Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: CUR202400942 – CUR2025H00023
Uitspraak: 24 februari 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. de personenvennootschap naar Duits recht
RESIDENZ CORAL ESTATE GW GBR,
gevestigd in Duitsland,
2.
[APPELLANT 2],
[APPELLANT 2],
3.
[APPELLANTE 3],
[APPELLANTE 3],
4.
[APPELLANT 4],
[APPELLANT 4],
allen wonend in Duitsland,
appellanten, gedaagden in eerste aanleg,
gemachtigde: mr. O.E. Kostrzewski,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN CORAL ESTATE,
gevestigd te Curaçao,
geïntimeerde, eiseres in eerste aanleg,
gemachtigde: mr. Th. Aardenburg.
Appellanten 1 tot en met 4 worden hierna gezamenlijk Residenz c.s. genoemd en appellanten 2 tot en met 4 gezamenlijk de vennoten en ieder voor zich [appellant 2], [appellante 3] en [appellant 4]. Geïntimeerde wordt hierna de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
De VvE behartigt de belangen van haar leden, de eigenaren van percelen grond binnen het Coral Estate Resort te Curaçao. Zij ziet toe op de naleving van de voor de leden/eigenaren geldende verplichtingen, waaronder de verplichting om het perceel binnen een bepaalde termijn te bebouwen. In verband met overschrijding van de bouwtermijn heeft de VvE aan Residenz boetes opgelegd van in totaal USD 50.000,--. Residenz heeft de boetes onbetaald gelaten. Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) heeft op vordering van de VvE Residenz c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de boetes, vermeerderd met de wettelijke rente. Residenz c.s. heeft daartegen hoger beroep ingesteld. Het Hof oordeelt dat het vonnis van het Gerecht in stand blijft.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 10 februari 2025 ingekomen akte van appel is Residenz c.s. in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 3 februari 2025 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao.
2.2
Bij op 21 maart 2025 ingekomen memorie van grieven heeft Residenz c.s. twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vordering van de VvE alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 27 maart 2025 ingekomen memorie van antwoord heeft de VvE de grieven van Residenz c.s. bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis bekrachtigt met veroordeling van Residenz c.s. in de proceskosten.
2.4
Bij op 7 januari 2025 per e-mail ingekomen akte heeft Residenz c.s. een nadere toelichting gegeven op de grieven.
2.5
Op 13 januari 2025 hebben de gemachtigden in aanwezigheid van partijen ([appellante 3] en [appellant 4] via een videoverbinding en bijgestaan door een eigen tolk Engels) de zaak aan de hand van pleitnotities mondeling bepleit.
2.6
Vonnis is bepaald op vandaag.
3.De feiten
3.1
Residenz is eigenaar van Coral Estate Kavel [#1] (hierna: het perceel) dat ligt binnen het Coral Estate Resort in Curaçao (het resort) en in die hoedanigheid lid van de VvE en gebonden aan de Statuten en Algemene Bepalingen van de VvE.
3.2.
In artikel 3 lid 1 aanhef Pro en onder f van de Statuten is bepaald:
‘Het doel van de Vereniging is het voorzien in de behoeften van haar leden door onder meer:
(…)
f. het toezien op de strikte naleving van alle bepalingen door alle leden en overige gebruikers van het resort en het innen van verbeurde boeten met alle mogelijke middelen;’
3.3.
In de Algemene Bepalingen is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
(…) 4.2 ‘Bouwplicht en bouwtijd:
De Coral Estate Eigenaar dient - tenzij in de eerste akte van juridische levering door de Ontwikkelaar aan de eerste Coral Estate Eigenaar anders is overeengekomen - de bouw van de woning met aanhorigheden en eventueel zwembad volledig te hebben voltooid, inclusief de tuinafscheidingen, tuininrichting, parkeerplaatsen en schilderwerk, binnen vier en twintig maanden na het laatste van de volgende tijdstippen:
a. de datum waarop het Coral Estate Eigendom bouwrijp zal zijn; Onder “bouwrijp” wordt hier verstaan dat de bouwwegen en de elektriciteits- en watervoorziening, benodigd voor de bouw, in de directe omgeving van het betreffende Coral Estate Eigendom aanwezig zijn;
b. de datum van de juridische levering van het Coral Estate Eigendom;
c. de datum waarop de betreffende bouwvergunning is afgegeven, welke vergunning de Coral Estate Eigenaar binnen zes maanden na juridische levering dient te hebben aangevraagd.
