ECLI:NL:OGHNAA:2002:1

• Datum uitspraak: 1 februari 2002
• Publicatiedatum: 21 februari 2018
• Zaaknummer: AR 3KG 78/01 – H. 321/01
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: De Lannoy; De Boer; Tillema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging vonnis over gebruiksbeperkende bepalingen en derdenbeding bij bouw appartementencomplex

Kashmir Investments Ltd. is in hoger beroep gekomen tegen een vonnis dat haar bouwactiviteiten op een perceel in Beacon Hill staakt vanwege strijd met contractuele gebruiksbeperkende bepalingen. Het Hof verwijst naar het eerdere vonnis van het Gerecht in eerste aanleg en behandelt de grieven gezamenlijk.

Het Hof oordeelt dat Kashmir handelt in strijd met de kettingbeding-achtige gebruiksbeperkende bepalingen die alle rechthebbenden in Beacon Hill binden. Deze bepalingen bevatten een derdenbeding, waardoor andere rechthebbenden, waaronder de geïntimeerden, nakoming kunnen vorderen. De belangen van de rechthebbenden bij het leefklimaat in de wijk zijn groot, en het vertrouwen op naleving gerechtvaardigd.

Er is geen aanleiding om de overeenkomst te wijzigen of te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Ook het feit dat Kashmir een bouwvergunning van de overheid heeft, verhindert niet dat de geïntimeerden hun rechten kunnen uitoefenen. Indien de bepalingen niet als derdenbeding gelden, is er toch sprake van onrechtmatig handelen door Kashmir. Het Hof bevestigt het bestreden vonnis en veroordeelt Kashmir in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het Hof bevestigt het vonnis dat de bouwactiviteiten van Kashmir moeten worden gestaakt wegens strijd met gebruiksbeperkende bepalingen en veroordeelt Kashmir in de kosten.

Uitspraak

BURGERLIJKE ZAKEN 2001 VONNIS NO.

Registratienrs. AR 3KG 78/01 – H. 321/01

Uitspraak: 1 februari 2002

KORT GEDING

VONNIS GEWEZEN DOOR HET GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA

In de zaak van:

de vennootschap naar het recht van Nevis KASHMIR INVESTMENTS Ltd.,

gevestigd op Nevis, woonplaats gekozen hebbend op Sint Maarten,

oorspronkelijk gedaagde, thans appellante,

gemachtigde: mr. J. Veen

tegen

1. Peter en Anne-Marie [GEÏNTIMEERDE 1],

2. Martin en Bridget [GEÏNTIMEERDE 2],

3. Joanne [GEÏNTIMEERDE 3],

4. Arthur en Marja [GEÏNTIMEERDE 4],

allen wonende op Sint Maarten,

oorspronkelijk eisers, thans geïntimeerden,

gemachtigde: mr. J.G. Snow.

Partijen worden hierna aangeduid als Kashmir en [geïntimeerde 1 c.s].

Het verloop van de procedure

1.1. Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg, zittingsplaats Sint Maarten (GEA), wordt verwezen naar het tussen partijen in de zaak met AR nummer KG 78 van 2001 in kort geding gewezen en op 18 mei 2001 uitgesproken vonnis. De inhoud van dat vonnis geldt als hier ingevoegd.

1.2. Kashmir is bij appèlakte van 31 mei 2001 in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis. In een afzonderlijke memorie, ingediend op 14 juni 2001, heeft Kashmir zeven grieven aangevoerd en toegelicht en gevorderd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde 1 c.s.] in hun vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hen deze te ontzeggen, met veroordeling van [geïntimeerde 1 c.s.] in de kosten van de procedure in beide instanties.

1.3. [Geïntimeerde 1 c.s.] hebben het appèl in een memorie van antwoord bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Kashmir in de kosten.

1.4. Op de voor pleidooi bepaalde dag hebben de gemachtigden van beide partijen pleitnotities overgelegd. Vervolgens hebben partijen om vonnis gevraagd waarvan de uitspraak is bepaald op heden.

