Uitspraak
UITSPRAAK: 16 februari 2010
ZAAKNR.: AR 41/06-H-245/08
HET GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN DE
NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis
in de zaak van:
[B.A.], [A.T.] en [M.Z.],
voorheen eisers, thans appellanten,
en [G.G.] en [D.A.],
voorheen eisers in het incident tot voeging, thans appellanten,
gemachtigde voor allen: mr. M.G. van Dijk
tegen
1. de Vereniging van Eigenaren CARIBBEAN COURT GEBOUW A,
2. de Vereniging van Eigenaren CARIBBEAN COURT GEBOUW B,
3. de Vereniging van Eigenaren CARIBBEAN COURT GEBOUW C,
4. de Vereniging van Eigenaren CARIBBEAN COURT GEBOUW D,
5. de naamloze vennootschap HEZEMANS DEVELOPMENT N.V.,
alle gevestigd op Bonaire,
voorheen gedaagden, thans geïntimeerden,
gemachtigde voor geïntimeerden 1 en 3: mr. A.C.A. Gonzales,
gemachtigde voor geïntimeerde 5: mr. E.A. Knoppel,
geïntimeerden 2 en 4 zijn in hoger beroep niet verschenen.
Alle appellanten worden hierna [appellanten] genoemd. Geïntimeerden worden aangeduid als respectievelijk Vereniging A, Vereniging B, Vereniging C, Vereniging D en Hezemans.
1. Het verdere verloop van de procedure in de hoofdzaak
Naar aanleiding van het in deze zaak door dit Hof gewezen tussenvonnis van 14 april 2009 hebben [appellanten] een akte uitlating na vonnis d.d. 14 april 2009 genomen. Hezemans heeft vervolgens een akte terzake akte uitlating na tussenvonnis genomen, evenals de Verenigingen A en C. Nadat [appellanten] een akte uitlating hebben genomen, is bepaald dat vonnis zal worden gewezen, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1 Bij genoemd tussenvonnis heeft het Hof [appellanten] in staat gesteld om te reageren op de stelling van geïntimeerden dat zij geen appartementseigenaar meer zijn terwijl zij bij de overdracht van hun recht zodanig hebben afgerekend dat de uitkomst van deze procedure hun vermogen op geen enkele manier raakt.
2.2 [appellanten] hebben in de door hen genomen akte voldoende onderbouwd gesteld nog steeds belang te hebben omdat zij allen in meer of mindere mate nog aansprakelijk gesteld kunnen worden voor verschillende door (ex-)leden van de vereniging(en) te betalen lasten. Geïntimeerden hebben die stelling onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het Hof ervan uitgaat dat alle appellanten nog steeds belang hebben.
2.3 De door geïntimeerden genomen aktes zijn voor zover relevant gelijkluidend en vallen uiteen in verschillende onderdelen.
In het eerste onderdeel (de nrs. 2 tot en met 18 in de akte van Hezemans en de nrs. 1 tot en met 21 in de akte van de Verenigingen A en C) verzoeken geïntimeerden het Hof terug te komen van het oordeel dat de door appellanten gevorderde bedragen betrekking hebben op betalingsverplichtingen/posten van de eigenaars die voortvloeien uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde (zie onder 7.10.1 van het tussenvonnis).
De vraag of dit toelaatbaar is, dient te worden beantwoord aan de hand van het door de Hoge Raad in de arresten van 23 november 2007, NJ 2008, 552 en 25 april 2008, NJ 2008, 553 geformuleerde criterium en wel of de eisen van een goede procesorde meebrengen dat het Hof, nadat is gebleken dat een eerdere door dit Hof gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, gehouden is om over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing teneinde te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak wordt gedaan.
Naar het Hof begrijpt stellen geïntimeerden dat het hiervoor gegeven oordeel berust op een onjuiste feitelijke grondslag omdat tussen de posten ter zake waarvan appellanten vorderen dat geïntimeerden tot betaling moeten worden veroordeeld, ook posten zitten die niet behoren tot de bouw en inrichting van de vier gebouwen A, B, C en D noch tot de 1 meter grond rondom deze gebouwen. De bewoners/gebruikers, aldus geïntimeerden, hebben slechts recht van overpad op de andere rondom de gebouwen liggende gronden. De kosten voor vergoeding van het gebruik van de parkeerplaats, zwembad, vuilnisvatparkeerplaats, tuinonderhoudskosten, enz. vormen geen betalingsverplichtingen/posten van de eigenaars die voortvloeien uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde.
