ECLI:NL:OGHACMB:2026:200 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Afwijzing bouwvergunning appartementencomplex Beacon Hill...

Uitspraak

SXM2025H00059

Datum uitspraak: 22 juli 2026

gemeenschappelijk hof van jusTitie

van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN

EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

Uitspraak op het hoger beroep van:

The Phoenician Private Fund Foundation (hierna: Phoenician),

appellante,

tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) van 30 juni 2025 in zaak nr. SXM202400489, in het geding tussen:

appellante

de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur (hierna: de minister)

Procesverloop

Bij beschikking van 1 maart 2024 heeft de minister aan Phoenician een bouwvergunning verleend voor de bouw van een complex met 58 appartementen in Beacon Hill (hierna: de bestreden beschikking).

Bij uitspraak van 30 juni 2025 heeft het Gerecht het daartegen door The Pride of Beacon Hill Association (hierna: PBH) ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beschikking vernietigd en de minister opgedragen om binnen vier maanden opnieuw op de aanvraag van Phoenician te beslissen.

Tegen deze uitspraak heeft Phoenician hoger beroep ingesteld.

De minister heeft een verweerschrift ingediend. PBH heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Het Hof heeft de zaak op een zitting behandeld op 30 januari 2026, waarbij de rechters mr. J.Th. Drop en mr. E.J. Daalder via een video-verbinding aan de zitting hebben deelgenomen.
Phoenician werd ter zitting vertegenwoordigd door mr. W.D. Kweekel, advocaat en L. Bain. PBH werd vertegenwoordigd door mr. F. Kutluer, advocaat. De minister werd vertegenwoordigd door mr. R.F. Gibson, advocaat en T. Snyders, juridisch adviseur bij het Kabinet van de minister.

De minister heeft nadere stukken ingediend en nadere vragen van het Hof beantwoord. PBH en Phoenician hebben daarop gereageerd. Vervolgens heeft het Hof het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Inleiding

Phoenician heeft op 5 november 2021 een vergunning aangevraagd voor de bouw van een complex met 58 appartementen op twee percelen aan de Beacon Hill Road 16, op een schiereiland in de regio Simpson Bay. Het bouwplan ziet op een appartementencomplex met zeven verdiepingen en een dakterras. Het heeft vijf appartementen met twee slaapkamers, vijftig appartementen met één slaapkamer en drie appartementen met drie slaapkamers. De bouwhoogte is 23,4 meter. De minister heeft de aanvraag van Phoenician ingewilligd.
De uitspraak van het Gerecht

Het Gerecht heeft, samengevat weergegeven en voor zover van belang in hoger beroep, het volgende overwogen. Bij de beoordeling of een bouwplan ontsierend zal zijn of hinder zal opleveren als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv), hanteert de minister sinds 2014 de vaste gedragslijn om te toetsen aan het (concept) Simpson Bay Development Plan (hierna: SBDP). De minister is in de bestreden beschikking zonder motivering voorbijgegaan aan dit beleidsstuk en aan de door de beleidsafdeling opgestelde adviezen van september 2022 en mei 2023. De bestreden beschikking is om die reden in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Daarbij komt dat niet in geschil is dat het bouwplan de maximale bouwhoogte uit het SBDP overschrijdt. De minister heeft in beroep onder verwijzing naar de genoemde adviezen van de beleidsafdeling uiteengezet dat de bouwhoogte van 23,4 meter hinder zal opleveren als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. De in het bouwplan aangegeven bouwhoogte staat daarom ook aan vergunningverlening in de weg, aldus het Gerecht.

Hoger beroep

3. Het Hof beoordeelt de gronden die Phoenician tegen de uitspraak van het Gerecht heeft gericht. Daarbij wordt eerst de grond van Phoenician weergegeven en daarna volgt het oordeel van het Hof.

Ontvankelijkheid PBH

3.1.

