Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: CUR202302155 – CUR2023H00260
Uitspraak: 21 januari 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in het kort geding van:
de besloten vennootschap
CHURCHILL MANAGEMENT B.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en S.M.A. Gonzales,
tegen
[geïntimeerde],
wonend in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna Churchill en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze rechtszaak vordert de verhuurder dat de huurster wordt veroordeeld om werkzaamheden aan de gehuurde bedrijfsruimte (het aanbrengen van een ventilatiesysteem) te staken en structurele wijzigingen ongedaan te maken. In eerste aanleg is de vordering afgewezen omdat, los van de volgens de huurovereenkomst vereiste toestemming van de verhuurder voor wijzigingen, in een voorafgaande brief is afgesproken dat de huurster een ventilatiesysteem zal plaatsen.
In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vordering opnieuw. Het oordeel van de eerste rechter wordt bevestigd.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 26 september 2023 ingekomen akte van appel is Churchill in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 7 september 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij een op 16 oktober 2023 ingekomen memorie van grieven met producties heeft Churchill drie grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot toewijzing van de vorderingen van Churchill met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3
Op 19 maart 2024 heeft Churchill een pleitnota ingediend.
2.4
Bij een op 23 april 2024 ingekomen akte met producties (aangeduid als ‘’pleitnotatekening’) heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen.
2.5
Churchill heeft bij akte van 21 mei 2024 (abusievelijk voorzien van de datum 19 maart 2024) geantwoord op de akte van [geïntimeerde].
2.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Churchill als verhuurder en [geïntimeerde] als huurster hebben een op 19 augustus 2020 ondertekende huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een unit in het door Churchill geëxploiteerde winkelcentrum Churchill Plaza. Het gehuurde is door partijen bestemd om te worden gebruikt als
hookah loungeen zo wordt het door [geïntimeerde] gebruikt. In
SECTION 5.2 Alterationsvan de huurovereenkomst staat onder meer:
hookah loungeen zo wordt het door [geïntimeerde] gebruikt. In
SECTION 5.2 Alterationsvan de huurovereenkomst staat onder meer:
“Tenant shall not make any alterations, improvements in or additions to the Demised Premises ((…) or make any changes to the storefront, mechanical, electrical or sprinkler systems), without first procuring Landlord’s written consent. At the time such approval is sought, Tenant shall submit to Landlord plans and specifications for such work (…)”
3.1.2
In een brief aan [geïntimeerde] van 17 augustus 2020, die zij voor akkoord heeft getekend, had Churchill de voorwaarden voor een te sluiten huurovereenkomst bevestigd. In de brief staat onder meer:
“Condition at delivery: The Landlord will deliver (…) A/C system on roof, distributed per Landlord’s specifications. (…) Tenant will supply plans for Landlord’s approval. (…)
Tenant agrees to install extractors within the demised premises.”
3.1.3 [
geïntimeerde] heeft in de bedrijfsruimte een luchtventilatiesysteem aangebracht, bestaande uit afzuiging in de keuken met afvoer door een pijp naar boven, drie roosters in de zij- en achtermuren waardoor lucht uit de hele ruimte wordt afgevoerd en een rooster aan de voorzijde naast de ingang waardoor verse lucht naar binnen wordt aangevoerd.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak heeft Churchill, na vermindering van eis, gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen gelijk te stoppen met alle werkzaamheden aan het gehuurde die in strijd zijn met de huurovereenkomst en te bevelen de structurele wijzigingen ongedaan te maken, op straffe van een dwangsom bij gebreke van voldoening aan de veroordelingen.
Beslissingen van het Gerecht
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen afgewezen omdat, daargelaten of is voldaan aan het bepaalde in artikel 5.2 van de huurovereenkomst, uit de brief van 17 augustus 2020 volgt dat [geïntimeerde] een ventilatiesysteem moest plaatsen, waarbij geen voorwaarden zijn gesteld waaraan zij moest voldoen.
Het (door Churchill gestelde) ontsierende karakter van de ventilatieroosters oordeelde het Gerecht onvoldoende om de vérstrekkende maatregel van verwijdering te rechtvaardigen. De door Churchill gestelde geuroverlast oordeelde het Gerecht onbewezen en de vrees daarvoor onvoldoende gerechtvaardigd.
Grieven
3.4
Churchill heeft de volgende grieven tegen het vonnis aangevoerd:
1. Het Gerecht heeft ten onrechte als vaststaand aangenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan op 19 augustus 2020.
2. Het Gerecht heeft ten onrechte overwogen dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst achterwege moet worden gelaten bij het plaatsen van het ventilatiesysteem.
