Uitspraak
Registratienummer: AR 2721/06 - H 161/09
Uitspraak: 23 februari 2010
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis in de zaak van:
de naamloze vennootschap
GANDELMAN CARTICO (ARUBA) N.V.,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde, thans appellante,
gemachtigden: mrs. J.P. Sjiem Fat en R.T.J.M. Oomen,
- tegen -
de naamloze vennootschap
BOULEVARD HOTEL N.V.,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. P.R.C. Brown.
Partijen worden hierna “Gandelman” en “Boulevard” genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: GEA) wordt verwezen naar de tussen partijen in deze zaak gewezen vonnissen van 29 augustus 2007 en 11 februari 2009.
1.2 Gandelman is in hoger beroep gekomen van deze vonnissen door op 19 maart 2009 een akte van hoger beroep in te dienen. Bij tegelijkertijd ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft zij zestien grieven tegen de vonnissen waarvan beroep aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen zal vernietigen en de vordering van Boulevard alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Boulevard in de kosten van beide instanties. Voorts strekt haar conclusie ertoe dat het Hof Boulevard bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen om al hetgeen zij reeds krachtens het vonnis van 19 februari 2009 heeft ontvangen aan Gandelman terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de indiening van de memorie van grieven tot de dag der algehele voldoening.
1.3 Bij memorie van antwoord, met producties, heeft Boulevard het hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Gandelman en bevestiging van de vonnissen waarvan beroep, met veroordeling van Gandelman in de kosten van beide instanties.
1.4 Op de voor pleidooi nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnota’s overgelegd. Gandelman heeft bij deze gelegenheid vooraf toegezonden producties in het geding gebracht. Ook heeft zij het Hof bij akte van 13 oktober 2009 bericht dat zij grief 14 intrekt.
1.5 Vonnis is nader bepaald op heden.
2. De grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
3. De beoordeling
3.1 Geen grieven zijn gericht tegen de vaststelling van de feiten door het GEA onder 2 van het vonnis van 29 augustus 2007. Die vaststelling komt het Hof bovendien juist voor. Zij dient daarom tot uitgangspunt bij de beoordeling in hoger beroep.
3.2 Het GEA heeft in het vonnis van 11 februari 2009 Gandelman uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld tot betaling aan Boulevard van Afl. 327.000,-, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van Gandelman in de kosten van de procedure. Hiertegen richt zich het hoger beroep.
3.3 De grieven 1 tot en met 13 zijn gericht tegen de overwegingen en beslissingen van het GEA in de vonnissen waarvan beroep die het GEA in rov. 2.4 van het vonnis van 11 februari 2009 tot de slotsom hebben geleid dat Gandelman in strijd met de precontractuele goede trouw, en dus onrechtmatig, heeft gehandeld.
3.4 Gandelman heeft betoogd dat het GEA een verkeerde uitleg heeft gegeven aan art. 4 van Pro de huurovereenkomst. Op grond van de optie-uitoefening door Gandelman kan van gerechtvaardigd vertrouwen bij Boulevard dat de huurovereenkomst in elk geval met drie jaar zou worden verlengd geen sprake zijn, ook niet als andere omstandigheden van het geval mede in aanmerking worden genomen. Nadat Boulevard een aanbod gedaan voor een nieuwe huurovereenkomst, heeft Gandelman Boulevard geprobeerd duidelijk te maken - onder het doen van tegenvoorstellen - dat Boulevard van het onjuiste uitgangspunt uitging dat de verlenging reeds door de optie-uitoefening tot stand was gekomen. Toen deze pogingen tevergeefs bleken, stond het Gandelman vrij de onderhandelingen af te breken, mede gelet op de gerechtvaardigde belangen die Gandelman toen ook had om de huurovereenkomst niet te verlengen, aldus Gandelman.
3.5 Boulevard heeft zich op het standpunt gesteld dat het GEA terecht heeft overwogen dat Gandelman met het sturen van de brief van 28 februari 2006 en haar handelingen daarna bij Boulevard een gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat er na 31 augustus 2006 een nieuwe huurtermijn zou ingaan en dat het afbreken van de onderhandelingen, althans het niet gestand doen van dat vertrouwen, onrechtmatig is jegens Boulevard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft Boulevard gewezen op art. 4 van Pro de huurovereenkomst, de brief van 28 februari 2006 en de handelingen van partijen nadien en de langdurige commerciële relatie die partijen vóór 2006 reeds met elkaar hadden.