De in dit lid genoemde termijn van vier en twintig maanden zal door de Vereniging in overleg met de Coral Estate Eigenaar worden verlengd indien redelijkerwijs te voorzien is dat de bouw van een groep woningen of appartementengebouw langer dan vier en twintig maanden zal duren.
(…)
8.1
De Coral Estate Eigenaar is verplicht zich als lid aan te sluiten en zolang hij eigenaar of zakelijk gerechtigde is van een Coral Estate Eigendom, aangesloten te blijven bij de Vereniging van Eigenaren Coral Estate, welke Vereniging: (…)
c. verplicht is toe te zien op de strikte naleving van deze Algemene Bepalingen door alle Coral Estate Eigenaren en overige gebruikers van het resort, terwijl zij tevens bevoegd zal zijn krachtens deze Algemene Bepalingen verbeurde boeten in te vorderen met alle mogelijke middelen;’ (…)
9.3
Boetes:
1. Bij overtreding casu quo niet nakoming van een of meer der voorgaande onder (…) 4.2 (…) genoemde bepalingen respectievelijk verplichtingen, verbeurt de overtreder ten behoeve van de Vereniging een onmiddellijk opeisbare, niet voor matiging vatbare boete van VIJFTIG DUIZEND DOLLARS (US$ 50.000,00) per overtreding casu quo verzuim’ (…)
3.4
Op 6 december 2017 is door de Minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning aan [appellant 2] en [oude vennoot], die destijds naast [appellant 2] vennoot van Residenz was, (hierna: [oude vennoot]) een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een flat van 4 wooneenheden met stallingsruimte en zwembaden(hierna: de eerste bouwvergunning).
3.5.
Bij e-mail van 11 januari 2018 heeft [appellant 2] aan de VvE goedkeuring gevraagd voor een uitbreiding van de bouwplannen.
3.6
In mei 2018 zijn de bouwwerkzaamheden op het perceel gestart.
3.7
Bij e-mail van 10 december 2019 schreef de VvE aan [appellant 2] en [oude vennoot], voor zover van belang:
(…) ‘We request that you speed up the finishing of your home as the project must be completed by the end of March 2020.
For the sake of completeness, we refer to the prevailing building conditions and the articles of statutes of the association of Coral Estate’s Owners.’
3.8
Bij e-mail van 4 februari 2020 schreef [appellant 2] aan de VvE, voor zover van belang:
(…) ‘our house (building) will looks like finish from outside to 30/06/2020. It means that plaster works and painting outside are finished and also construction waste and one ore both container are eliminated.
When you need this declaration also signed from me or as a formal agreement please let me know. Than you will receive this immediately’(…)
3.9
Bij e-mail van 13 februari 2020 antwoordde de VvE aan [appellant 2] op de e-mail van 4 februari 2020, voor zover van belang:
‘Thanks a lot for the declaration below and this seems sufficient to describe the stage of construction on June 30, 2020. The sending of this email is legally sufficient for us to have a clear description of what has been agreed between you and the Association’ (…)
3.1
Op 31 maart 2020 heeft de VvE aan [appellant 2] te kennen gegeven dat de bouwtermijn was verstreken en er hoge boetes konden worden opgelegd.
3.11
Op 14 juni 2021 ontving de VvE een tijdlijn, waarop stond dat de woning op kavel [#1] in september/oktober 2021 klaar zou zijn.
