Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: CUR202303386 en CUR2024H000163
Uitspraak: 19 mei 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
het LAND CURAÇAO,
zetelend in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde,
nu appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. C.A. Peterson,
tegen
de coöperatieve vereniging
COÖPERATIEVE VERENIGING van EIGENAREN in het
ROYAL PALM RESORT,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres,
nu geïntimeerde in het principaal en appellente in het incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. L.F. Herben.
Partijen worden hierna ook het Land en CVvE genoemd.
De zaak in het kort
Het Land Curacao heeft in een andere rechtszaak verklaard door een strafvonnis houdende verbeurdverklaring eigenaar te zijn geworden van een appartement. Het Gerecht oordeelt dat het Land het recht heeft verwerkt om aan de VVE tegen te werpen dat die verklaring onjuist was, en heeft het Land veroordeeld de bijdragen te betalen vanaf de datum dat het Land ten onrechte meende eigenaar te zijn. Het Hof vernietigt het vonnis en veroordeelt het Land om de bijdragen te betalen vanaf de (vier jaar latere) datum waarop het eigenaar is geworden, door het na hoger beroep en beroep in cassatie onherroepelijk worden van het strafvonnis.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 3 juli 2024 ingekomen akte is het Land in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 20 mei 2024 uitgesproken eindvonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht).
1.2
Bij op 14 augustus 2024 ingekomen memorie van grieven, met een productie, heeft het Land dertien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van CVvE alsnog zal afwijzen met haar veroordeling in de proceskosten van beide instanties.
1.3
Bij op 7 oktober 2024 ingekomen memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel heeft CVvE de grieven bestreden, incidenteel hoger beroep ingesteld, één incidentele grief voorgesteld en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van een door het Gerecht afgewezen nevenvordering, één en ander met veroordeling van het Land in de proceskosten van beide instanties.
1.4
Het Land heeft geen memorie van antwoord in het incidenteel appel ingediend.
1.5
Op 30 september 2025 hebben beide partijen een pleitnota ingediend.
1.6
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Feiten
Het Gerecht heeft in het bestreden vonnis feiten vastgesteld, waartegen het hoger beroep en de grieven niet zijn gericht en waarbij het Hof geen bedenkingen heeft. Voor de duidelijkheid en leesbaarheid herhaalt het Hof die feiten deels en vult het deze aan.
2.1.1
Mevrouw [de eigenaar] (verder: [de eigenaar]) is in 2015 eigenaar geworden van het appartement met nummer 21E, deel uitmakend van de onroerende zaak “Royal Palm Resort” die CVvE in erfpacht heeft van het Land. Bij vonnis van
27 september 2019 in een strafzaak tegen [de eigenaar] heeft het Gerecht het appartement verbeurd verklaard.
2.1.2
Op een verzoek van de advocaat van CVvE om informatie over de status van het door het OM gelegde conservatoir beslag op het appartement heeft de Officier van Justitie bij e-mail van 20 mei 2022 onder meer geschreven:
Het OM heeft een executoriale titel.
Het OM heeft de notaris gevraagd om de veilingprocedure te starten.
2.1.3
In zijn vonnis van 28 augustus 2023 in de hoofdzaak tussen CVvE als eiseres en [de eigenaar] als gedaagde en in de (voorwaardelijke) vrijwaringszaak tussen [de eigenaar] als eiseres en het Land als gedaagde heeft het Gerecht onder meer overwogen:
2.4
Bij in kracht van gewijsde gegane vonnis van het gerecht van 27 september 20159 in de strafzaak van het openbaar ministerie tegen [de eigenaar] is onder meer het appartement verbeurd verklaard (hierna: het vonnis).
(…)
3.6
Het Land erkent sinds 11 oktober 2019 eigenaar te zijn van het appartement. Een inschrijving van de verbeurdverklaring in het kadaster is geen vereiste voor deze bijzondere vorm van eigendomsverkrijging door het Land. Het Land is daarom aansprakelijk voor de vanaf 11 oktober 2019 verschuldigd geworden financiële bijdragen die bij de notaris verrekend zullen worden met de koopprijs bij de verkoop van het appartement.
(…)
4.1
Het gerecht stelt vast dat het appartement gelet op het vonnis verbeurd is verklaard. Dit brengt mee dat het Land met ingang van 11 oktober 2019, zijnde de datum waarop het vonnis onherroepelijk is geworden, van rechtswege de eigendom van het appartement heeft verkregen.
4.2
Volgens de specificaties van CVvE bedraagt de betalingsachterstand tot voornoemde datum NAf 17.379,40 (…). Het gerecht zal het meerdere afwijzen. Dit omdat tussen partijen niet in geschil is dat alleen de eigenaar verantwoordelijk is voor de hier aan de orde zijnde bedragen, waardoor niet [de eigenaar] maar het land aansprakelijk is voor de vanaf 11 oktober 2019 verschuldigd geworden financiële bijdragen. Het Land heeft ter zitting toegezegd dat deze bijdragen bij de notaris verrekkend zullen worden met de koopprijs bij de verkoop van appartement.