Phoenician betoogt ten eerste dat het Gerecht ten onrechte in de uitspraak niet is ingegaan op de vraag of PBH belanghebbende is, als bedoeld in artikel 7 van Pro de Landsverordening administratieve rechtspraak (hierna: de Lar) en of PBH procesbelang had bij het beroep. Volgens Phoenician moeten die vragen ontkennend worden beantwoord. PBH is geen geadresseerde van de bestreden beschikking, is geen eigenaar van onroerend goed in de nabijheid van de bouwlocatie, heeft geen direct vermogensbelang en heeft tegen de vergunning niet in een eerder stadium bezwaar gemaakt. Verder blijkt uit de oprichtingsakte van PBH dat haar doelstelling beperkt is tot het beschermen van de natuurlijke schoonheid van Beacon Hill door toe te zien op de naleving van gebruiksbeperkende bepalingen in de leveringsaktes van de grondeigenaren. Uit de akte blijkt niet dat PBH het doel heeft om op te komen tegen bouwvergunningen verleend aan erfpachthouders, zoals in het geval van Phoenician. Verder wordt de natuurlijke schoonheid van Beacon Hill niet aangetast door de vergunningverlening, omdat het bouwproject geen invloed heeft op de natuur in en rond Beacon Hill. Gezien het voorgaande ontbrak ook het procesbelang van PBH volgens Phoenician, omdat gegrondverklaring van het beroep PBH niet in een gunstigere positie zou kunnen brengen dan voorheen. De door PBH gekoesterde gebruiksbeperkende bepalingen worden namelijk niet geschonden en er is geen impact op de schoonheid van de natuur, aldus Phoenician.

3.2.

In artikel 7, eerste lid, van de Lar staat dat ten aanzien van rechtspersonen mede als hun belangen worden beschouwd de belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden behartigen. Het Hof stelt vast dat in de oprichtingsakte van PBH staat dat een van de doelstellingen is: “to promote and preserve the natural beauty of Beacon Hill, in accordance with the rules and standards set forth in a deed […]”. Door in rechte op te komen tegen een bouwvergunning voor een appartementencomplex in Beacon Hill met 58 wooneenheden en een bouwhoogte van 23,4 meter, zet PBH zich in voor het behoud van de schoonheid van de wijk. De interpretatie van de doelstellingen van PBH die Phoenician voorstaat, is te beperkt. Zoals PBH ook op de zitting bij het Hof heeft toegelicht, verricht zij bovendien ook feitelijke werkzaamheden voor de behartiging van haar doelstellingen. Naast het voeren van bestuursrechtelijke procedures houdt zij zich onder meer bezig met het verbeteren van de wegen en het realiseren van voorzieningen ter voorkoming van inbraken in Simpson Bay. In dit kader acht het Hof ook van belang dat de beleidsafdeling van de minister in de memo van 2 september 2022 heeft aangeraden om PBH om input te vragen. Daaruit en uit het verhandelde op de zitting bij het Hof kan worden afgeleid dat PBH vaker optreedt als gesprekspartner als het gaat over de ontwikkeling van Simpson Bay. Gezien het voorgaande betoogt Phoenician tevergeefs dat PBH geen belanghebbende is bij de verleende vergunning. Voorts valt niet in te zien waarom PBH in eerste aanleg geen procesbelang had bij een uitspraak op het ingestelde beroep. Vernietiging van de bouwvergunning was immers hetgeen PHB met het instellen van beroep trachtte te bereiken. Ook deze stelling van Phoenician slaagt niet. Het Gerecht heeft dan ook terecht geen aanleiding gezien om PBH niet-ontvankelijk te verklaren in haar beroep.

Toepassing SBDP en bouwhoogte

3.3.

Phoenician betoogt verder dat het Gerecht ten onrechte niet heeft onderkend dat het SBDP niet als wettelijke grondslag kan dienen om haar eigendomsrechten in te perken. Dat mag alleen in het algemeen belang en onder voorwaarden voorzien in de wet. Het SBDP kan ook niet dienen ter invulling van het criterium ‘ontsiering en hinder’ uit de Bwv. Dit omdat het een verjaard concept-ontwikkelingsplan is dat nooit formeel is vastgesteld volgens de vereisten voor voorbereidingsbesluiten uit artikel 16 van Pro de Landsverordening Ruimtelijke Ontwikkelingsplannen (hierna: de LRO). Concept-ontwikkelingsplannen kunnen alleen bij de beoordeling van aanvragen om bouwvergunningen betrokken worden als het voorbereidingsbesluiten zijn, die maar voor beperkte duur geldig zijn. Nu er een specifieke wettelijke regeling is voor de vaststelling van concept-ontwikkelingsplannen, mag de minister die niet omzeilen door de inhoud van een concept-ontwikkelingsplan als beleid te bestempelen. Het is in strijd met het legaliteitsbeginsel om toepassing te geven aan een niet krachtens artikel 6 van Pro de LRO door de Staten vastgesteld plan. Daarbij komt dat er (gegronde) bezwaren zijn ingediend tegen dit plan. In 2016 nam de toenmalige minister afstand van het plan en kondigde hij aan dat het herzien zou worden. In 2023 bevestigde de toenmalige minister dat er behalve de ‘building code’ geen juridische beletselen zijn voor nieuwbouw, aldus Phoenician in hoger beroep.

