Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: CUR202301907 en CUR2024H00271
Uitspraak: 30 juni 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de besloten vennootschap
JK CONSTRUCTIONS COMPANY B.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
thans appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. A. Barendregt,
tegen
1. de besloten vennootschap
SANDALS CURAÇAO SANTA BARBARA B.V.,
gevestigd in Curacao,
in eerste aanleg gedaagde in conventie,
thans geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. M.R. Hammoud,
2. de besloten vennootschap
EMPIRE HOUSING DEVELOPMENT CURAÇAO B.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna aangeduid als JK, Sandals en Empire.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de afwikkeling van een huurovereenkomst. In het bijzonder is aan de orde of de huurder achterstallige huur is verschuldigd en herstelkosten moet betalen. Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht) heeft geoordeeld dat van een huurschuld geen sprake is, maar dat de huurder wel
Cg 20.000 aan herstelkosten moet betalen.
Het Hof oordeelt in gelijke zin met dien verstande dat de herstelkosten worden geschat op Cg 10.000.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 13 november 2024 ingekomen akte is JK in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 7 oktober 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht.
2.2
Bij op 23 december 2024 ingekomen memorie van grieven (met producties) heeft JK acht grieven aangevoerd tegen het vonnis van het Gerecht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen waarvan beroep vernietigt en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, de diverse vorderingen van JK toewijst met veroordeling van Sandals in de kosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
2.3
Sandals heeft op 13 maart 2025 een memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep (met producties) ingediend. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis van het Gerecht bevestigt behoudens ten aanzien van de toegewezen post van NAf 20.000, het vonnis in zoverre vernietigt en de desbetreffende vordering van JK afwijst met veroordeling van JK, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en de wettelijke rente daarover. Ook verlangt Sandals dat JK wordt veroordeeld tot terugbetaling van het bedrag van NAf 20.000.
2.3
Empire heeft geen memorie van antwoord ingediend.
2.4
JK heeft op 22 mei 2025 een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep (met producties) ingediend. Haar conclusie strekt tot bevestiging van het vonnis van het Gerecht waar het betreft de veroordeling van Sandals tot betaling van NAf 20.000, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Sandals in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
2.5
Op de daarvoor bepaalde dag hebben de advocaten van JK en Sandals pleitnotities (met producties) ingediend. Empire heeft geen pleitnotities ingediend.
2.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
In de zaak tussen JK en Empire
3.1.1
JK heeft ook Empire in haar akte van hoger beroep vermeld als wederpartij. Met die akte is het vonnis van het Gerecht in volle omvang aan het oordeel van het Hof onderworpen, ook waar het betreft Empire.
3.1.2
In haar memorie van grieven heeft JK laten weten dat haar hoger beroep zich niet richt tegen het vonnis waar het betreft de in eerste aanleg tegen en door (in reconventie) Empire ingestelde vorderingen. Ambtshalve heeft het Hof geen bedenkingen tegen het vonnis voor zover daarin is geoordeeld over de vorderingen tegen en van Empire. In zoverre kan het vonnis daarom bevestigd worden.
In de zaak tussen JK en Sandals
Feiten
3.2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten. Daarbij is rekening gehouden met wat JK in haar grieven 1 tot en met 3 heeft opgemerkt. Die grieven zijn daarmee behandeld.
3.2.2
Op 31 maart 2022 hebben JK (als verhuurster) en Sandals (als huurster) een huurovereenkomst gesloten. Het ging om negen appartementen aan de [adres] in Curaçao. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de periode van 1 april 2022 tot en met 31 maart 2023. De huurprijs bedroeg NAf 19.350 per maand, exclusief omzetbelasting en 2% administratiekosten. Empire trad op als vertegenwoordiger van Sandals. In de gehuurde appartementen werden medewerkers van Sandals gehuisvest.
3.2.3
De huurovereenkomst bevat, onder andere, de volgende bepalingen:
Article 3 — Payment obligation
(…)
c. The rent will be paid for the first time at signing of this agreement and thereafter
by payment before the second day of each month (hereinafter: the 'Due Date').
(…)
f. Every time that a payable amount under this agreement is not paid on the Due
Date, the Tenant shall forfeit an immediately due and payable penalty to the
amount of ANG. 75.- per calendar month, with every new month counting as a
whole month. If it is late on behalf of Tenant.