3.6 Het Hof stelt voorop dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (zie HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467; CBB/JPO). De Hoge Raad noemde dit in dat arrest een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.
3.7 Het Hof acht, met toepassing van deze maatstaf, de handelwijze van Gandelman jegens Boulevard niet onaanvaardbaar. Niet geoordeeld kan worden dat de onderhandelingen tussen Boulevard en Gandelman in een zodanig stadium zijn gekomen dat Boulevard erop mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst vanaf 1 september 2006 voor drie jaar zou worden verlengd. Voorts is het Hof ook anderszins niet gebleken dat de handelwijze van Gandelman jegens Boulevard onaanvaardbaar is. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
3.8 Aan het geschil tussen partijen ligt een verschil van mening ten grondslag over de juiste uitleg van art. 4 van Pro de huurovereenkomst die partijen zijn aangegaan voor de periode van 1 september 2003 tot 1 september 2006. Mede gelet op de bewoordingen van art. 4 van Pro de huurovereenkomst is het Hof van oordeel dat dit geen beding als bedoeld in art. 6:219 lid 3 BW Pro betreft. Art. 4 van Pro de huurovereenkomst houdt immers niet een voldoende bepaald aanbod van Boulevard in, nu verlenging van de huurovereenkomst afhankelijk is gesteld van ‘terms, convenants and conditions to be negotiated’. Dit oordeel vindt voorts steun in het feit dat partijen voor de totstandkoming van de huurovereenkomst voor de periode van 1 september 2003 tot 1 september 2006 daadwerkelijk hebben onderhandeld.
3.9 Door gebruik te maken van de “optie” bij de brief van 28 februari 2006 heeft Gandelman te kennen gegeven in onderhandeling te willen treden, zonder zelf een aanbod te doen. Dit is op zichzelf niet voldoende voor een gerechtvaardigd vertrouwen van Boulevard dat de huurovereenkomst zou worden verlengd. Van daadwerkelijke onderhandelingen was in dit stadium nog geen sprake. Aan het feit dat Gandelman de optie op de laatst mogelijke dag heeft uitgeoefend kan geen verdergaande betekenis worden gehecht dan dat zij zeker wilde stellen dat Boulevard met haar in onderhandeling zou treden. De omstandigheid dat partijen reeds een langdurige commerciële relatie met elkaar hadden doet aan het voorgaande niet af.
3.10 Dat Gandelman na de brief van 28 februari 2006 handelingen heeft verricht waardoor Boulevard er - al dan niet in samenhang bezien met deze brief - op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst zou worden verlengd is niet gebleken. Bij brief van 2 maart 2006 heeft Boulevard verhoging van de huurprijs en van de borgsom aangekondigd. Vervolgens zijn de onderhandelingen van partijen over, onder meer, verlenging van de huurovereenkomst vastgelopen. Dat dit aan Gandelman te wijten is, kan niet worden vastgesteld.
3.11 De grieven 1 tot en met 13 slagen derhalve. De overige grieven behoeven geen bespreking.
3.12 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vonnissen waarvan beroep dienen te worden vernietigd. Het Hof zal opnieuw rechtdoende de vordering van Boulevard afwijzen. Voorts zal Boulevard als gevorderd worden veroordeeld tot teruggave van hetgeen door Gandelman ter voldoening aan het vonnis waarvan beroep is voldaan (Afl. 407.141,91), nu deze vordering op de wet is gegrond en op zichzelf niet is betwist. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Boulevard worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.
BESLISSING
Het Hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende,
wijst de vordering van Boulevard af;
veroordeelt Boulevard om aan Gandelman te betalen het bedrag van Afl. 407.141,91, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 maart 2009 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Boulevard in de proceskosten aan de zijde van Gandelman gevallen en tot op heden begroot op:
- in eerste aanleg: Afl. 15.200,- aan salaris gemachtigde;
- in hoger beroep: Afl. 8.980,- aan griffierechten, Afl. 281,- aan exploitkosten en Afl. 24.800,- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en J.P. de Haan, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 23 februari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.