3.4.

Het Hof oordeelt hierover als volgt. Het Hof stelt vast dat het SBDP geen vastgesteld ontwikkelingsplan is en ook anderszins geen wettelijke status kent. Het SBDP is geen wettelijk voorschrift waaraan een aanvraag voor een bouwvergunning moet worden getoetst. Als de minister maximale bouwhoogten wil hanteren voor het Land of voor specifieke regio’s of delen daarvan, dan is het aan hem om te bevorderen dat dergelijke maxima wettelijk in regelgeving of een ontwikkelingsplan worden vastgesteld.

3.5.

Bij de huidige stand van zaken is de beperking van het eigendomsrecht van Phoenician gelegen in de vergunningplicht voor het oprichten van een gebouw uit artikel 7 van Pro de Bwv en de weigeringsgronden uit artikel 22 van Pro de Bwv. De minister mag bij de interpretatie van de weigeringsgronden hinder en ontsiering uit artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv een vaste gedragslijn hanteren. Die vaste gedragslijn kan bestaan in het toepassen van bepaalde regels uit het SBDP. In zoverre kan aan het SBDP, hoewel het een wettelijke status ontbeert, toch betekenis toekomen. Voor een geval als dit is dan wel vereist dat voldoende komt vast te staan dat de minister daadwerkelijk de vaste gedragslijn hanteert dat de begrippen hinder en ontsiering worden uitgelegd aan de hand van de bepalingen in het SBDP.

3.6.

Het Hof heeft de minister verzocht om een nadere onderbouwing te geven van deze door hem gestelde vaste gedragslijn. De minister heeft daarop zestien memo’s en advies-/beslisbladen overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat hij over het gehele eiland concept-ontwikkelingsplannen toepast bij de beoordeling van aanvragen om bouwvergunningen. Hij heeft echter alleen ambtelijke adviezen overgelegd en geen beslissingen, terwijl uit de stukken ook blijkt dat de minister de ambtelijke adviezen niet in alle gevallen heeft opgevolgd. In het geval van Ocean Residences heeft de minister bijvoorbeeld juist in afwijking van de adviezen en in afwijking van het SBDP beslist. Op basis van de overgelegde stukken kan daarom niet worden geconcludeerd dat de minister de vaste gedragslijn hanteert om de begrippen hinder en ontsiering uit de Bwv uit te leggen aan de hand van de bepalingen in het SBDP. De minister zal daarom per geval moeten beoordelen of sprake is van hinder of ontsiering als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Hij kan daarbij niet volstaan met de vaststelling dat een bouwplan is strijd is met een norm uit het SBDP, al kan aan het SDBP wel betekenis worden toegekend.

3.7.

Het Hof betrekt bij zijn oordeel verder dat het SBDP uitgebreide en gedetailleerde plannen bevat voor de gehele regio Simpson Bay. In dit plan en de daarbij behorende Plankaart Simpson Bay (hierna: de plankaart) is de maximale bouwhoogte en bebouwingsdichtheid per zone vastgesteld. In hoofdstuk 4.3.1. van het SBDP staat dat deze maximale bouwhoogten en de maximale bebouwingsdichtheid zijn vastgesteld ‘to prevent buildings from being built at greater heights or density than is considered desirable in relation to spatial aspects, air safety, traffic circulation (the surrounding road pattern must be able to properly handle the traffic), parking needs or from a programming perspective’. Aan de vaststelling van de maximale bouwhoogten ligt dus een onderzoek naar de situatie in de omgeving ten grondslag en een afweging van de gevolgen van het oprichten van bebouwing op de omgeving waarbij rekening is gehouden met meerdere aspecten van die gevolgen. Voor het perceel waarop Phoenician wil bouwen, is op de plankaart een maximale bouwhoogte van 9 meter vastgesteld.

3.8.