3.12
Bij brief/e-mail van 29 juni 2021 stuurde de (voormalig) gemachtigde van de VvE een
‘final warning’aan [appellant 2] en [oude vennoot]. Voor zover van belang schreef hij:
‘final warning’aan [appellant 2] en [oude vennoot]. Voor zover van belang schreef hij:
(…) ‘You have violated the construction period of Article 4.2 GT. As a result, you are in default. If necessary, you will now be given this notice of default. Pursuant to Article 9.3 deed of transfer and the GT, the HOA can impose a fine of USD 50.000,00 for this breach. (…)
The HOA gives you the opportunity tofully completethe construction of your house and all related construction works no later thanNovember 30th , 2021(…). A fine of USD 50.000,00 will be imposed by the HOA if upon expiration of this date, your construction works are still unfinished.’(…)
3.13
Bij e-mail van 1 juli 2021 heeft [appellant 2] gereageerd op de waarschuwing en onder meer uitleg gegeven over de reden van de vertraging. Bij brief/e-mail van 7 juli 2021 heeft de (voormalig) gemachtigde van de VvE in reactie daarop bericht dat de VvE geen aanleiding ziet de waarschuwing in te trekken.
3.14
Bij e-mail van 2 juni 2022 heeft de VvE aan [appellant 2] en [oude vennoot], voor zover van belang bericht:
(…) ‘Since our final warning on June 29, 2021 a lot of extra time was granted to you and despite this house has still not been finalized.
(…)
[The] HOA sees no other option then to (…) impose a first fine of US$ 10.000,- which will be payable within two (2) weeks after the date of this letter.
Furthermore, the HOA would like to emphasize that if the constructions works are not finished on September 1, 2022, another fine of US$ 20.000,- will be imposed. Another fine of US$ 20.000,- will be imposed if by January 1, 2023, the construction works are still not finalized.’(…)
3.15
In november 2022 hebben [appellante 3] en [appellant 4] de plaats van [oude vennoot] als vennoten in Residenz overgenomen.
3.16
Bij e-mail van 9 maart 2023 schreef de gemachtigde van de VvE aan [appellant 2] en [oude vennoot], voor zover van belang:
(…) ‘The Association notes that also those deadlines have not been met and that you have forfeited a penalty of US$ 50,000 in the meantime. You are requested and, to the extent necessary, summoned to pay the penalty of US$ 50.000 within ten (10) days from the date of this letter’(…)
3.17
Op 14 juni 2023 is door de Minister van Verkeer, Vervoer & Ruimtelijke Planning aan [appellant 2] een bouwvergunning verleend voor het uitbreiden van een flat met 2 wooneenheden op het niveau van het souterrain(hierna: de tweede bouwvergunning).
4.De procedure bij het Gerecht
4.1
De VvE heeft gevorderd dat het Gerecht Residenz c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van USD 50.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 juni 2022 over USD 10.000,00 en vanaf 29 maart 2023 over USD 40.000,00 tot aan de dag van betaling en tot betaling van de proceskosten.
4.2
Residenz c.s. heeft aangevoerd dat de Algemene Bepalingen niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen, althans dat artikel 4.2 van de Algemene Bepalingen niet een duidelijke en ondubbelzinnige bepaling is, omdat daaruit niet blijkt op welk moment de verplichtingen met betrekking tot de bouw aanvangen en wanneer aan die verplichtingen is voldaan. De bepaling moet daarom in het voordeel van Residenz c.s. worden uitgelegd. Door de Coronapandemie en ziekte van [oude vennoot] is vertraging in het bouwproject ontstaan. Desalniettemin is, rekening houdend met de vertraging, de bouw al in augustus 2020 en in ieder geval binnen de termijn die werd gesteld in de brief van de gemachtigde van de VvE van 29 juni 2021 voltooid. Residenz c.s. heeft verder aangevoerd dat in gelijke gevallen geen boete door de VvE is opgelegd en zij heeft zich beroepen op een afspraak met de VvE dat de opgelegde boete zou vervallen als het aandeel van [oude vennoot] zou worden overgedragen aan [appellante 3] en [appellant 4] en de bouw voortvarend zou worden voortgezet.
