Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: AUA202202478 – AUA2024H00354
Uitspraak: 9 juni 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
handelende onder de naam [HANDELSNAAM] REAL ESTATE,
wonende in Aruba,
in eerste aanleg eiser,
thans appellant,
gemachtigde: mr. G. de Hoogd,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. Y.F.M. Kaarsbaan (DWJZ).
Partijen worden hierna [appellant] en het Land genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit geding heeft betrekking op de vervanging van een erfpachtperceel. Inzet is de vraag of een door het Land aangeboden vervangend erfpachtperceel voldoet aan de gemaakte afspraken of gedane toezeggingen.
In eerste aanleg is de vordering van [appellant] om een, ander, passend erfpachtperceel te verkrijgen afgewezen. Het Hof komt tot hetzelfde oordeel.
2.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 7 augustus 2024 ingekomen akte is [appellant] in hoger beroep gekomen van het op 26 juni 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 18 september 2024 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis zal vernietigen en de vordering van [appellant] alsnog zal toewijzen met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij op 19 november 2024 ingekomen memorie van antwoord heeft het Land de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
1.4
Op 9 december 2025 hebben beide partijen pleitnotities ingediend.
1.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
De feiten
3.2
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2.1
Op 11 september 2012 is aan [appellant] door het Land in erfpacht uitgegeven een perceel domeingrond, groot 1.905 m², gelegen te Balashi in Aruba, kadastraal bekend als […] (verder: het Balashi-perceel). Dat perceel heeft een oppervlakte van 1.905 m2 en meet, naar tussen partijen vaststaat, 45 x 42,3 meter (hierna wordt bij de maatvoering het woord ‘meter’ telkens weggelaten). In de akte van erfpacht is een bouwplicht opgenomen.
3.2.2
In 2018 heeft het Land vastgesteld dat het Balashi-perceel onbebouwd was.
3.2.3
In 2019 hebben [appellant] en het Land gesproken over de mogelijkheid dat het Land het Balashi-perceel in gebruik zou aanbieden aan Water- en Energiebedrijf Aruba N.V.
3.2.4
Bij ministeriële beschikking van 11 maart 2019 is het recht van erfpacht op het Balashi-perceel door het Land opgezegd per datum betekening daarvan aan [appellant], met als opgegeven grond dat [appellant] niet aan zijn bouwplicht had voldaan. Die opzegging is door de hypotheekbewaarder op 18 april 2019 geregistreerd.
3.2.5
Blijkens een op 27 augustus 2019 gedateerd en zijdens het Land ondertekend geschrift getiteld “Overeenkomst tot prijsgeving en vestiging van erfpacht” heeft het Land verklaard aan [appellant] een perceel domeingrond in erfpacht te zullen verlenen, groot 1.804 m², gelegen te Bushiri in Aruba, kadastraal bekend als […] (verder: het Bushiri-perceel). Dat perceel meet 30 x 60.
3.2.6
Op 28 en 29 augustus 2019 hebben partijen hierover een maildiscussie gevoerd (zie 3.4.5 hierna). [appellant] heeft het geschrift van 27 augustus 2019 niet ondertekend.
De vordering van [appellant] en de beslissing van het Gerecht
3.3.1 [
appellant] heeft, zakelijk weergegeven, gevorderd dat het Land hem in erfpacht uitgeeft een aan het Balashi-perceel gelijkwaardig perceel.
3.3.2
Het Gerecht heeft de vordering afgewezen op de grond dat niet gebleken is van een overeenkomst die inhield dat het Land een gelijkwaardig erfpachtperceel moest leveren. Voor zover dat toch moet worden aangenomen heeft het Gerecht geoordeeld dat het Land mocht menen dat de gelijkwaardigheid slechts betrekking had op de oppervlakte. Op dat punt was van gelijkwaardigheid sprake omdat de percelen nagenoeg dezelfde oppervlakte hebben (1.905 m² respectievelijk 1.804 m²), aldus het Gerecht.
