Uitspraak
BURGERLIJKE ZAKEN OVER 2008
UITSPRAAK: 27 mei 2008
ZAAKNRS: AR 127/07-H-385/07
KORT GEDING
HET GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN DE
NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis in de zaak van:
[koper],
wonend op Curaçao,
voorheen gedaagde, thans appellant,
gemachtigden: mr. H.W. Braam,
tegen
de naamloze vennootschap
[N.V.],
gevestigd op Curaçao,
voorheen eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mr. G.A. Pieter.
Partijen worden hierna aangeduid als “[koper]” en “[N.V.]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao (verder: GEA), wordt verwezen naar het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 10 september 2007 en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 18 juni 2007. De inhoud van die vonnissen geldt als hier ingevoegd.
1.2 [koper] is in hoger beroep gekomen van het vonnis van 10 september 2007 door indiening op 15 oktober 2007 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het GEA. Bij op diezelfde datum ingekomen memorie van grieven heeft hij zeven grieven aangevoerd, deze toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van [N.V.] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [N.V.] in de kosten van beide instanties.
1.3 [N.V.] heeft een memorie van antwoord ingediend, waarin de grieven zijn bestreden en is geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [koper] in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Op de daarvoor bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities overgelegd. Vervolgens is vonnis gevraagd, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
2. Ontvankelijkheid
Nu uit een griffieaantekening blijkt dat het vonnis van 10 september 2007 eerst op 3 oktober 2007 aan [koper] is uitgereikt, is hij ontvankelijk in zijn beroep tegen dat vonnis.
3. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. Beoordeling
4.1 Tussen partijen staan de volgende feiten vast.
[N.V.] is projectontwikkelaar. Zij ontwikkelt het project bekend als Villapark [naam villapark], formeel genaamd ‘[formele naam villapark]’.
[koper] heeft bij notariële akte van 27 juni 2005 de kavels 121 en 122 van het [formele naam villapark] geleverd gekregen. Rechtsvoorgangers van [koper] waren achtereenvolgens [naam van de eerste eigenaren, als eerste koper, en [andere naam de eerste eigenaren], van wie [koper] kocht. In voormelde notariële akte is een kettingbeding opgenomen (en door [koper] aanvaard), onder meer inhoudende dat het de eigenaar van een kavel in het [formele naam villapark] niet toegestaan is te bouwen in afwijking van de voorschriften van dat plan.
Voor de beoordeling zijn de navolgende (bouw)voorschriften van [formele naam villapark] van belang:
“Artikel 3 Algemene Pro bepalingen
1. Een bouwwerk mag uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van:
a. de in deze voorschriften aangegeven bouwhoogten.
(…)
3. De in lid 1 bedoelde bouwhoogten mogen uitsluitend worden overschreden door:
a. delen van het bouwwerk, die gezamenlijk de bouwhoogte met niet meer dat 10% overschrijden over ten hoogste 20% van het grondoppervlak van dat bouwwerk.
(…)
Artikel 4 Woondoeleinden Pro
(…)
3. Voor het bouwen van bouwwerken gelden de aanwijzingen op de plankaart en de volgende bepalingen:
(…)
d. de toegelaten bouwhoogte van de gebouwen inklusief kap bedraagt ten hoogste 9.00 meter;
(…)
g. het toegelaten aantal bouwlagen boven het maaiveld bedraagt ten hoogste twee.
(…)”
Voornoemde [naam eerste eigenaar] heeft met de bouw op de kavels een aanvang gemaakt. Omdat de bouwtekeningen bij DOW in het ongerede waren geraakt heeft [koper] een nieuwe bouwvergunning aangevraagd. Op 10 oktober 2006 is de bouwvergunning aan hem verleend. Daarbij is DROV akkoord gegaan met drie bouwlagen en een bouwhoogte van maximaal 9 meter.