4.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering van de VvE toegewezen. Deze beslissing is gebaseerd op de volgende overwegingen, verkort weergegeven. Uit moet worden gegaan van de rechtsgeldigheid van de Algemene Bepalingen. Artikel 4.2 daarin, over de bouwplicht en bouwtijd, is voldoende duidelijk. De bouwtijd vangt aan op het tijdstip waarop de eerste bouwvergunning is afgegeven, zodat de woning op 6 december 2018 voltooid had moeten zijn. Dat was niet het geval. De VvE heeft rekening gehouden met vertraging als gevolg van de Coronapandemie. Vertraging door de ziekte van [oude vennoot] kan de VvE niet worden verweten en komt voor rekening en risico van Residenz c.s. Aan de stelling dat met de VvE is afgesproken dat de boete zou vervallen wordt voorbijgegaan. Dat Residenz c.s. ongelijk wordt behandeld kan de eerste rechter niet vaststellen.
5.De beoordeling
5.1
Residenz c.s. voert in hoger beroep -samengevat- aan dat het Gerecht de vennoten van Residenz ten onrechte hoofdelijk heeft veroordeeld, het ten onrechte is uitgegaan van de eerste bouwvergunning als aanvangsmoment van de bouwwerkzaamheden en ook ten onrechte heeft geoordeeld dat de bouwwerkzaamheden niet zijn voltooid. Verder heeft het gerecht miskend dat, voor zover er al sprake is van termijnoverschrijding, die overschrijding verschoonbaar is.
5.2
De VvE heeft daartegen verweer gevoerd en geconcludeerd dat het vonnis van het Gerecht in stand moet blijven.
rechtsmacht en toepasselijk recht
5.3
Deze zaak heeft internationale aspecten, omdat Residenz in Duistland gevestigd is en de vennoten daar wonen. Partijen hebben de vraag of de Curaçaose rechter bevoegd is om van hun geschil kennis te nemen en daarover te oordelen onbesproken gelaten en hebben het recht van Curaçao toegepast. Het Hof leidt daaruit af dat partijen stilzwijgend hebben gekozen voor rechtsmacht van de Curaçaose rechter en toepasselijkheid van het recht van Curaçao.
hoofdelijkheid
5.4
Residenz c.s. heeft zich verzet tegen de door het Gerecht uitgesproken hoofdelijkheid van de veroordeling. De vennoten hadden wegens het ontbreken van enige rechtsverhouding met de VvE niet mogen worden veroordeeld. Zij zijn immers geen eigenaar van het perceel en geen lid van de VvE en dus niet gebonden aan de Algemene Bepalingen, aldus Residenz c.s. De VvE heeft in reactie daarop echter onweersproken en met juistheid gesteld dat Residenz een personenvennootschap naar Duits recht is, waarbij de vennoten persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de vennootschap en bovendien dat de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten voortvloeit uit de leveringsakte van het perceel en de Algemene Bepalingen. Het Gerecht heeft dan ook terecht de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten aangenomen.
aanvangstermijn bouwwerkzaamheden
5.5
In artikel 4.2 van de Algemene Bepalingen is bepaald dat de bouw van de woning binnen 24 maanden na één van de in sub a, b of c vermelde tijdstippen moet zijn voltooid. Tegen het oordeel van het Gerecht dat tussen partijen niet in geschil is dat in deze zaak moet worden uitgegaan van het tijdstip waarop de bouwvergunning is afgegeven door Uitvoeringsorganisatie Ordening en Planning, is Residenz c.s. niet opgekomen. Zij is wel opgekomen tegen het oordeel van Gerecht dat daarbij moet worden uitgegaan van de datum van afgifte van de eerste bouwvergunning op 6 december 2017 en dat de bouwwerkzaamheden dus op 6 december 2019 moesten zijn voltooid. Residenz c.s. heeft aangevoerd dat als startdatum voor de bouwwerkzaamheden als uitgangspunt de datum van verlening van de tweede bouwvergunning op 14 juni 2023 geldt en dat zij de bouwwerkzaamheden binnen 24 maanden daarna heeft voltooid.