Het Gerecht heeft vervolgens in dit vonnis van 28 augustus 2023 de vordering van CVvE tegen [de eigenaar] voor eigenaarsbijdragen tot 11 oktober 2019 toegewezen en voor de periode daarna afgewezen. De vordering van [de eigenaar] tegen het Land in vrijwaring heeft het Gerecht afgewezen omdat de voorwaarde waaronder deze was ingesteld, te weten dat [de eigenaar] zou worden veroordeeld tot betaling van bijdragen na 11 oktober 2019, niet was vervuld.
2.1.4
Bij e-mail van 2 oktober 2023 heeft de advocaat van het Land aan die van CVvE onder meer geschreven:
(…) bericht ik u dat het land thans, in ieder geval, (nog) geen eigenaar van het appartement is en wel omdat het vonnis, waarin het appartement verbeurd werd verklaard, niet in kracht van gewijsde is gegaan. De eigenaar van het pand, [de eiegenaar], heeft nog diens cassatieberoep tegen dat vonnis lopende.
2.1.5
Bij arrest van 17 oktober 2023 heeft de strafkamer van de Hoge Raad het beroep in cassatie van [de eigenaar] tegen de uitspraak dit Hof van 18 november 2021, waarin de verbeurdverklaring werd bevestigd, verworpen.
2.1.6
Artikel 8 leden Pro 1 t/m 4 van de statuten van CVvE bepaalt dat de leden en gerechtigden tot het lidmaatschap verplicht zijn, vooraf in termijnen en achteraf te verrekenen, een jaarlijks door de ledenvergadering vast te stellen bijdrage te betalen in de exploitatiekosten van CVvE en de servicekosten (verder: de bijdrage). Deze beloopt Cg 1.175 per maand. Artikel 8 lid 5 van Pro de statuten bepaalt dat bij gebreke van tijdige betaling van de bijdragen daarover een in het huishoudelijk reglement te bepalen percentage aan rente verschuldigd is. Dit percentage is in artikel 8 lid 2 onder Pro b van het huishoudelijk reglement (“
Bye-Laws”) bepaald op 1,5.
Bye-Laws”) bepaald op 1,5.
2.2
Vorderingen
CVvE vorderde in eerste aanleg en vordert in hoger beroep de veroordeling van het Land om aan haar te betalen:
( a) de bijdragen van Cg (destijds ANG) 1.175 per maand vanaf 11 oktober 2019 te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% per maand,
( b) de kosten van zaakwaarneming en taxatie van Cg 1.176 en
( c) de buitengerechtelijke kosten van Cg 6.989.
2.3
Beslissingen van het Gerecht
Het Gerecht heeft bij het bestreden vonnis vordering
( a) toegewezen in hoofdsom, te vermeerderen met wettelijke rente,
( b) afgewezen en
( c) toegewezen tot het bedrag van ANG 1.875,
en het Land veroordeeld in de proceskosten.
2.4
Beoordeling door het Hof
Omvang van het hoger beroep
2.4.1
De grieven en bezwaren tegen het vonnis beogen, zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep, het geschil in volle omvang aan het Hof voor te leggen.
Binding van het Land aan verklaringen van het OM
2.4.2
Het Land heeft bij de beslaglegging op en de voorgenomen executie van het appartement, en de mededelingen die daarover zijn gedaan aan anderen zoals CVvE, gehandeld als partij in een privaatrechtelijke rechtsverhouding. Goedkeuring van enig orgaan van het Land was niet vereist voor binding van het Land aan de rechtsgevolgen van handelingen van zijn Openbaar Ministerie. Het gaat erom of het Land is gebonden door wat de Officier van Justitie als zijn vertegenwoordiger heeft verklaard (zie 2.1.2). Dat is het geval. CVvE mocht redelijkerwijs - in de zin van art. 3:61 lid 2 BW Pro - aannemen dat de Officier van Justitie het Land vertegenwoordigde toen zij verklaarde te beschikken over een executoriale titel betreffende het appartement en die ten uitvoer te gaan leggen door openbare verkoop.
Erkenning van eigendom en bijdrageplicht
2.4.3
Het Land heeft zijn eigendom van het appartement erkend, ten onrechte veronderstellende dat het eigenaar was geworden doordat het vonnis van 27 september 2019 houdende verbeurdverklaring van het appartement op 11 oktober 2019 in kracht van gewijsde was gegaan. De vraag is of daardoor op het Land onherroepelijk de verplichting is komen te rusten om vanaf de veronderstelde datum van eigendomsverkrijging de bijdrage aan CVvE te voldoen.
2.4.4
Over het tijdvak waarin het Land niet (gelijk te stellen met) eigenaar was, is het wegens het ontbreken van die hoedanigheid geen bijdragen verschuldigd. De verplichting om bij te dragen in de exploitatie- en servicekosten is naar het oordeel van het Hof niet ontstaan als gevolg van een erkenning door het Land van zijn eigenaarschap en de (impliciete) erkenning van de verschuldigdheid van de bijdragen, waarop het Land niet zou kunnen terugkomen omdat het de bevoegdheid zou hebben verwerkt om in rechte het verweer te voeren dat het de bijdrage niet verschuldigd is. Immers: eigendom is een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat en ontstaat dus niet doordat de ene partij het stelt en de ander het erkent. Het Land is bovendien op de uit zijn ‘erkenning van de eigendom’ voortvloeiende bijdrageplicht teruggekomen, hetgeen het Land vrijstond.
