ECLI:NL:ORBBNAA:2008:3

• Datum uitspraak: 21 februari 2008
• Publicatiedatum: 4 oktober 2019
• Zaaknummer: 2006/0600
• Instantie: Raad van Beroep voor Belastingzaken (Nederlandse Antillen en Aruba)
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: J.Th. Drop; Th. Groeneveld; J.A.C.A. Overgaauw
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling belastbare waarde bedrijvencomplex met appartementen en manege

Belanghebbende kreeg een aanslag in de grondbelasting opgelegd voor het jaar 2002 met een belastbare waarde van Naf 1.200.000. Na bezwaar en een uitspraak van de inspecteur waarbij de aanslag werd verminderd maar de waarde gehandhaafd, stelde belanghebbende beroep in bij de Raad van Beroep voor Belastingzaken.

Het geschil betrof de juiste vaststelling van de belastbare waarde van een bedrijvencomplex, bestaande uit twee percelen met opstallen, waaronder appartementen en een manege. Belanghebbende stelde een waarde van Naf 300.000 voor, gebaseerd op een huurprijs van Naf 2000 per maand, terwijl de inspecteur een waarde van Naf 1.200.000 aanhield, onderbouwd met een internetadvertentie van Naf 1.920.000.

De Raad oordeelde dat de inspecteur onvoldoende bewijs had geleverd om zijn waarde te onderbouwen en dat de door belanghebbende opgegeven huurprijs niet representatief was vanwege de verbondenheid met de economische eigenaar. De Raad stelde daarom de belastbare waarde ex aequo et bono vast op Naf 600.000, gebaseerd op een redelijke huurwaarde van Naf 4000 per maand en een kapitalisatiefactor van 12,5.

De aanslag werd dienovereenkomstig verminderd tot Naf 1552 inclusief opcenten. Hiermee werd het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de uitspraak op bezwaar vernietigd.

Uitkomst: De belastbare waarde van het bedrijvencomplex wordt vastgesteld op Naf 600.000 en de aanslag grondbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

Beschikking d.d. 21 februari 2008, nr. 2006/0600

DE RAAD VAN BEROEP VOOR BELASTINGZAKEN
zitting houdende op Curaçao,

inzake: [belanghebbende],

tegen

[de Inspecteur].

1. Het procesverloop.

1.1

Aan belanghebbende werd, gedagtekend december 2003, een aanslag in de grondbelasting opgelegd voor het jaar 2002, tot een bedrag van Naf 8280 en een belastbare waarde van Naf 1.200.000. Met dagtekening november 2006 deed de Inspecteur bij beschikking uitspraak op het door belanghebbende ingediende bezwaarschrift, gedagtekend december 2003. Bij die beschikking werd de aanslag verminderd tot Naf 3105, onder handhaving van de belastbare waarde.

12 Bij beroepschrift, op december 2006 bij de Raad ingekomen, heeft belanghebbende beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Inspecteur. Belanghebbende heeft nadien zijn beroep van een nadere motivering voorzien.

1.3

De Inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij de Raad nog een schriftelijk stuk ingediend, gedagtekend oktober 2007.

1.4

Vervolgens is de zaak behandeld ter zitting van de Raad van oktober 2007 te Willemstad. Daar zijn verschenen belanghebbende en namens de Inspecteur, mw. [A] en dhr. [B].

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1

De aanslag heeft betrekking op een bedrijvencomplex — onder andere in gebruik zijnde als manege — bestaande uit twee percelen grond (waarvan een in erfpacht) met daarop gestichte opstallen (o.a. appartementen). Dit een en ander staat plaatselijk bekend als [adres perceel] (danwel bekend als N.V. 1].

Op [dag] december 2001 heeft belanghebbende de economische eigendom van [adres perceel] overgedragen aan de [N.V. 2]. De aandeelhouder van [N.V. 2] is een Stichting particulier fonds waar belanghebbende belang bij heeft. Belanghebbende — handelende onder de [naam]— heeft in het jaar 2002 voor een bedrag van Naf 2000 per maand [adres perceel] van [N.V. 2] gehuurd. De hoofdactiviteit van [N.V. 1] is geleidelijk aan gewijzigd van manege in appartementenverhuur. In het jaar 2002 waren er drie a vier appartementen. In het jaar 2007 waren dat er 11 a 14.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van [adres perceel] - zoals hiervoor onder 2.1 omschreven - juist is vastgesteld.