5.6
Het Hof verenigt zich met het oordeel van het Gerecht dat uit moet worden gegaan van de datum van afgifte van de eerste bouwvergunning. Daarvoor is het volgende redengevend. In artikel 4.2 onder c is niet alleen het tijdstip van de aanvang van de bouwtijd bepaald op twee jaar na aanvang van de afgifte van de bouwvergunning, maar ook dat de bouwvergunning binnen zes maanden na de levering van het perceel moet worden aangevraagd. Achterliggende doel daarvan is kennelijk dat voor een aantrekkelijke fysieke uitstraling van het resort, de percelen zo snel mogelijk na de levering moeten worden bebouwd. De eerste bouwvergunning is op 6 december 2017 afgegeven en Residenz is in mei 2018 met de bouwwerkzaamheden gestart. Zij was dus gehouden om de bouwwerkzaamheden in beginsel uiterlijk 6 december 2019 te voltooien. Het is dus niet juist, zoals Residenz c.s. betoogt, dat de bouwtijd pas is gaan lopen vanaf de afgiftedatum van de tweede bouwvergunning. Dat Residenz op 11 januari 2018, dus nog voordat zij in mei 2018 startte met de bouwwerkzaamheden op basis van de eerste bouwvergunning, aan de VvE om goedkeuring vroeg voor een uitbreiding van de bouwplannen, waarvoor op 17 december 2023 een bouwvergunning werd verstrekt, brengt niet mee dat daarom uit moet worden gegaan van de afgiftedatum van die laatste bouwvergunning. Aanpassing van de bouwplannen en de daarvoor benodigde vergunning bracht geen verandering in de verplichting van Residenz om de bouwwerkzaamheden binnen 24 maanden na afgifte van de eerste vergunning te voltooien. Dat zou anders kunnen zijn in geval van afwijkende afspraken tussen Residenz en de VvE. Residenz c.s. heeft zich daarop beroepen. Zij stelt dat met de VvE is afgesproken dat zolang de vennoten doende waren binnen Residenz orde op zaken te stellen, Residenz geen nieuwe bouwvergunning zou aanvragen en aan de straatzijde bouwcontainers en steigers zouden worden verwijderd, zodat vanaf die kant geen bouwactiviteiten zichtbaar zouden zijn. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst Residenz c.s. onder meer naar de als producties B5 en B6 overgelegde e-mailcorrespondentie in februari 2020 tussen de voorzitter van de VvE en [appellant 2]. Maar zonder nadere toelichting op die e-mailcorrespondentie, die niet is gegeven, kan zo’n afspraak daarin niet worden gelezen. Hooguit kan eruit een afspraak worden afgeleid dat de VvE geen boete zou opleggen indien Residenz c.s. ervoor zou zorgen dat vanaf uiterlijk 30 juni 2021 niet meer van buitenaf zichtbaar zou zijn dat de bouw niet was voltooid. Gesteld noch gebleken is dat Residenz c.s. hieraan heeft voldaan. Bovendien is deze mail achterhaald door de daarop volgende correspondentie waarin de VvE nadere termijnen heeft gesteld voor volledige voltooiing. De VvE betwist dat zij een afspraak heeft gemaakt met Residenz op grond waarvan deze op voorwaarden de bouwactiviteiten tijdelijk zou mogen stilleggen en zo’n afspraak valt ook niet te rijmen met de schriftelijke aanzeggingen en waarschuwingen van de VvE ten aanzien van de overschrijding van de bouwtermijn, zoals die hiervoor onder de feiten zijn geciteerd. Bij pleitnota in hoger beroep (onder 7.P en 7.Q) heeft Residenz c.s. nog een videocall in september 2022 en een afspraak genoemd, maar onvoldoende concreet gesteld wat daar zou zijn afgesproken en in elk geval geen concreet bewijs aangeboden. Dat partijen een van artikel 4.2 van de Algemene Bepalingen afwijkende afspraak hebben gemaakt, is dan ook niet vast komen te staan. De vertraging bij de verlening van de tweede vergunning komt overigens volledig voor rekening van Residenz c.s., nu die, zoals blijkt uit de memorie van grieven en de vergunning zelf, pas op 28 maart 2023 door Residenz is aangevraagd.