Het Land heeft niet meer gedaan dan korte tijd - tussen het bericht van de Officier van Justitie van 20 mei 2022 dat het zich als eigenaar beschouwde en de mededeling van 2 oktober 2023 dat het nog geen eigenaar was - stilzitten. Het Land heeft verder geen gedragingen verricht waaraan CVvE het gerechtvaardigde vertrouwen kon ontlenen dat het Land zich er niet alsnog op zou beroepen dat het de bijdragen niet verschuldigd was omdat het geen eigenaar bleek te zijn. Dat stilzitten is onvoldoende voor rechtsverwerking.
2.4.5
Het is betreurenswaardig dat het OM, dat dit (anders dan CVvE) had kunnen en moeten weten, over het hoofd heeft gezien dat [de eigenaar] tegen de verbeurdverklaring in het vonnis van 27 september 2019 hoger beroep en beroep in cassatie had ingesteld, en daardoor onjuist heeft verklaard reeds eigenaar althans executiegerechtigde te zijn. Die onzorgvuldigheid vormt echter geen zelfstandige bron voor het ontstaan van een bijdrageplicht van het Land jegens CVvE, die dit ook niet aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd.
2.4.6
Het onherroepelijk worden van de verbeurdverklaring is een bijzondere wijze van verkrijging van de eigendom althans daarmee gelijk te stellen rechten. Artikel 3 Landsverordening Pro Criminaliteitsbestrijding (PB 2024 no. 38) bepaalt dat de opbrengsten uit de verkoop van bij onherroepelijk vonnis verbeurdverklaarde goederen toekomen aan (een fonds dat wordt beheerd door) het Land. Het Land is, als eigenaar en gerechtigde tot de opbrengst van het appartement, met ingang van het onherroepelijk worden van het vonnis van 27 september 2019 door het arrest van de Hoge Raad van 17 oktober 2023, van rechtswege (art. 5:125 lid 2 BW Pro) lid
althans gerechtigde tot het lidmaatschap van CVvE geworden. In deze hoedanigheid is het Land met ingang van die laatste datum gebonden geworden aan de statuten en het huishoudelijk reglement van CVvE, inclusief de verplichting tot betaling van de maandelijkse bijdragen en de bij gebreke van tijdige betaling daarover verschuldigde rente van 1,5% per maand.
Vordering in hoofdsom
2.4.7
Uit voorgaande overwegingen volgt dat vordering (a) gedeeltelijk toewijsbaar is, aldus dat het Land vanaf 17 oktober 2023 tot de datum van verkoop en levering van het appartement (dan wel ander rechtsfeit waardoor aan de status van verbeurdverklaard een einde is gekomen) de bijdrage van Cg 1.175 per maand aan CVvE verschuldigd is, te vermeerderen met de rente van 1,5% per maand.
Nevenvorderingen
2.4.8
Het Hof heeft in de grieven in het incidenteel hoger beroep en ambtshalve geen grond gevonden om op de vorderingen (b), wegens zaakwaarneming en taxatie, anders te beslissen dan het Gerecht heeft gedaan, dus tot afwijzing.
2.4.9
Omdat niet duidelijk is geworden of het appartement ondertussen is verkocht en in hoeverre het Land tussen 17 oktober 2023 en de mogelijke datum van verkoop bijdragen onbetaald heeft gelaten, terwijl de incassowerkzaamheden van de gemachtigde van CVvE in elk geval voor de bijdragen over de periode van
11 oktober 2019 tot 17 oktober 2023 moeten worden beoordeeld als niet in redelijkheid gemaakt, zal het Hof het vonnis ook op dit onderdeel vernietigen en geen (c) vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijzen.
2.4.10
Met het voorgaande zijn partijen zowel in eerste aanleg als in dit hoger beroep, zowel in het principale als in het incidentele, over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld. Het Hof vernietigt daarom het vonnis ook op het punt van de proceskostenveroordeling en zal de kosten in beide instanties geheel compenseren, aldus dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
B E S L I S S I NG
Het Hof:
vernietigt het tussen partijen gewezen en op 20 mei 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en, opnieuw recht doende:
veroordeelt het Land om aan CVvE te betalen Cg 1.175 voor elke maand die is verstreken en zal verstrijken tussen 17 oktober 2023 en de dag van verkoop en levering van het appartement aan een derde dan wel ander rechtsfeit waardoor aan de status van verbeurdverklaard een einde komt, telkens te vermeerderen met de rente van 1,5 % per maand vanaf de dag van het betalingsverzuim van het Land tot die van de voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af;
compenseert de proceskosten in beide instanties.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 19 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.