3.2

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, alsmede op hetgeen zij ter zitting hebben bijgebracht. Zakelijk weergeven luiden de standpunten van partijen als volgt.

3.3

De Inspecteur kent aan [adres perceel] een waarde toe van Naf 1.200.000. Ter onderbouwing van deze waarde wijst
de Inspecteur er op dat [adres perceel] op internet te koop is aangeboden voor (omgerekend) Naf 1.920.000. Verder is de Inspecteur van mening dat geen zakelijke huurprijs is overeengekomen.

3.4

Belanghebbende waardeert [adres perceel] (kort gezegd) op Naf 300.000 (Naf 2000 huur per maand x 12 x 12,5).

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Bij de beoordeling van het geschil stelt de Raad het volgende voorop. De bewijslast met betrekking tot de belastbare waarde rust op de Inspecteur. Slechts indien de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de belastbare waarde komen.

4.2

De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde belastbare waarde van Naf 1.200.000 gewezen op een advertentie op internet waarin [adres perceel] (in een voor de Raad onbekend jaar) wordt aangeboden voor (omgerekend) Naf 1.920.000. Naar het oordeel van de Raad is dat (enkele) gegeven onvoldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat de Inspecteur aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

4.3

De Raad is anderzijds met de Inspecteur van oordeel dat de door belanghebbende ten aanzien van het complex bepleite huur van Naf 2000 per maand niet is aan te merken als een onder normale omstandigheden genoten huurprijs. De Raad baseert dit oordeel op het feit dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de huur die hij als uitbater van het complex ontving voor de drie a vier appartementen die bij de aanvang van het tijdvak op het complex aanwezig waren per maand rond de Naf 500 a Naf 600 per stuk bedroeg. Daaruit zou — uitgaande van ten minste drie appartementen tegen een minimum huur van Naf 500 - al een maandelijkse huuropbrengst van de appartementen volgen van Naf 1500. Indien de door de belanghebbende gestelde huur van Naf 2000 per maand reëel zou zijn, dan zou Naf 500 overblijven als maandhuur voor de overige tot het complex behorende eigendommen. De Raad is van oordeel dat dit niet in overeenstemming kan zijn met de economische realiteit. Op de tussen de belanghebbende en de economische eigenaar overeengekomen huur van Naf 2000 is naar het oordeel van de Raad dan ook van invloed geweest het gegeven dat de economische eigenaar een indirect met de belanghebbende verbonden lichaam is. Ook de waardebepaling van [adres perceel] door een real estate bedrijf - zoals door de belanghebbende overgelegd — vormt naar het oordeel van de Raad een onvoldoende bewijs voor de aannemelijkheid van de door hem verdedigde waarde. Bovendien ziet deze waardebepaling op het jaar 2006. De belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van Naf 300.000 dan ook niet aannemelijk gemaakt.

4.4

De rechter zal overgaan tot een vaststelling van de belastbare waarde in goede justitie. De Raad is gelet op de werkelijk door belanghebbende ontvangen huur voor de drie a vier appartementen die bij de aanvang van het tijdvak op het complex aanwezig waren, en de card en omvang van de overige tot het complex behorende eigendommen van oordeel dat de onder normale omstandigheden genoten huurprijs bij de aanvang van het tijdvak ex aequo et bono niet lager is te stellen dan Naf 4000 per maand. De gemiddelde jaaropbrengst voor [adres perceel] komt daarmee neer op Naf 48.000, hetgeen neerkomt op een belastbare waarde van Naf 600.000 (48000x12,5).

5. Beslissing

De Raad: verklaart het beroep gegrond, vernietigt de uitspraak op bezwaar en stelt de belastbare waarde vast op Naf 600.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig tot een bedrag van Naf 1350 vermeerderd met Naf 202 opcenten, ofwel totaal Naf 1552.

Aldus gedaan door mrs. J.Th. Drop, Th. Groeneveld en J.A.C.A. Overgaauw in tegenwoordigheid van de secretaris S.J. Rasmijn.