De doeleinden die blijkens het SBDP worden nagestreefd met het vaststellen van de maximale bouwhoogten sluiten aan bij criteria die van toepassing zijn ter voorkoming van hinder en ontsiering. Gelet op de wijze waarop het SBDP tot stand is gekomen en de afwegingen die daaraan ten grondslag liggen kan het daarin bepaalde een belangrijk aanknopingspunt vormen bij toepassing van artikel 22, aanhef en onder 5 van de Bwv. Dat de Bwv, zoals Phoenician betoogt, geen specifieke grondslag bevat voor het reguleren van de maximale bouwhoogte, is naar het oordeel van het Hof daarbij niet van doorslaggevend gewicht. Wat betreft de bouwhoogte van 23,4 meter heeft het Gerecht naar het oordeel van het Hof terecht geoordeeld dat deze het bouwwerk hinderlijk maakt voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. In het advies van de beleidsafdeling van 9 mei 2023 staat dat de hoogte van 23,4 meter significant afwijkt van het maximum op de plankaart en van andere gebouwen in de wijk, die overwegend laagbouw kent. Een bouwwerk met een dergelijke hoogte direct aan de kust heeft een aanzienlijke impact op de wijk. Daarbij is de beleidsafdeling onder andere ingegaan op de ruimtelijke ordening, de zichtlijnen van buren die tot dusver uitkeken op de kust, verdichting van de wijk en de gevoeligheid voor zeespiegelstijging, stormen en orkanen. Op basis hiervan ontstaat het beeld dat het vergunde bouwwerk door de bouwhoogte hinderlijk en ontsierend voor de omgeving zal zijn als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. De beleidsafdeling heeft gelet op het voorgaande geadviseerd om een bouwhoogte van maximaal 12 meter toe te staan. Zoals het Gerecht terecht heeft overwogen, heeft de minister de bestreden beschikking onvoldoende gemotiveerd door niet kenbaar in te gaan op deze aspecten bij de vergunningverlening. Het is niet uitgesloten dat een bouwwerk wordt vergund terwijl de bouwhoogte het maximum als vastgesteld op de plankaart (ruimschoots) overstijgt, maar daarbij geldt wel dat de minister deze afwijking deugdelijk moet motiveren aan de hand van alle relevante factoren. Naar mate de afwijking van de in het SBDP opgenomen normen voor maximale bouwhoogte groter is, worden hogere eisen gesteld aan de motivering waarom het project toch aanvaardbaar wordt geacht. Het Gerecht heeft terecht geoordeeld dat de minister hierin is tekortgeschoten. Het Hof betrekt bij dit oordeel dat de minister zich in deze procedure zelf ook op het nadere standpunt heeft gesteld dat het bouwwerk door de bouwhoogte hinderlijk en ontsierend is voor de omgeving.

3.9.

Wat Phoenician aanvoert over de parkeer- en verkeersdruk behoeft geen bespreking meer. Uit het voorgaande volgt dat de minister zich terecht op het standpunt stelt dat het bouwplan in strijd is met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Het Hof ziet hierin aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Het Hof bepaalt daarom dat de minister de aanvraag van Phoenician van 5 november 2021 om een bouwvergunning voor de bouw van een complex met 58 appartementen aan de Beacon Hill Road 16 afwijst.

Conclusie

4. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van het Gerecht wordt vernietigd voor zover het Gerecht heeft nagelaten om zelf in de zaak te voorzien. Het Hof bepaalt dat de minister de aanvraag van Phoenician van 5 november 2021 afwijst. De uitspraak van het Gerecht wordt voor het overige bevestigd. De minister moet de proceskosten van PBH vergoeden.

Beslissing

Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:

I.
vernietigtde uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 30 juni 2025 in zaak nr. SXM202400489 voor zover het Gerecht daarin heeft nagelaten om zelf in de zaak te voorzien;

II.
bepaaltdat de minister de aanvraag van Phoenician van 5 november 2021 om een bouwvergunning voor de bouw van een complex met 58 appartementen aan de Beacon Hill Road 16
afwijst;

III.
bevestigtdie uitspraak voor het overige;

IV.
veroordeeltde minister tot vergoeding van de bij The Pride of Beacon Hill Association in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van Cg. 2.100,-, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. J.Th. Drop en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Buntjer, griffier.

w.g. Van Ettekoven

voorzitter

w.g. Buntjer

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 22 juli 2026.

Afwijzing bouwvergunning appartementencomplex Beacon Hill wegens hinder en ontsiering

Uitspraak

Ontvankelijkheid PBH

Toepassing SBDP en bouwhoogte