De door het Hof volgens geïntimeerden onjuist of gedeeltelijk onjuist, geformuleerde feitelijke grondslag, is door het Hof gevonden in het dit geding inleidend verzoekschrift bezien in samenhang met in elk geval de bij dat verzoekschrift overgelegde producties 2 en 3. Het bestaan van die daar genoemde grondslag is tot de door geïntimeerden op 3 november 2009 genomen aktes niet, in elk geval niet voldoende gemotiveerd ontkend. Mede daarom blijkt niet, in elk geval niet voldoende duidelijk, mede gelet op de door het Hof gebruikte woorden “bij of krachtens”, dat het Hof is uitgegaan van een onjuiste grondslag. Het Hof wijst er verder op dat hetgeen geïntimeerden thans in hun akte hebben aangevoerd nergens eerder door hen is aangevoerd en door appellanten in hun daarop genomen akte voldoende gemotiveerd is betwist, zodat die stelling van geïntimeerden tot een langdurig feitenonderzoek zou leiden, waarvan het, ook indien het door geïntimeerden gestelde uiteindelijk juist zou blijven te zijn, niet voldoende duidelijk is dat dit gevolgen zou hebben voor de hoogte van het eventueel toe te wijzen bedrag, en voor welk feitenonderzoek in dit stadium van de procedure geen plaats meer is. Tenslotte weegt het Hof mee dat geïntimeerden ter onderbouwing van hun verzoek dat het Hof dient terug te komen van bedoeld oordeel hebben aangevoerd dat het samenwerkingsverband waarvan onder 7.11 in het tussenvonnis melding wordt gemaakt, naar de stand van vandaag (dus 3 november 2009) van geheel andere (lagere) orde is dan enige jaren geleden. De onderhavige vordering heeft immers wat de veroordeling tot concrete bedragen betreft juist betrekking op enige jaren geleden (en wel de jaren 2004, 2005 en 2006, zie de akte uitlating van [appellanten] van 27 juni 2007), terwijl verder wordt gevorderd een verklaring voor recht dat geïntimeerde(n), kort gezegd, dienen bij te dragen in de schulden en kosten die ingevolgde de wet voor rekening van de afzonderlijke en/of gezamenlijke VVE’s komen.
Al met al is de juistheid van de stelling dat het Hof van een onjuiste feitelijke grondslag is uitgegaan niet, in elk geval onvoldoende gebleken, terwijl voor nader feitenonderzoek thans geen plaats meer is, waarmee de noodzaak voor het terugkomen op het eerdere oordeel onvoldoende is komen vast te staan, zodat het Hof blijft bij het eerder overwogene.
2.4.1 De stelling van Hezemans dat de appellanten die hun appartementen hebben verkocht, slechts gedeeltelijk aansprakelijk zijn voor de gevorderde bedragen, hoeft geen beoordeling omdat in elk geval de appellanten die (nog steeds) eigenaar zijn, voldoende belang hebben bij de vordering tot betaling van het geheel, bezien in samenhang met het in het tussenvonnis door het Hof onder 7.10.2 en 7.11 geoordeelde.
2.4.2 Hezemans heeft nog een beroep gedaan op verrekening, doch dat wordt gepasseerd omdat dit verweer zich ex art. 6:136 BW Pro niet op eenvoudige wijze laat vaststellen, terwijl de vordering voor het overige toewijsbaar is. Daar en boven is het Hof van oordeel dat dit verrekeningsverweer niet alleen te laat is gevoerd en nader feitenonderzoek vergt, waarvoor in dit stadium van de procedure geen plaats meer is, maar ook onvoldoende concreet is onderbouwd. Ook om die redenen wordt het door het Hof gepasseerd.
2.4.3 De overige door Hezemans in haar akte van 3 november 2009 opgeworpen verweren zijn te laat opgeworpen en worden om die reden gepasseerd.
2.5.1.1 De verschenen Verenigingen hebben in hun memorie van antwoord gesteld dat de concept jaarrekeningen over een aantal boekjaren nog immer niet juist zijn vastgesteld door de externe administratieve consulent. Dit verweer is niet relevant voor zover betaling wordt gevorderd van het voorschot over het jaar 2006. Dat de hoogte van dit voorschot niet realistisch is, is gesteld noch gebleken, terwijl evenmin is gesteld dat er geen verplichting zou bestaan om een jaarlijks voorschot te betalen. Voor het overige brengt het woord “voorschot” in de vordering met zich dat, mocht te zijner tijd blijken dat het voorschot te hoog is, er een verrekeningsverplichting of een terugbetalingsverplichting bestaat.
2.5.1.2 Het verweer is wat de vordering “tot en met 2004” betreft in die zin juist dat uit de aanhef van het als productie 6a bij inleidend verzoekschrift overgelegde stuk blijkt dat het thans gevorderde bedrag over de periode “tot en met 2004” de uitkomst is van een voorlopige berekening. Die aanhef luidt immers “provisional calculations”. Dit brengt echter niet met zich dat de vordering zal worden afgewezen, maar dat het Hof minder zal toewijzen dan is gevorderd in die zin dat het Hof het gevorderde bedrag als voorschot zal toewijzen. Dit woord voorschot brengt immers met zich dat als te zijner tijd een op rechtsgeldige wijze ingeschakelde externe administratieve consulent tot de conclusie komt dat het thans terecht gevorderde bedrag te hoog is, er een terugbetalingsverplichting of verrekeningsverplichting bestaat.