De gemaakte afspraak
3.4.1
De voor dit hoger beroep relevante stellingen van [appellant] laten zich als volgt samenvatten:
a. [appellant] wilde destijds op het Balashi-perceel een bedrijfsgebouw neerzetten. Dat was een prefab-constructie. Die prefab-constructie is in zijn bezit en meet 30,48 x 30,48.
b. Op 21 december 2011 heeft hij een bouwvergunning aangevraagd voor dat bedrijfsgebouw en dus het plaatsen van die prefab-constructie.
c. Het bedrijfsgebouw was plaatsbaar op het Balashi-perceel omdat dat perceel groot genoeg was voor de prefab-constructie.
d. Op het Bushiri-perceel is dat bedrijfsgebouw niet plaatsbaar omdat dat perceel niet breed genoeg is.
e. Daarom is met het Land afgesproken dat een ruilperceel moest worden aangeboden dat plaatsing van de bestaande prefab-constructie toeliet, althans moet het Land hebben begrepen dat het zijn verplichting om een ander erfpachtperceel beschikbaar te stellen slechts naar behoren kon nakomen door een perceel aan te bieden waarop die prefab-constructie plaatsbaar was.
3.4.2
Aan zijn stelling onder e legt [appellant] ten grondslag dat het Land, via de bouwaanvraag van 21 december 2011, in 2019 wist dat [appellant] een zodanig grondoppervlak nodig had dat daarop de prefab-constructie van 30,48 x 30,48 plaatsbaar was. Bovendien, zo stelt hij, is door hem in augustus 2019 al meegedeeld aan de DIP (Directie Infrastructuur en Planning, [medewerker 1 DIP]) dat er een terrein diende te komen waarop het gebouw van [appellant] zou passen en waarvan de DIP ‘op voorhand wist welke maten in het spel waren’. Het vervolgens op 29 augustus 2019 gedane voorstel (Bushiri-perceel) is toen door [appellant] resoluut van de hand gewezen, omdat een bouwvergunning naar verwachting niet zou worden verleend nu het bedrijfsgebouw van [appellant] breder was dan het perceel.
3.4.3
De stellingen van [appellant] houden in dat mondeling is overeengekomen met het Land, dat het Land een erfpachtperceel (in ruil) zou aanbieden waarop de prefab-constructie (30,48 x 30,48) plaatsbaar was, althans dat de gesloten overeenkomst dat inhield, althans dat het Land dat heeft toegezegd.
3.4.4
Het enkele feit dat [appellant] in 2011 vergunning heeft aangevraagd voor de bouw van een, op het Balashi-perceel te stichten, bedrijfsgebouw van 30,48 x 30,48 is onvoldoende om daaruit te kunnen afleiden dat het Land acht jaar later, in 2019, wist of redelijkerwijs moest begrijpen dat het destijds (in 2011) om een niet aanpasbare prefab-constructie ging en dat [appellant] slechts akkoord zou gaan met een ruil als het in ruil te verkrijgen nieuwe perceel geschikt zou zijn om die prefab-constructie op neer te zetten. Dat geldt des te sterker nu, onbetwist, de prefab-constructie nooit op het Balashi-perceel is geplaatst en, toen het Land in 2018 een controle uitvoerde (conclusie van antwoord productie 5), dus niet waarneembaar was dat het bedrijfsgebouw van [appellant] 30,48 x 30,48 mat en dat aanpassing van de maatvoering redelijkerwijs onmogelijk was.
3.4.5
Ter onderbouwing van zijn stelling dat dit alles wel degelijk duidelijk was of moest zijn heeft [appellant] zich op mailcorrespondentie met het Land beroepen. Die correspondentie houdt het volgende in:
Mailbericht van de DIP ([medewerker 2 DIP]) aan [appellant] van 28 augustus 2019:
E percela localisa na Bushiri ta 30m di hanchura y 60m di largura.
A evalua e midinan cu Bo persona tawata tin pa cu e projecto y loke tin awor, y ta cu asina cu e projecto lo fit ariba e percela aki.
Manera a avisa ajera, esaki ta den su tramite caba, ora cu ta asina lew, nos lo tuma contacto cu Sr. Arrindel pa por pasa y sigui cu e proceso.