voltooiing van de bouwwerkzaamheden
5.7
Residenz c.s. meent dat de VvE redelijkerwijs geen beroep toekomt op artikel 4.2 en in verbinding daarmee artikel 9.3 van de Algemene Bepalingen, omdat onvoldoende duidelijk is wat moet worden verstaan onder voltooiing van de werkzaamheden. Het Hof volgt Residenz c.s. daarin niet. De formulering in artikel 4.2. dat de eigenaar de bouw van de woning volledig met aanhorigheden en eventueel zwembad volledig moet hebben voltooid, inclusief de tuinafscheidingen, tuininrichting, parkeerplaatsen en schilderwerk is voldoende duidelijk. Dat betekent dat de bouw van de woning af moet zijn, dat wil zeggen: in staat van oplevering. Dat moet voor Residenz duidelijk zijn geweest. Tot de procedure in hoger beroep was dat kennelijk ook zo. Gesteld noch gebleken is dat zij daarover eerder twijfelde en er bij de VvE op heeft aangedrongen te verduidelijken wat er precies wordt bedoeld met voltooiing van de bouw van de woning. Het kan zeker niet volstrekt onduidelijk voor haar zijn geweest wat moest worden verstaan onder ‘voltooiing’. Het Gerecht heeft dan ook terecht geoordeeld dat artikel 4.2 voldoende duidelijk is.
woning begin 2024 niet klaar
5.8
De VvE heeft bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg foto’s overgelegd, waarbij is geschreven dat zij op 2 februari 2024 en 27 maart 2024 zijn gemaakt. Op de foto van de woning met bijschrift 2 februari 2024 ontbreken in elk geval daken en balkonrelingen en op de foto van het zwembad met bijschrift 27 maart 2024 is het zichtbare deel van het zwembad niet afgewerkt.
5.9
Residenz c.s. heeft bij pleitnota in hoger beroep aangevoerd, verkort weergegeven:
- in september 2022 was er nog steigerwerk;
- in november 2022 was de woning in essentie helemaal klaar;
- begin 2023 werden de buitenverfwerkzaamheden uitgevoerd;
- tot november 2023 zijn nog slechts esthetische aanpassingen gedaan, niet zijnde bouwwerkzaamheden;
- in maart 2024 bevestigde de manager van Coral Estate dat de woning voor 99,9% af was.
5.1
Residenz c.s. heeft de datering van de door de VvE overgelegde foto’s niet betwist en geen commentaar gegeven op wat erop te zien is. Daarom heeft Residenz c.s. de stelling van de VvE dat ten tijde van de oplegging van de boetes het gebouwde nog niet in staat van oplevering was (ook niet als het zwembad buiten beschouwing zou worden gelaten, waarvoor geen reden is), onvoldoende gemotiveerd betwist en de betwisting ook onvoldoende feitelijk onderbouwd.
verschuldigdheid boete
5.11
Vastgesteld kan dus worden dat Residenz de bouw van de woning niet heeft voltooid binnen een periode van twee jaar na afgifte van de eerste bouwvergunning, maar ook niet binnen de door de VvE nader gestelde termijnen. Daarmee heeft Residenz c.s. de opgelegde boetes tot het totaalbedrag van USD 50.000,00 verbeurd.