(…)
Article 11 — End of the lease and surrender
a. The Tenant is obligated to vacate the Property with all his belongings and hand
over the Property to the Landlord, including the inventory as listed in Appendix 2,
in good state of maintenance congruent with the description in Appendix 1 and
including the keys. In the event that the Tenant does not hand over the Property
and inventory in that state, the Landlord will do the necessary repairs on the
Tenant's account. In case the Tenant does not vacate the premises on the stipulated end date without the permission of the Landlord, he forfeits a penalty of ANG. 1,000.- for each day that the use continues.
(…)
Article 13 — Cost of default
In the event that court proceedings are commenced by the Landlord because of a
conflict or disagreement as a result of non-compliance by the Tenant, the latter will
be notified in writing in advance. All damages to the Landlord as a result of noncompliance by the Tenant with the obligations ensuing from this agreement, will be for the Tenant's account.
3.2.4
De medewerkers van Sandals hebben de appartementen eind februari 2023 verlaten.
3.2.5
Op 30 maart 2023 heeft een eindinspectie van de negen appartementen plaatsgevonden. Daarbij was, onder andere, deurwaarder [deurwaarder] aanwezig. Hij heeft een proces-verbaal van constateringen opgesteld.
De vorderingen van JK en de beslissingen van het Gerecht
3.3.1
Het hoger beroep van JK en het incidenteel hoger beroep van Sandals hebben betrekking op de vorderingen van JK ten aanzien van de volgende thema’s:
a. huurachterstand en boete (grief 4);
b. herstelkosten (grief 5 en grief Sandals);
c. huurderving (grief 6);
d. advocaatkosten (grief 7);
e. proceskosten (grief 8).
3.3.2
Het Gerecht heeft alle vorderingen van JK afgewezen, behalve vordering b. Die vordering is toegewezen tot een bedrag van NAf 20.000. De proceskosten zijn gecompenseerd.
Huurachterstand en boete (thema a)
3.4.1
JK heeft betaling van de huur over maart 2023 gevorderd. Volgens Sandals is die huur niet verschuldigd omdat in die maand geen huurgenot is verstrekt. Bovendien is de huur volgens haar reeds betaald door verrekening met de borg
(NAf 16.250) en aanvullende betaling van NAf 3.612.
3.4.2
De negen appartementen werden door Sandals gehuurd om medewerkers in te huisvesten. Vanaf eind februari was dat niet meer nodig. De medewerkers hebben de appartementen toen verlaten. Aldus heeft Sandals over de maand maart 2023 eigener beweging afgezien van het gebruik van de appartementen waarvoor deze bedoeld waren (bewoning) en dus van het hebben van het haar, in zoverre, contractueel toekomende huurgenot daarvan.
3.4.3
Volgens Sandals is haar in de maand maart 2023 door JK niet de gelegenheid geboden om de appartementen, tijdig, gereed te maken voor oplevering daarvan per 31 maart 2023 in een staat waartoe de huurovereenkomst haar verplichtte. Het haar contractueel toekomende huurgenot strekte echter ook daartoe en dat huurgenot is haar dus, door toedoen van JK, niet verstrekt, aldus Sandals.
3.4.4
Tot de hoofdverplichting van de verhuurder (“ter beschikking stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is”) behoort ook het verstrekken van toegang tot het gehuurde om dit aan het einde van de huurperiode in opleverbare staat te brengen, ook als er niemand meer woont. Over de periode dat de huurder niet in het gehuurde kan is deze daarom geen huur verschuldigd.
3.4.5
JK stelt dat zij aan inspectie van het gehuurde op 7 maart 2023, toen een schoonmaakteam van Empire voor de deur stond, niet heeft willen meewerken omdat de huur over maart 2023 nog niet was betaald. Uiteindelijk is het pas op 30 maart 2023 tot een inspectie gekomen. Sandals is aldus gedurende vrijwel de gehele maand maart 2023 niet in staat gesteld de gehuurde appartementen gereed te maken voor eindoplevering.
3.4.6
Het feit dat Sandals op 1 maart 2023 de huur voor die maand nog niet had betaald rechtvaardigde niet dat JK vrijwel direct ertoe overging haar verplichting tot het verstrekken van huurgenot op te schorten en te blijven opschorten tot 30 maart 2023. Daarvoor was de tekortkoming van Sandals te gering.