Uit metingen van DOW blijkt dat het hoogste punt van de kapconstructie zich 10,15 meter boven de begane grondvloer bevindt.
4.2 Bij zijn eindvonnis heeft het GEA, conform het verzoek van [N.V.], [koper], op straffe van een dwangsom, bevolen de bovenste bouwlaag van de onderhavige woning af te breken. Het verzoek van [N.V.] was gegrond op de bij akte van 27 juni 2005 aangegane verplichting van [koper] zich te houden aan de (bouw)voorschriften van [formele naam villapark], waaronder het voorschrift hooguit twee bouwlagen te bouwen. Ook de veroordeling van het GEA is daarop gebaseerd. Het verweer van [koper] dat hij conform de verkregen bouwvergunning heeft gebouwd, is door het GEA opgevat als een beroep op formele rechtskracht van de verleende vergunning en is bij eindvonnis verworpen.
4.3 Het Hof overweegt ter zake als volgt. De bouwvergunning is weliswaar een noodzakelijke wettelijke voorwaarde om te mogen bouwen, maar treedt niet in de plaats van tussen partijen bestaande contractuele verplichtingen. Nu [koper] zich bij de notariële akte van 27 juni 2005 heeft verbonden aan het voorschrift om ten hoogste twee bouwlagen te bouwen, kan [N.V.] – ten behoeve van wie het kettingbeding aan [koper] is opgelegd – [koper] aan die verplichting houden.
Formele rechtskracht van de verleende vergunning is dus niet aan de orde. De daartegen gerichte grieven (3 tot en met 7) worden dan ook gepasseerd.
4.4 Ook grieven 1 en 2 worden gepasseerd, nu zij gericht zijn tegen een overweging ten overvloede.
4.5 In het hiernavolgende zal het Hof nog ingaan op de overige door [koper] gevoerde verweren.
De vraag of de drie bouwlagen er al stonden op het moment van de koop door [koper] is niet relevant voor de beoordeling. Dat geldt ook voor het geval zou komen vast te staan dat rechtsvoorganger [naam eerste eigenaar] daarbij geen strobreed in de weg is gelegd. Zulks is immers onvoldoende voor rechtsverwerking terzake [N.V.]’s beroep op het kettingbeding of voor het ontstaan van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [koper] dat [N.V.] hem niet zou houden aan het bouwvoorschrift dat niet meer dan twee bouwlagen mogen worden gebouwd.
De stelling dat [N.V.] geen belang heeft bij de gevorderde afbraak van de derde bouwlaag wordt verworpen. [N.V.] heeft voldoende duidelijk gemaakt dat de omwonenden bezwaar hebben tegen het hoge bouwwerk. De hoogte en de massiviteit van de woning worden mede veroorzaakt door de derde bouwlaag. Dat de totale hoogte slechts 25 cm te hoog zou zijn, maakt niet dat [N.V.] geen belang heeft bij handhaving van het separate voorschrift ten aanzien van de bouwlagen.
Voorts geldt dat [N.V.] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij belang heeft bij afdwinging van stringente naleving van de bouwvoorschriften. Voor (toekomstige) kaveleigenaren is immers van belang te weten dat het [N.V.] ernst is met de handhaving van de voorschriften, omdat zij er slechts in dat geval op kunnen vertrouwen dat omwonenden zich aan de voorschriften zullen houden.
4.6 Nu hetgeen [koper] overigens heeft aangevoerd niet leidt tot een ander oordeel en het Hof ambtshalve geen bezwaren tegen de uitgesproken veroordeling heeft, dient het bestreden eindvonnis bevestigd te worden. [koper] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van het hoger beroep dienen te dragen.
BESLISSING:
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [koper] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [N.V.] gevallen en begroot deze kosten tot op heden op NAF. 250,38 aan exploitkosten en NAF. 5.100,- aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.E.M. Polkamp, G.C.C. Lewin en L.J. de Kerpel-van de Poel, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 27 mei 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.