2.5.1.3 Het over 2005 gevorderde bedrag is gegrond op de bij het inleidend verzoekschrift overgelegde productie 6b. Deze productie bestaat uit een aantal pagina’s en elke pagina bevat een berekening van de kosten per appartement. De eerste cijferkolom van die berekening bevat posten als elektriciteit, zwembad- en tuinonderhoud en gemeenschappelijk waterverbruik. Al die posten bestaan uit hele bedragen, met, op een enkele post na, telkens als laatste cijfer een “nul”. Verder bevat elke pagina onder meer de opmerking “You may pay in advance …”. Uit het feit dat de bedragen uit hele bedragen bestaan leidt het Hof, bezien in samenhang met de opmerking “You may pay in advance …” af dat ook het over 2005 gevorderde bedrag een voorschot betreft. Wat het over dit jaar gevorderde bedrag betreft, geldt hetgeen hiervoor onder 2.5.1.3 is geoordeeld, zodat het Hof ook hier het gevorderde bedrag als voorschot zal toewijzen.
2.5.2 Wat de andere door de Verenigingen gevoerde verweren betreft, ziet het Hof niet welk belang zij daarbij hebben, mede nu zij, indien na de definitieve vaststelling van de verschillende jaarrekeningen zou blijken dat de leden teveel hebben betaald, de Verenigingen hetgeen teveel is betaald door hun leden, aan die leden moeten terugbetalen of onder zich kunnen houden ter verrekening van andere opeisbare vorderingen, zodat het Hof om die reden daaraan voorbij gaat.
2.6 Gelet op het in het tussenvonnis onder 7.13 en 7.14 overwogene, dient de gevorderde boete te worden afgewezen, evenals dat deel van de vordering dat betrekking heeft op Gebouw E (de kantoren) en zal de vordering voor het overige worden toegewezen, met dien verstande dat verklaringen voor recht niet uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard, zodat ter zake die verklaringen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaringen zullen worden afgewezen.
Dit betekent, gelet op nr. 28 in het dit geding inleidend verzoekschrift en nr. 61 van de conclusie van repliek tevens wijziging eis dat voor wat 2004 betreft wordt toegewezen NAF. 17.402,38.
Voor wat betreft 2005 wordt, gelet op nrs. 22 en 28 inleidend verzoekschrift en nr. 61 van de conclusie van repliek tevens wijziging eis toegewezen NAF. 21.631,17 – NAF. 3.600,- = NAF. 18.031,17.
Voor wat betreft 2006 wordt, gelet op nr. 61 van de conclusie van repliek tevens wijziging van eis toegewezen NAF.40.551,14, waarbij rekening is gehouden met een reeds gedane betaling van NAF. 15.000,-.
De gevorderde wettelijke rente ligt als niet, in elk geval niet voldoende gemotiveerd weersproken voor toewijzing gereed.
De vordering voor zover ingesteld tegen de niet verschenen Verenigingen ligt als onrechtmatig noch ongegrond en met inachtneming van al hetgeen eerder door het Hof is overwogen, voor toewijzing gereed.
Bovenstaande brengt met zich dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING:
Het Hof:
vernietigt het op 27 februari 2008 gewezen vonnis en doet opnieuw recht als volgt:
I. verklaart voor recht dat Hezemans gedurende de tijd dat zij eigenaresse is of is geweest van appartementsrechten te Caribbean Court, waaronder in Gebouw C:
- appartement 306, voorheen 323, kadastraal bekend als Afdeling 4. Sectie F nummer 1083 A6
- appartement 304, voorheen 325, kadastraal bekend als Afdeling 4. Sectie F nummer 1083 A4
- appartement 303, voorheen 326, kadastraal bekend als Afdeling 4. Sectie F nummer 1083 A3
- appartement 302, voorheen 327, kadastraal bekend als Afdeling 4. Sectie F nummer 1083 A2,
gedurende de tijd dat zij daarvan eigenaresse is of is geweest naar evenredigheid dient en diende bij te dragen en bij te blijven dragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet voor rekening van de afzonderlijke en ook voor die van de gezamenlijke VVE’s en voor die van de gezamenlijke eigenaren van de appartementen in de gebouwen A, B, C en D komen;
II. bepaalt de hoogte van het voorschot op de hiervoor genoemde bijdrage tot en met 2004 op NAF. 17.402,38;
III. bepaalt de hoogte van het voorschot op de hiervoor genoemde bijdrage voor 2005 op NAF. 18.031,17;
IV. bepaalt de hoogte van het voorschot op de hiervoor genoemde bijdrage over 2006 op NAF. 40.551,14;
V. veroordeelt Hezemans tot betaling aan de VVE’s van NAF. 75.984,69 te vermeerderen met de wettelijke rente over NAF. 35.433,55 vanaf 7 maart 2006 en te vermeerderen met de wettelijke rente over NAF. 40.551,14 vanaf 25 oktober 2006, telkens tot de dag der algehele voldoening;
VI. veroordeelt de VVE’s om al die, al dan niet gerechtelijke maatregelen te treffen of te doen treffen welke noodzakelijk zijn om betaling door Hezemans te bewerkstelligen van het onder V. geoordeelde;
VII. verklaart de hiervoor onder V en VI gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VIII. compenseert de kosten van deze procedure in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
IX. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, G.C.C. Lewin en F.J.P. Lock, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 16 februari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.