3.4.7
Omdat het huurgenot in maart 2023 derhalve (grotendeels) niet is verstrekt was Sandals over die maand geen huur verschuldigd. Van verschuldigdheid van boete was om die reden evenmin sprake. Het Gerecht heeft de vordering tot betaling van achterstallige huur en boete terecht afgewezen. Grief 4 slaagt niet.
Herstelkosten (thema b)
3.5.1
De huurovereenkomst (artikel 11 sub Pro a) verplichtte Sandals om de gehuurde appartementen bij het einde van de huurovereenkomst, inclusief de daarbij behorende inventaris, in goede staat van onderhoud op te leveren. Volgens de huurovereenkomst was de aanwezige inventaris vastgelegd in een appendix 2 en was de bestaande onderhoudstoestand beschreven in appendix 1. Niet in geschil is dat deze beide stukken niet bestaan. Van een in de huurovereenkomst vastgelegde beginsituatie is dus geen sprake.
3.5.2
Volgens JK ligt de beginsituatie vast in voorafgaand aan de huur door haar aan Sandals toegezonden whatsappberichten met daarbij meegestuurde foto’s. Sandals heeft dat gemotiveerd betwist.
3.5.3
Dat neemt niet weg dat JK voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het destijds om nieuwe appartementen ging en dat Sandals de eerste huurder was. Sandals heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Daarbij komt dat, nu geen beschrijving van de begintoestand is opgemaakt, Sandals vermoed wordt het gehuurde, ten aanzien van het onderhoud dat voor haar rekening kwam, in goede staat te hebben ontvangen (artikel 7:218 lid 3 en Pro 7:224 lid 3 BW). Op basis daarvan kan worden aangenomen dat van een volledige en onbeschadigde inventaris sprake was en dat de appartementen een goede staat van onderhoud kenden.
3.5.4
JK stelt in deze procedure dat, ten opzichte van de beginsituatie, aan het eind van de huur sprake was van ernstige gebreken. Zij vordert vergoeding van de als gevolg daarvan door haar geleden schade, bestaande uit de herstelkosten. Stelplicht en bewijslast rusten op JK nu zij zich op het bestaan van de gebreken beroept.
3.5.5
Het bestaan van de gebreken heeft JK, in hoger beroep, onderbouwd met een door haar opgestelde gebrekenlijst en overgelegde foto’s. Sandals heeft gemotiveerd betwist dat van (daaruit blijkende) gebreken sprake was, onder andere door in het geding te brengen een proces-verbaal van constatering van deurwaarder [deurwaarder] van 30 maart 2023 met bijbehorende foto’s. In eerste aanleg was ook nog aan de orde de check-in/check-outlijst (conclusie van antwoord Sandals prod 1), maar daarvan zegt JK in hoger beroep (memorie van grieven sub 97) dat die van geen belang is.
3.5.6
Het proces-verbaal van de deurwaarder en de bijbehorende foto’s bevatten niets wat wijst op andere gebreken dan die te wijten zijn aan normaal gebruik of normale slijtage. Zo leest JK dat proces-verbaal met de bijbehorende foto’s ook (memorie van grieven sub 100).
3.5.7
Volgens JK moeten bij dat proces-verbaal echter ‘kritische kanttekeningen’ worden geplaatst omdat de deurwaarder het heeft opgemaakt op verzoek van Empire en de deurwaarder dus geen onpartijdige rol heeft.
3.5.8
Dat ziet het Hof anders. In het algemeen wordt een deurwaarder in kwesties als deze ingeschakeld om als openbaar, onafhankelijk en onpartijdig ambtenaar verslag te doen van wat wordt waargenomen. De opdrachtgever beoogt daarmee in het algemeen een objectief verslag te verkrijgen van de situatie ter plaatse. De deurwaarder is het aan zijn ambt verplicht zich bij het doen van zijn waarnemingen en de vastlegging daarvan in een proces-verbaal niet te laten leiden door de eventueel anders luidende subjectieve wensen van zijn opdrachtgever. Er is geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het in dit geval anders is gegaan.