(vrije vertaling Hof: Het perceel gelegen in Bushiri heeft een breedte van 30 m en een lengte van 60 m. De afmetingen die u persoonlijk moet hebben komen overeen met het project en wat er momenteel is, en zo zal het project op dit perceel passen. Zoals gisteren is aangegeven, is dit in zijn afrondingsproces, en zodra het klaar is, zullen we contact met u opnemen om door te gaan met het proces.)
Mailbericht van [appellant] aan de DIP ([medewerker 2 DIP]) van 29 augustus 2019:
Danki p e Informacion ricibi tocante e Tereno na Bushiri. Mi tin un preocupacion cu e Tereno ta 30 m di Hanchura anto e Tereno pa cu e Edificio su grandura tambe ta
30 m. Segun mi DOW no ta bai ta acepta pa e Edificio wordu traha completamente riba e Grens. Mi ta keda en espera di un contesta. Lo mi aprecia esey.
(vrije vertaling Hof: Dank voor de ontvangen informatie ontvangen met betrekking tot het terrein in Bushiri. Ik heb een zorg dat het terrein 30 m breed is, dus het terrein en het gebouw zijn even groot, namelijk 30 m. Volgens mij zal DOW niet accepteren dat het gebouw volledig op de grens wordt gebouwd. Ik wacht op een antwoord. Ik zou dat waarderen.)
3.4.6 [
appellant] heeft niet gesteld wanneer in 2019, waar, door wie en in welke bewoordingen het Land aan hem zou hebben toegezegd dat het aan hem uit te geven perceel groot genoeg zou zijn om de prefab-constructie op te kunnen bouwen. Uit de hiervoor besproken e-mailcorrespondentie blijkt slechts dat hierover gesproken is, maar er blijkt geen bindende toezegging uit. Dat de DIP (in de persoon van [medewerker 1 DIP]) begin augustus 2019 een bindende toezegging heeft gedaan is niet onderbouwd. Een dergelijke toezegging ligt ook geenszins voor de hand, nu onbetwist vaststaat dat [appellant] het Bushiri-perceel niet heeft bebouwd. In beginsel kon het Land op die enkele grond de erfpachtovereenkomst opzeggen, zoals het ook heeft gedaan, zonder dat [appellant] daar voorwaarden aan kon verbinden. Het Land kon dat ook doen als het het Bushiri-perceel aan WEB wilde aanbieden. Het Land heeft er kennelijk in bewilligd dat aan [appellant] een ander perceel in erfpacht zou worden uitgegeven, maar het was in beginsel niet verplicht om rekening te houden met het concrete bouwplan van [appellant], tenzij dit daadwerkelijk aan hem was toegezegd. Om een bindende toezegging te kunnen aannemen, moet sprake zijn van uitlatingen en/of gedragingen van ambtenaren die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend (vergelijk RvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694, rov. 11.2). Een mondelinge uitlating kan in beginsel aan die eis voldoen, maar [appellant] heeft tegenover de betwisting van het Land onvoldoende gesteld om aan te nemen dat dit hier het geval is. Hierbij weegt mee dat in de kleinschalige Arubaanse samenleving van belang is dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen (vergelijk: HR 25 oktober 2025, ECLI:NL:HR:2024:1550, rov. 3.5).
3.4.7
Door aan [appellant] een perceel aan te bieden dat vergelijkbaar was op het punt van grootte en waarde (dat is niet in geschil) heeft het Land dan ook niet minder gedaan dan wat van het Land mocht worden verwacht. Het andersluidende standpunt van [appellant] is tegenover de betwistingen van het Land onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering komt het Hof daarom niet toe.
Slotsom
3.5
De grieven slagen niet. Ambtshalve heeft het Hof geen bedenkingen tegen het gewezen vonnis. Dat zal daarom worden bevestigd. Als in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] veroordeeld in de proceskosten van het Land. Die kosten bedragen Afl. 207 aan verschotten. Zij bedragen nihil aan salaris voor de gemachtigde omdat het Land heeft geprocedeerd met bijstand van een ambtenaar uit de eigen dienst.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 26 juni 2024;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten aan de zijde van het Land gevallen en begroot die kosten op Afl. 207 aan verschotten en nihil aan salaris voor de gemachtigde;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 9 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.