De stelling dat de VvE er geen rekening mee heeft gehouden dat het bouwtraject vertraging heeft opgelopen door de Coronapandemie en ziekte van [oude vennoot], kan niet worden gevolgd. Door de VvE is onweersproken gesteld dat zij in verband met de Covidcrisis alle eigenaren een half jaar bouwtijdverlenging heeft gegund en zij heeft er terecht op gewezen dat zij zeer coulant is geweest door Residenz keer op keer uitstel te verlenen. Het Gerecht heeft bovendien terecht overwogen dat vertraging die is ontstaan door de ziekte van [oude vennoot] voor rekening en risico van Residenz komt. Residenz c.s. hebben onvoldoende gesteld om anders aan te nemen.
5.12
Het bestaan van een afspraak eind 2020 dat de VvE zou afzien van de contractuele boete als [oude vennoot] zijn aandeel in Residenz zou overdragen aan [appellante 3] en [appellant 4] en de bouw van de woning met voortvarendheid zou worden voortgezet, wordt door de VvE betwist en is door Residenz c.s. niet voldoende onderbouwd. Dat de VvE te kennen zou hebben gegeven dat zij genadig zou zijn en dat Residenz c.s. daaruit een zeker vertrouwen putte dat haar de contractuele boete zou worden bespaard, zoals in de akte nadere toelichting grieven wordt toegelicht, is daarvoor zeker niet voldoende. Zo’n afspraak kan dus niet worden vastgesteld.
5.13.
Residenz c.s. heeft verder aangevoerd dat de VvE het contractuele boetebeding selectief toepast, omdat zij in andere, gelijke gevallen geen boetes heeft opgelegd en daarmee misbruik maakt van haar bevoegdheid. Er zijn volgens haar veel onbebouwde percelen op het resort in bezit van particulieren, waarbij specifiek wordt verwezen naar de percelen 543 en 511. Enige toelichting van Residenz c.s. waarom hierbij sprake is van gelijke gevallen die door de VvE anders worden behandeld ontbreekt. Daarmee heeft Residenz c.s., nu de VvE betwist dat zij gelijke gevallen niet gelijk behandeld, niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht, zodat het Hof daaraan voorbij gaat.
5.14.
Residenz c.s. heeft ten slotte op grond van artikel 6:94 BW Pro een beroep gedaan op matiging van de aan haar opgelegde boete. Aan het verweer van de VvE dat dit beroep al strandt, omdat artikel 9.3 van de Algemene Bepalingen matiging uitsluit gaat het Hof voorbij. De matigingsbevoegdheid in artikel 6:94 lid 1 BW Pro is van dwingend recht. Daar kan dus niet contractueel of op grond van een regeling van een VvE van worden afgeweken. Het Hof ziet echter geen aanleiding om de boete te matigen. De mogelijkheid van het opleggen van boetes aan (ook particuliere) eigenaren is in het leven geroepen ter waarborging van het planconcept van het resort en om te voorkomen dat verkochte percelen onbebouwd blijven en bouwwerkzaamheden onnodig lang duren. Zoals hiervoor al is overwogen heeft de VvE zich coulant getoond en meermaals verlenging van de bouwtijd toegestaan, alvorens zij Residenz boetes heeft aangezegd om haar aan te sporen de bouwwerkzaamheden te voltooien. Dat heeft zij bovendien stapsgewijs gedaan. De omvang van het totale boetebedrag is niet buitensporig en Residenz was daarmee bovendien bekend. De toepassing van het boetebeding leidt naar het oordeel van het Hof dan ook niet tot een onaanvaardbaar resultaat, zodat voor matiging geen plaats is.
Slotsom
5.15
De slotsom is dat het hoger beroep van Residenz c.s. faalt en het vonnis van het Gerecht zal worden bevestigd. Residenz c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij (hoofdelijk) worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Residenz c.s. in de kosten van het hoger beroep, aan de kant van de VvE gevallen en tot op heden begroot op Cg 375,93 aan verschotten en Cg 7.500,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.A. Saleh en J.A. van Voorthuizen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 24 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.