3.5.9
Gelet op wat hiervoor in 3.5.8 is overwogen, kent het Hof veel bewijskracht toe aan het proces-verbaal van constatering van deurwaarder [deurwaarder] van 30 maart 2023 met bijbehorende foto’s. Hiertegenover heeft JK niet specifiek per appartement aangegeven op welke onderdelen het proces-verbaal van de deurwaarder onvolledig is, welke gegevens ontbreken en van welke aard die gegevens zijn. Evenmin heeft JK specifiek benoemd welke onjuistheden het proces-verbaal volgens haar bevat.
3.5.10
Weliswaar heeft JK een gebrekenlijst overgelegd, maar zij heeft geen vergelijking gemaakt met het proces-verbaal van de deurwaarder, niet specifiek aangegeven welke bij de lijst van JK behorende foto ziet op welk gebrek en niet vermeld ten aanzien van welke gebreken aan de anders luidende bevindingen van de deurwaarder voorbij moet worden gegaan en waarom. Wat dat laatste betreft: vergelijking van de lijst van JK met het proces-verbaal van de deurwaarder leert dat door JK als gebrek benoemde aspecten (bijvoorbeeld: niet functionerende koelkast in appartement 1) door de deurwaarder nu juist niet als gebrek zijn aangemerkt (bijvoorbeeld: de koelkast in appartement 1 functioneerde naar behoren). De stelling van JK dat de staat van het gehuurde slechter was (dus dat er meer gebreken waren) dan vermeld in het proces-verbaal van de deurwaarder, wordt dan ook gepasseerd, omdat die tegenover dat proces-verbaal onvoldoende is onderbouwd. Aan (de aangeboden) bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Grief 5 slaagt niet.
3.5.11
Uit het proces-verbaal van de deurwaarder volgt dat er bepaalde onvolkomenheden waren. Het Gerecht heeft de daarmee gemoeide herstelkosten geschat op NAf 20.000. Sandals bestrijdt in haar incidenteel hoger beroep de aan deze beslissing ten grondslag liggende overwegingen van het Gerecht.
3.5.12
Sandals heeft gesteld dat JK haar niet heeft toegelaten tot de gehuurde appartementen om deze, tijdig, te kunnen opleveren in de volgens de huurovereenkomst vereiste staat. Het Gerecht is daaraan voorbijgegaan op basis van de overweging dat Sandals, indien zij wel toegang had gehad tot de appartementen en zelf enige herstelwerkzaamheden had kunnen verrichten, de schade had dienen te vergoeden.
3.5.13
Dat oordeel is juist in die zin dat Sandals, indien zij zelf tot herstel was toegelaten, ook kosten had moeten maken. De vraag is of die kosten lager zouden zijn geweest dan het nu aan JK toegekende bedrag van NAf 20.000.
3.5.14
Door de deurwaarder zijn in zijn proces-verbaal meerdere onvolkomenheden benoemd. Het gaat om krassen op keukenkasten, losgekomen lades, scharnierproblemen, een gedemonteerde kast, een ontbrekende afstandsbediening, te vervangen planken (in een kast onder de wasbak), kapotte poot van een eettafel, ontbrekende voorkanten van lades, ontbrekende deur kleerkast, scheef hangende keukenkastdeur, los zittende achterwand van een kast en een ontbrekend handvat van een kledingkast. Daarnaast was schoonmaak nodig volgens het proces-verbaal.
3.5.15
Dit lijken allemaal eenvoudig te herstellen gebreken te zijn. Een specifieke begroting of kostenopgave is door Sandals noch JK overgelegd. Het Hof zal de schade daarom moeten schatten. Per appartement wordt daarbij uitgegaan van inzet van een klusjesman gedurende 5 uur en een schoonmaker gedurende twee uur. Op basis van de door Sandals genoemde tarieven gaat het dan om Cg 750 (5 x 150) en
Cg 200 (2 x 100), in totaal dus Cg 950 per appartement. Voor negen appartementen levert dat op Cg 8.550 (9 x 950). Inclusief materiaal kan dat bedrag worden afgerond op Cg 10.000. Sandals heeft niet onderbouwd dat zij het voor minder dan dit bedrag zelf had kunnen doen. Aan het, uitgebreide, partijdebat over de vraag of JK toegang tot de appartementen door Sandals heeft verhinderd kan in dit verband dan ook voorbij worden gegaan. Het incidenteel hoger beroep slaagt dus gedeeltelijk.