3. Het Gerecht heeft ten onrechte overwogen dat er geen belang is bij de vordering omdat er geen overlast bewezen is.
Beoordeling door het Hof
3.5
In de kop van de schriftelijke huurovereenkomst staat:
“THIS LEASE made and entered into this [met pen ingevuld]
19thdayof [met pen ingevuld]
August,2020 (“Date of Lease”)…”
19thdayof [met pen ingevuld]
August,2020 (“Date of Lease”)…”
Aan de voet van de huurovereenkomst staat:
DATED [met pen ingevuld]
August 19, 20[met pen ingevuld]
20,
August 19, 20[met pen ingevuld]
20,
gevolgd door de handtekeningen van partijen. Hieruit blijkt dat de huurovereenkomst is aangegaan op 19 augustus 2020.
De niet toegelichte grief 1 faalt.
3.6
In de brief van 17 augustus 2020, op dezelfde datum door de President van Churchill ondertekend en (naar mag worden aangenomen ook op die datum) door [geïntimeerde], wordt aan [geïntimeerde] de verplichting opgelegd om (niet nader gespecificeerde)
extractorsin de bedrijfsruimte te (laten) installeren. Hiermee verdraagt zich niet dat [geïntimeerde] voor het aanbrengen van het ventilatiesysteem nog de in artikel 5.2 van de huurovereenkomst bedoelde schriftelijke toestemming van de verhuurder moest vragen. Die toestemming had ze immers door de brief. Voor zover Churchill bedoelt dat [geïntimeerde] voor de
wijze vanaanbrengen van het ventilatiesysteem (door de muren zoals zij heeft gedaan, niet door het dak zoals Churchill wilde) onder overlegging van plannen en specificaties toestemming had moeten vragen aan Churchill, geldt dat díe verplichting strijdig is met de hiervoor onder 3.1.2 en 3.1.1 beschreven volgorde waarin de verplichtingen zijn ontstaan om het ventilatiesysteem aan te brengen respectievelijk schriftelijke toestemming voor wijzigingen te vragen.
extractorsin de bedrijfsruimte te (laten) installeren. Hiermee verdraagt zich niet dat [geïntimeerde] voor het aanbrengen van het ventilatiesysteem nog de in artikel 5.2 van de huurovereenkomst bedoelde schriftelijke toestemming van de verhuurder moest vragen. Die toestemming had ze immers door de brief. Voor zover Churchill bedoelt dat [geïntimeerde] voor de
wijze vanaanbrengen van het ventilatiesysteem (door de muren zoals zij heeft gedaan, niet door het dak zoals Churchill wilde) onder overlegging van plannen en specificaties toestemming had moeten vragen aan Churchill, geldt dat díe verplichting strijdig is met de hiervoor onder 3.1.2 en 3.1.1 beschreven volgorde waarin de verplichtingen zijn ontstaan om het ventilatiesysteem aan te brengen respectievelijk schriftelijke toestemming voor wijzigingen te vragen.
Grief 2 faalt.
3.7
Het ventilatiesysteem is al lang geleden aangebracht. Bij de vordering tot het staken van de werkzaamheden heeft Churchill thans geen belang, laat staan een spoedeisend belang, meer.
Wat betreft de gestelde overlast die andere huurders of bezoekers van geluid en geur van het ventilatiesysteem zouden ondervinden en de afschrikkende werking die het op kandidaat-huurders zou hebben, geldt net als in eerste aanleg dat dit slechts een standpunt (zo heet het ook in de memorie van grieven onder 2.11) van Churchill is. Het is niet met feiten aannemelijk gemaakt, laat staan bewezen. Bovendien wordt door het voor het publiek meest zichtbare deel van het ventilatiesysteem, naast de ingang, geen lucht uitgeblazen.
Afweging van het belang van Churchill bij afbraak van het ventilatiesysteem tegen het belang van [geïntimeerde] bij handhaving valt uit in het voordeel van [geïntimeerde]. Ook in dit opzicht heeft het Gerecht juist beslist; het Hof verwijst naar overweging 4.3 van het bestreden vonnis.
Voor zover Churchill bedoelt dat uit de vermelding in de brief van 17 augustus 2020 dat de verhuurder een
A/C system on rooflevert voortvloeit dat [geïntimeerde] het daar moet aanbrengen, geldt dat Churchill dit niet heeft gevorderd en dat de vordering tot afbraak te ver strekt om dit doel te bereiken. Bovendien voert de afzuiging vanuit de keuken af naar boven.
A/C system on rooflevert voortvloeit dat [geïntimeerde] het daar moet aanbrengen, geldt dat Churchill dit niet heeft gevorderd en dat de vordering tot afbraak te ver strekt om dit doel te bereiken. Bovendien voert de afzuiging vanuit de keuken af naar boven.
Grief 3 faalt dus ook.
3.8
Het Hof zal het vonnis van het Gerecht bevestigen. Churchill is in hoger beroep de in het ongelijk gestelde partij, die wordt veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde]. Deze worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Churchill in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, C.J.H.G. Bronzwaer en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 21 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.