tussenvonnis van 8 juli 2025 heeft het Hof vermeld dat de huur moet worden bepaald ‘vanaf 2022, vanaf 2012, vanaf 2023 en voor de toekomst’. De vermelding 2022 is een verschrijving, bedoeld is 2002. Blijkens voorgaande overwegingen in het vonnis van vandaag is de huur vanaf 2002 echter niet meer aan de orde. Het gaat dus om de huur vanaf 2012 en de huur vanaf 2023 en voor de toekomst. Gelet hierop zal de deskundige moeten onderzoeken welke huurprijs heeft te gelden naar de situatie van 2012 en die van 2023, telkens per 1 januari van die jaren. Aan de hand van onderzoeksjaar 2012 dient de huur voor de periode 2012-2022 te worden vastgesteld en aan de hand van het onderzoeksjaar 2023 de huur voor de periode vanaf 2023 en voor de toekomst.

3.28

Op basis van deze uitgangspunten worden hierna aan de deskundige de vragen gesteld die in het dictum van dit vonnis zijn geformuleerd. Daarin staan ook de verdere bepalingen waaraan partijen en deskundige zich hebben te houden.

3.29

Omdat de stichting zich beroept op haar recht de huurprijs te verhogen en stelplicht en bewijslast in zoverre op haar rusten zal zij belast worden met de betaling van het aan de deskundige verschuldigde voorschot. Bij eindvonnis wordt beslist welke partij die kosten uiteindelijk dient te dragen.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

beveelt een deskundigenbericht;

benoemt tot deskundige:

R. Adriaansvan Taxatiebureau Exact N.V.,

[adresgegevens]

legt aan de deskundige de volgende vragen ter beantwoording voor:

1. welke huurprijs kan aan de kavel van huurder worden toegekend in de jaren 2012 en 2023 op basis van vergelijking met de huurprijzen in die jaren van gelijkwaardige objecten in Curaçao;

2. indien vraag 1 niet beantwoord kan worden wegens het ontbreken van gelijkwaardige objecten in Curaçao, welke huurprijs voor het perceel is dan redelijk op basis van vergelijking met andere objecten, al dan niet huur;

3. wilt u uw onderzoek verrichten op basis van de uitgangspunten die hiervoor in rov. 3.20 tot en met 3.27 zijn opgenomen?

4. geven uw bevindingen voor het overige aanleiding tot opmerkingen?

bepaalt dat
de stichtinghet, voor deze zaak, verschuldigde voorschot van Cg 2.250 ex OB binnen vier weken na vandaag dient te betalen aan de deskundige;

bepaalt dat
de deskundigezijn werkzaamheden niet behoeft aan te vangen voordat het verlangde voorschot door hem is ontvangen;

draagt
de griffierop zorg te dragen voor toezending van dit vonnis en een (digitale) kopie van het volledige procesdossier aan de deskundige;

bepaalt dat
de deskundige, indien door hem enige opname ter plaatse wordt gedan, partijen in de gelegenheid moet stellen daarbij aanwezig te zijn;

bepaalt dat
de deskundigeeen concept van zijn rapport aan partijen moet doen toekomen, hen in de gelegenheid moet stellen daarop te reageren en die reacties met de daarop te geven reactie van de deskundige in zijn eindrapport moet opnemen;

bepaalt dat
de deskundigezijn rapport dient in te leveren bij de griffie van het Hof
uiterlijk op 31 maart 2026;

bepaalt dat
het Hofde zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol zal verwijzen voor conclusie na deskundigenbericht;

bepaalt dat
de deskundigein voorkomend geval, via de griffie van het Hof, contact kan opnemen met mr. G.C.C. Lewin (een van de rechters die dit vonnis wijzen) voor overleg over de voortgang van het onderzoek;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 2 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.