Huurderving (grief 6);
3.6
Sandals is tekortgeschoten in haar verplichting het gehuurde tijdig in goede staat op te leveren. JK heeft echter onvoldoende onderbouwd dat de appartementen onverhuurbaar waren als gevolg van de, hiervoor genoemde zeer kleine en in een tijdsbestek van enkele dagen te herstellen, gebreken. Grief 6 slaagt niet.
Advocaatkosten (grief 7);
3.7.1
Met een beroep op artikel 13 van Pro de huurovereenkomst heeft JK betaling gevorderd van de werkelijke advocaatkosten. Het Gerecht heeft die vordering afgewezen omdat van een tekortkoming van Sandals niet is gebleken.
3.7.2
Artikel 13 van Pro de huurovereenkomst spreekt niet uitdrukkelijk over advocaatkosten in het geval dat een procedure nodig is. Bepaald is slechts dat de huurder aansprakelijk is voor alle schade ten gevolge van een tekortkoming van die huurder. Feiten of omstandigheden waaruit kan volgen dat Sandals destijds redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat met deze ruime formulering ook bedoeld was de werkelijke advocaatkosten onder het bereik daarvan te brengen zijn gesteld noch gebleken. Het beding vormt op zich ook geen grond om deze schade van JK, kennelijk bestaande uit advocaatkosten voor werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, in afwijking van art. 63a Rv voor rekening van Sandals te brengen.
3.7.3
Van misbruik van procesrecht of onrechtmatige daad door Sandals is evenmin sprake. Zij heeft haar aansprakelijkheid gemotiveerd betwist en in rechte mogen betwisten. Grief 7 slaagt niet.
Proceskosten (grief 8).
3.8
Het Gerecht heeft met juistheid geoordeeld dat partijen in eerste aanleg over en weer in het ongelijk gesteld zijn. De vorderingen van JK zijn immers, zo volgt uit de overwegingen die hiervoor zijn opgenomen, weliswaar toewijsbaar, maar slechts voor een beperkt deel. Grief 8 slaagt niet.
De terugbetaling van het bedrag van NAf. 20.000.
3.9.
Het Hof komt tot toewijsbaarheid van een bedrag aan herstelkosten van
Cg 10.000. Sandals heeft, onweersproken, het hogere door het Gerecht vastgestelde bedrag van NAf 20.000 betaald. Zij heeft dus op dit onderdeel NAf 10.000 te veel betaald. JK wordt veroordeeld tot terugbetaling van Cg 10.000.
Slotsom
3.10.1
De grieven in het principaal hoger beroep slagen niet. De grief in het incidenteel hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Omwille van de duidelijkheid zal het Hof het vonnis van het Gerecht, voor zover gewezen in de zaak tussen JK en Sandals, in zijn geheel vernietigen. Omdat Sandals uitvoering heeft gegeven aan het vonnis van het Gerecht resteert voor haar geen betalinsgverplichting meer. Die is er nog wel voor JK tot een bedrag van Cg 10.000 (teveel ontvangen schadevergoeding). Het dictum van dit vonnis wordt om die reden daartoe beperkt.
3.10.2
In het principaal hoger beroep is JK de in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van Sandals. Deze bedragen:
- verschotten Cg 402,89 (betekening memorie van antwoord tevens memorie van grieven incidenteel hoger beroep);
- salaris gemachtigde Cg 20.000 (2,5 punt à Cg 8.000 per punt, tarief 10);
3.10.3
In het incidenteel hoger beroep zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. De proceskosten daarin worden gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis van het Gerecht van 7 oktober 2024 voor zover dit is gewezen in de zaak tussen JK en Empire;
vernietigt dat vonnis voor zover dit is gewezen in de zaak tussen JK en Sandals en doet als volgt opnieuw recht:
veroordeelt JK aan Sandals terug te betalen een bedrag van Cg 10.000;
compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
veroordeelt JK in de kosten van de procedure aan de zijde van Sandals gevallen in het principaal hoger beroep en begroot deze op Cg 402,89 aan verschotten en
Cg 20.000 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis en het nasalaris van Cg 400 vermeerderd met Cg 150 in geval van betekening;
compenseert de proceskosten in het incidenteel hoger beroep in die zin dat elke partij de eigen kosten daarvan draagt;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 30 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.