2. De grieven

Voor de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

3. Beoordeling

3.1.

Kashmir heeft een aanvang gemaakt met de bouw van een appartementencomplex op haar perceel te Beacon Hill. Het GEA heeft een bevel tot staking van deze werkzaamheden gegeven. Hiertegen richt zich het hoger beroep. De grieven lenen zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Het Hof komt in dit kort geding tot het volgende voorlopige oordeel.

3.2.

Kashmir handelt door te bouwen op de wijze als door haar voorgenomen, in strijd met contractuele gebruiksbeperkende bepalingen, die als kettingbeding aan haar zijn doorgegeven. De bepalingen binden kennelijk alle rechthebbenden op woningen te Beacon Hill, in elk geval ook [geïntimeerde 1 c.s].

3.3.

Gelet op de onderling samenhang der contracten, de omstandigheid dat de bepalingen mede – en in met de tijd toenemende mate – zijn opgenomen met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden en het vertrouwen op naleving dat deze rechthebbenden aan het samenstel van contracten mochten ontlenen, moeten de contracten naar hun aard en de eisen van redelijkheid en billijkheid zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten, in die zin dat deze in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen kunnen verlangen.

3.4. [

[Geïntimeerde 1 c.s.] hebben groot belang bij naleving van die gebruiksbeperkende bepalingen – die direct van invloed zijn op het leefklimaat in de wijk - ook al is in het verleden niet in alle gevallen tegen overtreding opgetreden en ook al zijn de bepalingen 33 jaar oud. [geïntimeerde 1 c.s.] hebben hun rechten dienaangaande niet verwerkt. Ook anderszins is een beroep op naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen niet onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

3.5.

Niet is aannemelijk geworden dat de rechter wegens onvoorziene omstandigheden de gevolgen van de overeenkomst(en), bevattende de gebruiksbeperkende bepalingen, dient te wijzigen of de overeenkomst(en) geheel of gedeeltelijk dient te ontbinden, als bedoeld in artikel 6:258 BW.

3.6.

Ook voor toepassing van artikel 6:259 BW is onvoldoende aanleiding.

3.7.

Dat Kashmir van overheidswege een vergunning heeft, staat er niet aan in de weg dat [geïntimeerde 1 c.s.] hun rechten vervolgen. [geïntimeerde 1 c.s] zijn niet gehouden een bodemprocedure te initiëren.

3.8.

Ten overvloede geldt dat, zo de gebruiksbeperkende bepalingen niet (tevens) als derdenbeding zouden moeten worden beschouwd, jegens [geïntimeerde 1 c.s.] door Kashmir onrechtmatig wordt gehandeld door de onderhavige bouwwerkzaamheden, alle omstandigheden van het geval – inclusief dat aan Kashmir van overheidswege vergunning is verleend - in aanmerking genomen. Ook in het kader van de onrechtmatige daad hebben [geïntimeerde 1 c.s.] voldoende belang bij de verhindering van een verdere substantiële teruggang in het woonklimaat te Beacon Hill. Hetgeen hiervoor ten aanzien van de contractuele nakomingsvordering is overwogen is
mutatis mutandis van toepassing. Het Hof sluit zich voorts aan bij het oordeel van het GEA, ook dat betreffende de aard en ernst van de hinder, en maakt dat oordeel – subsidiair - tot de zijne. In hoger beroep zijn geen nieuwe omstandigheden of gezichtspunten aangevoerd.

3.9.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen. Het bestreden vonnis moet worden bevestigd en Kashmir draagt de kosten van het hoger beroep.

4. Beslissing

Het Hof bevestigt het bestreden vonnis en veroordeelt Kashmir in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1 c.s.] begroot op Nafl. 5.100,- aan salaris van de gemachtigde en NAfl. 318,- aan verschotten.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Lannoy, President, en mrs. De Boer en Tillema, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en uitgesproken ter openbare terechtzitting op Sint Maarten van 1 februari 2002 in aanwezigheid van de griffier.